Un logement en copropriété ne se gère pas seul. Une partie des dépenses, des travaux et des décisions relève du syndicat des copropriétaires, qui se prononce en assemblée générale et agit par l'intermédiaire du syndic. Pour le bailleur, la copropriété pèse directement sur la rentabilité, sur les charges qu'il peut récupérer auprès de son locataire et sur la valeur du bien à la revente. Ce chapitre présente les règles de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 qui comptent le plus pour un copropriétaire bailleur.
Les acteurs de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires regroupe tous les copropriétaires. Il est doté de la personnalité morale et décide en assemblée générale.
Le syndic, professionnel ou bénévole, exécute les décisions de l'assemblée générale, administre l'immeuble, tient la comptabilité, appelle les charges et représente le syndicat. Le syndic professionnel signe un contrat conforme au contrat type du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pour une durée de trois ans au plus. Il est désigné à la majorité de l'article 25 (service-public.gouv.fr).
Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste et contrôle le syndic. Il peut consulter toutes les pièces relatives à la gestion.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes, c'est-à-dire à sa quote-part des parties communes fixée par le règlement de copropriété. Un copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes voit ses voix réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (service-public.gouv.fr).
L'assemblée générale
Convocation et ordre du jour
Le syndic convoque une assemblée générale ordinaire au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice comptable. La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement. Elle comprend l'ordre du jour, le formulaire de vote par correspondance et les documents nécessaires aux décisions, notamment les comptes, le budget prévisionnel, les devis et les projets de contrat (service-public.gouv.fr).
Tout copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour. Il adresse sa demande au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, avant l'envoi de la convocation, accompagnée d'un projet de résolution lorsque la question appelle un vote. Le syndic ne peut pas refuser de l'inscrire. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être votées.
Participer et voter
Le copropriétaire peut assister en personne, voter par correspondance au moyen du formulaire joint à la convocation, participer à distance si l'assemblée a approuvé les moyens techniques, ou donner pouvoir à un mandataire. Le formulaire de vote et la demande de participation à distance doivent parvenir au syndic au moins trois jours francs avant la réunion. Un mandataire ne peut détenir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic ne peut pas recevoir de mandat (service-public.gouv.fr).
Les règles de majorité
La loi fixe quatre niveaux de majorité selon l'importance de la décision (anil.org).
| Majorité | Mode de calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien et de conservation, travaux rendus obligatoires, travaux d'accessibilité sans atteinte à la structure, décision de réaliser un diagnostic technique global |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation et révocation du syndic, élection du conseil syndical, travaux d'économie d'énergie, travaux d'amélioration, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes, adoption du plan pluriannuel de travaux |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, actes d'acquisition ou d'aliénation, suppression du poste de gardien |
| Unanimité | Voix de tous les copropriétaires | Modification de la répartition des charges hors travaux votés, changement de destination de l'immeuble, aliénation de parties communes nécessaires à cette destination |
Deux mécanismes de « passerelle » évitent le blocage. Une résolution relevant de l'article 25 qui n'est pas adoptée mais recueille au moins le tiers des voix peut être votée immédiatement à la majorité de l'article 24. Une résolution relevant de l'article 26 qui n'est pas adoptée mais recueille l'accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, peut être votée immédiatement à la majorité de l'article 25 (service-public.gouv.fr).
Le vote et la répartition des travaux
Les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée générale, avec leur mode de financement et, le cas échéant, les honoraires du syndic pour leur suivi. Au-delà d'un seuil fixé par l'assemblée, une mise en concurrence est obligatoire (anil.org).
Les dépenses se répartissent selon l'article 10 de la loi de 1965. Les charges d'administration, de conservation et d'entretien des parties communes sont réparties selon les tantièmes de copropriété. Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs, comme l'ascenseur ou le chauffage collectif, sont réparties selon l'utilité que ces services présentent pour chaque lot. Le règlement de copropriété fixe la grille applicable à chaque catégorie.
Le fonds de travaux
Toute copropriété d'immeuble à destination totale ou partielle d'habitation doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots (article 14-2-1 de la loi de 1965, service-public.gouv.fr).
La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à 5 % du budget prévisionnel ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. L'assemblée générale peut voter un montant supérieur. Les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat.
Les cotisations sont attachées au lot et appartiennent définitivement au syndicat. Le copropriétaire qui vend ne les récupère pas auprès du syndicat, mais l'acte de vente peut prévoir que l'acquéreur lui en rembourse le montant, qui s'ajoute alors au prix.
Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles l'année de leur versement. Seuls les travaux qu'elles financent se déduisent, selon les règles présentées au chapitre 21.
Le plan pluriannuel de travaux
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) programme sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité et à la santé des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il comprend une estimation sommaire des coûts, une hiérarchisation des travaux et un calendrier. Il est mis à jour tous les dix ans (article 14-2 de la loi de 1965, service-public.gouv.fr).
L'obligation concerne les immeubles d'habitation de plus de quinze ans. Elle est entrée en vigueur progressivement selon la taille de la copropriété (anil.org).
| Taille de la copropriété | Projet de PPT obligatoire depuis le |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots au plus | 1er janvier 2025 |
En outre-mer, l'obligation s'applique à compter du 1er janvier 2028 (anil.org). Une copropriété dont le diagnostic technique global conclut à l'absence de besoin de travaux dans les dix ans est dispensée de projet de PPT pendant la durée de validité de ce diagnostic.
La procédure se déroule en trois temps. L'assemblée générale choisit d'abord, à la majorité de l'article 24, le professionnel chargé d'établir le projet. Le projet est ensuite soumis à une assemblée suivante, qui l'adopte en tout ou partie à la majorité de l'article 25. Chaque opération est enfin votée, avec son financement, selon le calendrier du plan.
Charges récupérables ou non
Le syndic appelle chaque trimestre des provisions sur le budget prévisionnel, puis régularise après l'approbation des comptes. Ces appels mélangent des charges récupérables sur le locataire et des charges qui restent au bailleur. Seules les premières, limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, peuvent être refacturées (chapitre 8).
| Poste de l'appel de fonds | Traitement |
|---|---|
| Eau froide et chaude, chauffage collectif | Récupérable |
| Entretien courant des parties communes et des espaces verts | Récupérable |
| Électricité des parties communes | Récupérable |
| Entretien courant de l'ascenseur | Récupérable |
| Rémunération du gardien ou du concierge | Récupérable à 75 % s'il assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, à 40 % s'il n'assure que l'une de ces deux tâches |
| Rémunération de l'employé d'immeuble | Récupérable en totalité |
| Honoraires du syndic et frais de gestion | Non récupérable |
| Assurance de l'immeuble | Non récupérable |
| Cotisation au fonds de travaux | Non récupérable |
| Gros travaux et travaux votés | Non récupérable |
| Frais de procédure contre un copropriétaire | Non récupérable |
Les quotités applicables au gardien et à l'employé d'immeuble résultent de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (service-public.gouv.fr).
Le relevé annuel des charges adressé par le syndic après l'assemblée générale fonde la régularisation des charges du locataire (chapitre 13).
Les relations avec le syndic
Le syndic tient un carnet d'entretien de l'immeuble, qui mentionne notamment les travaux importants réalisés, les contrats d'entretien en cours et l'échéancier du plan pluriannuel de travaux. Il établit aussi une fiche synthétique de la copropriété, qui en résume les données financières et techniques.
Le syndic professionnel met à la disposition des copropriétaires un espace en ligne sécurisé. Chaque copropriétaire y trouve, pour l'ensemble de l'immeuble, le règlement de copropriété, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les diagnostics techniques des parties communes, les contrats en cours et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Il y trouve aussi, pour son propre lot, son compte individuel, les charges des deux derniers exercices, sa quote-part du fonds de travaux et les appels de fonds des trois dernières années (anil.org).
Contester une décision d'assemblée générale
Le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée générale. Ces copropriétaires disposent alors de deux mois à compter de cette notification pour contester une décision devant le tribunal du lieu de l'immeuble. L'assistance d'un avocat est obligatoire (article 42 de la loi de 1965, service-public.gouv.fr).
Seuls les copropriétaires qui ont voté contre la décision ou qui n'étaient ni présents ni représentés peuvent agir. Celui qui a voté pour ne le peut pas. Celui qui s'est abstenu n'est en principe pas considéré comme opposant et ne peut donc pas agir, sauf circonstances particulières appréciées par les juges (anil.org).
Vendre un lot en copropriété
La vente d'un lot oblige le vendeur à communiquer à l'acquéreur, au plus tard à la signature de l'avant-contrat, une série de documents sur la copropriété, notamment le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, ainsi que des informations financières sur les charges, les impayés et le fonds de travaux (anil.org).
Au moment de la vente, le notaire demande au syndic un état daté. Ce document indique les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat lui doit et celles qui incomberont à l'acquéreur.
Les frais d'état daté sont à la charge du vendeur. Ils sont plafonnés à 380 € toutes taxes comprises par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020 (service-public.gouv.fr).
À l'égard du syndicat, les provisions et appels de fonds sont dus par celui qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité. L'acquéreur doit donc ceux qui deviennent exigibles après la notification de la vente au syndic. Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte, mais cet accord ne vaut qu'entre eux et n'est pas opposable au syndicat. La vente d'un logement loué et la fiscalité de la plus-value sont traitées au chapitre 27.