Un logement en mauvais état n'expose pas seulement le bailleur à une demande de travaux. Selon la gravité des désordres, il peut faire l'objet d'un arrêté administratif qui suspend les loyers, oblige le propriétaire à héberger ou à reloger ses locataires et ouvre la voie à des poursuites pénales. Ce chapitre distingue les différents niveaux de dégradation, décrit les procédures et leurs effets pour le bailleur, puis rappelle sa responsabilité en cas d'accident. Les critères de décence et le permis de louer sont présentés au chapitre 5.
Quatre notions à ne pas confondre
La loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dite loi Besson, définit l'habitat indigne comme les locaux utilisés à des fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment, expose les occupants à des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité physique. Un accident n'est pas nécessaire pour retenir cette qualification (anil.org).
| Notion | Ce qu'elle recouvre | Qui agit |
|---|---|---|
| Indécence | Logement qui ne respecte pas les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 | Le locataire devant le juge ainsi que l'organisme qui verse l'aide au logement |
| Infraction au règlement sanitaire | Manquement aux règles d'hygiène du règlement sanitaire départemental ou du Code de la santé publique | Le maire, au titre de ses pouvoirs de police |
| Insalubrité | Danger ou risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage, lié à l'état du logement ou à ses conditions d'occupation | Le préfet, sur rapport de l'agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) |
| Mise en sécurité | Risque pour la sécurité lié à la solidité du bâtiment, aux équipements communs ou à l'entreposage de matières dangereuses, anciennement appelé péril | Le maire ou, en cas de transfert, le président de l'intercommunalité |
Ces notions s'emboîtent sans se confondre. Un logement frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité est nécessairement indécent. L'inverse n'est pas vrai, car un logement indécent, par exemple dépourvu de chauffage suffisant, n'est pas forcément dangereux au point de justifier un arrêté (anil.org).
La police unique de la sécurité et de la salubrité
L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, a fusionné une douzaine de procédures anciennes en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, inscrite aux articles L. 511-1 à L. 511-22 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Les arrêtés de péril et les déclarations d'insalubrité ont laissé place à deux types d'arrêtés, l'arrêté de mise en sécurité et l'arrêté de traitement de l'insalubrité. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a ensuite renforcé ces outils et les sanctions (anil.org).
Le déroulement de la procédure ordinaire
- Le signalement. Toute personne qui a connaissance d'une situation d'insalubrité ou de danger doit la signaler au préfet ou au maire. Le locataire peut aussi utiliser le service en ligne Signal Logement.
- La visite. L'autorité peut ordonner la visite des lieux, entre 6 heures et 21 heures dans un local d'habitation. Un rapport de situation est établi.
- La phase contradictoire. Le propriétaire est informé des désordres et des mesures envisagées. Il dispose pour présenter ses observations d'un délai d'au moins quinze jours, porté à deux mois au moins lorsque les parties communes d'une copropriété sont en cause (service-public.gouv.fr).
- L'arrêté. Il peut prescrire des réparations, la cessation de l'usage d'habitation, une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et, en dernier recours, la démolition. Il fixe un délai d'exécution d'au moins un mois à compter de sa notification.
- La mainlevée. Une fois les mesures exécutées et constatées, l'autorité prend un arrêté de mainlevée, publié au fichier immobilier.
La procédure d'urgence
En cas de danger imminent, l'autorité peut prendre un arrêté sans procédure contradictoire préalable pour ordonner les mesures indispensables, comme l'étaiement, l'évacuation ou la coupure d'un réseau. Si le propriétaire n'agit pas, elle les fait exécuter d'office à ses frais. Lorsque le danger n'est pas durablement écarté, la procédure ordinaire prend le relais (service-public.gouv.fr).
L'astreinte et les travaux d'office
Si les mesures prescrites ne sont pas réalisées dans le délai, l'autorité peut prononcer une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard en 2026, due jusqu'à l'exécution complète. Elle peut aussi faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire (service-public.gouv.fr). L'astreinte ne s'applique pas aux mesures prises en procédure d'urgence (anil.org). Le coût des travaux d'office constitue une créance de la collectivité sur le propriétaire.
Les effets d'un arrêté sur le bail
La suspension du loyer
Lorsqu'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité vise un logement, le loyer en principal et toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble. Ils redeviennent dus le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée (article L. 521-2 du CCH). Les sommes perçues malgré la suspension doivent être restituées à l'occupant ou déduites des loyers à venir (anil.org).
Cette suspension est une dispense légale de paiement et non un simple report. Les loyers de la période ne pourront jamais être réclamés, même après les travaux. Elle s'applique quel que soit le type de bail, vide ou meublé. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, la règle vise aussi les locaux à usage professionnel ou commercial.
Le bail se poursuit pendant toute la durée de l'arrêté et le locataire conserve ses droits. L'article L. 521-2 du CCH règle aussi le sort de la durée restant à courir du bail, dont l'ADIL peut préciser l'application à votre situation.
L'hébergement pendant les travaux
En cas d'interdiction temporaire d'habiter ou lorsque les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins, jusqu'à la fin des travaux (article L. 521-3-1 du CCH). Le coût de cet hébergement est à sa charge, l'occupant ne gardant à payer que ses abonnements personnels comme l'eau, l'électricité ou le téléphone, selon la jurisprudence des cours d'appel. Au-delà de trois ans, l'éviction est considérée comme définitive et ouvre droit au relogement (service-public.gouv.fr).
Une chambre d'hôtel pour une famille pendant plusieurs mois a été jugée inadaptée. Le bailleur doit aussi pouvoir prouver les propositions qu'il a faites, de préférence par écrit et avec accusé de réception.
Le relogement définitif
En cas d'interdiction définitive d'habiter, le propriétaire doit proposer aux occupants un relogement adapté à leurs besoins et à leurs possibilités et leur verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer, destinée à couvrir leurs frais de réinstallation. Si l'occupant refuse trois offres de relogement, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Les occupants qui restent faute d'offre adaptée sont de bonne foi et ne peuvent pas être expulsés (service-public.gouv.fr). En colocation ou en cas de cotitulaires, l'offre doit être adressée à chacun d'eux.
Si le propriétaire est défaillant, le préfet ou le maire assure l'hébergement ou le relogement et en recouvre le coût auprès de lui. Lorsque le relogement est réalisé par une personne publique ou un organisme d'habitations à loyer modéré, le propriétaire lui doit en outre une indemnité dont le montant est fixé par l'article L. 521-3-2 du CCH.
Les sanctions pénales
Les infractions liées à un arrêté
Les articles L. 511-22 et L. 521-4 du CCH répriment le propriétaire qui ne respecte pas un arrêté ou porte atteinte aux droits des occupants. D'après la synthèse publiée en 2024 par le pôle national de lutte contre l'habitat indigne, les peines encourues par une personne physique sont les suivantes.
| Comportement | Peine encourue |
|---|---|
| Refus délibéré, sans motif légitime, d'exécuter les travaux prescrits | 1 an d'emprisonnement et 50 000 € d'amende |
| Refus de reloger en cas de suroccupation manifeste | 2 ans et 75 000 € |
| Non-respect d'une interdiction d'habiter, par exemple en louant ou en prêtant le logement | 3 ans et 100 000 € |
| Dégradation du logement pour faire partir les occupants | 3 ans et 100 000 € |
| Perception d'un loyer pendant la suspension | 3 ans et 100 000 € |
| Refus d'héberger ou de reloger alors que le propriétaire en a la possibilité | 3 ans et 100 000 € |
Les peines sont alourdies lorsque la victime est vulnérable. S'y ajoutent des peines complémentaires, dont la confiscation du bien et l'interdiction d'acheter un logement destiné à la location, qui sont obligatoires sauf décision spécialement motivée du juge. Le texte des articles L. 511-22 et L. 521-4 du CCH en vigueur fait foi pour les montants exacts.
Le marchand de sommeil
L'article 225-14 du Code pénal punit le fait de soumettre une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine. C'est l'infraction qui vise les marchands de sommeil. Depuis la loi du 9 avril 2024, elle est punie de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 € d'amende, contre cinq ans et 150 000 € auparavant. Les peines sont aggravées lorsque plusieurs personnes ou des mineurs sont concernés (article 225-15) et peuvent alors atteindre quinze ans d'emprisonnement et 400 000 € d'amende lorsque des mineurs sont en cause (ecologie.gouv.fr).
La confiscation du bien et l'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation, sauf pour l'occuper soi-même, sont des peines complémentaires obligatoires (article 225-26). La durée de cette interdiction a été portée de dix à quinze ans par la loi du 9 avril 2024.
L'infraction n'est pas réservée aux réseaux organisés. Un bailleur particulier qui loue une cave, un local sans fenêtre ou des chambres découpées à l'excès à des personnes qui n'ont pas d'autre choix peut être poursuivi. La division d'un immeuble en logements de moins de 14 m² ou de moins de 33 m³ est par ailleurs une infraction distincte, passible d'une peine d'emprisonnement et d'une amende prévues par le Code de la construction et de l'habitation, dont les règles sont présentées au chapitre 7.
Les risques sanitaires à surveiller
Le plomb
Dans les logements construits avant le 1er janvier 1949, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est annexé au bail (chapitre 5). Lorsqu'il révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà du seuil réglementaire de 1 mg/cm², le bailleur doit en informer les occupants et les personnes appelées à intervenir, puis réaliser les travaux qui suppriment le risque, avant la mise en location (article L. 1334-9 du Code de la santé publique). Des peintures au plomb dégradées accessibles à un enfant ou à une femme enceinte peuvent à elles seules justifier un arrêté de traitement de l'insalubrité (anil.org).
L'amiante
Le repérage de l'amiante dans les parties privatives, obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, est tenu à la disposition du locataire (chapitre 5). En copropriété, le syndicat tient un dossier technique amiante pour les parties communes. Pour les matériaux de la liste A, comme les flocages, calorifugeages ou faux plafonds, le propriétaire doit selon leur état de conservation faire procéder à une surveillance, à des mesures d'empoussièrement ou à des travaux de retrait ou de confinement, dans les délais fixés par le Code de la santé publique. Le diagnostiqueur qui a réalisé le repérage indique la mesure requise. Ne faites jamais percer, poncer ou démolir un matériau susceptible de contenir de l'amiante sans repérage avant travaux.
Le monoxyde de carbone
Le monoxyde de carbone, gaz inodore produit par une combustion incomplète, est une cause fréquente d'intoxication domestique. Il provient le plus souvent d'une chaudière mal entretenue, d'un conduit obstrué ou d'une ventilation bouchée. Le bailleur remet un logement dont les appareils ont été entretenus et les conduits ramonés, puis le locataire assure l'entretien annuel (chapitre 5). Un détecteur de monoxyde de carbone n'est pas obligatoire, mais son installation est une précaution utile dès qu'un appareil à combustion est présent.
La responsabilité civile du bailleur
Le Code civil impose au bailleur de délivrer un logement en bon état, de l'entretenir et d'en assurer la jouissance paisible (article 1719). Il doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts qui en empêchent l'usage, même s'il ne les connaissait pas lors de la location. Il indemnise aussi le locataire du préjudice qui en résulte (article 1721). Un garde-corps qui cède, une installation électrique qui provoque un incendie ou une intoxication liée à un conduit défectueux engagent donc sa responsabilité envers le locataire et sa famille.
Envers les tiers, comme un passant ou un voisin, le propriétaire répond des dommages causés par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction (article 1244 du Code civil). Un balcon qui s'effondre ou une tuile qui tombe sur la voie publique relèvent de ce régime.
Sur le plan pénal, un accident grave peut conduire à des poursuites pour blessures ou homicide involontaires lorsque le bailleur a commis une faute, par exemple en ignorant des signalements répétés. Le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures graves par une violation délibérée d'une obligation de sécurité est en outre puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende (article 223-1 du Code pénal), même sans dommage.
Prévenir plutôt que subir
La plupart des procédures commencent par un signalement du locataire resté sans réponse. Une demande de travaux traitée rapidement et par écrit évite le plus souvent l'escalade. Les mesures suivantes réduisent le risque.
- Faire visiter le logement au moins une fois par an, avec l'accord du locataire et à une date convenue, en vérifiant l'humidité, la ventilation, les garde-corps et les installations.
- Répondre par écrit à tout signalement de désordre et conserver la trace des interventions, des devis et des factures (chapitre 20).
- Traiter en priorité l'humidité et les moisissures, les installations électriques dangereuses, les appareils à combustion et les risques de chute.
- Faire établir les diagnostics avant chaque location et lire leurs conclusions, en particulier les anomalies électriques et gaz et les revêtements au plomb dégradés.
- Respecter les règles de surface et d'occupation, sans aménager de cave, de sous-sol ou de combles bas en logement (chapitre 5).
- Vérifier l'existence d'un permis de louer dans la commune avant toute mise en location (chapitre 5).
- En copropriété, suivre les travaux de structure et de sécurité votés en assemblée générale et signaler au syndic tout désordre dans les parties communes (chapitre 15).
- En cas de doute sur la qualification d'un désordre, consulter l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant que l'administration ne soit saisie.