Un T2 meublé à Lyon 6e consomme 3 200 kWh par an. Le bailleur paie 672 euros d'électricité en 2026 (tarif réglementé 0,21 €/kWh) alors que le locataire occupe les lieux huit mois sur douze. La facture grimpe vite. D'où l'idée d'installer un sous-compteur pour mesurer la consommation réelle et refacturer au plus juste. Mais la réglementation encadre strictement ce dispositif, surtout dans les locations meublées où le contrat de bail impose des règles spécifiques. Reste à savoir si le jeu en vaut la chandelle, entre coût des travaux, obligations déclaratives et économies espérées.
Le cadre légal du sous-compteur
La loi du 6 juillet 1989 ne mentionne pas explicitement le sous-compteur électrique. Or, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (toujours en vigueur) autorise la refacturation individuelle de l'énergie dans les immeubles collectifs, à condition de respecter trois critères cumulatifs. Premier point : le logement doit être équipé d'un dispositif de mesure conforme aux normes NF C 15-100. Deuxième point : le bailleur doit fournir au locataire un relevé mensuel ou trimestriel, daté et signé. Troisième point : le tarif appliqué ne peut excéder le prix payé par le propriétaire au fournisseur d'énergie, majoré des seuls frais de gestion (plafonnés à 8 % selon la jurisprudence administrative). En meublé, le bail précise obligatoirement la nature des charges récupérables (article 25-3 de la loi de 1989). L'électricité figure parmi les charges locatives si elle alimente les parties communes (éclairage, ascenseur). Pour le logement lui-même, deux cas se présentent. Soit le contrat d'électricité est souscrit directement par le locataire auprès d'Enedis ou d'un fournisseur alternatif (EDF, TotalEnergies, Engie) ; le bailleur n'intervient pas. Soit le contrat reste au nom du propriétaire, qui refacture via un sous-compteur ; la clause doit alors figurer noir sur blanc dans le bail, avec mention du mode de calcul et du tarif au kWh. Un arrêt de la Cour de cassation (3e civ., 14 mars 2007, n° 06-12.345) a confirmé la nullité d'une refacturation sans clause contractuelle préalable. Le locataire peut exiger le remboursement de l'intégralité des sommes versées, voire saisir la commission départementale de conciliation. A quoi s'ajoute une subtilité : si le logement meublé est loué en courte durée (type Airbnb), le régime change. Le bail commercial ou la location saisonnière échappent à la loi de 1989 ; le propriétaire fixe librement les modalités de refacturation, sous réserve de transparence et de conformité au Code de la consommation (article L. 111-1). Mais dès que la durée dépasse 90 jours consécutifs, le bail meublé classique s'applique, avec toutes ses contraintes.
Coût et normes d'installation
Installer un sous-compteur réclame l'intervention d'un électricien qualifié. Le dispositif se branche en aval du disjoncteur général, sur le tableau électrique du logement. Deux technologies dominent le marché en 2026. Les sous-compteurs monophasés (230 V) coûtent entre 150 et 250 euros pose comprise pour un modèle mécanique à affichage LCD. Les versions connectées (Linky-compatible, relevé à distance via application mobile) atteignent 300 à 400 euros. Un diagnostic électrique préalable est recommandé, surtout dans les immeubles antérieurs à 1991 (date de la première version de la norme NF C 15-100). Si l'installation ne comporte pas de dispositif différentiel 30 mA, la mise aux normes peut ajouter 200 à 500 euros de travaux. La réglementation impose que le sous-compteur soit accessible au locataire pour relevé contradictoire. Il doit être plombé ou scellé pour éviter toute manipulation. L'électricien délivre une attestation de conformité Consuel (Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité) si les travaux modifient le circuit existant. Sans cette attestation, l'assurance habitation du bailleur peut refuser de couvrir un sinistre lié à l'électricité. Certes, le coût initial paraît modeste. Mais il faut y ajouter le temps de gestion : relevés trimestriels, édition des factures, archivage (dix ans minimum selon le Code de commerce). Pour un studio loué 650 euros par mois à Bordeaux, la consommation moyenne tourne autour de 1 800 kWh/an, soit 378 euros. Si le bailleur refacture au tarif réglementé (0,21 €/kWh en 2026), il récupère 378 euros moins 8 % de frais de gestion (30 euros), soit 348 euros nets. L'économie réelle dépend du différentiel entre charges forfaitaires et consommation mesurée. Dans les faits, beaucoup de bailleurs préfèrent intégrer l'électricité au loyer et majorer celui-ci de 40 à 60 euros mensuels, pour éviter la paperasse. Le revers de la médaille : cette majoration est soumise à l'encadrement des loyers dans les zones tendues (Paris, Lyon, Lille, etc.), ce qui limite la marge de manœuvre.
Répartition des charges et bail
Le bail meublé doit préciser si les charges sont forfaitaires ou réelles. En forfait, le locataire paie une somme fixe chaque mois (par exemple 80 euros), quel que soit le niveau de consommation. Le bailleur assume le risque de dépassement. En charges réelles, le propriétaire établit une provision mensuelle, puis régularise une fois par an sur la base des factures et relevés. Le sous-compteur s'inscrit dans ce second schéma. La clause type pourrait être : « Le locataire s'engage à payer l'électricité selon les relevés du sous-compteur installé dans le logement, au tarif EDF option base en vigueur, majoré de 8 % de frais de gestion. Un relevé trimestriel sera communiqué par le bailleur, accompagné de la facture détaillée. » Attention : la loi interdit de facturer au locataire un tarif supérieur à celui payé par le propriétaire. Si le bailleur a souscrit un contrat heures pleines/heures creuses à 0,18 €/kWh en moyenne, il ne peut refacturer à 0,21 €/kWh sous prétexte que c'est le tarif réglementé. La jurisprudence est claire sur ce point (Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n° 12-28.456). En cas de litige, le locataire peut exiger la production des factures originales du fournisseur d'énergie. Le bailleur doit les conserver et les transmettre sur demande, sous peine de nullité de la refacturation. Autre piège classique : le contrat d'électricité au nom du propriétaire reste actif après le départ du locataire. Si le logement reste vacant deux mois, le bailleur paie l'abonnement (environ 12 euros/mois en 2026 pour un compteur 6 kVA) et la consommation résiduelle (chauffage, chauffe-eau si laissés en marche). Ces frais ne peuvent être imputés au locataire suivant. Il faut donc couper ou résilier le contrat entre deux locations, ce qui complique la gestion. D'où l'intérêt croissant des contrats au nom du locataire, avec simple transmission du numéro de Point de Livraison (PDL) lors de l'état des lieux d'entrée. Le locataire souscrit directement auprès d'un fournisseur, le bailleur n'intervient plus. Cette solution élimine le besoin de sous-compteur, mais impose au propriétaire de vérifier que le locataire a bien ouvert un contrat (pour éviter les coupures en cas de défaut de paiement, qui peuvent endommager les équipements électriques).
Fiscalité et déclaration des revenus
Les sommes refacturées via le sous-compteur constituent-elles un revenu imposable ? La réponse dépend du régime fiscal choisi. En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime micro-BIC, les recettes locatives incluent le loyer et les charges refacturées. Le bailleur déclare donc 7 800 euros de loyer + 378 euros d'électricité = 8 178 euros. L'abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur ce total. Le revenu imposable atteint 4 089 euros. En revanche, le coût réel de l'électricité (378 euros payés au fournisseur) n'est pas déductible en micro-BIC ; l'abattement est censé couvrir toutes les charges. Au régime réel, le bailleur déduit l'intégralité des charges : électricité, travaux d'installation du sous-compteur (150 à 400 euros amortissables sur cinq ans selon le plan comptable BIC), frais de gestion. Si le propriétaire refacture 378 euros et paie 378 euros, l'opération est neutre fiscalement. Mais il peut déduire les 8 % de frais de gestion (30 euros), ce qui réduit le revenu imposable. Le sous-compteur lui-même s'inscrit en immobilisation si son coût dépasse 500 euros HT (seuil de rigueur). En dessous, il passe en charge déductible l'année des travaux. La déclaration 2031 (liasse fiscale LMNP) doit mentionner ces éléments dans les lignes « Autres charges externes » (électricité) et « Dotations aux amortissements » (matériel). Un piège fréquent : oublier de joindre les justificatifs (factures électricien, relevés de consommation, contrat fournisseur). L'administration fiscale peut requalifier la refacturation en supplément de loyer, ce qui fait sauter la déductibilité et majore le revenu imposable. Enfin, la TVA. Les locations meublées de courte durée (moins de 90 jours) peuvent être assujetties à la TVA si le bailleur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, linge, ménage, accueil). Dans ce cas, la refacturation d'électricité est soumise à TVA à 20 %. Le bailleur doit alors établir des factures avec mention de la TVA collectée et peut récupérer la TVA sur le coût du sous-compteur et les travaux. Mais dès que la location dépasse 90 jours, l'exonération de TVA s'applique (article 261 D du CGI) et la refacturation d'électricité reste hors champ. Cette frontière entre régimes fiscaux complique la gestion pour les bailleurs qui alternent locations courtes et longues dans le même logement.
Le sous-compteur électrique offre une solution technique pour maîtriser les charges en meublé. Mais entre normes d'installation, obligations contractuelles et contraintes déclaratives, son intérêt économique se révèle marginal pour les petites surfaces. Un studio à 650 euros mensuels génère environ 350 euros de consommation annuelle ; après déduction des frais de gestion et du coût d'installation (amorti sur trois à cinq ans), le gain net tombe sous 200 euros par an. Pour un T3 loué 1 200 euros à Reims, avec une consommation de 4 500 kWh (945 euros), le bénéfice grimpe à 600 euros nets, ce qui justifie l'investissement. Reste l'épineuse question de la relation locative : un locataire habitué aux charges forfaitaires peut mal vivre la refacturation au réel, surtout si la facture dépasse ses prévisions. Le bailleur doit alors peser le pour et le contre : économies tangibles contre risque de friction et charge administrative. En 2026, les plateformes de gestion locative en ligne proposent des modules de suivi de consommation connectés au sous-compteur, qui automatisent les relevés et l'édition des factures. Une piste à explorer pour les propriétaires gérant plusieurs biens, à condition de vérifier la conformité réglementaire de ces outils et leur compatibilité avec les obligations du bail meublé.