La fiscalité de la sortie pèse souvent autant que celle des loyers dans la rentabilité finale d'un investissement. Elle dépend du mode de détention (nom propre, société civile immobilière à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés), du mode de location (nu ou meublé) et de la durée de détention.
Ce chapitre présente le calcul de la plus-value et un exemple complet, la vente d'un logement occupé, puis les outils de transmission de son vivant. Ces opérations passent toutes par un notaire, qui calcule l'impôt et conseille sur les effets civils de chaque choix.
La plus-value immobilière des particuliers
Ce régime s'applique aux biens détenus en nom propre, en indivision ou par une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), ainsi qu'aux biens loués en location meublée non professionnelle (LMNP).
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé.
- Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires, la commission d'agence à sa charge ou les frais de mainlevée d'hypothèque.
- Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Il est aussi majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise et non déduites des revenus. Elles sont retenues pour leur montant réel sur factures ou, après cinq ans de détention, par un forfait de 15 % du prix d'achat. Les matériaux achetés par le propriétaire qui réalise lui-même les travaux ne sont pas retenus.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement pour l'impôt sur le revenu (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Le bien est ainsi totalement exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du Code général des impôts, CGI). Le seuil s'apprécie après abattement et, pour un couple ou des indivisaires, sur la quote-part de chacun. La surtaxe s'applique dès le premier euro, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche. Pour une plus-value imposable de 70 000 €, elle atteint 2 %, soit 1 400 €.
L'impôt est calculé et payé par le notaire au moment de la vente, qui le prélève sur le prix.
Un exemple complet
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un bailleur a acheté un appartement 150 000 € et le revend 240 000 € après seize années pleines de détention. Il a payé 600 € de diagnostics à la vente. Il ne dispose plus de toutes ses factures de travaux et retient les deux forfaits.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession corrigé | 240 000 € moins 600 € | 239 400 € |
| Frais d'acquisition forfaitaires | 7,5 % de 150 000 € | 11 250 € |
| Travaux forfaitaires | 15 % de 150 000 € | 22 500 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 150 000 € plus 11 250 € plus 22 500 € | 183 750 € |
| Plus-value brute | 239 400 € moins 183 750 € | 55 650 € |
| Abattement impôt sur le revenu | 11 années à 6 %, soit 66 % | 36 729 € |
| Base imposable à l'impôt sur le revenu | 18 921 € | |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 3 595 € | |
| Abattement prélèvements sociaux | 11 années à 1,65 %, soit 18,15 % | 10 100 € |
| Base imposable aux prélèvements sociaux | 45 550 € | |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 7 835 € | |
| Surtaxe | Base inférieure à 50 000 € | 0 € |
| Impôt total | 11 430 € |
Le même bien revendu après quatre ans seulement, sans forfait travaux possible avant cinq ans de détention, ne bénéficierait d'aucun abattement. La plus-value atteindrait 78 150 € et l'impôt environ 29 850 €, dont 1 563 € de surtaxe. La durée de détention est donc le premier levier de la fiscalité de la revente.
Les principales exonérations
- La vente de la résidence principale est exonérée. Un logement loué ne l'est donc pas, sauf s'il redevient la résidence principale effective du vendeur avant la vente. Les exonérations propres aux vendeurs non-résidents sont présentées au chapitre 24.
- La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée, sous conditions, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il remploie le prix dans l'acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois.
- Les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € sont exonérées.
- Les cessions réalisées par certains retraités ou invalides de condition modeste bénéficient d'une exonération sous conditions de ressources.
- Les cessions à un organisme de logement social, ou à une collectivité en vue de leur cession à un tel organisme, bénéficient d'une exonération sous conditions.
Vendre un logement occupé
Le bailleur peut vendre son logement sans attendre le départ du locataire. Le bail se poursuit alors avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur et reprend le dépôt de garantie. Le locataire ne dispose dans ce cas d'aucun droit de préemption au titre de la loi du 6 juillet 1989, réservé à la vente consécutive à un congé pour vendre (chapitre 18). Un droit de préemption distinct existe toutefois lors de la première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots (loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975), cas que le notaire vérifie.
L'acheteur d'un logement loué est le plus souvent un investisseur, qui raisonne en rendement. Le prix d'un logement occupé est donc en général inférieur à celui d'un logement libre, d'autant plus que le bail est long, le loyer bas ou le locataire protégé. Cette décote n'a pas de taux légal. Elle dépend du marché local et se négocie au cas par cas.
À titre d'illustration, une décote de 15 % ramènerait le prix de l'exemple précédent de 240 000 € à 204 000 €. La plus-value et l'impôt diminuent mécaniquement, à environ 4 040 €, mais la perte de prix reste très supérieure à l'économie d'impôt.
Le choix entre vente occupée et vente libre suppose donc de comparer le prix attendu dans chaque cas, la date à laquelle un congé pour vendre pourrait être donné, la vacance et les frais de remise en état qu'implique une vente libre. Dans la plupart des cas, un congé pour vendre délivré dans les formes et les délais permet une vente libre au terme du bail.
L'audit énergétique à la vente
La vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique, qui propose des scénarios de travaux chiffrés. Il s'ajoute au diagnostic de performance énergétique (DPE) dans le dossier de diagnostic remis à l'acquéreur. Les lots de copropriété ne sont pas concernés.
Un logement classé G, déjà interdit à la nouvelle location (chapitre 5), se vend en général avec une décote liée au coût des travaux. Les scénarios de l'audit servent alors de base à la négociation.
La plus-value en SCI à l'IS et en LMP
En SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Il n'y a aucun abattement pour durée de détention. La plus-value est soumise à l'impôt sur les sociétés, puis, si le prix est distribué aux associés, à l'imposition des dividendes. Le chapitre 25 compare cette fiscalité à celle d'une détention en nom propre sur un même exemple.
En location meublée professionnelle (LMP), la plus-value relève du régime professionnel, avec possibilité d'exonération lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes respectent les seuils de l'article 151 septies du CGI.
Transmettre de son vivant
La donation permet de transmettre un bien ou des parts de SCI à ses enfants. Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € en franchise de droits, abattement qui se renouvelle tous les quinze ans. Au-delà, les droits sont calculés selon le barème des successions en ligne directe (service-public.gouv.fr).
| Part taxable après abattement | Taux en ligne directe |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Le démembrement de propriété consiste à donner la nue-propriété en conservant l'usufruit. Le donateur continue de percevoir les loyers jusqu'à son décès. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI). Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Le barème complet comprend des tranches de dix ans dès 21 ans. Seules les plus utilisées en matière de transmission figurent ici.
La donation de parts de SCI
La donation de parts de SCI permet de transmettre progressivement un patrimoine sans morceler les biens. La valeur des parts tient compte des dettes de la société, ce qui peut réduire la base taxable.
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un parent âgé de 65 ans détient seul, en direct, deux logements d'une valeur totale de 500 000 €. Il souhaite les transmettre à ses deux enfants, sans avoir utilisé ses abattements. S'il donnait la pleine propriété des biens, chaque enfant recevrait 250 000 €, serait taxé sur 150 000 € après abattement et paierait environ 28 190 € de droits, soit environ 56 390 € au total.
Supposons maintenant que les biens soient détenus par une SCI qui supporte encore 100 000 € d'emprunt. Les parts valent 400 000 €. Le parent donne la nue-propriété des parts, évaluée à 60 % à son âge, soit 240 000 €. Il conserve l'usufruit. Chaque enfant reçoit 120 000 €, est taxé sur 20 000 € et paie environ 2 190 € de droits, soit environ 4 390 € au total.
| Hypothèse | Valeur transmise par enfant | Droits par enfant | Droits totaux |
|---|---|---|---|
| Biens en direct, pleine propriété | 250 000 € | 28 194 € | 56 389 € |
| Parts de SCI endettée, nue-propriété | 120 000 € | 2 194 € | 4 389 € |
L'écart tient à deux effets distincts, la déduction de la dette de la société et l'évaluation de la seule nue-propriété. Il ne tient pas compte des frais de création de la SCI et de l'éventuel apport des biens à la société, qui ont leur propre coût fiscal (chapitre 25), ni des émoluments du notaire. Une dette contractée personnellement par le parent plutôt que par la société ne réduirait pas la valeur des biens donnés en direct.
Le pacte Dutreil
Le pacte Dutreil prévu à l'article 787 B du CGI permet de transmettre des titres de société avec un abattement de 75 % sur leur valeur, sous condition d'engagements de conservation. Il est réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI qui loue des logements nus exerce une activité civile de gestion de son propre patrimoine immobilier et n'y est donc pas éligible. Le guide ne le détaille pas pour cette raison.