La colocation permet de louer un grand logement à plusieurs personnes qui partagent les pièces communes. Elle répond à une forte demande des étudiants et des jeunes actifs. Elle obéit pourtant à des règles propres, fixées pour l'essentiel par l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur la forme du bail, la solidarité, les cautions, l'assurance et le départ d'un colocataire. Ce chapitre les présente du point de vue du bailleur.
Ce qu'est une colocation au sens de la loi
La colocation est la location d'un même logement, constituant la résidence principale des preneurs, à plusieurs locataires. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous ou de plusieurs baux, un par colocataire (service-public.gouv.fr).
La location à un couple marié ou lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au moment de la signature n'est pas une colocation. Les règles applicables à ces couples, notamment la cotitularité du bail et la solidarité légale, sont présentées au chapitre 13.
Le logement doit être la résidence principale de chaque colocataire. Le mode de location, nu ou meublé, se choisit comme pour un logement ordinaire (chapitre 4).
Bail unique ou baux individuels
Le choix de la forme du bail commande toutes les autres règles. Il se fait avant la mise en location et ne se modifie pas facilement en cours de route.
| Point | Bail unique | Baux individuels |
|---|---|---|
| Signataires | Tous les colocataires sur un même contrat | Un contrat par colocataire |
| Contrat type | Obligatoire, vide ou meublé | Ne s'applique pas |
| Objet du bail | Le logement entier | Une chambre privative et l'usage des parties communes |
| Solidarité | Possible par une clause expresse | Aucune, chacun ne doit que sa part |
| Dépôt de garantie | Un seul, restitué au départ du dernier colocataire | Un par colocataire, restitué à son départ |
| Départ d'un colocataire | Le bail continue avec les autres | Le bailleur choisit seul le remplaçant |
| Congé du bailleur | Adressé aux colocataires selon les règles du bail | Adressé à chaque colocataire |
Le bail unique sécurise davantage le paiement du loyer, grâce à la clause de solidarité. En contrepartie, le bailleur dépend du groupe pour le remplacement d'un colocataire qui part et le dépôt de garantie n'est restitué qu'à la fin de la colocation.
Les baux individuels donnent au bailleur la maîtrise du choix de chaque occupant et simplifient les départs. En contrepartie, chaque chambre vacante est une perte sèche, puisque les autres colocataires ne doivent que leur propre part. Cette forme suppose une gestion proche de celle de plusieurs logements distincts.
La décence et la surface en colocation
Le logement loué en colocation doit, comme tout logement, répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (chapitre 5).
En bail unique, la règle générale s'applique. Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³ (service-public.gouv.fr). Le règlement sanitaire départemental peut fixer des exigences plus strictes de peuplement.
En baux individuels, chaque colocataire doit disposer d'une chambre privative d'au moins 9 m² et 20 m³, les pièces communes n'étant pas comptées. La décence s'apprécie ensuite sur l'ensemble du logement, ses équipements et ses pièces communes plutôt que sur la seule chambre louée (service-public.gouv.fr). Cette règle, issue de la loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 et inscrite à l'article 8-1 de la loi de 1989, déroge au seuil de 14 m² et 33 m³ que le code de la construction et de l'habitation impose aux divisions d'immeubles destinés à la location (anil.org).
Pour les aides au logement, une condition de surface distincte s'ajoute. Le logement doit compter au moins 16 m² pour deux occupants, puis 9 m² par occupant supplémentaire, l'exigence étant plafonnée pour les ménages de huit personnes et plus (service-public.gouv.fr). Un logement trop petit au regard de ce barème prive les colocataires de leur aide, ce qui fragilise le paiement du loyer.
La clause de solidarité
En bail unique, le bail peut contenir une clause de solidarité. Chaque colocataire, ainsi que sa caution, est alors tenu de la totalité du loyer et des charges, au-delà de sa seule part. Si l'un des colocataires ne paie pas, le bailleur peut réclamer la somme manquante à n'importe lequel des autres (service-public.gouv.fr).
Sans clause, chaque colocataire ne doit que sa part. La solidarité ne se présume pas et doit donc être stipulée expressément au bail.
La solidarité du colocataire qui part est limitée dans le temps. Elle prend fin à la date à laquelle un nouveau colocataire figure au bail ou, à défaut, à l'expiration d'un délai de six mois après la fin de son préavis. Elle cesse à la fin du préavis si un remplaçant est inscrit au bail pendant celui-ci. La caution du colocataire sortant est libérée dans les mêmes conditions.
Le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans, conformément à l'article 7-1 de la loi de 1989. Une dette née pendant la période de solidarité peut donc être réclamée au colocataire sortant bien après son départ.
Les cautions
Le bailleur peut demander une caution pour chaque colocataire, ou une caution unique qui garantit plusieurs colocataires. Dans tous les cas, l'acte de cautionnement doit identifier nommément le colocataire dont le départ met fin à l'engagement de la caution (service-public.gouv.fr).
La garantie Visale d'Action Logement est ouverte aux colocataires. En bail unique à deux colocataires, un seul peut la demander pour les deux. En baux individuels à partir de trois colocataires, chacun peut la demander pour sa part (service-public.gouv.fr). Les conditions d'éligibilité et la règle de non-cumul avec une assurance contre les loyers impayés sont détaillées au chapitre 9.
L'assurance
Chaque colocataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs, à savoir l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. L'assurance peut être collective, avec un contrat unique qui nomme tous les colocataires, ou individuelle. L'attestation est due à l'entrée puis chaque année à la demande du bailleur.
En colocation, la loi offre une souplesse particulière. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, que le bailleur souscrit lui-même une assurance pour le compte des colocataires. Le bailleur remet une copie du contrat aux colocataires et récupère la prime, éventuellement majorée dans la limite fixée par un décret du 30 mars 2016, par douzièmes avec chaque loyer (service-public.gouv.fr).
Cette option doit être prévue au bail initial. À défaut, le bailleur reste soumis à la procédure ordinaire de mise en demeure décrite au chapitre 13.
Le loyer et les charges
Le loyer se fixe comme pour tout logement (chapitre 8). En zone tendue, le total des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement entier, qu'il s'agisse d'un bail unique ou de baux individuels. Hors zone tendue, le loyer est libre à la première location.
Les charges peuvent être payées par provisions avec régularisation annuelle, selon les règles décrites au chapitre 8. En colocation, elles peuvent aussi prendre la forme d'un forfait de charges fixé au bail, versé avec le loyer et révisable une fois par an dans les mêmes conditions que lui. Le forfait ne donne lieu à aucun complément ni régularisation. Son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte de charges.
Le forfait évite de répartir une régularisation entre des colocataires qui ont changé en cours d'année. Il suppose en revanche d'estimer correctement les consommations.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en location meublée, comme pour tout bail.
En bail unique, il n'existe qu'un seul dépôt de garantie, qui couvre l'ensemble du logement. Il n'est restitué qu'après le départ du dernier colocataire et la remise des clés, dans les délais ordinaires (chapitre 18). Le colocataire qui part en cours de bail ne peut pas exiger du bailleur le remboursement de sa quote-part. Il s'arrange avec ses colocataires ou avec son remplaçant, qui lui rachète en général sa part.
En baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie, restitué à son départ après l'état des lieux de sortie de sa chambre.
Le départ et le remplacement d'un colocataire
En bail unique, un colocataire peut donner congé seul, sans l'accord des autres, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le bail continue avec les colocataires restants. Le choix d'un remplaçant se fait en pratique d'un commun accord entre le bailleur et les colocataires restants, puis donne lieu à un avenant au bail. Le nouvel entrant peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée.
En baux individuels, le colocataire qui part ne doit sa part que jusqu'à la fin de son préavis. Le bailleur choisit seul le nouveau colocataire et signe avec lui un nouveau bail, sans avoir à obtenir l'accord des autres occupants (anil.org).
Exemple illustratif. Trois étudiants louent un appartement meublé en bail unique avec clause de solidarité, pour un loyer total de 1 200 € charges comprises. L'un d'eux donne congé par une lettre reçue le 15 mars. Le préavis d'un mois en meublé s'achève le 15 avril. Si aucun remplaçant n'est inscrit au bail, il reste solidaire, ainsi que sa caution, des loyers et charges impayés jusqu'au 15 octobre. Si un remplaçant signe un avenant le 1er mai, sa solidarité prend fin à cette date.
Lorsque tous les colocataires partent en même temps, ils adressent un congé commun signé par chacun ou des congés individuels envoyés simultanément.
La colocation étudiante
La colocation étudiante est le plus souvent meublée. En bail unique, la durée de droit commun du bail meublé est d'un an. Le bail étudiant meublé de neuf mois, non reconductible, est prévu pour un locataire étudiant (chapitre 4) et l'administration ne le mentionne qu'en baux individuels. Avant de l'utiliser en bail unique, même si tous les colocataires sont étudiants, interrogez l'ADIL de votre département. En baux individuels, la durée de chaque contrat peut être adaptée à la situation de chaque colocataire, par exemple neuf mois pour un étudiant.
Le bail mobilité peut également servir pour des colocataires en formation, en stage ou en mission temporaire. Il interdit tout dépôt de garantie et ne peut pas comporter de clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions (service-public.gouv.fr).