Guide de référence

Guide complet du bailleur privé

À jour au 22 octobre 2026

Je prépare un investissement

Chiffrer, acheter, financer

Je débute

1 à 3 logements

Je gère un patrimoine

4 logements et plus, société

Je fais face à une difficulté

Impayé, sinistre, litige

Les règles fiscales et locatives changent chaque année, au gré des lois de finances et des décrets. Chaque chiffre de ce guide porte l'année à laquelle il s'applique et les principales sources officielles sont rassemblées au chapitre 37.

Ce guide s'adresse à tous les propriétaires qui louent un bien sans passer par une agence, aussi bien celui qui met en location un studio hérité que celui qui gère vingt lots et deux sociétés civiles immobilières (SCI). Il couvre l'ensemble du parcours, depuis le calcul de rentabilité d'un projet jusqu'à la revente ou la transmission du bien, en passant par le bail, la gestion courante, les impayés, la copropriété et la déclaration de revenus. Il traite aussi des locations qui ne portent pas sur un logement, comme les garages ou les locaux professionnels.

Sommaire

N°	Chapitre
1	Calculer la rentabilité d'un investissement locatif
2	Acheter un bien à louer
3	Financer son investissement locatif
4	Choisir son mode de location
5	Préparer le logement
6	Rénover un logement à louer ou déjà loué
7	Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien
8	Fixer le loyer et les charges
9	Trouver le locataire et sécuriser les loyers
10	Le bail et l'état des lieux d'entrée
11	La colocation
12	Louer une partie de sa résidence principale
13	Pendant la location
14	Assurances et sinistres
15	La copropriété pour le bailleur
16	Le locataire en difficulté et les aides au logement
17	Impayés et contentieux
18	La fin du bail
19	Logement indigne et responsabilité du bailleur
20	Litiges, recours et preuves
21	La fiscalité de la location nue
22	La fiscalité de la location meublée
23	Louer à loyer abordable
24	Le bailleur non-résident ou expatrié
25	Choisir sa structure de détention
26	Les autres impôts et taxes du bailleur
27	Revendre et transmettre
28	Optimiser sa fiscalité immobilière
29	Bâtir sa stratégie d'investissement locatif
30	La location meublée de tourisme
31	Garages, parkings, locaux professionnels et commerciaux
32	Gérer seul ou déléguer et faire ses démarches en ligne
33	Le calendrier annuel du bailleur
34	Les seuils à anticiper
35	Questions fréquentes
36	Glossaire
37	Sources officielles

Le guide est organisé en huit parties, qui suivent la vie d'un investissement locatif.

Partie	Chapitres
Investir	1 à 3
Préparer le bien	4 à 7
Louer	8 à 12
Gérer et résoudre les difficultés	13 à 20
Déclarer, structurer et transmettre	21 à 27
Optimiser et décider	28 et 29
Cas particuliers et organisation	30 à 34
Repères	35 à 37

Comment lire ce guide

Les chapitres suivent la vie d'une location, dans l'ordre où les questions se posent. Vous pouvez les lire d'une traite ou aller directement à celui qui vous concerne, car chacun se suffit à lui-même et renvoie aux autres lorsque c'est utile.

Quatre parcours de lecture sont proposés.

Je prépare un investissement. Commencez par les chapitres 1 à 3 pour chiffrer, acheter et financer votre projet, puis par le chapitre 29 pour situer votre stratégie. Les chapitres 4 à 7 vous aideront à choisir le mode de location et à anticiper les travaux. Les chapitres 21, 22 et 28 vous permettront de comparer les régimes fiscaux et les leviers d'optimisation, le chapitre 25 de choisir la structure de détention.

Je débute, avec un à trois logements. Lisez dans l'ordre les chapitres 4 à 21, puis le chapitre 22 si vous louez en meublé et le chapitre 11 si vous louez en colocation. Le calendrier du chapitre 33 vous servira de pense-bête toute l'année. Les questions fréquentes du chapitre 35 répondent aux situations courantes en quelques phrases.

Je gère un patrimoine, à partir de quatre logements ou en société. Les chapitres 22 à 29 et 34 vous concernent en priorité. Ils traitent du statut de loueur en meublé professionnel, des SCI, de l'impôt sur la fortune immobilière, de la revente, de la transmission, de l'optimisation fiscale, de la stratégie et des seuils qui modifient votre situation. Les chapitres 15 sur la copropriété, 31 sur les locations hors habitation et 32 sur l'organisation de la gestion complètent ce parcours. Les chapitres 8 à 20 restent la base juridique, quel que soit le nombre de lots.

Je fais face à une difficulté. Un impayé, un sinistre, un locataire en difficulté ou un litige se traitent aux chapitres 14, 16, 17, 19 et 20, qui indiquent les délais à respecter et les interlocuteurs à saisir.

Tout au long du texte, des encadrés signalent l'essentiel sous les formes suivantes.

Ce que ce guide n'est pas

Ce guide explique des règles générales. Il ne remplace ni un avocat pour un contentieux, ni un notaire pour une acquisition ou une transmission, ni un expert-comptable pour une situation fiscale complexe. Les exemples chiffrés sont des illustrations, qui montrent un mécanisme et ne valent pas calcul pour votre propre situation. Lorsque votre cas sort du cadre courant (indivision conflictuelle, démembrement, société à l'impôt sur les sociétés, statut de loueur professionnel, bail commercial), le guide vous le signale et vous indique vers qui vous tourner.

Locafis est un outil de gestion locative et fiscale destiné aux bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens. Locafis n'est pas un gestionnaire et ne détient aucun mandat de gestion. Vous restez seul décisionnaire de la gestion de vos biens.

Les textes qui encadrent la location

Plusieurs corps de règles gouvernent la vie du bailleur. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le cadre des locations de résidence principale, vides ou meublées, qu'il s'agisse de la durée du bail, du dépôt de garantie, du loyer ou du congé. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise la copropriété. Le Code général des impôts et sa doctrine administrative, le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), déterminent l'imposition des loyers. Le Code de la construction et de l'habitation et le Code de l'énergie fixent les exigences de décence et de performance énergétique. Le Code civil et le Code de commerce régissent les locations qui ne relèvent pas de la loi de 1989, comme les garages ou les locaux commerciaux.

La plupart des règles de la loi de 1989 sont d'ordre public, de sorte qu'une clause du bail qui y déroge au détriment du locataire est réputée non écrite, même si le locataire l'a signée.

Les mises à jour du guide

Ce guide est mis à jour après chaque loi de finances, après chaque réforme du droit locatif et à chaque publication d'un indice ou d'un barème qui en modifie les chiffres. La date de dernière vérification figure en tête de cette page. Lorsqu'un texte est en discussion au Parlement, le guide le présente comme tel, avec son état d'avancement à la date indiquée.

Guide complet du bailleur privé

Sommaire

Comment lire ce guide

Ce que ce guide n'est pas

Les textes qui encadrent la location

Les mises à jour du guide

Sommaire

Partie 1Investir

Partie 2Préparer le bien

Partie 3Louer

Partie 4Gérer et résoudre les difficultés

Partie 5Déclarer, structurer et transmettre

Partie 6Optimiser et décider

Partie 7Cas particuliers et organisation

Partie 8Repères