Louer à loyer abordable

Un bailleur peut accepter de louer en dessous du prix du marché à un ménage aux ressources modestes. En contrepartie, l'État lui accorde un avantage fiscal et, s'il passe par un organisme spécialisé, des garanties de paiement. Ce chapitre présente le conventionnement Loc'Avantages, l'intermédiation locative et le volet social du dispositif Jeanbrun, puis les engagements qu'ils imposent.

Le principe du conventionnement

Le bailleur signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il s'engage à louer le logement vide, à titre de résidence principale, à un loyer plafonné et à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond. En échange, il bénéficie de la réduction d'impôt Loc'Avantages (article 199 tricies du Code général des impôts, ou CGI) et, s'il réalise des travaux, de subventions de l'Anah (service-public.gouv.fr).

La convention peut être signée par le propriétaire, l'usufruitier ou une société civile immobilière (SCI) familiale. Elle porte sur un logement précis et dure six ans. Elle peut être prolongée par avenant pour des périodes de trois ans, avant son échéance.

Les trois niveaux de loyer

La convention fixe l'un des trois niveaux suivants. Plus le loyer est bas, plus la réduction d'impôt est élevée.

Ces taux s'appliquent aux conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2027. La réduction est calculée sur les loyers bruts encaissés dans l'année. Elle entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par foyer et par an (article 200-0 A du CGI). Les décotes de 15, 30 et 45 % par rapport au loyer de marché de la commune sont celles qu'indique l'administration (service-public.gouv.fr).

Le loyer maximal ne résulte pas d'un barème national par zone. Il est calculé pour chaque logement à partir du loyer de marché de la commune et de la surface, au moyen du simulateur de l'Anah. Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par l'administration et peuvent être revus d'une année à l'autre. Conservez une copie datée du résultat du simulateur avec la convention.

Les conditions à remplir

Le logement doit répondre aux conditions suivantes, selon la fiche service-public.gouv.fr vérifiée en 2025.

• Il est situé en métropole ou dans un département d'outre-mer.
• Il a été construit depuis plus de quinze ans, sauf travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie.
• Il est décent, au besoin après travaux.
• Il est classé de A à E au diagnostic de performance énergétique (DPE) sans travaux ou de A à D lorsque l'Anah finance des travaux.
• Il n'a pas bénéficié d'un financement public au cours des cinq dernières années, sauf exceptions comme le prêt à taux zéro.

Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur, ni être son ascendant ou son descendant. Ses revenus, appréciés sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année, ne doivent pas dépasser le plafond du niveau choisi à la signature du bail.

La demande se fait en ligne sur le service de l'Anah ou auprès de sa délégation locale, avant la signature du bail ou au plus tard deux mois après sa prise d'effet. Un logement déjà loué peut être conventionné lors du renouvellement du bail avec le même locataire.

L'état du dispositif en 2026

L'Anah a cessé d'enregistrer les nouvelles demandes d'aides le 1er janvier 2026, dans l'attente de la promulgation de la loi de finances pour 2026, puis les a de nouveau acceptées à partir du 23 février 2026. Cette suspension a surtout été commentée pour MaPrimeRénov'. Avant de vous engager auprès d'un locataire, vérifiez auprès de l'Anah ou de l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) que votre demande de conventionnement peut être instruite.

L'intermédiation locative

L'intermédiation locative consiste à faire intervenir un organisme agréé par l'État entre le bailleur et le locataire. Elle prend deux formes (anil.org).

Le mandat de gestion. Le bailleur confie son logement à une agence immobilière à vocation sociale, agréée par le préfet et titulaire d'une carte professionnelle de gestion immobilière. L'agence trouve le locataire, établit un bail d'au moins trois ans signé directement entre le bailleur et le locataire, encaisse les loyers et peut proposer une garantie des loyers et un accompagnement social du ménage.

La location et la sous-location. Le bailleur loue son logement à une association agréée, qui le sous-loue à un ménage. L'association est le locataire du bailleur, pour trois ans renouvelables. Elle paie le loyer et les charges, y compris pendant les périodes de vacance, assure l'entretien courant et la remise en état en cas de dégradation, hors vétusté normale. Le dispositif Solibail en est la forme la plus connue. À Paris, il porte le nom de « Louez solidaire et sans risque » (ecologie.gouv.fr).

L'intermédiation locative majore la réduction Loc'Avantages et elle est obligatoire pour le niveau très social. Pour une convention à loyer très social, l'Anah peut verser en outre une prime d'intermédiation locative de 1 000 à 3 000 € selon la forme d'intermédiation et la surface et une prime de réservation de 2 000 à 4 000 € lorsque le préfet désigne le locataire (montants indiqués par service-public.gouv.fr et l'ANIL). Faites confirmer par l'Anah les montants applicables à la date de votre demande.

Les engagements pendant six ans

Le conventionnement crée des obligations qui suivent le logement pendant toute la durée de la convention.

• Le loyer initial respecte le plafond de la convention. Il peut être révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers si le bail le prévoit, sans dépasser le plafond révisé.
• Si le locataire part, le logement doit être reloué aux conditions de la convention dans un délai maximum d'un an.
• Le bailleur ne peut donner congé que dans des cas limités.
• En cas de vente, la convention s'impose à l'acquéreur et ses engagements doivent figurer dans l'acte de vente.
• À l'échéance, le loyer ne peut être augmenté qu'au renouvellement du bail ou au départ du locataire (chapitre 8).

Le non-respect de ces engagements entraîne la reprise de la réduction d'impôt et peut donner lieu à des sanctions de l'Anah.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur pourrait louer un deux-pièces 600 € par mois hors charges au prix du marché, soit 7 200 € par an. Il choisit une convention à loyer social avec mandat de gestion à une agence immobilière à vocation sociale et le loue 420 € par mois, soit 5 040 € par an. Son taux marginal d'imposition est de 30 % et ses revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans cet exemple, la réduction d'impôt fait plus que compenser la baisse de loyer, avant même la garantie apportée par l'agence. Le résultat change avec le niveau du loyer de marché, le taux marginal d'imposition et les honoraires de l'agence, qui sont déductibles au régime réel. Un écart plus important entre le loyer de marché et le loyer plafonné peut rendre l'opération moins favorable.

Le dispositif Jeanbrun en loyer social

Le dispositif Jeanbrun, présenté au chapitre 21, permet d'amortir un logement neuf ou ancien rénové loué nu pendant neuf ans. Il comporte trois niveaux de loyer, intermédiaire, social et très social. Pour les niveaux social et très social, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont ceux de Loc'Avantages.

Le choix d'un niveau social ou très social augmente le taux d'amortissement, porté à 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf et à 3,5 % ou 4 % dans l'ancien rénové. Il relève aussi le plafond annuel d'amortissement, de 8 000 € à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis provient de ces niveaux (service-public.gouv.fr). Selon l'ANIL, la réduction Loc'Avantages ne se cumule pour un même logement avec aucun autre dispositif. Avant de combiner l'amortissement Jeanbrun et Loc'Avantages sur un même logement, faites confirmer ce point par votre service des impôts.