La fiscalité de la location meublée

Les revenus d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur est considéré comme exerçant une activité commerciale, même s'il ne loue qu'un studio. Cette qualification a des conséquences pratiques dès le premier euro, notamment l'immatriculation, un régime d'imposition propre, des prélèvements sociaux spécifiques et surtout, au régime réel, la possibilité d'amortir le bien.

Les démarches de début d'activité

Le loueur en meublé doit déclarer le début de son activité dans les quinze jours qui suivent la première mise en location, auprès du guichet unique des formalités des entreprises, géré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI). Il obtient ainsi un numéro SIRET, indispensable pour déposer ses déclarations professionnelles et créer son espace professionnel sur le site de l'administration fiscale.

La première année d'activité

La première année concentre plusieurs choix qui engagent les suivantes. Voici les étapes dans l'ordre où elles se présentent.

1. Déclarer le début d'activité sur le guichet unique dans les quinze jours de la première location, en indiquant le régime fiscal souhaité.
2. Choisir entre micro-BIC et réel. Une activité nouvelle qui relève de plein droit du micro-BIC peut opter pour le réel dès sa déclaration de début d'activité, ou au plus tard dans le délai de dépôt de sa première déclaration de résultats (BOI-BIC-DECLA-10-30, § 50).
3. Déposer la déclaration n° 1447-C de cotisation foncière des entreprises (CFE) avant le 31 décembre de l'année du début d'activité.
4. Ouvrir l'espace professionnel sur impots.gouv.fr avec le numéro SIRET, indispensable pour la télétransmission de la liasse fiscale au réel.
5. Réunir les pièces du futur bilan d'ouverture, à savoir l'acte d'achat, le décompte du notaire, les factures de travaux et de mobilier, le tableau d'amortissement du prêt et les avis de taxe foncière.

Au réel, le premier exercice court en principe de la date de début d'activité au 31 décembre. L'amortissement de la première année est calculé au prorata du temps, à compter de la date de mise en location. Les charges payées avant la première location, comme les intérêts d'emprunt pendant les travaux, peuvent être déduites dès lors qu'elles sont engagées pour l'activité.

Les frais d'acquisition du logement, à savoir les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais d'agence, peuvent soit être déduits en charges l'année de l'achat, soit être ajoutés au prix de revient du bien et amortis avec lui (article 38 quinquies de l'annexe III au Code général des impôts, ou CGI). L'option faite pour la première acquisition vaut pour les suivantes. La déduction immédiate crée souvent un déficit la première année, alors que leur incorporation au prix de revient les étale sur la durée d'amortissement.

LMNP ou LMP

Le loueur est professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies, à savoir que les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels). Les pensions de retraite et les rentes viagères sont comprises dans ces autres revenus, au même titre que les traitements et salaires (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, il est non professionnel (LMNP). La prise en compte des revenus étrangers pour un loueur non-résident est présentée au chapitre 24.

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit lorsque les recettes ne dépassent pas les seuils suivants. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément modifié le régime des meublés de tourisme à compter des revenus 2025.

Le régime reste applicable tant que les recettes de l'une des deux années précédentes ne dépassent pas le seuil. La sortie du micro-BIC n'intervient donc qu'après deux années consécutives de dépassement, alors que le micro-foncier bascule au régime réel dès l'année du dépassement.

L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Les recettes brutes sont reportées sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO et le régime ne demande aucune comptabilité, seulement un registre des recettes. Le micro-BIC ne permet de constater aucun déficit, même lorsque les charges réelles de l'année dépassent les loyers.

Le régime réel et l'amortissement

Au régime réel, le loueur déduit ses charges réelles, comme en location nue, mais aussi l'amortissement du bien, des travaux et du mobilier. L'amortissement constate comptablement la perte de valeur du bien sur sa durée d'utilisation et réduit le bénéfice imposable sans correspondre à une dépense de l'année.

Le bien est décomposé en composants, chacun amorti sur sa propre durée. Le terrain, qui ne s'use pas, n'est jamais amortissable.

Ces parts et durées sont des ordres de grandeur usuels, qui doivent être adaptés au bien et pouvoir être justifiés en cas de contrôle.

La règle qui encadre l'amortissement. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du CGI). La part qui ne peut être déduite une année n'est pas perdue. Elle est reportée sans limite de durée et s'imputera sur les bénéfices futurs. C'est ce mécanisme qui permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler, le bénéfice imposable pendant plusieurs années.

Les charges, elles, peuvent créer un déficit. En LMNP, ce déficit ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle du foyer, de l'année et des dix années suivantes. Il ne réduit jamais les salaires ou les pensions.

Selon le texte initial, les amortissements en report au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année, la part non utilisée à cette date étant perdue. Les résidences services pour étudiants et pour personnes âgées, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure. L'examen en séance publique à l'Assemblée nationale a commencé le 13 octobre 2026. Selon l'ordre du jour arrêté le 20 octobre 2026, la discussion de la première partie reprend le 27 octobre et le vote solennel est fixé au 3 novembre 2026, avant la transmission au Sénat. Au 22 octobre 2026, l'article 7 n'a pas encore été voté en séance publique et son contenu final n'est pas connu. Le texte adopté par l'Assemblée nationale pourra être consulté sur le site de l'Assemblée après ce vote.

Un plan d'amortissement chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un investisseur achète un studio ancien 100 000 €, paie 8 000 € de frais d'acquisition qu'il choisit d'incorporer au prix de revient, réalise 7 000 € de travaux d'agencement et achète 5 000 € de mobilier. Le prix de revient de l'immeuble est donc de 108 000 €, dont 15 % sont affectés au terrain.

Cet amortissement de 4 940 € par an reste constant tant qu'aucun composant n'est entièrement amorti. Au bout de cinq ans, le mobilier est amorti et l'annuité baisse de 1 000 €, sauf renouvellement. Au bout de dix ans, les agencements et les travaux le sont à leur tour. Pour la première année, l'annuité est réduite au prorata du temps écoulé depuis la mise en location.

Le même studio en micro-BIC puis au réel sur trois ans

Reprenons ce studio. Il est loué meublé 620 € par mois, charges non comprises, onze mois par an, soit 6 820 € de recettes annuelles. Il est financé par un prêt de 100 000 € sur vingt ans au taux de 3,7 %. Le foyer a un taux marginal d'imposition de 30 %. Pour simplifier, l'activité commence le 1er janvier de la première année.

Au réel, le bénéfice imposable est nul pendant les trois années. L'amortissement non déduit, qui atteint 11 798 € au bout de trois ans, reste reportable et absorbera les bénéfices futurs, lorsque les intérêts d'emprunt auront diminué. La CFE est nulle la première année, car l'année de création est exonérée. La base de la deuxième année est réduite de moitié et la cotisation retenue ici est une hypothèse.

Au micro-BIC, le bénéfice imposable est de 3 410 € par an, soit la moitié des recettes. Il supporte 1 023 € d'impôt sur le revenu au taux de 30 % et 634 € de prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, soit environ 1 657 € par an et 4 970 € sur trois ans. La CFE reste due dans les mêmes conditions.

L'écart d'environ 4 970 € sur trois ans doit être comparé au coût de la tenue de la comptabilité, compté ici pour 1 200 € ainsi qu'à la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de revente (voir plus loin). Il dépend aussi de l'issue du projet de loi de finances pour 2027, qui pourrait réduire l'amortissement déductible des années suivantes.

La liasse fiscale

Le loueur au réel dépose chaque année une liasse fiscale composée de la déclaration n° 2031 et des tableaux n° 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements, déficits et provisions). Cette liasse doit être télétransmise. En pratique, elle passe par un expert-comptable ou un prestataire en ligne habilité. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.

Pour l'exercice 2025, la date limite de dépôt était fixée au 20 mai 2026. La date applicable à l'exercice 2026 sera publiée au printemps 2027.

L'option entre micro-BIC et réel

L'option pour le régime réel s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède celle à laquelle elle doit s'appliquer, par courrier ou par la messagerie de l'espace professionnel. La première année d'activité obéit à des modalités particulières, décrites plus haut. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Le réel est souvent plus avantageux lorsque les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent dans les années qui suivent l'acquisition. Le micro-BIC reste plus simple lorsque le bien est ancien, amorti ou acquis depuis longtemps à un prix faible.

Revenir au micro-BIC après plusieurs années de réel ne fait pas disparaître les amortissements déjà déduits, qui seront réintégrés dans la plus-value à la revente. Les amortissements en report non encore utilisés ne peuvent plus être déduits tant que le loueur reste au micro-BIC. Avant de revenir au micro-BIC, faites examiner par votre expert-comptable ou votre service des impôts le sort de ces amortissements en cas de nouvelle option ultérieure pour le réel.

Les prélèvements sociaux en LMNP

Depuis l'imposition des revenus 2025, le bénéfice de la location meublée non professionnelle supporte des prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant, du fait de la hausse de 1,4 point de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers de la location nue ne sont pas concernés et restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr).

Le loueur professionnel n'est pas soumis aux prélèvements sociaux sur ce revenu, mais aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. Les seuils au-delà desquels des cotisations sociales sont dues sont présentés sur la fiche Doit-on verser des cotisations sociales pour la mise en location d'un meublé de service-public.gouv.fr et, pour les meublés de tourisme, au chapitre 30.

La plus-value à la revente

Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (chapitre 27). Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, car ils viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Les amortissements correspondant à des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration déjà pris en compte ne sont pas réintégrés une seconde fois.

Cette réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences services pour personnes âgées et des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées.

Dans l'exemple du studio, si le loueur vendait au bout de trois ans, seuls les 3 022 € d'amortissements effectivement déduits viendraient minorer le prix d'acquisition. Les 11 798 € reportés et jamais déduits ne seraient pas réintégrés, l'administration ne visant que les amortissements déduits pendant la location (réponse ministérielle n° 10097, JO Assemblée nationale du 24 mars 2026).

Le LMP relève des plus-values professionnelles. Il peut bénéficier d'une exonération totale ou partielle lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes restent sous certains seuils (article 151 septies du CGI).

Les autres impôts du loueur en meublé

La cotisation foncière des entreprises est due par le loueur en meublé, sauf exonérations. Aucune cotisation minimum n'est due lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. La première année d'activité est exonérée et la base de la deuxième année est réduite de moitié. Le formulaire n° 1447-C doit être déposé avant le 31 décembre de l'année du début d'activité.

La TVA ne s'applique pas à la location meublée d'habitation, sauf lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et l'accueil de la clientèle. Le Conseil d'État a précisé en novembre 2025 les conditions dans lesquelles ces prestations sont réputées fournies.

Les centres de gestion agréés n'apportent plus d'avantage fiscal au loueur en meublé, car la majoration de revenu pour non-adhésion a disparu à compter des revenus 2023 et la réduction d'impôt pour frais de comptabilité a été supprimée à compter des revenus 2025.

La taxe foncière, la taxe d'habitation éventuellement due sur un meublé vacant et les autres impositions locales sont présentées au chapitre 26.