Impayés et contentieux

Un impayé se traite d'autant mieux qu'il est pris tôt. Les premiers jours relèvent du dialogue, les semaines suivantes de la mise en demeure et la procédure judiciaire ne doit intervenir qu'une fois le dialogue épuisé. Mais chaque étape a des délais légaux qui ne se rattrapent pas et un bailleur qui attend trois mois avant de réagir perd trois mois de procédure.

Comprendre et relancer dès les premiers jours

Dès le premier retard, prenez contact avec le locataire, par téléphone puis par écrit. La plupart des retards s'expliquent par un incident ponctuel, comme un changement d'employeur, le décalage d'un versement social ou un oubli. Un échange rapide suffit souvent et une proposition d'échéancier écrite et signée vaut mieux qu'une tension inutile.

Une gradation simple peut être la suivante.

• J+5. Relance amiable par message ou courrier simple.
• J+15. Relance écrite rappelant le montant dû et proposant un échéancier.
• J+30. Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie à la caution.
• Au-delà. Commandement de payer par commissaire de justice.

Ce que vous pouvez réclamer. Le bail ne peut pas prévoir de pénalités de retard ni mettre à la charge du locataire des frais de relance, ces clauses étant réputées non écrites (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Vous pouvez en revanche obtenir des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (article 1344-1 du Code civil). Les frais de procédure ne sont mis à la charge du locataire que par le juge.

Les obligations envers les organismes sociaux et la caution

L'aide au logement versée au bailleur. Lorsque le locataire perçoit l'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation de logement familiale (ALF) ou l'allocation de logement sociale (ALS), vous devez signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) dans les deux mois qui suivent sa constitution. En 2026, l'impayé est constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel dû par le locataire, déduction faite de l'aide (service-public.gouv.fr). L'organisme peut alors maintenir l'aide sous condition d'un plan d'apurement et vous la verser directement. L'absence de signalement est sanctionnée par une amende. La suite de la procédure auprès de l'organisme, le fonds de solidarité pour le logement et les interlocuteurs sociaux sont présentés au chapitre 16.

Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 modifient ces règles pour les impayés signalés à partir du 1er janvier 2027. L'impayé sera constitué dès que la dette de loyer et de charges dépasse 450 € ou après trois mois d'impayés, même pour un montant inférieur. L'aide restera en principe versée pendant l'impayé, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pouvant la suspendre dans certains cas (service-public.gouv.fr).

La caution. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa délivrance au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard. Réclamez-lui le paiement dès le premier impayé, sans attendre la procédure.

L'assureur GLI. Le contrat de garantie des loyers impayés (GLI) fixe un délai de déclaration du sinistre, souvent court, ainsi qu'une liste de démarches préalables. Les ignorer peut entraîner un refus de garantie. Relisez les conditions générales dès le premier retard. Avec la garantie Visale, l'impayé doit être déclaré dans le délai fixé par le contrat de cautionnement (chapitre 9).

Le commandement de payer et la clause résolutoire

Le bail doit comporter une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a rendu cette clause obligatoire et le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 l'a intégrée aux contrats types pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (chapitre 10). Les autres motifs de résiliation de plein droit, comme le défaut d'assurance ou les troubles de voisinage constatés par le juge, doivent toujours être prévus par une clause expresse.

La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice resté sans effet. Ce délai, qui était de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023, doit être reproduit dans le commandement, à peine de nullité, avec la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou le juge.

Les baux signés avant 2023

Si le bail ancien contient une clause visant un délai de deux mois, le commandement reprend ce délai (Cour de cassation, troisième chambre civile, avis n° 24-70.002). S'il ne contient aucune clause résolutoire, ce qui était possible avant la loi du 27 juillet 2023, le commandement ne peut pas entraîner la résiliation automatique. Vous devez alors demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire, en démontrant un manquement suffisamment grave.

La situation d'un bail ancien tacitement reconduit après juillet 2023 n'est pas tranchée par cet avis. Dans le doute, le commandement reprend le délai le plus long. Votre commissaire de justice ou votre avocat vous indique la pratique du tribunal compétent.

Pour un bailleur personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX du département lorsque le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption ou que sa dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ces deux seuils figurent directement à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi du 27 juillet 2023 (anil.org). Un bailleur personne morale doit pour sa part saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner. Si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion.

Depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, le diagnostic social et financier du ménage est engagé dès le commandement de payer lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. Il n'attend plus le stade de l'assignation (service-public.gouv.fr).

L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin que ce diagnostic soit réalisé ou mis à jour. L'audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après la réception de l'assignation par le locataire.

L'audience et les délais de paiement

Le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, au locataire en situation de régler sa dette, à condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué. À la première échéance manquée, elle reprend son plein effet et le locataire devient occupant sans droit ni titre, redevable d'une indemnité d'occupation fixée par le juge.

De la décision à l'expulsion

Une fois la décision rendue, le commissaire de justice la signifie au locataire puis délivre un commandement de quitter les lieux, dont une copie est adressée au préfet. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour partir, que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas, ou au contraire prolonger en accordant des délais supplémentaires.

Le juge peut accorder à l'occupant des délais pour quitter les lieux, compris depuis la loi du 27 juillet 2023 entre un mois et un an, en tenant compte de sa bonne ou mauvaise volonté, de sa situation et des diligences qu'il a faites pour se reloger.

La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Elle n'arrête pas la procédure judiciaire elle-même, car l'assignation, l'audience et le jugement peuvent intervenir pendant la trêve. Elle ne s'applique pas lorsque le locataire est relogé dans des conditions suffisantes, lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité, ni aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait.

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Si celui-ci le refuse ou ne répond pas dans le délai de deux mois, la responsabilité de l'État peut être engagée et le bailleur peut alors demander une indemnisation de la perte de loyers subie à compter de cette date. Un refus d'indemnisation peut être contesté devant le tribunal administratif.

La chronologie d'un impayé, du premier retard à l'expulsion

Le tableau suivant reprend les étapes d'une procédure fondée sur la clause résolutoire, pour un bail récent prévoyant le délai de six semaines. Les jours sont comptés à partir de l'échéance impayée. Les durées indiquées sont des minimums légaux ou des hypothèses rapides et non des moyennes. L'encombrement du tribunal, les renvois d'audience, les délais accordés par le juge et la trêve hivernale les allongent souvent de plusieurs mois.

Dans ce scénario rapide, il s'écoule environ dix mois entre le premier impayé et une expulsion possible, hors délais de grâce et hors trêve hivernale.

Le coût des actes

Les actes des commissaires de justice relèvent d'un tarif réglementé, fixé par arrêté et repris aux articles A. 444-1 et suivants du Code de commerce. Un arrêté du 25 février 2026 fixe les émoluments des prestations réalisées depuis le 1er mars 2026, jusqu'au 29 février 2028 (service-public.gouv.fr). Le montant de chaque acte, comme le commandement de payer, l'assignation ou le commandement de quitter les lieux, figure dans cet arrêté publié au Journal officiel. Demandez au commissaire de justice le coût total prévisible avant d'engager la procédure.

L'émolument de base n'est qu'une partie du prix d'un acte, auquel s'ajoutent notamment un droit d'engagement des poursuites, des frais de déplacement, les débours et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les honoraires d'avocat sont libres.

L'expulsion entraîne d'autres dépenses avancées par le bailleur, comme le serrurier, le déménagement et le garde-meubles, dont le remboursement dépend de la solvabilité du locataire.

Le recouvrement de la dette

Une décision d'expulsion ne paie pas la dette. Son exécution suppose des revenus ou des biens saisissables. Saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire, action contre la caution ou mise en jeu de la GLI sont les voies habituelles. Un jugement peut être exécuté pendant dix ans.

La saisie sur compte bancaire

Le commissaire de justice signifie la saisie à la banque, qui bloque le compte pendant quinze jours ouvrables, puis en informe le débiteur dans les huit jours. Une somme égale au solde bancaire insaisissable, soit 651,69 € en 2026, doit toujours être laissée au débiteur (service-public.gouv.fr). Le débiteur dispose d'un mois pour contester devant le juge de l'exécution. Sans contestation, la banque verse les sommes au créancier.

La saisie des rémunérations depuis le 1er juillet 2025

Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire ne passe plus par le greffe du tribunal ni par une autorisation préalable du juge. Elle est conduite par un commissaire de justice, en application du décret n° 2025-125 du 12 février 2025 (legifrance.gouv.fr). Les étapes sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

1. Disposer d'un titre exécutoire, comme un jugement ou une ordonnance d'injonction de payer devenue exécutoire.
2. Faire signifier au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice, inscrit sur un registre numérique national.
3. Attendre un mois, pendant lequel le débiteur peut payer, proposer un accord ou contester devant le juge de l'exécution.
4. Demander la désignation d'un commissaire de justice répartiteur, qui recevra les sommes versées par l'employeur.
5. Faire signifier à l'employeur un procès-verbal de saisie dans les trois mois du commandement, puis le notifier au débiteur dans les huit jours.
6. Recevoir les sommes reversées par le répartiteur, au moins toutes les six semaines.

L'injonction de payer pas à pas

Lorsque le locataire est déjà parti et que seule une dette reste à recouvrer, l'injonction de payer devant le tribunal judiciaire est une procédure plus simple et moins coûteuse que l'assignation au fond. Elle ne permet pas d'obtenir la résiliation du bail ni l'expulsion. Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 l'a réformée pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

1. Vérifiez que la créance est certaine, d'un montant déterminé, échue et non prescrite, en vous appuyant sur le bail, le décompte et les mises en demeure.
2. Remplissez la requête prévue pour les loyers et charges, adressée au juge des contentieux de la protection, en y joignant les justificatifs (service-public.gouv.fr). Le tribunal compétent est celui du domicile du locataire débiteur et non celui du lieu de l'immeuble.
3. Le juge statue sans audience au vu du dossier. Il rend une ordonnance qui accepte tout ou partie de la demande ou la rejette. La requête est gratuite pour un particulier.
4. Faites signifier l'ordonnance au locataire par commissaire de justice dans les trois mois de sa date, au lieu de six mois auparavant. Passé ce délai, elle est non avenue.
5. Le locataire dispose d'un mois à compter de la signification pour former opposition. L'affaire est alors jugée selon la procédure ordinaire, avec audience.
6. Sans opposition, l'ordonnance devient exécutoire deux mois après sa signification. Le certificat de non-opposition a été supprimé et vous pouvez faire procéder aux saisies.

Les autres litiges

La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, par le bailleur comme par le locataire, pour les litiges relatifs au loyer, aux charges, aux réparations, à l'état des lieux, au dépôt de garantie, à la décence ou aux congés. Elle rend un avis en général dans les deux mois. Sa saisine est un préalable obligatoire pour certaines contestations, comme la hausse de loyer au renouvellement (chapitre 8).

Pour un litige portant sur une somme qui ne dépasse pas 5 000 €, comme une contestation des retenues sur le dépôt de garantie, la saisine du juge doit en principe être précédée d'une tentative de résolution amiable, par conciliation, médiation ou procédure participative. Le conciliateur de justice intervient gratuitement (article 750-1 du Code de procédure civile, service-public.gouv.fr). Selon un avis de la Cour de cassation du 25 septembre 2025, cette obligation ne s'applique pas à la requête en injonction de payer. Les modes amiables, les juridictions et les règles de preuve sont détaillés au chapitre 20.

Les troubles de voisinage causés par le locataire engagent sa responsabilité. Le bailleur peut, après mise en demeure restée vaine, agir en résiliation du bail. La clause résolutoire peut aussi viser les troubles de jouissance constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.