Tous les biens loués par un particulier ne sont pas des logements. Un garage, une place de stationnement, un cabinet loué à un professionnel libéral, une boutique ou une parcelle agricole obéissent chacun à un régime propre, plus ou moins protecteur pour le locataire. Ce chapitre présente les règles essentielles de ces baux et leur traitement fiscal.
| Bien loué | Régime du bail | Durée | Fiscalité de principe |
|---|---|---|---|
| Garage ou parking seul | Code civil | Libre | Revenus fonciers, TVA possible |
| Garage loué avec le logement | Loi du 6 juillet 1989 | Celle du bail d'habitation | Revenus fonciers, sans TVA |
| Local professionnel | Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 | 6 ans minimum | Revenus fonciers, TVA sur option |
| Local commercial | Code de commerce | 9 ans minimum | Revenus fonciers, TVA sur option |
| Terres et bâtiments agricoles | Statut du fermage | 9 ans minimum | Revenus fonciers |
Garages et places de stationnement
Le régime du bail
Un garage ou une place de stationnement loué seul, sans lien avec un logement du même bailleur, relève du droit commun du louage de choses, c'est-à-dire des articles 1709 et suivants du Code civil. Les parties fixent librement la durée, le loyer, le dépôt de garantie et le préavis. Un écrit reste indispensable pour prouver ces conditions et préciser l'usage autorisé.
Lorsque le garage ou la place est loué accessoirement au logement, par le même bailleur, il suit le régime du bail d'habitation, en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut alors pas être repris séparément du logement en cours de bail, sauf accord des parties (chapitre 10).
L'impôt sur le revenu
Les loyers d'un garage ou d'un parking sont des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel avec ceux de vos logements nus (chapitre 21). Ils deviennent des bénéfices industriels et commerciaux lorsque la location s'accompagne de prestations, comme le lavage ou l'entretien des véhicules. Le simple gardiennage ne change pas la catégorie (ecologie.gouv.fr).
La TVA
La location d'emplacements de stationnement est en principe soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal. Elle en est exonérée lorsque la place est louée avec un logement, par le même bailleur, dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier, à condition que la location du logement ne soit pas elle-même soumise à la TVA. Le bailleur dont les recettes restent modestes peut relever de la franchise en base de TVA, dont le seuil applicable aux prestations de services est fixé à 37 500 € pour 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le service des impôts des entreprises confirme le régime applicable à chaque situation.
Le bail professionnel
Le champ du bail
Le bail professionnel concerne un local loué pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il s'agit surtout des professions libérales. Il est régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (legifrance.gouv.fr).
Les règles essentielles
Les règles suivantes s'appliquent selon la fiche Bail professionnel de service-public.gouv.fr, vérifiée en mai 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).
- Le bail est obligatoirement écrit et doit être établi par un notaire s'il dépasse douze ans.
- Sa durée est d'au moins six ans. À l'échéance, faute de congé, il est reconduit tacitement pour six ans.
- Le locataire peut le résilier à tout moment, avec un préavis de six mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
- Le bailleur est engagé pour six ans. Il peut donner congé pour l'échéance avec le même préavis de six mois, sans motif ni indemnité, car le locataire n'a pas de droit au renouvellement (entreprendre.service-public.gouv.fr).
- Le loyer est libre. La loi n'impose pas sa révision, mais le bail peut prévoir une indexation, en général sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et son montant est libre.
- La répartition des charges, impôts et taxes est libre. À défaut de clause, le bailleur supporte les charges liées à la propriété.
- Le bailleur annexe le DPE (diagnostic de performance énergétique) et l'état des risques.
- Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie. À défaut, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état.
Le bail mixte, à usage professionnel et d'habitation, relève de la loi du 6 juillet 1989. Il dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et six ans lorsqu'il est une personne morale (chapitre 4).
Le bail commercial
Le champ du statut
Le statut des baux commerciaux, prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, s'applique de plein droit lorsque quatre conditions sont réunies, à savoir un contrat de bail, un local utilisé pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle, l'exploitation d'un fonds de commerce avec une clientèle propre et l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ce statut est d'ordre public sur ses points essentiels et protège fortement le locataire.
Durée et résiliation
Le bail commercial est conclu pour neuf ans au moins, d'où son nom de bail 3-6-9. Le locataire peut le résilier à l'expiration de chaque période triennale, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, au moins six mois avant l'échéance. Cette faculté peut être écartée par le contrat pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le bailleur ne peut pas résilier à l'échéance triennale pour convenance. Il ne le peut que dans des cas limités, comme la reconstruction ou la démolition de l'immeuble, ou la transformation du local en habitation. En cas de manquement du locataire, notamment un impayé, la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement resté infructueux, sous réserve des délais de paiement que le juge peut accorder dans la limite de deux ans.
Dépôt de garantie, charges et annexes
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés à trois mois de loyer. Le dépôt doit être restitué dans les trois mois de la remise des clés, y compris pour les baux en cours lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). La même loi permet au locataire exerçant une activité de commerce ou d'artisanat, à jour de ses loyers, de demander le paiement mensuel du loyer.
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre les parties. Sans inventaire, le bailleur ne peut rien refacturer. Restent toujours à la charge du bailleur les grosses réparations touchant au clos et au couvert, les travaux de mise en conformité liés à la vétusté et ses honoraires de gestion. La taxe foncière peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit expressément. Un état récapitulatif annuel est adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le loyer, sa révision et son plafonnement
Le loyer initial est librement fixé. Il évolue ensuite de deux façons, selon les règles suivantes (entreprendre.service-public.gouv.fr).
- La révision triennale légale peut être demandée par l'une ou l'autre partie trois ans au moins après l'entrée dans les lieux ou la dernière révision. Elle suit l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres. Ces indices sont publiés chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
- La clause d'échelle mobile, insérée dans le bail, indexe le loyer automatiquement, en général chaque année. Si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d'un quart, chaque partie peut demander sa révision à la valeur locative.
La hausse qui résulte d'un déplafonnement est lissée et ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente.
Le renouvellement et l'indemnité d'éviction
À l'échéance, le locataire propriétaire de son fonds, immatriculé et exploitant depuis trois ans, a droit au renouvellement. Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT sur la durée du bail expiré. Il peut être fixé à la valeur locative lorsque le bail initial dépassait neuf ans, lorsque la tacite prolongation a porté sa durée au-delà de douze ans, ou en cas de modification notable des éléments de la valeur locative.
Le bailleur peut refuser le renouvellement par un congé délivré par commissaire de justice au moins six mois avant l'échéance. Il doit alors verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé au locataire, qui comprend notamment la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation (article L. 145-14 du Code de commerce). Il n'en est dispensé qu'en cas de motif grave et légitime, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, ou d'immeuble insalubre ou à démolir (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le locataire bénéficie en outre d'un droit de préférence en cas de vente du local, prévu à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce droit est écarté en cas de vente globale de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de vente groupée de locaux commerciaux distincts, de vente globale d'un immeuble ne comportant qu'un seul local commercial, de vente de locaux commerciaux au copropriétaire d'un ensemble commercial, de vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint, ainsi que de vente autorisée par le juge-commissaire dans une liquidation judiciaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le bail dérogatoire
Les parties peuvent écarter le statut par un bail dérogatoire, ou de courte durée, dont la durée totale, renouvellements compris, ne peut dépasser trois ans (article L. 145-5 du Code de commerce). Le bail doit être écrit et exprimer clairement cette volonté. Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie. Si le locataire reste en place plus d'un mois après le terme sans que le bailleur lui ait demandé de partir par écrit, un bail commercial de neuf ans naît automatiquement (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le bail rural
La location de terres ou de bâtiments à un exploitant agricole relève du statut du fermage, prévu aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Ce statut est d'ordre public. Le bail dure au moins neuf ans, se renouvelle de plein droit et la reprise par le bailleur est strictement encadrée. Le fermage est fixé entre un minimum et un maximum arrêtés par le préfet et actualisé chaque année selon l'indice national des fermages, constaté par un arrêté du ministre chargé de l'agriculture publié au Journal officiel. La direction départementale des territoires communique les valeurs applicables dans le département. Le preneur dispose d'un droit de préemption en cas de vente (entreprendre.service-public.gouv.fr). Compte tenu de la rigidité du statut, l'appui d'un notaire est recommandé avant de louer des terres.
Le régime fiscal de ces locations
Les loyers de locaux nus, qu'ils soient professionnels, commerciaux ou agricoles, sont des revenus fonciers. Ils s'additionnent à vos loyers d'habitation nue pour apprécier le seuil de 15 000 € du micro-foncier et se déclarent sur la même déclaration n° 2044 au régime réel (chapitre 21). Lorsqu'ils sont soumis à la TVA, ils se déclarent hors taxe.
La location d'un local commercial ou industriel équipé du mobilier ou du matériel nécessaire à l'exploitation relève en revanche des bénéfices industriels et commerciaux et elle est soumise à la TVA au taux de 20 %.
La TVA sur option pour les locaux nus
La location de locaux nus à usage professionnel ou commercial est exonérée de TVA, mais le bailleur peut opter pour la TVA lorsque le locataire est lui-même assujetti et utilise le local pour son activité (article 260 du Code général des impôts). L'option permet de récupérer la TVA payée sur l'acquisition ou les travaux, en contrepartie d'une TVA facturée sur les loyers et de déclarations périodiques. Elle n'est jamais possible pour un local d'habitation. L'option engage le bailleur sur une longue durée. Elle ne peut en principe être dénoncée qu'à partir de la neuvième année civile qui suit celle où elle a été exercée et sa remise en cause anticipée peut entraîner le reversement d'une partie de la TVA déduite. Le service des impôts des entreprises précise les modalités applicables.
La location de locaux nus à usage autre que l'habitation rend aussi redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque les recettes hors taxes atteignent au moins 100 000 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr).