Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Deux régimes coexistent, à savoir le micro-foncier, simple et forfaitaire et le régime réel, qui permet de déduire les charges effectivement payées.
Le micro-foncier
Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le montant total des loyers bruts encaissés par le foyer, hors charges, ne dépasse pas 15 000 € par an (revenus 2025 déclarés en 2026, seuil inchangé pour les revenus 2026). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, censé couvrir toutes les charges. Seuls les 70 % restants sont imposés.
Le bailleur n'a qu'à reporter le montant brut de ses loyers sur la déclaration de revenus n° 2042. Aucune annexe n'est à remplir et aucun justificatif de charges n'est à conserver au titre de l'impôt sur le revenu.
Le micro-foncier est exclu notamment pour les propriétaires de monuments historiques, de logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) au titre de Loc'Avantages ou des anciens dispositifs Cosse et Borloo, ou de logements relevant du dispositif Jeanbrun, ainsi que pour les revenus de parts de sociétés dans certaines configurations. Les réductions d'impôt Pinel et Denormandie ne font en revanche pas obstacle au micro-foncier. Lorsque le logement est démembré, c'est l'usufruitier qui perçoit et déclare les loyers, le nu-propriétaire ne déclarant que les dépenses qu'il supporte (voir plus loin).
Le régime réel
Le régime réel s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option en dessous de ce seuil. L'option est irrévocable pendant trois ans. À l'issue de cette période, elle se reconduit tacitement chaque année tant que le bailleur ne revient pas au micro-foncier.
Le bailleur remplit la déclaration annexe n° 2044, ou la n° 2044 spéciale dans certains cas particuliers (immeubles historiques, dispositifs d'amortissement fiscal, propriétés rurales), puis reporte le résultat sur la déclaration n° 2042.
Les charges déductibles
| Nature | Ce qui est déductible | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Frais de gestion | Forfait de 20 € par local, honoraires de gestion et de location, frais de procédure | Le forfait de 20 € couvre les frais de correspondance et de déplacement, qui ne se déduisent pas en plus |
| Assurances | Propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés | L'assurance emprunteur se déduit avec les intérêts |
| Travaux | Réparation, entretien et amélioration des locaux d'habitation | Construction, reconstruction et agrandissement ne sont jamais déductibles |
| Impôts | Taxe foncière et taxes annexes | Diminuer du montant de la taxe d'ordures ménagères, récupérable sur le locataire |
| Copropriété | Provisions pour charges versées au syndic | Régularisation l'année suivante pour les charges récupérables et non déductibles |
| Emprunt | Intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie | Ne sont déductibles que les intérêts, jamais le capital remboursé |
| Charges récupérables non récupérées | Charges impayées au départ du locataire | Déductibles seulement l'année où leur non-récupération est certaine |
Les travaux d'amélioration sont ceux qui apportent au logement un équipement ou un confort nouveau sans en modifier la structure, comme l'installation d'une cuisine équipée, le remplacement du simple vitrage par du double vitrage ou la pose d'une pompe à chaleur. Ils sont déductibles dans les locaux d'habitation. Les travaux qui modifient le gros œuvre ou augmentent la surface habitable relèvent de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement et ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Ils s'ajoutent en revanche au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (chapitre 27). L'ordre dans lequel enchaîner les travaux de rénovation énergétique et les aides mobilisables sont traités au chapitre 6.
Les cotisations au fonds de travaux de copropriété
Les cotisations versées au fonds de travaux de la copropriété (chapitre 15) ne suivent pas le régime des provisions pour charges. L'administration les exclut des provisions déductibles à la ligne 229 de la déclaration n° 2044 (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Les travaux qu'elles financent se déduisent selon les règles de droit commun, s'ils sont eux-mêmes déductibles. L'administration ne précise pas l'année de leur déduction dans ce passage. Appuyez-vous sur le relevé annuel du syndic et interrogez votre service des impôts en cas de doute. Les sommes versées au fonds restent définitivement acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente du lot.
Une dépense n'est déductible que l'année où elle est effectivement payée. Un acompte versé sur devis en décembre se déduit l'année de son versement, le solde l'année de son paiement. Chaque dépense doit pouvoir être justifiée par une facture au nom du propriétaire.
Les frais d'acquisition
Les frais payés lors de l'achat ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers. Il s'agit des droits de mutation, des émoluments et débours du notaire liés à l'acte de vente et des frais d'agence. Ils viennent en revanche majorer le prix d'acquisition lors de la revente, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix (chapitre 27).
Le financement de ces frais obéit à une règle différente. Les intérêts de l'emprunt qui a servi à acheter le logement sont déductibles, y compris pour la fraction de l'emprunt qui a financé les droits de mutation. Les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et les honoraires du notaire relatifs à l'acte de prêt sont également déductibles, à condition d'être distingués de ceux de l'acte d'achat (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50 et § 190). Le traitement des frais de renégociation et de remboursement anticipé est présenté au chapitre 3.
Les dépenses engagées avant la première location
Un logement acheté pour être loué génère souvent des dépenses avant l'arrivée du premier locataire, à savoir les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance et des travaux de remise en état. Ces dépenses sont en principe déductibles dès lors qu'elles sont engagées en vue de la location et que le propriétaire ne se réserve pas la jouissance du logement. Elles peuvent créer un déficit foncier l'année où aucun loyer n'est encore encaissé. Un logement laissé vacant est toutefois présumé réservé à son propriétaire, sauf si celui-ci établit l'avoir proposé à la location en effectuant toutes les diligences nécessaires (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 et § 70).
Pour un logement en cours de construction ou de rénovation lourde, l'administration admet la déduction des intérêts d'emprunt à condition que le propriétaire manifeste clairement son intention de louer et qu'il confirme cette intention par une mise en location effective dès l'achèvement (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 280). Conservez tout ce qui prouve cette intention, comme un mandat de location ou des annonces publiées.
Le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, le bailleur constate un déficit foncier. Son traitement obéit à des règles précises.
- La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- La part qui provient des autres charges s'impute sur le revenu global de l'année, dans la limite de 10 700 € par an. Si le revenu global de l'année ne suffit pas à l'absorber, le reliquat se reporte sur le revenu global des six années suivantes.
- Cette limite est portée à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (prolongation par la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). La sortie de passoire doit être justifiée par deux diagnostics de performance énergétique (DPE), avant et après travaux. La notice de la déclaration n° 2044 de 2026, l'ANIL et la fiche service-public.gouv.fr consacrée au dispositif Jeanbrun retiennent toutes la date de paiement des dépenses (notice n° 2044, anil.org).
- La fraction qui dépasse le plafond s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les loyers s'imputent d'abord sur les intérêts d'emprunt. Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un bailleur encaisse 9 000 € de loyers, paie 4 000 € d'intérêts d'emprunt et 18 000 € d'autres charges, dont des travaux. Les loyers absorbent d'abord les 4 000 € d'intérêts. Il reste 5 000 € face à 18 000 € d'autres charges, soit un déficit de 13 000 € provenant des autres charges. Le bailleur en impute 10 700 € sur son revenu global de l'année et reporte les 2 300 € restants sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
Les déficits reportés s'imputent sur les revenus fonciers des années suivantes en commençant par les plus anciens. Un déficit qui n'a pas été utilisé au bout de dix ans est définitivement perdu. Le tableau de suivi des déficits figure en dernière page de la déclaration n° 2044, qui récapitule année par année les montants restant à imputer.
Remplir la déclaration n° 2044 sur un exemple
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation. Les numéros de ligne sont ceux du formulaire n° 2044 de 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025.
Un bailleur loue nu un appartement acheté à crédit. En 2025, il encaisse 9 000 € de loyers hors charges. Il fait refaire la salle de bains et remplacer les fenêtres par une entreprise pour 25 000 €. Il paie 970 € de taxe foncière, dont 150 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire, 180 € d'assurance propriétaire non occupant, 600 € de provisions de copropriété et 3 000 € d'intérêts et d'assurance emprunteur. Sur les provisions déduites en 2024, 150 € correspondaient à des charges récupérables. Il n'a pas d'autre bien loué nu.
| Ligne | Libellé | Montant |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés | 9 000 € |
| 215 | Total des recettes | 9 000 € |
| 221 | Frais d'administration et de gestion | 0 € |
| 222 | Autres frais de gestion, forfait par local | 20 € |
| 223 | Primes d'assurance | 180 € |
| 224 | Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration | 25 000 € |
| 227 | Taxe foncière, hors ordures ménagères | 820 € |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété payées en 2025 | 600 € |
| 230 | Régularisation des provisions déduites en 2024 | 150 € |
| 240 | Total des frais et charges | 26 470 € |
| 250 | Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | 3 000 € |
| 263 | Déficit | 20 470 € |
Les intérêts (ligne 250) restent inférieurs aux loyers (ligne 215). Tout le déficit provient donc des autres charges et la déclaration se poursuit aux lignes 440 à 442. Le bailleur impute 10 700 € sur son revenu global (ligne 441, à reporter en case 4BC de la déclaration n° 2042) et reporte 9 770 € sur ses revenus fonciers futurs (ligne 442, à reporter en case 4BB). Avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, l'imputation de 10 700 € réduit son impôt sur le revenu d'environ 3 210 €.
Si les travaux avaient été des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe F à la classe C, le bailleur les aurait aussi portés à la ligne 224 bis. La limite d'imputation sur le revenu global aurait alors été de 10 700 € augmentés de ces dépenses, avec un maximum de 21 400 €. Le déficit de 20 470 € aurait été imputé en totalité sur le revenu global de 2025.
Le report du déficit sur trois ans
Reprenons l'exemple sans rénovation énergétique. Le bailleur conserve 9 770 € de déficit reportable. Les années suivantes, sans nouveaux travaux, ses revenus fonciers redeviennent bénéficiaires.
| Année | Bénéfice foncier | Déficit imputé | Revenu foncier imposable | Déficit restant |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 3 400 € | 3 400 € | 0 € | 6 370 € |
| 2027 | 3 600 € | 3 600 € | 0 € | 2 770 € |
| 2028 | 3 800 € | 2 770 € | 1 030 € | 0 € |
Pendant ces trois années, le revenu foncier imposable est nul ou réduit. Les prélèvements sociaux, qui portent sur le revenu foncier net, sont réduits dans la même proportion. Le logement doit en outre rester loué jusqu'au 31 décembre 2028 pour que l'imputation de 10 700 € pratiquée sur le revenu global de 2025 soit définitivement acquise.
Le choix entre micro-foncier et réel
Le régime réel devient intéressant lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des loyers. C'est presque toujours le cas lorsque le bien est financé à crédit dans ses premières années, lorsque d'importants travaux sont prévus, ou lorsque la taxe foncière est élevée par rapport au loyer.
| Situation type | Régime souvent le plus adapté |
|---|---|
| Bien sans crédit, peu de charges, taxe foncière modérée | Micro-foncier |
| Bien financé à crédit, intérêts importants | Réel |
| Année de gros travaux de rénovation | Réel, avec possible déficit foncier |
| Loyers supérieurs à 15 000 € | Réel obligatoire |
Ce tableau décrit des tendances générales et ne remplace pas un calcul sur vos chiffres réels, qui doit intégrer l'engagement de trois ans de l'option. Le chapitre 1 montre sur un exemple complet l'écart de rendement après impôt entre les deux régimes.
Les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers nets supportent des prélèvements sociaux de 17,2 % (contribution sociale généralisée, ou CSG, de 9,2 %, contribution au remboursement de la dette sociale, ou CRDS, de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). La hausse de la CSG sur les revenus du capital votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers. Une fraction de la CSG, 6,8 points, est déductible du revenu global de l'année au cours de laquelle elle est payée. Le prélèvement à la source de l'impôt et des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers est présenté au chapitre 26.
L'indivision et le démembrement
Le logement en indivision
Lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un logement, par exemple après une succession ou un achat à deux hors mariage, chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges, à proportion de ses droits dans l'indivision. Le choix du régime se fait foyer par foyer. Un indivisaire peut relever du micro-foncier pendant qu'un autre, qui détient par ailleurs d'autres logements, est au réel.
Pour apprécier le seuil de 15 000 €, chaque foyer additionne sa quote-part des loyers de l'indivision et les loyers de ses autres biens loués nus. Une convention d'indivision et un compte bancaire dédié facilitent la répartition des loyers et des dépenses et la conservation des justificatifs. La sortie d'indivision est traitée au chapitre 25.
Le logement démembré
Lorsque la propriété est démembrée, l'usufruitier perçoit les loyers et les déclare. Il déduit les charges qu'il supporte, notamment les dépenses d'entretien, la taxe foncière et les intérêts de l'emprunt qu'il a souscrit. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, mais il supporte en principe les grosses réparations au sens du Code civil.
Les dépenses du nu-propriétaire s'imputent sur ses autres revenus fonciers ou, à défaut, constituent un déficit foncier. Lorsque le logement a été reçu par succession ou par donation entre parents jusqu'au quatrième degré, le nu-propriétaire peut opter pour la déduction des grosses réparations de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, l'excédent étant reportable sur dix ans. Cette option exclut alors toute prise en compte des mêmes dépenses dans un déficit foncier et ne vise pas les démembrements de parts de sociétés (BOI-IR-BASE-20-60-20).
Louer à un proche ou à un loyer réduit
Louer à un membre de sa famille est permis, à condition que le bail et le loyer soient réels. Lorsque le logement est mis gratuitement à disposition, aucun revenu n'est imposé mais aucune charge n'est déductible, si bien qu'aucun déficit ne peut être constaté. Lorsque le loyer est nettement inférieur à la valeur locative, l'administration peut remettre en cause tout ou partie des charges déduites, voire invoquer l'abus de droit si l'opération n'a qu'un but fiscal.
Les dispositifs d'incitation fiscale
Le dispositif Jeanbrun, ou « Relance logement », créé par la loi de finances pour 2026, introduit un amortissement fiscal en location nue, jusqu'alors réservé au meublé. Ses conditions figurent sur la fiche Investissement locatif Relance logement de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 juillet 2026.
- Il vise les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement, ou anciens avec des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et répondant aux critères d'une réhabilitation lourde, qui implique d'atteindre un DPE de classe A ou B. L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Le bailleur s'engage à louer nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans, à un niveau de loyer intermédiaire, social ou très social, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur, ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus.
- La base amortissable est le prix d'acquisition diminué d'une quote-part forfaitaire de 20 % pour le terrain, augmenté des travaux dans l'ancien. Le taux annuel est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf et de 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien, selon le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social.
- L'amortissement déduit est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, plafond majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis provient d'une location sociale ou très sociale. Le déficit qu'il contribue à créer suit les règles de droit commun, avec une imputation sur le revenu global limitée à 10 700 €.
- Le régime réel est obligatoire. L'option est irrévocable, l'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux et il ne se cumule pas avec la réduction Denormandie pour un même logement. En cas de rupture d'un engagement, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année. À la revente, ils réduisent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis examiné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026. Au 22 octobre 2026, le dossier législatif de l'Assemblée nationale ne mentionne pas encore d'examen en séance publique. Dans sa version déposée par le Gouvernement, le texte étend le dispositif aux logements individuels anciens, abaisse le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d'acquisition et n'exige plus après travaux qu'une classe D au DPE, sans chaudière pouvant utiliser des combustibles fossiles. Ces mesures peuvent encore évoluer et les règles décrites ci-dessus restent applicables tant que le texte n'est pas publié au Journal officiel.
Le dispositif Denormandie, réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines communes, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Loc'Avantages ouvre droit à une réduction d'impôt en contrepartie d'un loyer inférieur au marché et d'une convention signée avec l'Anah. Le dispositif concerne les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2027. Au début de l'année 2026, dans l'attente de la loi de finances pour 2026, le guichet des aides à la rénovation de l'Anah n'a rouvert que le 23 février 2026 (anil.org). Loc'Avantages impose le régime réel. Vérifiez sa disponibilité auprès de l'Anah avant de vous engager. Ses niveaux de loyer, ses taux de réduction et l'intermédiation locative sont détaillés au chapitre 23.
Ces dispositifs imposent des engagements de durée et de plafonds de loyer et de ressources du locataire dont la rupture entraîne la reprise de l'avantage. Leur intérêt se mesure sur toute la durée de l'engagement, revente comprise.