Avant toute mise en location, le logement doit remplir trois séries de conditions. Il doit être décent, disposer d'un dossier de diagnostics complet et, dans certaines communes, avoir obtenu une autorisation ou fait l'objet d'une déclaration. Pour un meublé, s'y ajoute une liste minimale d'équipements. Un manquement sur l'un de ces points expose à une baisse de loyer, à des travaux imposés par le juge, voire à une amende.
La liste de contrôle avant la première location
Les points suivants se vérifient dans cet ordre, idéalement avant de publier l'annonce. Chacun est détaillé dans la suite du chapitre.
- Surface et hauteur de la pièce principale conformes aux critères de décence et au règlement sanitaire applicable.
- Classe énergétique du diagnostic de performance énergétique (DPE) compatible avec la date de signature du bail, après prise en compte du nouveau coefficient de l'électricité.
- Installations électriques et de gaz sans danger, appareils à combustion entretenus et conduits ramonés.
- Détecteur de fumée installé et en état de marche.
- Équipements de décence présents et en état de fonctionnement, à savoir chauffage, eau chaude et froide, cuisine, salle d'eau et WC.
- Dossier de diagnostic technique complet et en cours de validité.
- Permis de louer vérifié auprès de la mairie ou de l'intercommunalité, avec une autorisation obtenue avant la signature si le régime l'exige.
- Surface habitable mesurée, puisqu'elle figure obligatoirement dans le bail.
- Mobilier minimal complet si le logement est loué meublé.
- Assurance propriétaire non occupant souscrite et assureur de la copropriété identifié.
- Copropriété consultée, pour connaître le règlement intérieur, les travaux votés et les charges récupérables (chapitre 15).
La décence
Le logement loué comme résidence principale doit être décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les critères, regroupés en cinq exigences.
1. Une surface minimale. Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant.
2. Une performance énergétique minimale, détaillée ci-dessous.
3. L'absence de risque pour la sécurité et la santé. Gros œuvre et couverture en bon état, garde-corps conformes, installations électriques et de gaz sans danger, ventilation suffisante, éclairage naturel des pièces principales, matériaux sans risque sanitaire manifeste.
4. L'absence d'animaux nuisibles et de parasites.
5. Des équipements suffisants. Installation de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier et possibilité d'installer un appareil de cuisson, installation sanitaire intérieure avec WC séparé de la cuisine et de la pièce de repas et une douche ou une baignoire, réseau électrique permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils courants. Dans un logement d'une seule pièce, le WC peut être situé dans la salle d'eau.
S'y ajoute l'obligation, pour le bailleur, d'installer au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée dans chaque logement. Son entretien et le remplacement de ses piles incombent ensuite au locataire, sauf en location meublée ou saisonnière où ils restent à la charge du bailleur.
Lorsque l'organisme qui verse l'aide au logement constate que le logement n'est pas décent, il peut conserver l'allocation pendant dix-huit mois au plus, le temps que le bailleur réalise les travaux. Le locataire ne paie alors que le loyer diminué de l'aide. Le bailleur ne perçoit les sommes conservées qu'une fois la mise en conformité constatée et les perd si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai (chapitre 16). Un logement dangereux pour la santé ou la sécurité relève en outre des procédures d'insalubrité et de mise en sécurité présentées au chapitre 19.
Le règlement sanitaire départemental et les règles nationales d'hygiène
La décence n'est pas la seule exigence. Le logement doit aussi respecter les règles d'hygiène et de salubrité, longtemps fixées département par département dans un règlement sanitaire départemental (RSD). Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023, entré en vigueur le 1er octobre 2023, a inscrit des règles nationales dans le Code de la santé publique, à partir de l'article R. 1331-14, pour la ventilation, les équipements sanitaires, le chauffage, l'électricité et l'entretien des logements.
Le Conseil d'État a annulé, le 29 août 2024 (n° 488640), la partie de ce décret qui fixait les caractéristiques des locaux propres à l'habitation, notamment la hauteur sous plafond de 2,20 m, l'éclairement naturel et les conditions de mise à disposition des sous-sols et des combles. Pour ces points et tant qu'un nouveau texte national ne les a pas fixés, ce sont les règlements sanitaires départementaux qui s'appliquent, avec des exigences qui varient d'un département à l'autre (anil.org).
Les règles nationales restées en vigueur définissent aussi la suroccupation. Un logement est suroccupé lorsque plus de deux personnes occupent une même pièce de vie, ou lorsque sa surface habitable est inférieure à 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux personnes et 9 m² de plus par personne supplémentaire. Le non-respect de ces règles est puni d'une amende de quatrième classe, soit 750 € au plus.
La performance énergétique et le calendrier d'interdiction
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la performance énergétique est un critère de décence. Un logement trop énergivore n'est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque étape du calendrier ci-dessous et ne peut donc plus faire l'objet d'un nouveau bail.
| Date de signature ou de renouvellement du bail | Classes DPE autorisées |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an exclus |
| Du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027 | A à F |
| Du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2033 | A à E |
| À partir du 1er janvier 2034 | A à D |
L'interdiction s'apprécie à la date de signature ou de renouvellement du bail. Un bail en cours n'est pas rompu par l'entrée en vigueur d'une nouvelle étape. Il se poursuit et se reconduit, sans que le bailleur puisse donner congé pour ce motif. Le logement est en revanche devenu indécent, si bien que le locataire peut à tout moment exiger les travaux de mise en conformité.
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE classe le logement de A à G selon deux indicateurs, à savoir sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la moins bonne des deux. Il est valable dix ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant toute nouvelle location.
Le changement du coefficient de l'électricité. Pour calculer la consommation d'énergie primaire d'un logement chauffé à l'électricité, le DPE applique un coefficient de conversion. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026). Cette baisse améliore mécaniquement la classe de nombreux logements chauffés à l'électricité, sans aucuns travaux.
Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 ne sont pas recalculés d'office. Le propriétaire peut télécharger gratuitement, sans nouvelle visite, une attestation de sa nouvelle classe sur l'Observatoire DPE de l'Agence de la transition écologique (ADEME), à partir du numéro de son diagnostic. Sans attestation, le DPE initial reste valable jusqu'à sa date de fin de validité. Le chapitre 6 explique comment utiliser cette attestation avant d'engager des travaux.
Les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit, sous conditions, à des aides publiques et à un plafond majoré de déficit foncier pour les bailleurs au régime réel (chapitre 21). Leur ordre, les aides disponibles en 2026 et leur articulation avec la fiscalité sont détaillés au chapitre 6. Les conditions des aides évoluent fréquemment. Renseignez-vous donc auprès d'un conseiller France Rénov' avant de signer les devis.
L'électricité, le gaz et les détecteurs
L'installation électrique
Le décret n° 2002-120 exige des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement. Lorsque l'installation a plus de quinze ans, un état de l'installation intérieure d'électricité est annexé au bail. Ce diagnostic ne vous oblige pas en lui-même à refaire l'installation, mais il signale les anomalies. Celles qui présentent un danger doivent être corrigées avant la location, faute de quoi le logement ne satisfait pas à l'exigence de sécurité du décret décence.
Le gaz et les appareils à combustion
Lorsque l'installation de gaz a plus de quinze ans, un état de l'installation intérieure de gaz est également annexé au bail. Les anomalies graves relevées par le diagnostiqueur peuvent conduire à une coupure de l'alimentation par le distributeur. L'entretien annuel de la chaudière et le ramonage des conduits de fumée relèvent en principe du locataire pendant le bail, mais il appartient au bailleur de remettre un logement dont les appareils ont été entretenus et les conduits ramonés. Conservez l'attestation d'entretien de l'année qui précède l'entrée du locataire.
Les détecteurs
Le détecteur de fumée doit porter le marquage CE et la référence à la norme NF EN 14604. Il fonctionne sur piles ou sur secteur avec alimentation de secours. Il se fixe au plafond, de préférence dans le dégagement qui dessert les chambres, ou le plus loin possible de la cuisine et de la salle d'eau dans un studio (service-public.gouv.fr).
Le bailleur l'installe et vérifie son fonctionnement lors de l'état des lieux d'entrée. Le locataire l'entretient ensuite et le remplace si besoin, sauf en location meublée, en location saisonnière et dans les logements attribués en raison d'un emploi, où toutes ces obligations restent au bailleur. Le détecteur de monoxyde de carbone n'est pas obligatoire dans un logement d'habitation, mais il est recommandé dès que le logement comporte un appareil à combustion.
Le dossier de diagnostic technique
Le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique, annexé au bail lors de sa signature et de chaque renouvellement. Il est transmis par voie dématérialisée, sauf opposition du bailleur ou du locataire (service-public.gouv.fr).
| Diagnostic | Quand il est exigé | Durée de validité pour la location |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique | Tout logement, sauf exceptions limitées | 10 ans |
| Constat de risque d'exposition au plomb | Construction antérieure au 1er janvier 1949 | Illimitée si absence de plomb, 6 ans sinon |
| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques et pollutions | Commune couverte par un plan de prévention des risques ou située en zone sismique, radon ou exposée au recul du trait de côte | Moins de 6 mois à la signature |
| Diagnostic bruit | Zone d'exposition au bruit d'un aérodrome | Selon le plan d'exposition au bruit |
Le diagnostic amiante des parties privatives, exigé pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, n'est pas annexé au bail mais doit être tenu à la disposition du locataire.
La surface habitable n'est pas un diagnostic, mais une mention obligatoire du bail (chapitre 10). Mieux vaut la faire mesurer par un diagnostiqueur pour éviter toute contestation.
Le permis de louer
Certaines communes ou intercommunalités ont instauré, sur tout ou partie de leur territoire, un régime de déclaration de mise en location ou d'autorisation préalable de mise en location, couramment appelé « permis de louer ». Il vise à lutter contre l'habitat indigne. Le premier régime figure aux articles L. 634-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, le second aux articles L. 635-1 et suivants.
- La déclaration doit être faite dans les quinze jours qui suivent la signature de chaque nouveau bail (formulaire Cerfa n° 15651).
- L'autorisation doit être obtenue avant la signature du bail (formulaire Cerfa n° 15652). Sans réponse dans un délai d'un mois, elle est réputée accordée.
La démarche pas à pas
- Vérifiez le périmètre. Interrogez la mairie ou l'intercommunalité, car le dispositif peut ne viser que certaines rues ou certains quartiers.
- Identifiez le régime. Déclaration après la signature ou autorisation avant la signature.
- Réunissez les pièces. Le formulaire est accompagné du dossier de diagnostic technique.
- Déposez la demande d'autorisation avant toute signature. Un accusé de réception vaut récépissé.
- Préparez la visite. Dans le délai d'un mois, la collectivité peut visiter le logement.
- Attendez la décision. L'autorisation peut être accordée, assortie de prescriptions de travaux ou refusée. Le silence gardé pendant un mois vaut autorisation.
- Joignez l'autorisation au bail. Elle est à renouveler à chaque nouvelle mise en location et devient caduque si aucune location n'intervient dans les deux ans.
- En régime de déclaration, déposez le formulaire dans les quinze jours de la signature et remettez une copie du récépissé au locataire.
En cas de vente d'un logement loué, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire par une déclaration de transfert (Cerfa n° 15663), avec l'accord du bénéficiaire initial (anil.org).
L'absence de formalité n'affecte pas la validité du bail. Le défaut de déclaration expose le bailleur à une amende de 5 000 € au plus. La mise en location sans autorisation préalable expose à une amende de 5 000 € au plus, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans ou de mise en location malgré un refus d'autorisation. Avant toute amende, le bailleur est invité à présenter ses observations dans un délai d'un mois et peut régulariser sa situation. En régime de déclaration, le versement de l'aide au logement directement au bailleur est subordonné à la production du récépissé.
Renseignez-vous auprès de la mairie avant chaque mise en location, car de nombreuses communes du Nord et du Pas-de-Calais ont adopté ce dispositif et les périmètres évoluent régulièrement.
Les travaux d'adaptation au handicap demandés par le locataire
Un locataire en situation de handicap ou de perte d'autonomie peut faire réaliser à ses frais des travaux d'adaptation du logement, selon une procédure prévue au f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La liste des travaux concernés est fixée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016.
- Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures.
- Modification, aménagement ou équipement des pièces d'eau, à savoir cuisine, toilettes et salle d'eau.
- Création ou modification de prises électriques, de prises de communications électroniques et de points d'éclairage.
- Installation ou adaptation de systèmes de commande.
- Installation d'élévateurs ou d'appareils permettant le déplacement des personnes à mobilité réduite.
- Installation ou modification de systèmes d'ouverture et de fermeture, notamment portes, fenêtres et volets, ainsi que de systèmes d'alerte.
La demande vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Elle décrit précisément les transformations et leurs conditions de réalisation, désigne l'entreprise qui les exécutera et reproduit le texte du f de l'article 7. Vous disposez de deux mois pour répondre, délai issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Votre silence pendant ce délai vaut acceptation. Dans les deux mois qui suivent l'achèvement, le locataire doit vous attester que les travaux ont été réalisés par l'entreprise annoncée et correspondent à ceux qui ont été autorisés (anil.org).
Les travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur d'un immeuble en copropriété restent soumis à l'autorisation de l'assemblée générale (chapitre 15). Les autres transformations demandées par un locataire en dehors de ce cadre nécessitent votre accord écrit (chapitre 13).
Les équipements obligatoires du meublé
Un logement meublé doit comporter au minimum les onze éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, parmi lesquels une literie, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment de congélation, la vaisselle, une table et des sièges. La liste complète, à reprendre dans l'inventaire, figure au chapitre 10.
L'assurance du bailleur
Le copropriétaire bailleur doit être assuré au titre de sa responsabilité civile. Une assurance propriétaire non occupant couvre cette responsabilité, ainsi que les dommages au logement lorsqu'il est vacant ou lorsque l'assurance du locataire ou de la copropriété ne les prend pas en charge. Pour une maison individuelle, elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée.