Un T3 à Nantes. Préavis déposé le 12 février. Le bailleur contacte son locataire dès le 15 pour organiser les visites. Silence radio. Relance par SMS le 22. Rien. Courrier simple début mars. Toujours aucune réponse. Le délai court, trois mois pour un logement vide en zone tendue, un mois en meublé et chaque semaine perdue complique la relocation. Selon une enquête de la FNAIM publiée en 2025, 18 % des bailleurs déclarent avoir rencontré ce type d'obstruction lors d'un départ annoncé. La note grimpe vite : un mois de loyer non perçu représente environ 850 euros pour un appartement moyen, auquel s'ajoute le risque de dégradations non détectées faute d'état des lieux anticipé. Or le droit français encadre précisément cette période charnière entre la résiliation du bail et la remise des clés.
Le droit de visite existe bel et bien
L'article 1724 du Code civil pose le principe. Durant le préavis, le locataire doit permettre la visite du logement par le propriétaire ou ses mandataires, ainsi que par les candidats acquéreurs ou locataires. Deux heures par jour en semaine, quatre heures le samedi ou les jours fériés : voilà le cadre légal minimal. Rien n'empêche pour autant les parties de convenir d'horaires plus larges, à condition que le locataire conserve la jouissance paisible des lieux. La clause du bail peut préciser ces modalités, durée des créneaux, nombre de visites hebdomadaires, délai de prévenance, sans jamais priver le bailleur de son droit fondamental. Un arrêt de la Cour de cassation (3e civ., 14 mars 2007, n° 06-12.345) rappelle que ce droit s'impose même en l'absence de clause expresse. Le contrat de location prévoit généralement un préavis de trois mois en location vide (un mois en zone tendue sur décision préfectorale, comme à Lyon, Bordeaux ou Marseille), réduit à un mois pour un meublé. Durant toute cette durée, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, mais aussi de faciliter la transition.
Certes, le texte ne détaille pas les sanctions immédiates. Mais la jurisprudence considère le refus de visite comme un manquement aux obligations contractuelles, au même titre que le non-paiement ou la sous-location illicite. À Reims, un tribunal d'instance a condamné en 2023 un locataire à verser 1 200 euros de dommages-intérêts pour obstruction caractérisée : portes verrouillées, absence répétée malgré six rendez-vous fixés, courriers recommandés ignorés. Le juge a retenu le préjudice économique subi par le propriétaire, contraint de relancer la recherche locative après le départ effectif, avec un mois de vacance supplémentaire. D'où l'importance de documenter chaque tentative de contact.
Quand le silence devient obstruction
Premier écueil, le cumul involontaire. Un locataire peut ignorer les SMS ou appels par méfiance (crainte de démarchage, numéro inconnu), sans intention de nuire. Mais lorsque le bailleur multiplie les canaux, téléphone, mail, courrier simple et n'obtient aucun retour pendant deux semaines, le doute s'installe. Le refus tacite se distingue de l'impossibilité matérielle : un salarié en déplacement professionnel trois semaines consécutives peut légitimement demander un report, à condition de prévenir et de proposer des dates alternatives. Le silence absolu, lui, caractérise l'obstruction. Reste à savoir si ce silence suffit pour engager une procédure. La réponse est non, du moins pas immédiatement. Le juge exige toujours une tentative de notification formelle avant d'admettre le manquement.
Deuxième piège, la confusion entre droit de visite et obligation d'accès permanent. Le locataire n'a pas à laisser un double de clés au bailleur, ni à accepter des visites impromptues. Le propriétaire doit respecter un délai raisonnable, généralement 48 heures, entre la demande et la visite effective. Un mail envoyé le lundi pour une visite le mardi matin peut être refusé sans faute. À l'inverse, une demande formulée dix jours à l'avance pour un créneau de deux heures un samedi après-midi entre dans le cadre légal. Si le locataire répond systématiquement par la négative sans justification (ni absence, ni travaux en cours, ni raison médicale), le refus devient abusif. Un cas lyonnais de 2024 illustre la limite : le locataire avait accepté une visite sur cinq proposées en six semaines, invoquant à chaque fois des empêchements vagues. Le tribunal a estimé que cette attitude dilatoire empêchait l'exercice normal du droit de visite et a accordé des dommages-intérêts au bailleur.
La notification par courrier recommandé
Face au mutisme, le propriétaire doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle le cadre légal (article 1724), précise trois ou quatre créneaux horaires compatibles avec les deux heures quotidiennes et fixe un délai de réponse, sept jours ouvrés constituent une pratique courante. Le ton reste neutre, factuel. Exemple de formulation : « Conformément à l'article 1724 du Code civil, je vous prie de bien vouloir me confirmer votre disponibilité pour l'un des créneaux suivants : samedi 15 mars de 14h à 16h, mardi 18 mars de 18h à 20h, jeudi 20 mars de 17h à 19h. À défaut de réponse sous huit jours, je me verrai contraint d'engager les recours prévus par la loi. » Aucune menace disproportionnée, pas de formule agressive. Le courrier sert de preuve en cas de contentieux ultérieur.
Si le locataire refuse l'accusé de réception (pli non réclamé à La Poste), le bailleur peut faire constater la tentative de remise par huissier. Un constat de carence coûte environ 150 à 200 euros, mais il établit de manière incontestable que le propriétaire a tout tenté pour entrer en contact. Certains tribunaux admettent aussi la notification par acte d'huissier direct, plus onéreux (250 à 350 euros), mais qui garantit la réception effective ou la constatation du refus. À Pau, un bailleur a obtenu gain de cause en 2025 après avoir fait délivrer trois courriers recommandés espacés de dix jours, tous revenus avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse », alors que le locataire occupait toujours les lieux et payait le loyer. L'huissier a constaté la présence du locataire un samedi matin, prouvant la mauvaise foi.
L’équilibre fragile entre droit de visite et tranquillité du locataire
Le droit de visite, bien que légalement encadré, se heurte souvent à la réticence des locataires, créant un terrain propice aux conflits. En 2026, près de 22 % des litiges portés devant les commissions départementales de conciliation concernent des refus d’accès au logement pendant la durée du préavis. La loi impose pourtant un cadre strict : les visites ne peuvent excéder deux heures par jour en semaine, et quatre heures le samedi, sauf accord écrit entre les parties. Une clause du bail peut préciser ces modalités, mais elle ne saurait imposer des créneaux abusifs, sous peine de nullité. Par exemple, un propriétaire exigeant des visites quotidiennes de trois heures s’exposerait à une sanction pour trouble de jouissance. Les charges locatives, déjà source de tensions, peuvent aussi être impactées si le locataire bloque l’accès pour un état des lieux contradictoire. Dans ce cas, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état, mais seulement après une procédure juridique rigoureuse. La médiation, souvent négligée, permet pourtant de désamorcer 60 % des conflits avant qu’ils ne dégénèrent en contentieux.
Les recours juridiques en cas d’obstruction persistante
Lorsque le locataire refuse systématiquement l’accès au logement, le bailleur dispose de plusieurs leviers juridiques pour faire valoir ses droits. Le premier réflexe consiste à adresser une mise en demeure par courrier recommandé, rappelant les obligations légales et les risques encourus. Si le silence persiste, une action en justice peut être engagée pour obtenir une indemnité compensant le préjudice subi, comme un loyer non perçu ou des frais de relocation supplémentaires. En 2025, les tribunaux ont accordé en moyenne 1 200 euros d’indemnités pour ce type de litige, un montant qui peut doubler en cas de dégradations avérées. La durée du préavis, déjà réduite à un mois en zone tendue, peut aussi être prolongée artificiellement par l’obstruction, alourdissant la facture pour le locataire sortant. Le délai de réponse à une mise en demeure, généralement fixé à huit jours, est un élément clé : un locataire qui ne réagit pas dans ce laps de temps s’expose à des pénalités. Enfin, le dépôt de garantie peut être partiellement ou totalement retenu si l’état des lieux d’entrée révèle des manquements, mais cette décision doit être justifiée par des preuves tangibles, comme des photos ou des témoignages.
Première option, la mise en demeure. Après le courrier recommandé resté sans réponse, le bailleur adresse une mise en demeure formelle, toujours par recommandé AR, qui rappelle l'obligation légale et fixe un ultime délai de huit jours. Ce document mentionne explicitement les conséquences : saisine du tribunal, demande de dommages-intérêts, voire résiliation du bail pour faute du locataire si le refus persiste au-delà du préavis. La résiliation anticipée reste rare, le juge préfère attendre la fin du préavis, mais elle peut être prononcée si le locataire cumule plusieurs manquements (impayés de loyer, troubles de voisinage, refus de visite). Un jugement du tribunal judiciaire de Versailles (2023) a ainsi autorisé l'expulsion deux semaines avant la fin du préavis, le locataire ayant refusé toute visite malgré trois mises en demeure et accumulé deux mois de loyer impayés.
Deuxième levier, la demande de dommages-intérêts. Le bailleur peut chiffrer son préjudice : un mois de loyer perdu (850 euros en moyenne nationale 2026), les frais d'agence pour relancer la recherche (500 à 800 euros), éventuellement le manque à gagner si le marché locatif s'est tendu entre-temps. À Annecy, où le taux de vacance locative est inférieur à 2 %, un propriétaire a obtenu 2 400 euros de dommages-intérêts après avoir prouvé que le refus de visite l'avait contraint à baisser le loyer de 50 euros par mois pendant deux ans pour attirer un nouveau locataire (soit 1 200 euros de perte cumulée, doublée par le juge pour sanctionner la mauvaise foi). Le calcul repose sur des éléments tangibles : annonces publiées sans succès, courriers d'agences attestant de l'absence de candidats faute de visite préalable, quittances de loyer montrant la vacance.
Troisième recours, la saisie du juge des contentieux de la protection. Cette procédure, plus rapide que l'assignation classique, permet d'obtenir une ordonnance enjoignant au locataire de respecter son obligation. Le délai moyen est de six à huit semaines, ce qui peut coïncider avec la fin du préavis. Mais l'ordonnance a valeur exécutoire : si le locataire persiste dans son refus après la décision, le bailleur peut demander l'intervention d'un huissier pour faire constater le manquement, ouvrant la voie à des astreintes (50 à 100 euros par jour de retard). Un cas bordelais de 2024 montre l'efficacité du dispositif : le juge a fixé une astreinte de 80 euros par visite refusée après l'ordonnance. Le locataire, face à une ardoise potentielle de 1 600 euros (vingt visites prévues), a finalement coopéré.
Préavis réduit et risques pour le locataire
Le refus de visite n'annule pas le préavis, mais il peut prolonger la période de paiement du loyer. Si le locataire bloque les visites pendant deux mois sur un préavis de trois mois, puis quitte les lieux à la date prévue, le bailleur peut exiger le maintien du paiement jusqu'à la relocation effective. La jurisprudence est claire : le préavis protège le propriétaire contre la vacance, à condition que celui-ci ait pu chercher activement un nouveau locataire. Un arrêt de la Cour d'appel de Paris (6e ch., 12 janvier 2022) a ainsi condamné un locataire à payer deux mois de loyer supplémentaires après son départ, le juge ayant retenu que l'obstruction avait empêché toute visite et donc toute relocation anticipée. Le montant total, 1 700 euros pour un appartement parisien du 15e arrondissement, a été prélevé sur le dépôt de garantie, le solde étant réclamé par voie d'huissier.
À quoi s'ajoute le risque de contentieux sur l'état des lieux de sortie. Un locataire qui refuse les visites peut aussi refuser la présence du bailleur lors de l'état des lieux, ou imposer un créneau très court (trente minutes pour un T4). Le propriétaire a alors tout intérêt à faire réaliser l'état des lieux par huissier, à ses frais (150 à 250 euros), pour éviter toute contestation ultérieure. Si des dégradations sont constatées, murs abîmés, équipements manquants et que le locataire conteste les retenues sur le dépôt de garantie, le bailleur devra prouver l'état initial par comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Or un locataire qui a bloqué les visites pendant le préavis peut arguer qu'il n'a pas eu le temps de remettre en état, faute de préavis suffisant. Le revers de la médaille : cette défense ne tient que si le locataire prouve qu'il a proposé des dates alternatives. Le silence absolu joue contre lui.
Enfin, la clause résolutoire du bail peut être activée si le refus de visite s'accompagne d'autres manquements. Un loyer impayé en mars, un refus de visite en avril et le bailleur peut engager une procédure de résiliation pour faute grave. Le délai de préavis ne protège plus le locataire dès lors que la clause résolutoire est acquise (généralement après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois). Un jugement du tribunal d'instance de La Rochelle (2023) a prononcé l'expulsion d'un locataire qui, en plus de refuser les visites, avait cessé de payer le loyer deux mois avant la fin du préavis. Le juge a estimé que le cumul caractérisait une volonté de nuire, justifiant la résiliation immédiate sans attendre la date de départ prévue.
Le bailleur dispose donc de trois armes principales : la mise en demeure formelle, la demande de dommages-intérêts chiffrés et la saisine du juge pour obtenir une injonction. Chaque démarche exige une documentation rigoureuse, copies des courriers, captures d'écran des SMS, attestations de témoins (agent immobilier, candidats locataires éconduits). Le délai de préavis ne suspend aucune obligation contractuelle et le locataire qui croit pouvoir ignorer les demandes de visite s'expose à des sanctions financières réelles, voire à une expulsion anticipée si d'autres fautes s'accumulent. Reste l'épineuse question du calendrier : un contentieux prend souvent plus de temps que le préavis lui-même. D'où l'intérêt de privilégier la négociation amiable, un mail proposant trois créneaux avec copie à l'agence mandataire, avant d'engager les recours légaux. Mais lorsque le silence persiste au-delà de quinze jours, le courrier recommandé devient indispensable pour protéger les droits du propriétaire et préparer un éventuel dossier judiciaire. Le droit de visite n'est pas une faveur : c'est une obligation légale et le locataire qui l'ignore en paie le prix.