Le locataire en difficulté et les aides au logement

Une part importante des locataires perçoit une aide au logement et beaucoup traversent un jour une difficulté passagère, comme une perte d'emploi, une séparation ou une maladie. Le bailleur qui connaît les aides et les interlocuteurs sociaux peut souvent éviter qu'un retard ne devienne un impayé durable. La procédure contentieuse, de la mise en demeure à l'expulsion, est traitée au chapitre 17.

Les aides personnelles au logement

Trois aides personnelles au logement existent, versées par la caisse d'allocations familiales (CAF) ou par la Mutualité sociale agricole (MSA). Elles ne se cumulent pas.

Le locataire d'un bailleur privé perçoit le plus souvent l'ALF ou l'ALS, sauf si le logement est conventionné, par exemple dans le cadre de Loc'Avantages (chapitre 23). L'aide dépend des ressources du ménage, de sa composition, du loyer et de la zone. Elle est possible en location vide comme meublée.

Les conditions qui concernent le logement

L'aide n'est due que pour la résidence principale du locataire, occupée au moins huit mois par an. Le logement doit respecter les critères de décence et les conditions minimales de peuplement (chapitre 5). L'aide n'est pas accordée lorsque le bailleur est un ascendant ou un descendant du locataire, de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS). Un frère, une sœur, un oncle ou un cousin n'est en revanche pas un obstacle (service-public.gouv.fr).

Depuis le 1er juillet 2026, les étudiants qui ne sont pas ressortissants de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne peuvent bénéficier d'une aide au logement que s'ils perçoivent une bourse sur critères sociaux, exercent une activité professionnelle ou sont en apprentissage ou en contrat de professionnalisation (service-public.gouv.fr).

Ce que le bailleur doit fournir

Lors de la demande, le bailleur remplit et signe une attestation de loyer qui précise l'usage d'habitation, la surface, le montant du loyer et des charges, ainsi que la décence du logement. Il indique aussi si le logement est conventionné. Une attestation inexacte, par exemple un loyer surévalué, expose au remboursement des aides indûment versées.

Lorsque l'aide lui est versée, le bailleur effectue chaque année la déclaration de loyer demandée par la CAF, faute de quoi l'aide peut être interrompue. Il signale aussi sans délai le départ du locataire, pour éviter de percevoir une aide qui n'est plus due et qu'il devrait rembourser.

Le versement de l'aide au bailleur

En tiers payant, l'aide est versée directement au bailleur, qui la déduit du loyer et ne réclame au locataire que le loyer résiduel et les charges. L'APL est en règle générale versée au bailleur. Pour l'ALF et l'ALS, le bailleur peut demander le versement direct sur l'attestation de loyer ou en cours de bail, avec un relevé d'identité bancaire, sans que l'accord du locataire soit nécessaire. La CAF a alors l'obligation de le mettre en place, selon les informations publiées par les caisses d'allocations familiales.

Exemple illustratif. Un studio est loué 480 € hors charges avec 40 € de provisions sur charges. La CAF verse 210 € d'aide au bailleur, le 5 de chaque mois. Le locataire règle 480 + 40 - 210 = 310 €. La quittance mentionne le loyer, les charges, l'aide perçue et la somme payée par le locataire. Si l'aide dépasse un jour le loyer et les charges, le bailleur reverse la différence au locataire.

Le tiers payant sécurise une partie du loyer tant que le droit est ouvert. Il impose en contrepartie de suivre le compte du locataire avec rigueur. L'espace en ligne Mon Compte Partenaire de la CAF permet de déclarer les loyers et de signaler les impayés.

L'aide au logement et le logement non décent

Lorsque la CAF ou la MSA constate qu'un logement n'est pas décent, elle ne supprime pas l'aide mais la conserve pendant un délai de dix-huit mois, durant lequel le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité. L'aide n'est alors versée ni au bailleur ni au locataire (articles L843-1 à L843-4 du Code de la construction et de l'habitation). Le délai peut être prolongé à titre exceptionnel par périodes de six mois, notamment pour achever des travaux engagés (anil.org).

Pendant cette période, le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide. Ce paiement partiel n'est pas un impayé et ne peut fonder ni une résiliation du bail ni un commandement de payer. Une fois la conformité constatée, l'aide conservée est versée au bailleur. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai, l'aide conservée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut pas la réclamer au locataire.

Exemple illustratif. Pour un loyer de 520 € charges comprises et une aide de 200 €, le locataire paie 320 € par mois pendant la conservation. Si les travaux sont constatés au bout de dix mois, le bailleur perçoit 10 × 200 = 2 000 €. S'ils ne le sont jamais, il perd 18 × 200 = 3 600 € au moins, sans recours contre le locataire.

Quand le locataire ne paie plus

Dialoguer et proposer un plan d'apurement amiable

Lorsque la dette s'installe, un plan d'apurement amiable fixe un échéancier de remboursement en plus du loyer courant. Il précise la dette arrêtée à une date, le montant et la date de chaque échéance, l'engagement de payer le loyer courant et les conséquences d'une échéance manquée. Il est daté et signé par les deux parties.

Exemple illustratif. Un locataire doit 1 200 € après une période de chômage. Son loyer résiduel est de 450 € et sa capacité de remboursement est évaluée à 60 € par mois. Le plan prévoit vingt mensualités de 60 €, soit un remboursement intégral en vingt mois, avec un versement total de 510 € par mois. Si le locataire est couvert par une garantie des loyers impayés (GLI) ou par Visale, informez d'abord l'organisme, car un échéancier accordé sans son accord peut faire perdre la garantie (chapitre 9).

Les obligations envers la CAF ou la MSA

Lorsque le locataire perçoit une aide, le bailleur doit signaler l'impayé à l'organisme dans les deux mois qui suivent sa constitution, c'est-à-dire en 2026 dès que la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges restant dû après déduction de l'aide. Les règles en vigueur en 2026, la réforme applicable aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027 et la place de ce signalement dans la chronologie d'une procédure figurent au chapitre 17.

Après le signalement, la procédure se déroule ainsi en 2026 (service-public.gouv.fr).

1. L'organisme propose au bailleur de percevoir l'aide en tiers payant s'il ne la reçoit pas déjà. Le bailleur dispose de deux mois pour répondre et son silence vaut refus.
2. L'organisme lui demande d'établir un plan d'apurement avec le locataire, dans un délai de six mois au plus, ramené à deux mois s'il a refusé le tiers payant.
3. Sans plan dans le délai, l'organisme met le bailleur en demeure puis saisit le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui dispose de trois mois pour en établir un.
4. Si le FSL n'y parvient pas dans le délai, l'organisme fixe lui-même les modalités de remboursement et met le locataire en demeure de reprendre le paiement du loyer courant. Le locataire rembourse alors chaque mois au bailleur un trente-sixième de la dette, soit sur trois ans.
5. L'aide est maintenue tant que le plan est respecté et que le locataire paie le loyer courant. Elle est suspendue en cas de mauvaise exécution du plan ou d'arrêt du paiement du loyer courant.

Le bailleur qui ne signale pas l'impayé encourt une amende pouvant atteindre 8 010 € en 2026 et l'organisme peut agir d'office s'il apprend l'existence de l'impayé (service-public.gouv.fr). À partir de 2027, l'aide restera en principe versée pendant l'impayé, sauf suspension décidée par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en cas de mauvaise foi ou de troubles de jouissance (service-public.gouv.fr).

Le fonds de solidarité pour le logement

Chaque département dispose d'un FSL, dont il fixe lui-même les critères. Le FSL accorde des prêts ou des subventions pour l'accès au logement, comme le dépôt de garantie ou le premier loyer. Il aide aussi au maintien dans les lieux en prenant en charge des dettes de loyer, des factures d'énergie ou d'eau et des frais de commissaire de justice. L'aide n'est jamais automatique et dépend des ressources du ménage (service-public.gouv.fr).

La demande est présentée par le locataire, en général avec l'aide d'un travailleur social de la CAF, du centre communal d'action sociale (CCAS) ou du département. Le commandement de payer doit d'ailleurs mentionner la faculté de saisir le FSL (chapitre 17). Le règlement intérieur du FSL, propre à chaque département, fixe les conditions de l'aide, y compris les engagements qui peuvent être demandés au bailleur. Le conseil départemental ou l'ADIL vous en indiquent le contenu.

Le bailleur a intérêt à encourager cette démarche dès que la dette dépasse les capacités de remboursement du locataire, car une aide du FSL solde tout ou partie de l'arriéré plus vite qu'une procédure.

Les aides d'Action Logement

Action Logement, organisme paritaire financé par la participation des employeurs, propose plusieurs dispositifs utiles au bailleur.

Visale est une caution gratuite qui garantit le paiement des loyers et des dégradations. Ses conditions, ses plafonds et la procédure de déclaration de l'impayé sont détaillés au chapitre 9.

L'avance Loca-Pass finance le dépôt de garantie du locataire sous forme de prêt sans intérêts, dans la limite de 1 200 €, remboursable en 25 mois au plus avec un différé de trois mois et des mensualités d'au moins 20 €. Elle s'adresse notamment aux salariés d'entreprises du secteur privé non agricole, aux jeunes de moins de 30 ans en emploi, en alternance ou en recherche d'emploi, ainsi qu'à certains étudiants salariés ou boursiers. Le logement doit être la résidence principale du locataire. En cas de départ avant la fin du bail, le solde est exigible dans les trois mois. L'avance peut être versée directement au bailleur ou sur le compte du locataire. La demande se fait auprès d'Action Logement, qui en fixe le délai après l'entrée dans les lieux.

L'accompagnement social d'Action Logement s'adresse aux salariés dont la situation fragilise le maintien dans le logement. Un conseiller établit un diagnostic et peut mobiliser des aides financières.

Les interlocuteurs sociaux

La CCAPEX peut être saisie par le bailleur comme par le locataire, sans attendre le commandement de payer (anil.org). Depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, le diagnostic social et financier du ménage est engagé dès le commandement de payer lorsque le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière familiale (chapitre 17). Le bailleur peut y joindre ses observations écrites.

Le surendettement du locataire

Le locataire dont les dettes dépassent durablement ses capacités peut déposer un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France. Le simple dépôt ne produit aucun effet. Seule la décision de recevabilité, rendue dans un délai de trois mois, protège le locataire (anil.org).

La recevabilité produit pour le bailleur les effets suivants (service-public.gouv.fr).

• Les saisies en cours sont suspendues et aucune nouvelle mesure d'exécution ne peut être engagée, pendant deux ans au plus.
• La commission peut demander au juge de suspendre l'expulsion lorsqu'elle a déjà été ordonnée.
• Les intérêts et pénalités de retard sur la dette locative cessent de courir.
• L'aide au logement suspendue est rétablie et versée directement au bailleur.
• Le locataire ne peut plus rembourser ses dettes antérieures, sauf les dettes de loyer lorsque le juge lui a accordé des délais. Il doit en revanche payer le loyer courant.

Le bailleur peut contester la recevabilité dans les quinze jours de sa notification. La commission peut ensuite rééchelonner la dette sur sept ans au plus, imposer un moratoire de vingt-quatre mois ou, si la situation est irrémédiablement compromise, proposer un rétablissement personnel qui efface la dette. Le bailleur déclare sa créance avec le bail, le décompte et les justificatifs.

Les violences conjugales

Le locataire victime de violences au sein du couple ou de la famille qui quitte le logement peut le notifier au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, avec la copie d'une ordonnance de protection préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou d'une condamnation pénale de l'auteur des violences datant de moins de six mois. Sa solidarité, ainsi que celle de la caution qui le garantissait, prend fin pour les dettes nées à compter du lendemain de la première présentation de ce courrier (anil.org). Son préavis est réduit à un mois (chapitres 13 et 18).

La dette future ne peut alors plus être réclamée qu'à l'occupant resté dans les lieux, souvent l'auteur des violences. S'il ne paie pas, ce défaut de paiement peut constituer un motif légitime et sérieux de congé, sans préjudice de la procédure d'impayé. Prévenez votre assureur GLI ou Visale dès réception de la notification.

Le locataire âgé, handicapé ou protégé

Le congé. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont modestes bénéficie d'une protection contre le congé, qui impose au bailleur de lui proposer un relogement (chapitre 18).

L'adaptation du logement. Le locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie peut demander à réaliser à ses frais des travaux d'adaptation, que le bailleur doit refuser dans les deux mois sous peine d'accord tacite (chapitres 5 et 13). L'aide MaPrimeAdapt' de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) est ouverte aux locataires du parc privé âgés de 70 ans ou plus, ou de 60 à 69 ans en perte d'autonomie, ou en situation de handicap, sous conditions de ressources. Elle suppose l'accord du bailleur sur les travaux (service-public.gouv.fr).

En 2026, MaPrimeAdapt' finance 50 % ou 70 % des travaux selon les ressources, dans la limite de 22 000 € hors taxes de travaux.

La personne sous mesure de protection. Lorsque le locataire est placé sous curatelle, toute signification qui lui est faite doit l'être également à son curateur, à peine de nullité (article 467 du Code civil). Sous tutelle, les actes sont adressés au tuteur, qui représente la personne protégée. Le logement de la personne protégée bénéficie d'une protection particulière et la résiliation du bail à l'initiative du tuteur suppose l'autorisation du juge (article 426 du Code civil).

Liste de contrôle

1. L'attestation de loyer est exacte et la déclaration annuelle de loyer est faite.
2. Le tiers payant est demandé lorsque le locataire perçoit une aide.
3. Le départ du locataire est signalé sans délai à la CAF ou à la MSA.
4. Dès que la dette s'installe, un plan d'apurement daté et signé est proposé, après accord de l'assureur GLI ou de Visale.
5. L'impayé est signalé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois de sa constitution.
6. Le locataire est orienté vers la CAF, le CCAS, le FSL, Action Logement ou SOS loyers impayés.
7. Une décision de recevabilité de surendettement est examinée dans les quinze jours et la créance est déclarée.
8. Le curateur ou le tuteur d'un locataire protégé est identifié.