Le bail et l'état des lieux d'entrée

Le bail d'une résidence principale, vide ou meublée, doit être écrit et respecter un contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce contrat type n'est pas un modèle facultatif, car il énumère les rubriques que tout bail doit comporter. Un bail incomplet n'est pas nul pour autant, mais chaque mention manquante affaiblit votre position en cas de litige et certaines omissions sont spécifiquement sanctionnées.

Le contrat type a été modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Ce texte modifie le contenu des clauses résolutoires, pour le défaut de paiement comme pour l'occupation à titre de résidence principale, en reprenant notamment le délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux issu de la loi du 27 juillet 2023. Il permet aussi d'indiquer, à titre facultatif, les numéros de téléphone du bailleur et du locataire. Les nouveaux modèles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (anil.org). Un bail signé aujourd'hui doit donc suivre la version en vigueur.

Les durées

Le choix entre location nue, meublée ou bail mobilité est présenté au chapitre 4. Le bail commercial, le bail professionnel et la location d'un garage relèvent d'autres règles, présentées au chapitre 31.

Le bail à durée réduite

En location vide, le bailleur personne physique peut conclure un bail d'une durée inférieure à trois ans, sans pouvoir descendre sous un an, lorsqu'un événement précis justifie qu'il reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (article 11 de la loi du 6 juillet 1989). L'événement doit être attendu et daté dès la signature.

Le régime obéit à une mécanique stricte.

1. Le bail mentionne la raison et l'événement invoqués. Une formule vague ne suffit pas.
2. Deux mois avant le terme, le bailleur confirme au locataire, par écrit, la réalisation de l'événement.
3. Si l'événement est différé, le bailleur peut proposer, dans le même délai de deux mois, un report du terme. Ce report n'est possible qu'une fois.
4. Si l'événement se réalise et a été confirmé, le locataire perd tout titre d'occupation au terme prévu.
5. À défaut de confirmation dans le délai, ou si l'événement ne se réalise pas, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Ce bail est ouvert aux bailleurs personnes physiques, aux SCI familiales et aux indivisions entre personnes physiques. Il ne l'est pas aux personnes morales.

Les mentions obligatoires

Le bail doit notamment indiquer les éléments suivants.

• L'identité et l'adresse du bailleur et le cas échéant de son mandataire.
• L'identité du ou des locataires.
• La date de prise d'effet et la durée.
• La désignation du logement, sa surface habitable, ses équipements privatifs et les parties et équipements communs.
• L'identifiant fiscal du logement, exigé depuis le 1er janvier 2024.
• La destination des locaux, habitation seule ou habitation et usage professionnel.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision.
• Le montant et la nature des charges, sous forme de provisions avec régularisation ou de forfait en meublé et en colocation.
• Le montant du dépôt de garantie.
• La classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie.
• Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
• Le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire, s'il est parti depuis moins de dix-huit mois.
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou du dernier renouvellement.

Les annexes obligatoires

Les documents suivants doivent être joints au bail.

1. Le dossier de diagnostic technique (chapitre 5).
2. La notice d'information sur les droits et obligations des parties, dont le modèle est fixé par arrêté.
3. L'état des lieux d'entrée.
4. En meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier.
5. En copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes et à la répartition des charges.
6. Le cas échéant, l'autorisation préalable de mise en location (permis de louer) ou le récépissé de la déclaration de mise en location.
7. Le cas échéant, l'acte de cautionnement, dont la caution doit recevoir un exemplaire du bail.

Les annexes selon la situation

Au-delà de la liste commune, certaines annexes dépendent de la situation du logement ou du bail.

Le dossier de diagnostic technique comprend selon le logement le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, les diagnostics électricité et gaz, l'état des risques et, dans certaines zones, le diagnostic bruit. Son contenu et la durée de validité de chaque diagnostic sont présentés au chapitre 5. Une attestation d'assurance du locataire est à recueillir à la remise des clés (chapitre 13).

Les clauses utiles

Le contrat type laisse une rubrique libre pour les conditions particulières. Les clauses suivantes y trouvent leur place ou figurent déjà dans le modèle et méritent d'être complétées avec soin.

• La clause de révision du loyer, avec la date de révision et le trimestre de référence de l'indice de référence des loyers (IRL). Sans elle, le loyer ne peut pas être révisé (chapitre 8).
• La clause résolutoire, qui permet la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé de loyer ou de charges, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance ou de trouble de voisinage constaté par le juge. Pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, elle doit figurer dans tout bail d'habitation et produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 24 de la loi de 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Sa mise en œuvre est présentée au chapitre 17.
• La clause de solidarité, lorsque le bail est signé par plusieurs locataires non mariés et non pacsés, notamment en colocation (chapitre 11).
• La grille de vétusté, qui fixe à l'avance la durée de vie des équipements et revêtements et la part restant à la charge du locataire selon leur âge (chapitre 18).
• La clause relative aux travaux d'économie d'énergie, lorsque le bailleur a réalisé des travaux qui ouvrent droit à une contribution du locataire au partage des économies de charges.
• La description précise des annexes et des équipements, comme une cave, un parking ou un jardin privatif, afin d'éviter toute discussion sur leur inclusion dans la location.

Les clauses à éviter

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites. Les plus fréquentes dans les baux rédigés sans modèle sont les suivantes.

• Imposer au locataire un mode de paiement, notamment le prélèvement automatique.
• Facturer la quittance ou l'état des lieux, hors le cas où un professionnel intervient.
• Prévoir des pénalités ou amendes en cas de retard de paiement ou de manquement au bail.
• Interdire la détention d'un animal de compagnie, hors chiens d'attaque de première catégorie.
• Imposer une assurance choisie par le bailleur.
• Interdire au locataire d'héberger des proches ou d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Autoriser le bailleur à visiter le logement les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, pour une vente ou une relocation.
• Rendre les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes.
• Prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que ceux autorisés par la loi.

Une clause interdite ne fait pas tomber le bail. Elle est simplement privée d'effet. Évitez aussi les clauses qui mettent à la charge du locataire des réparations relevant du bailleur ou un forfait de charges en location vide.

Liste de contrôle avant la signature

Avant de signer, vérifiez les points suivants. La plupart des litiges trouvent leur origine dans l'un d'eux.

1. Le DPE est valide et la classe du logement permet sa location à la date de prise d'effet du bail (chapitre 5).
2. Le loyer respecte, le cas échéant, l'encadrement de l'évolution ou du niveau des loyers (chapitre 8).
3. Tous les locataires majeurs qui occuperont le logement sont identifiés au bail.
4. Les garanties sont en place, contrat de cautionnement Visale validé ou acte de cautionnement signé, ou souscription de la garantie des loyers impayés effectuée avec les pièces exigées par l'assureur (chapitre 9).
5. Le dossier de diagnostic technique et la notice d'information sont complets.
6. En copropriété, les extraits du règlement de copropriété sont joints.
7. En meublé, l'inventaire couvre au moins le mobilier obligatoire.
8. Le dépôt de garantie respecte le plafond légal.
9. Le rendez-vous d'état des lieux d'entrée est fixé à la remise des clés.
10. Le locataire s'est engagé à remettre son attestation d'assurance habitation à l'entrée dans les lieux.

La signature

Le bail peut être signé sur papier, en autant d'exemplaires originaux que de parties, ou par voie électronique. La signature électronique a la même valeur probante que la signature manuscrite dès lors qu'elle permet d'identifier son auteur et de garantir l'intégrité de l'acte (articles 1366 et 1367 du Code civil).

Les honoraires lorsqu'un professionnel intervient

Lorsque la recherche du locataire, la rédaction du bail ou l'état des lieux sont confiés à un professionnel, les honoraires facturés au locataire sont plafonnés par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Le locataire ne peut payer que quatre prestations, à savoir la visite, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Toutes les autres prestations, comme l'entremise ou la négociation, restent à la charge du bailleur. La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur pour les mêmes prestations (article 5 de la loi de 1989).

Ces plafonds, fixés à 12 €, 10 €, 8 € et 3 € depuis 2014, ont été revalorisés par un arrêté du 17 juillet 2025 pour les baux signés à compter du 1er janvier 2026, selon la variation de l'IRL entre les troisièmes trimestres de 2024 et de 2025, soit 0,87 % (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Pour un logement de 40 m² en zone tendue, le locataire peut se voir facturer au plus 403,60 € pour la visite, le dossier et le bail, plus 121,20 € pour l'état des lieux, soit 524,80 € au total. Le bailleur paie au moins le même montant pour ces prestations, en plus des éventuels frais d'entremise.

Le bailleur qui gère seul ne peut rien facturer au locataire pour la rédaction du bail ou l'état des lieux.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. Aucun dépôt ne peut être exigé en bail mobilité, ni lorsque le loyer est payable d'avance par trimestre. Il est versé à la signature, directement au bailleur, ne produit pas d'intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail.

Il ne s'impute jamais sur le dernier loyer et le locataire qui cesse de payer son dernier mois en considérant que le dépôt le couvre est en impayé. La restitution obéit à des délais stricts, détaillés au chapitre 18.

L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux est établi contradictoirement par les parties, lors de la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties. Il est gratuit lorsqu'il est fait par le bailleur et le locataire eux-mêmes. Si les parties ne parviennent pas à l'établir ensemble, l'une d'elles peut faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié, à un tarif réglementé.

Son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il décrit, pièce par pièce, l'état des revêtements de sol, des murs et des plafonds, des équipements et des éléments du logement, ainsi que les relevés des compteurs individuels et le nombre de clés remises.

Deux délais permettent au locataire de le compléter après coup.

• Dans les dix jours suivant son établissement, pour tout élément concernant le logement.
• Pendant le premier mois de la période de chauffe, pour l'état des éléments de chauffage.

Les bonnes pratiques. Décrire avec un vocabulaire précis et constant (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état), photographier chaque pièce et chaque défaut avec un horodatage, noter les marques, modèles et numéros de série des équipements, faire parapher chaque page. Une grille de vétusté, convenue d'un commun accord et annexée au bail, évitera la plupart des discussions à la sortie.

Décrivez aussi ce qui fonctionne. Un état des lieux qui se contente de lister les défauts ne prouve rien sur le reste. Testez devant le locataire les robinets, l'évacuation des sanitaires, les volets, les prises et les appareils de chauffage, puis notez le résultat.

L'inventaire du meublé

En location meublée, l'inventaire est distinct de l'état des lieux. Il liste chaque élément de mobilier et son état. Il doit au minimum couvrir les éléments obligatoires du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, à savoir les suivants (anil.org).

• Une literie comprenant couette ou couverture.
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre.
• Des plaques de cuisson.
• Un four ou un four à micro-ondes.
• Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment à une température inférieure ou égale à moins 6 °C.
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas en nombre suffisant pour les occupants.
• Des ustensiles de cuisine.
• Une table et des sièges.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour chaque élément, l'inventaire précise sa nature, son nombre, sa marque lorsqu'elle est utile et son état. Les équipements n'ont pas à être neufs, mais ils doivent fonctionner. Ajoutez les éléments facultatifs que vous fournissez, comme un lave-linge ou un aspirateur, afin de pouvoir en demander la restitution. Datez, paraphez et faites signer l'inventaire par les deux parties, puis comparez-le à la sortie.

Un meublé dont il manque un élément obligatoire peut être requalifié en location vide par le juge, avec les conséquences qui s'ensuivent sur la durée du bail, le dépôt de garantie et la fiscalité (chapitre 22).