Un logement peut être détenu en nom propre, à plusieurs en indivision, ou par une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Le choix détermine la fiscalité des loyers, celle de la revente, la facilité de transmission et la charge administrative. Il est difficile et coûteux à modifier après coup et se pense donc avant l'acquisition.
Ce chapitre présente chaque forme, puis les compare sur un même exemple chiffré. Il décrit ensuite l'apport d'un bien déjà détenu à une société, la sortie d'une indivision et le démembrement des parts sociales. Les règles fiscales des loyers sont détaillées aux chapitres 21 et 22, celles de la revente et de la donation au chapitre 27.
Le nom propre
C'est la forme la plus simple. Le bailleur est seul propriétaire, ou propriétaire avec son conjoint selon son régime matrimonial. Il décide seul, déclare ses revenus fonciers ou ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur sa déclaration personnelle et bénéficie, à la revente, du régime des plus-values des particuliers. Aucune comptabilité n'est exigée en location nue ni au micro-BIC.
Ses limites apparaissent avec la croissance du patrimoine, qu'il s'agisse de la transmission par parts, impossible sans démembrement ou indivision, du mélange du patrimoine personnel et locatif ou de la difficulté à associer des tiers.
L'indivision
L'indivision naît d'un achat à plusieurs sans société, ou d'une succession. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien et perçoit une part des loyers à proportion de ses droits, qu'il déclare personnellement.
Les décisions obéissent à des règles de majorité fixées par le Code civil. Les actes d'administration, dont la conclusion et le renouvellement des baux d'habitation, requièrent une majorité des deux tiers des droits indivis. La vente du bien requiert en principe l'unanimité, sauf procédure judiciaire particulière. Surtout, nul n'est tenu de rester dans l'indivision et chaque indivisaire peut à tout moment en demander le partage, ce qui peut contraindre à vendre.
La SCI à l'impôt sur le revenu
La SCI est une société dont l'objet est la détention et la gestion d'immeubles. Elle compte au moins deux associés. Sur le plan fiscal, elle est par principe transparente. Elle ne paie pas d'impôt elle-même, mais chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans la catégorie des revenus fonciers.
La SCI dépose chaque année la déclaration n° 2072, qui détermine le résultat et sa répartition entre associés. Chaque associé reporte ensuite sa part sur sa déclaration n° 2044, ou relève du micro-foncier lorsqu'il détient aussi un logement loué nu en direct et que les conditions de ce régime sont remplies. La revente des biens relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Ses avantages tiennent surtout à la gestion et à la transmission.
- Les associés peuvent organiser la gestion dans les statuts, désigner un gérant et fixer les règles de majorité.
- Les parts sociales se transmettent plus facilement qu'un bien et peuvent être données progressivement.
- La société peut se financer par apports en compte courant d'associé, remboursables sans fiscalité.
La SCI à l'impôt sur les sociétés
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. L'option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient définitive (article 239 du Code général des impôts, CGI). Une société qui a renoncé à l'option ne peut plus l'exercer à nouveau.
La société détermine alors son bénéfice selon les règles commerciales. Elle déduit ses charges et amortit ses immeubles, hors terrain. Le bénéfice est soumis à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que son capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis au taux normal de 25 % au-delà. La SCI dépose la déclaration n° 2065 et ses annexes n° 2033.
Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont distribués. Le remboursement de leurs comptes courants n'est pas imposable.
Le revers apparaît à la revente, car la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués, sans aucun abattement pour durée de détention, puis imposée à l'impôt sur les sociétés. Les sommes distribuées ensuite aux associés sont imposées une seconde fois.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers chez les associés, au barème et aux prélèvements sociaux | Impôt sur les sociétés, 15 % puis 25 % |
| Amortissement de l'immeuble | Non | Oui |
| Location meublée habituelle | Non, sous peine de passage à l'IS | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable, sans abattement |
| Revenus perçus par les associés | Imposés chaque année, distribués ou non | Imposés lors de la distribution de dividendes |
| Comptabilité | Simplifiée, recommandée | Comptabilité commerciale complète, bilan annuel |
| Déclaration annuelle | 2072 | 2065 et 2033 |
Les coûts et obligations d'une SCI
Créer et faire vivre une SCI implique la rédaction des statuts, leur enregistrement, la publication d'un avis de constitution, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la déclaration des bénéficiaires effectifs, l'ouverture d'un compte bancaire dédié, la tenue d'une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes avec procès-verbal et la tenue d'une comptabilité, complète à l'IS. Les associés sont tenus des dettes sociales indéfiniment, à proportion de leur part dans le capital.
Ces frais sont fixes. Ils pèsent donc davantage sur une société qui détient un seul petit logement que sur une société qui en détient dix. À l'IS, le recours à un expert-comptable est en pratique indispensable, ce qui représente une charge annuelle de l'ordre de plusieurs centaines à plus d'un millier d'euros selon le volume d'opérations.
Un exemple comparé
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un bien loué nu est acquis 200 000 €, dont 40 000 € de terrain. Il rapporte 14 400 € de loyers par an. Les charges déductibles hors intérêts s'élèvent à 3 000 € et les intérêts d'emprunt à 4 000 € la même année. Le foyer de chaque associé est imposé dans la tranche à 30 %. Les trois structures sont comparées la même année, puis à la revente après quinze ans de détention pour 260 000 €.
| Poste annuel | Nom propre | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Loyers | 14 400 € | 14 400 € | 14 400 € |
| Charges et intérêts | - 7 000 € | - 7 000 € | - 7 000 € |
| Frais propres à la société | 0 € | - 300 € | - 1 500 € |
| Amortissement du bâti (160 000 € sur 32 ans) | Non | Non | - 5 000 € |
| Résultat imposable | 7 400 € | 7 100 € | 900 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 2 220 € | 2 130 € | Aucun |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 1 273 € | 1 221 € | Aucun |
| Impôt sur les sociétés à 15 % | Aucun | Aucun | 135 € |
| Total des prélèvements de l'année | 3 493 € | 3 351 € | 135 € |
Pendant la détention, la SCI à l'IS paie nettement moins d'impôt tant que les bénéfices restent dans la société. Si elle distribue ses 5 765 € de trésorerie disponible avant remboursement du capital emprunté, l'associé paie le prélèvement forfaitaire unique, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux pour les dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026, soit environ 1 810 €.
La revente renverse le résultat. En nom propre ou en SCI à l'IR, le prix d'acquisition est majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, soit 245 000 €. La plus-value brute de 15 000 € bénéficie, après quinze ans, d'un abattement de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt total s'élève à environ 3 290 €.
En SCI à l'IS, la valeur nette comptable n'est plus que de 125 000 €, après 75 000 € d'amortissements. La plus-value atteint 135 000 € et supporte, si elle constitue l'essentiel du bénéfice de l'exercice, environ 29 500 € d'impôt sur les sociétés. La distribution du solde aux associés est ensuite imposée comme un dividende.
Apporter un bien déjà détenu à une SCI
Un bailleur qui détient un bien en nom propre peut l'apporter à une SCI en échange de parts sociales. L'opération est réalisée par acte notarié, publiée au service de la publicité foncière et ne doit pas être décidée pour un avantage fiscal immédiat, car elle a un coût.
Les droits d'enregistrement. L'apport pur et simple, rémunéré uniquement par des parts, est enregistré gratuitement lorsque la société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (article 810 du CGI). La publication de l'apport au service de la publicité foncière reste toutefois taxée. Le notaire vous indiquera le montant des taxes et contributions dues à cette occasion. L'apport d'un immeuble à une société soumise à l'IS par un apporteur qui n'y est pas soumis obéit à des règles plus lourdes.
L'apport à titre onéreux. Lorsque la société prend en charge un passif de l'apporteur, par exemple l'emprunt qui a financé le bien, l'apport devient onéreux à hauteur de ce passif. Cette fraction supporte les droits de mutation au taux applicable aux ventes d'immeubles, comme une vente.
La plus-value de l'apporteur. L'apport est fiscalement une cession. L'apporteur particulier réalise une plus-value imposable selon le régime des particuliers, calculée sur la valeur d'apport, avec les abattements pour durée de détention (chapitre 27). Un bien détenu depuis longtemps et fortement valorisé peut donc générer un impôt important sans aucune rentrée d'argent.
Les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur apportée, s'ajoutent à ces droits.
Sortir d'une indivision
Plusieurs voies permettent de mettre fin à une indivision. Elles diffèrent par leur coût et par le degré d'accord qu'elles supposent entre indivisaires.
- La vente amiable du bien à un tiers, décidée à l'unanimité. Le prix est réparti entre indivisaires à proportion de leurs droits et chacun supporte l'impôt sur la plus-value afférent à sa quote-part.
- Le rachat des parts d'un indivisaire par un ou plusieurs autres. Entre indivisaires d'origine, par exemple des héritiers ou des acquéreurs initiaux, cette opération est taxée au droit de partage et non aux droits de mutation d'une vente (article 750 II du CGI).
- Le partage, amiable ou judiciaire, qui attribue à chacun des biens d'une valeur correspondant à ses droits, éventuellement moyennant le versement d'une soulte.
- La vente autorisée par le juge à la demande des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, lorsque l'unanimité ne peut être obtenue (article 815-5-1 du Code civil).
Le droit de partage s'élève à 2,5 % de la valeur nette des biens partagés. Il est réduit à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS), selon service-public.gouv.fr (article 746 du CGI). Pour un bien de 240 000 € sans dette partagé entre deux indivisaires, le droit atteint 6 000 € au taux de droit commun et 2 640 € au taux réduit, à titre d'illustration.
Le démembrement des parts de SCI
Les parts d'une SCI peuvent être démembrées, comme un immeuble. L'usufruitier perçoit les bénéfices et le nu-propriétaire a vocation à recueillir la pleine propriété au décès de l'usufruitier. Le démembrement naît le plus souvent d'une donation de la nue-propriété des parts à des enfants, ou d'une succession.
En matière de droits de vote, l'article 1844 du Code civil réserve à l'usufruitier les décisions qui concernent l'affectation des bénéfices et attribue les autres au nu-propriétaire. Les statuts peuvent aménager cette répartition dans certaines limites, ce qui rend leur rédaction déterminante.
Sur le plan fiscal, dans une SCI à l'IR, le résultat courant est en principe imposé chez l'usufruitier, qui perçoit les loyers. La répartition des déficits fonciers et des charges de travaux entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à des règles propres, qui ont donné lieu à des décisions du Conseil d'État. Faites confirmer le traitement applicable à votre situation par votre notaire ou votre service des impôts avant d'engager des travaux importants.
Le démembrement présente un intérêt surtout pour la transmission, puisque les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété des parts, elle-même diminuée des dettes de la société (chapitre 27).