Partir vivre à l'étranger ne met pas fin aux obligations du bailleur en France. Les loyers d'un logement situé en France restent en principe imposables en France, selon des règles proches de celles des résidents mais avec un taux minimum d'imposition, des prélèvements sociaux qui dépendent de votre régime de sécurité sociale et un service des impôts dédié. Ce chapitre présente ces règles, la revente du bien par un non-résident, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l'organisation d'une gestion à distance. Les règles d'imposition des loyers elles-mêmes sont détaillées aux chapitres 21 et 22.
Qui est non-résident
Vous êtes non-résident fiscal lorsque votre domicile fiscal n'est plus en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI). Ce domicile s'apprécie d'après votre foyer ou votre lieu de séjour principal, votre activité professionnelle principale et le centre de vos intérêts économiques. Il suffit que l'un de ces critères vous rattache à la France pour que vous y restiez résident. Un expatrié dont la famille reste en France peut ainsi rester résident. En cas de double résidence, la convention fiscale entre les deux pays tranche.
L'imposition des loyers en France
Le principe
Les non-résidents sont imposables en France sur leurs revenus de source française, sous réserve des conventions fiscales (impots.gouv.fr). Les loyers d'un logement situé en France en font partie. La plupart des conventions fiscales reconnaissent le droit d'imposer à l'État où se trouve l'immeuble. L'État de résidence peut aussi en tenir compte, en accordant le plus souvent un crédit d'impôt ou une exonération pour éviter la double imposition. Le texte de la convention applicable entre la France et votre pays de résidence fixe la méthode.
Les catégories restent celles des résidents. La location nue relève des revenus fonciers, au micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers bruts ou au régime réel avec la déclaration n° 2044. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel (impots.gouv.fr). Les charges déductibles et l'amortissement obéissent aux règles présentées aux chapitres 21 et 22. L'imputation d'un déficit foncier peut obéir à des règles différentes pour un non-résident. Faites-la confirmer par le service des impôts des particuliers non-résidents avant d'engager des travaux importants.
Le taux minimum d'imposition
L'impôt d'un non-résident est calculé selon le barème progressif appliqué à ses seuls revenus de source française. Il ne peut toutefois pas être inférieur à un taux minimum de 20 % sur la fraction du revenu net imposable inférieure à 29 579 €, puis de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025 (article 197 A du CGI). Dans les départements d'outre-mer, ces taux sont de 14,4 % et 20 %. Si le barème aboutit à un taux plus élevé, c'est le barème qui s'applique (impots.gouv.fr). Le seuil applicable aux revenus de 2026 dépendra de la revalorisation du barème par la loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement au 22 octobre 2026.
L'option pour le taux moyen
Vous pouvez demander l'application du taux moyen, à savoir le taux que vous supporteriez si l'ensemble de vos revenus mondiaux, ceux de votre conjoint et de vos enfants à charge compris, était imposé selon le barème français. Ce taux ne s'applique qu'à vos revenus de source française et seulement s'il est plus favorable que le taux minimum. Les revenus étrangers servent au calcul du taux mais ne sont pas imposés en France. L'administration conseille de cocher systématiquement l'option dans la déclaration en ligne et de renseigner les revenus mondiaux dans la rubrique prévue, en conservant les justificatifs.
Les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers de source française et les plus-values immobilières des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE), à savoir l'Union européenne, l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein, ou de la Suisse, sont exonérées de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Elles restent redevables du seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration fiscale indique que les personnes affiliées au Royaume-Uni continuent de bénéficier de cette exonération (impots.gouv.fr).
Pour en bénéficier, cochez les cases 8SH ou 8SI de la déclaration complémentaire n° 2042 C. L'affiliation s'apprécie au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Si les prélèvements ont été appliqués à tort, une demande de régularisation peut être adressée par la messagerie sécurisée, avec la preuve de l'affiliation et l'avis d'imposition.
Les autres non-résidents, notamment ceux affiliés à un régime d'un État hors de l'EEE et de la Suisse, supportent les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % sur les revenus fonciers. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur une partie des revenus du patrimoine. Pour les bénéfices de location meublée, vérifiez le taux appliqué sur votre avis d'imposition ou auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Un exemple chiffré
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un expatrié loue nu un studio en France 600 € par mois, soit 7 200 € par an, au micro-foncier. Son revenu net foncier est de 7 200 € moins l'abattement de 30 %, soit 5 040 €. Il n'a pas d'autre revenu de source française. Le barème français appliqué à ce seul revenu ne donnerait aucun impôt, mais le taux minimum de 20 % s'applique. En déclarant ses revenus mondiaux, il obtient un taux moyen de 11 %, retenu dans cet exemple comme hypothèse.
| Élément | Affilié dans l'EEE, sans option | Affilié dans l'EEE, avec option | Affilié hors EEE, avec option |
|---|---|---|---|
| Revenu net foncier | 5 040 € | 5 040 € | 5 040 € |
| Impôt sur le revenu | 1 008 € (20 %) | 554 € (11 %) | 554 € (11 %) |
| Prélèvements sociaux | 378 € (7,5 %) | 378 € (7,5 %) | 867 € (17,2 %) |
| Total | 1 386 € | 932 € | 1 421 € |
L'option pour le taux moyen fait ici gagner 454 € par an. L'affiliation à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de la Suisse représente un écart de 489 € de prélèvements sociaux. L'impôt éventuellement dû dans l'État de résidence n'est pas pris en compte et dépend de la convention.
Déclarer et payer depuis l'étranger
Le service compétent
Le dossier d'un non-résident est géré par le service des impôts des particuliers non-résidents, rattaché à la direction des impôts des non-résidents. Il traite l'impôt sur le revenu et l'IFI. Son adresse postale est 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. Le contact le plus sûr reste la messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr. La taxe foncière relève en revanche du service des impôts du lieu de situation du logement, dont les coordonnées figurent sur l'avis (impots.gouv.fr).
La déclaration
La déclaration en ligne est obligatoire, sauf impossibilité réelle ou première déclaration. Les non-résidents relèvent de la première zone du calendrier. Pour les revenus de 2025, la date limite en ligne était le 21 mai 2026 et la date limite sur papier le 19 mai 2026, selon le dossier de presse de la direction des impôts des non-résidents.
L'année qui suit votre départ, ou votre retour, vous déposez en plus la déclaration n° 2042-NR, qui isole les revenus de source française perçus pendant la période de non-résidence. Les années suivantes, vous utilisez la déclaration habituelle et ses annexes, n° 2044 au régime réel, n° 2042-C-PRO et liasse n° 2031 pour un meublé au réel.
Le prélèvement à la source
Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée des non-résidents donnent lieu à des acomptes prélevés directement sur un compte bancaire, mensuellement ou trimestriellement, comme pour un résident. Un solde supérieur à 300 € est prélevé en plusieurs fois de septembre à décembre. Le fonctionnement et la modulation des acomptes sont présentés au chapitre 26.
Le représentant fiscal
L'administration peut inviter une personne qui possède des biens en France sans y avoir son domicile fiscal à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, un représentant fiscal en France, autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. Cette obligation ne s'applique pas aux personnes domiciliées dans un autre État de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et de recouvrement (article 164 D du CGI). Hors de ces cas, la désignation n'est pas automatique pour l'impôt sur le revenu, elle intervient à la demande du service. La revente obéit à une règle distincte, présentée plus loin.
La location meublée par un non-résident
Un non-résident peut être loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les démarches sont celles d'un résident, à savoir la déclaration de début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours, le numéro SIRET, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, au régime réel, l'espace professionnel sur impots.gouv.fr pour transmettre la liasse n° 2031 (chapitre 22). Au régime réel, le service des impôts des entreprises compétent est celui dont dépend le logement ou, s'il y en a plusieurs, le logement le plus important (impots.gouv.fr).
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes supérieures à 23 000 € par an et aux autres revenus d'activité du foyer. Jusqu'aux revenus de 2025, seuls les revenus imposés en France entraient dans la comparaison, si bien que beaucoup de non-résidents devenaient LMP sans le vouloir. Selon la foire aux questions de l'administration fiscale de mars 2026, la comparaison tient compte, à partir des revenus de 2026 déclarés en 2027, des revenus d'activité perçus à l'étranger, y compris les salaires et bénéfices, à condition qu'ils soient soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu (article 155, IV du CGI, issu d'un amendement adopté au Sénat lors de l'examen de la loi de finances pour 2026).
La revente par un non-résident
Le calcul et le taux
La plus-value réalisée par un particulier non-résident sur un immeuble situé en France se calcule comme celle d'un résident, avec les mêmes abattements pour durée de détention (chapitre 27). Elle est imposée au taux de 19 %, majoré de la taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Elle supporte les prélèvements sociaux selon les règles décrites plus haut, soit 7,5 % pour un vendeur affilié dans l'EEE ou en Suisse et 17,2 % sinon (service-public.gouv.fr). Le notaire déclare la plus-value sur l'imprimé n° 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente. Une convention fiscale peut prévoir des règles particulières.
Les exonérations propres aux non-résidents
Deux exonérations intéressent l'expatrié qui vend un logement qu'il a lui-même occupé.
- L'ancienne résidence principale est totalement exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le transfert du domicile fiscal hors de France et si elle n'a pas été mise à la disposition d'un tiers entre le départ et la vente.
- Une habitation en France peut être exonérée dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, une seule fois, si le vendeur est ressortissant de l'Union européenne ou d'un État ayant conclu un accord avec la France et a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le départ, sauf si le vendeur a la libre disposition du logement depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente (article 150 U, II, 2° du CGI).
Le représentant accrédité
Lors de la vente, le vendeur non-résident doit en principe désigner un représentant accrédité par l'administration, qui s'engage à payer le prélèvement en cas d'insuffisance. Selon service-public.gouv.fr, il en est dispensé lorsque le prix de cession ne dépasse pas 150 000 €, lorsque la plus-value est totalement exonérée ou dans certains cas liés à l'Union européenne ou à l'EEE, lorsque l'État concerné a conclu avec la France une convention d'assistance. Le notaire vérifie si l'une de ces dispenses s'applique. Anticipez ce point avec le notaire dès la promesse.
L'impôt sur la fortune immobilière
Un non-résident n'est soumis à l'IFI que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, y compris la fraction des parts de sociétés représentative de tels biens. Le seuil d'assujettissement est le même que pour un résident, soit un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème est celui présenté au chapitre 26 (service-public.gouv.fr). Les dettes ne sont déductibles que si elles se rapportent aux biens taxables. L'abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne joue pas pour un logement loué. Certaines conventions fiscales contiennent des règles propres à l'impôt sur la fortune, à vérifier pour votre pays de résidence.
Gérer à distance
Avant le départ
Le départ se prépare plusieurs mois à l'avance. La liste qui suit reprend les points habituels.
- Informez votre service des impôts de votre changement d'adresse sans attendre la déclaration suivante.
- Si vous louez votre ancienne résidence principale, choisissez entre location nue et meublée (chapitre 4) et souscrivez une assurance propriétaire non occupant.
- Si vous comptez revenir habiter le logement à une date connue, examinez le bail à durée réduite pour motif professionnel, qui permet de récupérer le logement à l'échéance prévue (chapitre 10).
- Conservez un compte bancaire en France pour les loyers, les acomptes d'impôt et les charges de copropriété.
- Mettez à jour la déclaration d'occupation du logement dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » avant le 1er juillet de l'année qui suit le changement (chapitre 26).
- Désignez une personne de confiance capable d'intervenir sur place pour un sinistre ou une urgence.
Organiser la gestion
La loi n'impose pas au bailleur non-résident de confier son logement à un professionnel, mais elle lui laisse toutes les obligations d'un bailleur. Le bail mentionne son adresse et, le cas échéant, celle de son mandataire. Le choix entre gestion autonome, délégation partielle ou mandat de gestion complet est présenté au chapitre 32.
Le retour en France
Le retour se traite comme le départ, en sens inverse. L'année qui suit le retour, vous déposez la déclaration n° 2042-NR pour les revenus de source française perçus avant le retour, en plus de la déclaration de vos revenus mondiaux de la période de résidence. Le service des impôts des particuliers non-résidents transmet ensuite votre dossier au service de votre nouveau domicile. Prévenez-le de votre retour dès que possible.
Redevenu résident, vous êtes imposé selon le barème, sans taux minimum. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein, quelle que soit votre affiliation antérieure. Si vous souhaitez réoccuper un logement loué, le congé pour reprise obéit aux délais et conditions du chapitre 18, sauf bail à durée réduite conclu à cette fin.