Au-delà de l'impôt sur le revenu, le bailleur supporte plusieurs impôts locaux et, au-delà d'un certain patrimoine, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il doit aussi tenir à jour une déclaration d'occupation de ses logements.
La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, même s'il vend le bien en cours d'année. Le partage au prorata avec l'acquéreur relève de l'acte de vente. Elle n'est pas récupérable sur le locataire, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis. Au régime réel, la taxe foncière est déductible des revenus fonciers, diminuée de cette taxe d'ordures ménagères.
Le calcul
La base d'imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. Les collectivités, commune et intercommunalité, y appliquent leurs taux votés chaque année. La TEOM, calculée sur la même base, s'y ajoute avec son propre taux.
L'exemple qui suit est une illustration. Pour une valeur locative cadastrale de 3 000 €, la base est de 1 500 €. Avec un taux cumulé de 45 %, la taxe foncière s'élève à 675 €, hors TEOM.
L'avis arrive au dernier trimestre. Pour 2026, la date limite de paiement en une fois était fixée au 15 octobre, repoussée au 20 octobre pour un paiement en ligne. Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % (service-public.gouv.fr).
Les exonérations et dégrèvements utiles au bailleur
Plusieurs mesures peuvent réduire la taxe foncière d'un logement locatif. Elles obéissent à des conditions strictes et la plupart supposent une démarche du propriétaire.
- Construction nouvelle. Un logement neuf est exonéré pendant deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement, à condition de déclarer l'achèvement dans les 90 jours sur l'espace « Biens immobiliers » du site des impôts ou sur les formulaires H1 pour une maison et H2 pour un appartement.
- Travaux d'économie d'énergie. La commune peut exonérer de 50 % ou de 100 %, pendant trois ans, un logement achevé depuis plus de dix ans dans lequel le propriétaire a réalisé des dépenses de rénovation énergétique d'au moins 10 000 € l'année précédente ou de 15 000 € sur les trois années précédentes. La déclaration est déposée avec les justificatifs avant le 1er janvier de la première année d'exonération.
- Vacance involontaire. Un dégrèvement peut être demandé pour un logement destiné à la location et resté vide au moins trois mois consécutifs, indépendamment de la volonté du propriétaire. Les locations meublées et saisonnières en sont exclues.
L'exonération pour travaux d'économie d'énergie ne peut pas être renouvelée dans les dix ans qui suivent la fin de la précédente et ne s'applique que si la commune l'a votée avant le 1er octobre de l'année précédente (impots.gouv.fr).
La valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire, déterminé par l'administration à partir de sa surface, de sa catégorie et de ses éléments de confort. Elle sert de base à la taxe foncière, à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, aux taxes sur les logements vacants et à la cotisation foncière des entreprises.
Les valeurs locatives des locaux d'habitation sont revalorisées chaque année selon l'évolution sur un an de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). La revalorisation a été de 1,7 % en 2025 et de 0,8 % en 2026. Celle de 2027 dépendra de l'indice de novembre 2026.
La révision générale. Les valeurs actuelles reposent sur des loyers de 1970, ce qui explique leur décalage avec le marché. La loi de finances pour 2020 a engagé leur révision. L'article 106 de la loi de finances pour 2026 en a repoussé la prise en compte dans les bases d'imposition au 1er janvier 2031. Une proposition de mise à jour au fil des ventes à compter de 2028 a été adoptée en commission des finances de l'Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027, sans être votée à la date de ce guide.
La mise à jour des éléments de confort. L'administration a engagé en 2025 une opération d'ajout d'office d'éléments de confort non déclarés, comme une salle d'eau ou un chauffage central, dans les bases de nombreux logements. Après une concertation menée en novembre 2025, l'opération a été remplacée par un dispositif mis en œuvre uniquement dans les communes et intercommunalités qui donnent leur accord explicite. Pour une prise en compte dans la taxe foncière de 2027, cet accord devait être formalisé avant la fin de septembre 2026. Les propriétaires dont la cotisation varie d'au moins 50 € en sont informés fin 2026 dans leur espace sur le site impots.gouv.fr et peuvent demander une rectification avant la taxation.
La taxe d'habitation
La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée. Lorsque le logement est loué au 1er janvier comme résidence principale, aucune taxe d'habitation n'est due. Un logement meublé non loué au 1er janvier et donc susceptible d'être occupé, peut être soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires au nom du propriétaire.
Le meublé vacant au 1er janvier
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires vise les logements meublés non affectés à l'habitation principale, dont la personne qui en a la disposition au 1er janvier. Le loueur en meublé qui n'a pas de locataire à cette date peut donc être imposé, pour l'année entière, alors même qu'il reloue le logement en février. Les locaux exclusivement aménagés et réservés à la location peuvent en être exclus (service-public.gouv.fr).
Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de cette taxe, avec des cas d'exonération de la majoration, notamment lorsque le logement n'est pas habitable. Un bail meublé signé avec une date de prise d'effet antérieure au 1er janvier évite la situation.
Les taxes sur les logements vacants
En 2026, deux taxes coexistent.
- Dans les communes situées en zone tendue, la taxe sur les logements vacants frappe les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %.
- Ailleurs, la commune peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants, applicable après plus de deux années de vacance.
Ces taxes ne sont pas dues lorsque le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence, ni lorsque la vacance est involontaire, par exemple lorsque le logement est mis en location ou en vente à un prix conforme au marché sans trouver preneur.
À partir de 2027, la loi de finances pour 2026 fusionne ces deux taxes en une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation. En zone tendue, elle s'applique de plein droit après un an de vacance au 1er janvier, aux taux de 17 % la première année puis 34 %, que la commune peut porter jusqu'à 30 % puis 60 %. Ailleurs, elle s'applique sur délibération de la commune ou de l'intercommunalité après deux ans de vacance, à un taux libre plafonné à 50 %. La liste des communes en zone tendue est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (service-public.gouv.fr).
La déclaration d'occupation des logements
Tout propriétaire d'un local d'habitation doit déclarer, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » de son compte sur le site de l'administration fiscale, la nature de l'occupation de chacun de ses logements, qu'il soit occupé par lui-même, loué ou vacant, ainsi que l'identité des occupants en cas de location. La déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement de situation, avant le 1er juillet de l'année suivant le changement. Le défaut de déclaration ou une déclaration erronée expose à une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du Code général des impôts).
Cette déclaration n'est pas une simple formalité. L'administration s'en sert pour établir la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les taxes sur les logements vacants. Un logement resté déclaré vacant alors qu'il est loué, ou l'inverse, conduit à un avis erroné.
Le prélèvement à la source
Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée ne font l'objet d'aucune retenue par un tiers. Ils donnent lieu à des acomptes mensuels ou trimestriels, calculés par l'administration à partir des revenus déclarés l'année précédente et prélevés sur votre compte bancaire. La première année de location, aucun acompte n'est prélevé tant que ces revenus n'ont pas été déclarés, sauf si vous les signalez vous-même dans votre espace particulier, ce qui évite un rattrapage important l'année suivante. Vous pouvez moduler ou suspendre ces acomptes en cas de baisse ou d'arrêt des loyers.
Le fonctionnement des acomptes
L'acompte est calculé en appliquant le taux de prélèvement du foyer au dernier revenu foncier ou bénéfice déclaré, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Il est prélevé le 15 de chaque mois. Sur option, il peut l'être chaque trimestre, les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. L'option se fait dans la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source » au plus tard le 1er octobre pour l'année suivante et se renouvelle tacitement.
Le calendrier des acomptes suit celui de la déclaration. De janvier à août, ils reposent sur les revenus de l'avant-dernière année. À partir de septembre, ils sont recalculés sur les revenus de l'année précédente qui viennent d'être déclarés. Un bailleur dont les loyers augmentent fortement voit donc ses acomptes ajustés avec un décalage d'un à deux ans, régularisé lors du solde.
Les situations qui justifient une démarche
- Première mise en location. Déclarez les loyers attendus dans votre espace pour que des acomptes soient prélevés dès l'année en cours. À défaut, l'impôt de la première année est réclamé en une fois l'année suivante, en plus des premiers acomptes.
- Vente ou arrêt de la location. Signalez l'arrêt pour supprimer les acomptes, sans quoi ils continuent jusqu'à la déclaration suivante.
- Déficit foncier ou gros travaux. Une baisse prévisible du revenu imposable peut justifier une modulation à la baisse.
La modulation à la baisse n'est admise que si l'écart entre le prélèvement estimé et celui qui aurait été appliqué sans modulation dépasse 5 %. Une estimation trop basse expose à une majoration prévue par le Code général des impôts, lorsque l'écart avec le prélèvement qui aurait dû être appliqué dépasse le seuil de tolérance fixé par ce code. Estimez donc vos revenus avec prudence.
La cotisation foncière des entreprises
La cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne les loueurs en meublé et non les bailleurs en location nue. Elle est détaillée au chapitre 22. Les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus peuvent aussi y être soumises dans certains cas (chapitre 31).
Les prélèvements sociaux
| Revenu | Taux des prélèvements sociaux, imposition des revenus 2025 |
|---|---|
| Revenus fonciers (location nue) | 17,2 % |
| Bénéfices de location meublée non professionnelle | 18,6 % |
| Plus-values immobilières des particuliers | 17,2 % |
La hausse de 1,4 point de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine, votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, s'applique aux bénéfices de location meublée non professionnelle mais exclut les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Son application dès l'imposition des revenus 2025 pour la location meublée est indiquée par la doctrine sociale et les commentateurs, la fiche officielle ne la datant pas expressément (chapitre 22).
Le loueur en meublé professionnel est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants et non aux prélèvements sociaux, sur ses bénéfices.
L'impôt sur la fortune immobilière
L'IFI est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net, au 1er janvier, dépasse 1 300 000 €. Le patrimoine retenu comprend les biens détenus directement et la quote-part des biens détenus à travers des sociétés, diminués des dettes afférentes, notamment le capital restant dû des emprunts immobiliers. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Le non-résident n'est imposé que sur ses biens immobiliers situés en France (chapitre 24).
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux (IFI 2026) |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Une décote réduit l'impôt des patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Les biens loués en meublé par un loueur professionnel peuvent être exonérés au titre des biens professionnels, sous conditions. Ceux du loueur non professionnel entrent dans l'assiette.
Le projet de remplacer l'IFI par un impôt sur la fortune improductive, débattu lors de l'examen du budget pour 2026, n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. Le seuil et le barème de l'IFI restent ceux présentés ci-dessus.
L'IFI se déclare en même temps que les revenus, sur les annexes n° 2042-IFI.