La fin du bail

Le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, pour un motif prévu par la loi et dans des formes strictes. Cette asymétrie est voulue par le législateur, car elle protège le domicile.

Le congé donné par le locataire

Le locataire donne congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ne suffit pas. Le préavis court à compter de la réception de la lettre par le bailleur.

Le locataire qui invoque un préavis réduit doit en préciser le motif et le justifier au moment de l'envoi de la lettre. À défaut, le préavis de trois mois s'applique. Le loyer et les charges restent dus pendant toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avant son terme avec l'accord du bailleur.

En colocation, le congé d'un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres (chapitre 11).

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, en respectant un délai de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Le congé doit être délivré par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement et mentionner son motif. Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, dont le modèle est fixé par arrêté, doit y être jointe.

Le délai se calcule à rebours de la date d'échéance. Il s'apprécie à la date de réception par le locataire, pas à la date d'envoi. Un congé reçu trop tard est sans effet pour l'échéance visée. Un congé délivré trop tôt reste valable et prend effet à la bonne date (service-public.gouv.fr). Le congé doit être adressé à chacun des signataires du bail.

Trois motifs seulement sont admis.

1. La reprise pour habiter. Le bénéficiaire peut être le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé indique le nom, l'adresse et le lien avec le bénéficiaire et le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.

2. La vente. En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Le congé indique le prix et les conditions de la vente. Si le bien est finalement vendu à un tiers à un prix plus avantageux, le locataire doit à nouveau en être informé et dispose d'un nouveau droit de préemption. En location meublée, il n'existe pas de droit de préemption.

3. Un motif légitime et sérieux, principalement l'inexécution par le locataire de ses obligations, comme des retards de paiement répétés, des troubles de voisinage, un défaut d'entretien ou une sous-location non autorisée. La loi ne définit pas ce motif, si bien qu'il appartient au bailleur d'en apporter la preuve en cas de contestation.

La protection des locataires âgés. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi. Cette protection s'applique aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et dont les ressources, cumulées avec les siennes, respectent le plafond. Elle ne joue pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond, ni lorsque le congé est motivé par un manquement du locataire.

Le congé pour reprise en détail

Le congé pour reprise obéit à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le juge applique strictement.

Qui peut reprendre. Outre le bailleur personne physique, la reprise est ouverte à une société civile immobilière (SCI) familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au profit de l'un de ses associés. Un usufruitier peut également donner congé pour reprise. En indivision, le congé suppose l'accord des autres indivisaires (service-public.gouv.fr).

Ce que doit contenir le congé. La lettre mentionne les éléments suivants.

• Le motif de reprise pour habiter.
• Le nom et l'adresse du bénéficiaire.
• La nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire.
• La justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.
• La date d'effet, qui correspond à l'échéance du bail.

Un congé incomplet peut être annulé. Le bail est alors reconduit jusqu'à l'échéance suivante.

L'occupation à titre de résidence principale. Le bénéficiaire doit occuper le logement comme résidence principale, ce qui s'entend en pratique d'une occupation d'au moins huit mois par an. Une reprise destinée à une résidence secondaire ou à une remise en location n'est pas un motif valable.

La preuve. Le juge apprécie le caractère réel et sérieux de la reprise à la date du congé, mais il peut tenir compte d'éléments postérieurs qui confirment l'intention du bailleur, comme des factures de travaux, des contrats d'énergie, une inscription sur les listes électorales ou la déclaration du changement d'adresse aux services fiscaux (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-18.580).

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie s'établit dans les mêmes formes que celui d'entrée, idéalement avec le même document comme trame, pièce par pièce (chapitre 10). Il doit être fait au moment de la restitution des clés et non plusieurs jours après, sous peine de contestation.

Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues. L'usure normale liée au temps et à l'usage, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur. Une peinture défraîchie après sept ans d'occupation relève de la vétusté. Des trous multiples, une moquette brûlée ou une porte enfoncée relèvent de la dégradation.

La grille de vétusté fixe, pour chaque élément, une durée de vie et un taux d'abattement annuel. Annexée au bail d'un commun accord, elle objective le partage des coûts. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet de la choisir parmi les grilles issues d'accords collectifs de location. À défaut, le juge apprécie au cas par cas.

Un exemple de grille appliquée

L'exemple qui suit est une illustration. Les durées de vie et les taux sont des hypothèses courantes dans les grilles d'accords collectifs et ne valent pas référence réglementaire.

Pendant la franchise, l'élément est réputé neuf. Au-delà, la part imputable au locataire diminue chaque année sans descendre sous la valeur résiduelle minimale.

Un locataire entre dans un logement vide le 1er septembre 2021, dont les peintures du séjour et le sol stratifié de la chambre ont été refaits à neuf. Il en sort le 31 août 2026, après cinq ans d'occupation. L'état des lieux de sortie révèle des trous et des taches sur les murs du séjour, une brûlure sur le sol de la chambre et un logement rendu sale.

Sur les 1 220 € de remise en état, 650 € peuvent être retenus sur le dépôt de garantie et 570 € restent à la charge du bailleur au titre de la vétusté.

La restitution du dépôt de garantie

Les retenues doivent être justifiées par des devis, des factures ou un chiffrage précis. Le bailleur n'est pas tenu de réaliser effectivement les réparations pour obtenir l'indemnisation des dégradations, mais il doit en prouver la réalité et le montant. Peuvent aussi être déduits les loyers et charges restant dus.

En cas de retard, le montant restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de sa nouvelle adresse.

Un exemple de restitution

Reprenons l'exemple précédent. Le loyer est de 750 € hors charges et le dépôt de garantie, encaissé à l'entrée, s'élève à 750 €, soit un mois de loyer comme le prévoit la loi pour une location vide. Le locataire est à jour de ses loyers et le logement n'est pas en copropriété.

L'état des lieux de sortie faisant apparaître des différences, le bailleur dispose de deux mois à compter de la remise des clés, soit jusqu'au 31 octobre 2026, pour verser 100 € accompagnés du décompte et des justificatifs. S'il ne paie qu'en décembre 2026, deux mois de retard sont commencés et la majoration atteint 2 × 10 % × 750 €, soit 150 €, à ajouter aux 100 € dus. La majoration, calculée sur le loyer et non sur le solde, dépasse alors la somme restituée.

Le locataire qui part sans état des lieux

Il arrive que le locataire rende les clés sans attendre le rendez-vous, ou ne se présente pas. Si l'une des parties refuse de faire ou de signer l'état des lieux, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, qui établit un constat après avoir convoqué les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Les frais, dont le tarif est réglementé selon la surface du logement, sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (service-public.gouv.fr).

Sans état des lieux de sortie, le bailleur aura du mal à prouver des dégradations et le juge peut considérer le logement rendu en bon état. Le constat du commissaire de justice, même en l'absence du locataire, préserve le droit à retenue.

Le locataire qui disparaît sans rendre les clés. Si le locataire a quitté le logement sans donner congé ni rendre les clés, le bailleur ne peut pas reprendre les lieux de lui-même. En location vide, l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise une procédure de constat d'abandon, décrite ci-après (service-public.gouv.fr).

1. Faire signifier par commissaire de justice une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, qui peut être jointe à un commandement de payer.
2. Un mois après la signification, sans réponse, le commissaire de justice entre dans les lieux en présence de témoins et dresse un procès-verbal d'abandon, avec l'inventaire des biens laissés et l'indication de leur valeur marchande.
3. Le bailleur saisit par requête le juge des contentieux de la protection, avec le bail et le procès-verbal. Il peut y joindre une demande de paiement des sommes dues.
4. Si l'abandon est établi, le juge constate la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux et statue sur le sort des biens.
5. L'ordonnance doit être signifiée dans les deux mois. Le locataire dispose d'un mois pour former opposition.
6. Sans opposition, le commissaire de justice procède à la reprise des lieux.

En location meublée ou en bail mobilité, cette procédure n'est pas prévue et le bailleur doit saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion (chapitre 17).

Le logement laissé encombré

Des meubles ou des affaires laissés par le locataire restent sa propriété. Le bailleur qui les jette ou les vend sans titre engage sa responsabilité. L'article 226-4-2 du Code pénal réprime le fait de forcer un locataire à quitter les lieux en dehors des procédures légales (chapitre 17).

Lorsque le locataire a rendu les clés mais laissé des objets, mettez-le en demeure par écrit de les retirer dans un délai raisonnable et faites constater leur présence par commissaire de justice si leur valeur le justifie. Avant de disposer de ces biens, renseignez-vous auprès de l'ADIL ou d'un commissaire de justice sur la démarche adaptée à votre situation.

Dans la procédure d'abandon, le juge peut autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur marchande et déclarer abandonnés les autres, après un délai d'un mois laissé au locataire pour les retirer. Les papiers personnels sont conservés sous scellés pendant deux ans.

Après une expulsion, le procès-verbal du commissaire de justice inventorie les biens laissés sur place et somme la personne expulsée de les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable. Passé ce délai, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques et les autres sont réputés abandonnés, à l'exception des papiers personnels conservés sous scellés pendant deux ans. La personne expulsée peut contester l'absence de valeur marchande devant le juge de l'exécution dans le délai d'un mois (articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, legifrance.gouv.fr).

Le renouvellement et la reconduction

À l'échéance, sans congé de part et d'autre, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions et pour la même durée. Le loyer ne peut pas être augmenté à cette occasion, hors révision annuelle.

Le bailleur qui estime son loyer manifestement sous-évalué peut proposer un nouveau loyer au renouvellement, au moins six mois avant l'échéance, en joignant des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La hausse est alors étalée selon des règles légales et le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Cette procédure est exclue pour les logements classés F ou G (chapitre 8).