Fixer le loyer et les charges

Le principe est la liberté, puisque le bailleur fixe le loyer de la première mise en location comme il l'entend. Ce principe connaît trois exceptions majeures, qui se cumulent parfois, à savoir l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, l'encadrement du niveau des loyers dans certaines villes et le gel des loyers des logements énergivores. Ce chapitre traite aussi de la révision selon l'indice de référence des loyers (IRL), du loyer sous-évalué et des charges.

Les trois régimes de fixation du loyer

1. Hors zone tendue, la liberté

Dans une commune qui n'est pas classée en zone tendue, le loyer est libre à la première location comme à chaque relocation. Seul le marché le limite. En cours de bail, la révision reste plafonnée par l'IRL, selon la méthode détaillée plus bas dans ce chapitre.

La liste des communes classées en zone tendue est fixée par décret. Le site service-public.gouv.fr propose un simulateur pour vérifier la situation d'une commune.

2. En zone tendue, l'encadrement de l'évolution à la relocation

Dans les communes de zone tendue, un décret reconduit chaque année encadre la hausse du loyer à la relocation. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, s'applique aux baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 (anil.org).

En principe, lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été au cours des douze derniers mois. S'il a été révisé dans ce délai, le nouveau loyer doit être identique au dernier loyer appliqué.

Le loyer redevient libre dans trois cas, à savoir la première mise en location, le logement vacant depuis plus de dix-huit mois, ou les travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à une année de loyer. Dans les villes qui appliquent en plus l'encadrement du niveau des loyers, le loyer reste alors plafonné par le loyer de référence majoré.

Une hausse limitée reste possible dans les deux cas suivants.

• Lorsque le dernier loyer était manifestement sous-évalué, la hausse est plafonnée à la moitié de l'écart avec le loyer de référence du voisinage.
• Lorsque le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier bail des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle est plafonnée à 15 % du coût toutes taxes comprises (TTC) des travaux.

Lorsque les deux cas sont réunis, la hausse ne peut pas dépasser la plus élevée des deux limites. Aucune de ces exceptions ne s'applique aux logements classés F ou G.

3. Dans les villes soumises à l'encadrement du niveau des loyers

Certaines villes appliquent, à titre expérimental depuis la loi ELAN de 2018, un encadrement du niveau des loyers. Le préfet y publie chaque année, par quartier et par type de logement, un loyer de référence au mètre carré. Le loyer de base du bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence augmenté de 20 %. Dans la métropole lilloise, l'encadrement s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme depuis 2020.

Le locataire qui estime son loyer excessif peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge. Le préfet peut, de son côté, mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et prononcer une amende administrative, qui peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr).

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base, dans les seules villes soumises à l'encadrement du niveau des loyers. Il suppose deux conditions cumulatives. Le loyer de base doit déjà être égal au loyer de référence majoré. Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes pour fixer le loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le bail mentionne le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Une grande terrasse ou une vue exceptionnelle sont des exemples souvent avancés. Un équipement courant dans le secteur, comme une cuisine équipée ou un balcon ordinaire, suffit difficilement à le justifier.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, aucun complément ne peut être appliqué si le logement présente l'un des défauts suivants, à savoir des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venues de l'extérieur, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale (service-public.gouv.fr).

Le locataire peut contester le complément devant la CDC dans les trois mois qui suivent la signature du bail. La preuve des caractéristiques exceptionnelles incombe alors au bailleur. Faute d'accord, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge, qui peut réduire ou supprimer le complément.

Le gel des loyers des logements classés F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut faire l'objet d'aucune augmentation. Ni révision annuelle en cours de bail, ni majoration au renouvellement, ni hausse à la relocation par rapport au loyer du précédent locataire. Cette règle s'applique en métropole à tous les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Dans les départements d'outre-mer, elle s'applique depuis le 1er juillet 2024.

Réviser le loyer selon l'IRL, pas à pas

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an et seulement si le bail contient une clause de révision (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sans clause, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement. La révision n'est pas automatique, puisque le bailleur doit la demander au locataire par écrit.

1. Repérez la date de révision prévue au bail, en général la date anniversaire du contrat.
2. Identifiez le trimestre de référence mentionné au bail. À défaut de mention, c'est le dernier indice publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) à la date de signature du bail.
3. Relevez deux indices, celui du trimestre de référence de l'année en cours et celui du même trimestre de l'année précédente.
4. Calculez le nouveau loyer en multipliant le loyer hors charges actuel par le nouvel indice, puis en divisant par l'ancien. Le résultat s'arrondit au centime. Si un complément de loyer s'applique, la base de calcul comprend le loyer de base et le complément.
5. Informez le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par un écrit daté, en indiquant les deux indices, le calcul et le nouveau montant.
6. Appliquez le nouveau loyer à compter de la date de votre demande, sans rétroactivité.

Exemple illustratif. Un bail signé le 1er novembre 2024 prévoit un loyer hors charges de 600 €, révisable chaque 1er novembre selon l'IRL du 3e trimestre. L'IRL du 3e trimestre 2025 était de 145,77. Celui du 3e trimestre 2026, publié le 15 octobre 2026, est de 148,06, soit une hausse de 1,57 % sur un an (insee.fr). Le loyer révisé au 1er novembre 2026 s'établit à 600 × 148,06 ÷ 145,77, soit 609,43 €. Le gain annuel est d'environ 113 €.

Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue. Les valeurs officielles des derniers trimestres sont rappelées au chapitre 13. Des indices spécifiques existent pour la Corse et les départements d'outre-mer.

Réévaluer un loyer sous-évalué au renouvellement

En location vide, le loyer ne peut être réévalué au renouvellement du bail que s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). La procédure est formelle et toute erreur la rend inopérante.

1. Réunissez des références de loyers de logements comparables du voisinage, au moins six dans les communes d'une agglomération de plus d'un million d'habitants et au moins trois ailleurs. Une partie des références doit porter sur des baux conclus depuis plus de trois ans. Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 fixe les éléments à indiquer pour chacune.
2. Notifiez votre proposition au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.
3. Rédigez la proposition en reproduisant le texte de l'article 17-2, à peine de nullité, ainsi que le nouveau loyer proposé et la liste des références.
4. Attendez la réponse du locataire. Le silence vaut refus.
5. En cas de refus, saisissez la CDC, qui rend son avis dans un délai de deux mois. Cette étape est obligatoire.
6. À défaut d'accord, saisissez le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail. Sans saisine dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures, éventuellement révisées selon l'IRL.

La hausse acceptée ou fixée par le juge ne s'applique pas d'un coup. Elle s'étale par tiers annuels pour un bail de trois ans et par sixièmes annuels pour un bail de six ans. Lorsque la hausse dépasse 10 % du loyer et que le bail dure moins de six ans, elle s'étale par sixièmes, sur le bail renouvelé puis sur le renouvellement suivant (service-public.gouv.fr).

En zone tendue, la hausse est en outre plafonnée par le décret annuel à la moitié de l'écart entre le loyer de référence du voisinage et le dernier loyer, ou à 15 % du coût TTC des travaux réalisés si leur montant atteint au moins une année de loyer. Hors zone tendue, le nouveau loyer est fixé par référence aux loyers du voisinage.

Exemple illustratif. En zone tendue, un logement vide est loué 520 € par mois hors charges dans le cadre d'un bail de trois ans. Les références du voisinage établissent un loyer de 600 €. La hausse maximale est de la moitié de l'écart, soit 40 €, ce qui représente environ 7,7 % du loyer. Elle s'applique par tiers, soit environ 13,33 € de plus chaque année pendant trois ans, en plus de la révision annuelle selon l'IRL.

Le bailleur qui propose une réévaluation ne peut pas donner congé pour la même échéance. En location meublée, la réévaluation suit l'article 25-9 de la loi de 1989, avec un étalement par tiers lorsque la hausse dépasse 10 %. Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G.

Choisir le mode de facturation des charges

Les charges récupérables peuvent être facturées de deux manières.

Les provisions sur charges, avec régularisation annuelle, sont la règle en location vide (article 23 de la loi de 1989). Le locataire paie chaque mois une provision. Une fois par an, le bailleur compare les provisions aux dépenses réelles et régularise. Le montant des provisions se fixe à partir des dépenses de l'année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété.

Le forfait de charges n'est possible qu'en location meublée, y compris en bail mobilité, ainsi qu'en colocation à bail unique. Son montant est fixé au bail, ne donne lieu à aucune régularisation et ne peut être révisé qu'une fois par an dans les mêmes conditions que le loyer. Il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des dernières charges réelles. La colocation fait l'objet du chapitre 11.

Ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste de façon limitative les charges récupérables, regroupées en huit rubriques.

Les dépenses de personnel sont récupérables dans des proportions fixées par le décret, soit à hauteur de 75 % de la rémunération d'un gardien qui assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets et de 40 % s'il n'assure que l'une des deux tâches.

Ne sont jamais récupérables. La taxe foncière (hors la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui y figure), l'assurance du propriétaire, les honoraires de syndic et de gestion, les frais d'envoi de quittance, les gros travaux et les réparations de vétusté, les intérêts d'emprunt, les frais de procédure.

Eau et chauffage collectifs

Dans un immeuble où l'eau ou le chauffage sont fournis collectivement, la part de chaque logement se calcule à partir de la répartition prévue par le règlement de copropriété ou, dans un immeuble en monopropriété, par le bail. Le bailleur joint au décompte annuel une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collectifs (article 6-2 de la loi de 1989). Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, il communique aussi chaque année la facture d'eau de l'immeuble (article 6-3).

L'individualisation des frais de chauffage s'impose aux immeubles collectifs d'habitation équipés d'un chauffage central ou raccordés à un réseau de chaleur, sauf exemptions. Elle repose sur des compteurs d'énergie thermique ou, lorsque ce n'est pas possible, sur des répartiteurs posés sur chaque radiateur. La part liée à la consommation est répartie selon les relevés de chaque logement, le reste étant traité comme des frais communs (anil.org).

Par défaut, les frais de combustible ou d'énergie se répartissent à 70 % selon les consommations individuelles et à 30 % au titre des frais communs, ce taux pouvant varier entre 0 et 50 % pour les immeubles déjà équipés. Les appareils posés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance et tous devront l'être au 1er janvier 2027. Le défaut d'individualisation est passible d'une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an, après mise en demeure. Les immeubles dont la consommation est inférieure à 80 kilowattheures par mètre carré et par an en sont exemptés.

Le coût de pose des appareils reste à la charge du propriétaire. Le décret n° 87-713 range parmi les charges récupérables de la rubrique eau et chauffage les dépenses d'exploitation des compteurs généraux et individuels (service-public.gouv.fr). Il ne vise pas expressément la location ni le relevé des répartiteurs, dont la récupération mérite d'être vérifiée auprès de l'ADIL avant de les facturer au locataire.

Régulariser les charges, exemple complet

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition entre les logements. Pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte, il tient les pièces justificatives à la disposition du locataire. Les délais de prescription et l'étalement sur douze mois en cas de régularisation tardive sont détaillés au chapitre 13.

Exemple illustratif. Un locataire occupe un studio en copropriété pendant toute l'année 2025. Il a versé une provision de 85 € par mois, soit 1 020 € sur l'année. Après l'assemblée générale qui approuve les comptes, le bailleur extrait du relevé du syndic les seules dépenses récupérables affectées à son lot et ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figurant sur son avis de taxe foncière.

Le bailleur envoie ce décompte avec la note sur le chauffage et l'eau chaude, puis réclame 151 € un mois plus tard. Il peut ajuster la provision à environ 98 € par mois pour l'année suivante, soit le douzième des dépenses réelles. Si le locataire était arrivé en cours d'année, le décompte serait calculé au prorata de sa durée d'occupation.

Positionner son loyer

Un loyer juste n'est pas le plus élevé possible. Un loyer trop haut prolonge la vacance, attire des dossiers fragiles et fait partir les bons locataires au premier renouvellement. Un mois de vacance coûte environ 8 % du loyer annuel, soit l'équivalent d'une hausse de loyer que la seule révision IRL mettrait des années à compenser (chapitre 1).

Pour vous situer, comparez les sources suivantes.

• Les annonces comparables restées en ligne plusieurs semaines, qui révèlent les loyers trop élevés.
• Les données publiques des observatoires locaux des loyers, lorsqu'il en existe un dans votre agglomération.
• La carte des loyers publiée par le ministère du logement, qui donne des estimations par commune.

Le loyer affiché dans l'annonce doit être cohérent avec celui du bail. Les mentions obligatoires de l'annonce sont présentées au chapitre 9. Le bailleur qui souhaite louer en dessous du marché en contrepartie d'un avantage fiscal peut se reporter au chapitre 23.