Assurances et sinistres

Un logement loué fait intervenir plusieurs assurances qui se complètent, celle du locataire, celle du bailleur, celle de l'immeuble en copropriété et parfois celle des entreprises qui y ont travaillé. Lorsqu'un sinistre survient, la rapidité de la déclaration et la qualité des preuves comptent autant que les garanties souscrites.

Qui assure quoi

Le tableau suivant résume la répartition habituelle des contrats autour d'un logement loué. Le contenu exact dépend de chaque contrat.

L'assurance du locataire

Le locataire d'un logement loué vide, meublé ou en bail mobilité doit s'assurer contre les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages causés au logement par l'incendie, l'explosion ou le dégât des eaux (article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Seule cette garantie est obligatoire. La garantie des biens personnels et celle du recours des voisins et des tiers restent facultatives, même si la plupart des contrats multirisques habitation les incluent (service-public.gouv.fr).

Le locataire remet son attestation lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Le bailleur ne peut pas lui imposer un assureur. En colocation, chaque colocataire doit être couvert et le bail peut prévoir dès la signature que le bailleur souscrit une assurance pour le compte de tous (chapitre 11).

Le défaut d'assurance du locataire

Le bailleur qui ne reçoit pas d'attestation dispose de deux voies qui s'excluent l'une l'autre.

Faire jouer la clause résolutoire. Si le bail en contient une visant le défaut d'assurance, le bailleur fait délivrer un commandement par commissaire de justice. Le locataire dispose d'un mois pour s'assurer. À défaut, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation. Sans clause résolutoire, il doit demander au juge de prononcer la résiliation.

Souscrire pour le compte du locataire. Le bailleur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Un mois après, il peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, puis lui en remettre une copie à la souscription et à chaque renouvellement. La prime est récupérable par douzièmes avec chaque loyer, majorée au plus de 10 % (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016). Le montant figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance. En choisissant cette voie, le bailleur renonce à demander la résiliation du bail pour ce motif (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Pour une prime annuelle de 180 €, le bailleur peut réclamer au plus 198 € par an, soit 16,50 € par mois ajoutés au loyer. L'assurance pour compte prend fin dès que le locataire produit sa propre attestation ou quitte les lieux. Le bailleur résilie alors le contrat et le locataire ne rembourse la prime que jusqu'à cette date.

L'assurance du bailleur

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, chaque copropriétaire, occupant ou non, est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire bailleur satisfait cette obligation par une assurance propriétaire non occupant (PNO). Pour une maison individuelle, aucune obligation ne s'applique, mais la PNO reste conseillée (chapitre 5).

La PNO couvre la responsabilité civile du bailleur, par exemple lorsqu'un défaut d'entretien cause un dommage au locataire ou à un voisin, ainsi que les dommages au logement que ni l'assurance du locataire ni celle de la copropriété ne prennent en charge. Elle est surtout utile pendant la vacance entre deux locataires, lorsque personne d'autre n'assure le logement. Certains syndicats souscrivent une extension « copropriétaire non occupant » dans le contrat de l'immeuble. Vérifiez alors son contenu auprès du syndic avant de souscrire un contrat séparé.

Avant de signer, vérifiez que le contrat couvre la responsabilité civile envers le locataire, les dommages pendant la vacance, le mobilier en location meublée et le recours contre un locataire non assuré. La perte de loyers après un sinistre et la protection juridique sont souvent optionnelles.

En meublé de tourisme, l'obligation d'assurance du locataire ne s'applique pas. Vérifiez que votre contrat couvre la location saisonnière (chapitre 30).

L'assurance de l'immeuble en copropriété

Le syndicat des copropriétaires doit lui aussi s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (même article 9-1). En pratique, le syndic souscrit un contrat multirisque immeuble qui couvre également les dommages aux parties communes. Ce contrat est voté en assemblée générale et sa prime entre dans les charges générales, non récupérables sur le locataire (chapitre 15).

Un sinistre né dans les parties communes, comme une fuite sur une colonne ou une infiltration par la toiture, relève de l'assurance de l'immeuble. Signalez-le au syndic sans attendre et demandez-lui les conditions du contrat, en particulier la franchise.

La garantie des loyers impayés

La GLI est un contrat facultatif souscrit par le bailleur. Son fonctionnement, ses critères de solvabilité, le déroulement d'un sinistre et l'interdiction de la cumuler avec une caution sont détaillés au chapitre 9. Pour comparer deux contrats, examinez les critères d'éligibilité du locataire, le plafond et la durée d'indemnisation, le délai de carence, la couverture des dégradations et des frais de procédure, le délai de déclaration et les exclusions.

L'assurance emprunteur, qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès ou d'incapacité, relève du financement et non de la gestion locative. Elle est traitée au chapitre 3.

Les travaux et les assurances de la construction

Les garanties dues par les entreprises

Les entreprises qui réalisent des travaux de construction ou de rénovation lourde doivent au maître d'ouvrage trois garanties légales, qui courent à compter de la réception des travaux. La réception est l'acte, en principe écrit, par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves.

Les constructeurs doivent être assurés au titre de leur responsabilité décennale. Avant le début du chantier, demandez à chaque entreprise son attestation d'assurance décennale et les coordonnées de son assureur, puis vérifiez que les travaux confiés figurent bien parmi les activités couvertes (service-public.gouv.fr).

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage permet d'obtenir le financement des réparations relevant de la garantie décennale sans attendre que les responsabilités soient établies. L'assureur se retourne ensuite contre les entreprises responsables. Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier par le propriétaire de l'ouvrage, particulier ou professionnel (articles L242-1 et L242-2 du Code des assurances).

Elle concerne les travaux de construction, d'extension ou de rénovation lourde, comme une modification de la structure, des travaux de gros œuvre ou un ravalement destiné à assurer l'étanchéité. Les travaux d'entretien et de second œuvre courants, comme la peinture ou le remplacement d'une cuisine, n'entrent en principe pas dans son champ. La frontière dépend de l'ampleur des travaux et de leur incidence sur l'ouvrage existant et s'apprécie au cas par cas. En cas de doute, interrogez un assureur construction avant l'ouverture du chantier.

La sanction. L'absence de dommages-ouvrage est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende (article L243-3 du Code des assurances). Cette sanction pénale ne vise pas le particulier qui construit pour occuper lui-même le logement ou pour le faire occuper par un membre de sa famille. Le bailleur qui fait réaliser des travaux pour louer n'entre donc pas dans cette exception (service-public.gouv.fr).

La conséquence civile. Sans dommages-ouvrage, le propriétaire supporte seul l'avance du coût des réparations en cas de désordre grave, puis doit agir contre les entreprises et leurs assureurs. S'il vend le bien dans les dix ans, l'acte de vente mentionne l'existence ou l'absence d'assurance. Le vendeur qui a fait construire un ouvrage est réputé constructeur à l'égard de l'acquéreur (article 1792-1 du Code civil) et peut voir sa responsabilité décennale recherchée.

Les délais de l'assureur. Après une déclaration complète, l'assureur dommages-ouvrage dispose de 60 jours pour notifier sa position sur la prise en charge, puis de 90 jours au total pour présenter une offre d'indemnisation. S'il ne respecte pas ces délais, l'assuré peut engager les travaux de réparation après l'en avoir informé et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal (service-public.gouv.fr).

Les sinistres les plus fréquents

Le dégât des eaux

Le constat amiable, la convention entre assureurs dite IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) et la réparation de la cause de la fuite sont détaillés au chapitre 13. L'assureur doit pouvoir constater les dommages avant toute remise en état, si bien que les travaux d'embellissement attendent son accord (service-public.gouv.fr).

L'incendie

Le locataire répond de l'incendie envers le bailleur, sauf s'il prouve que le feu est dû à un cas fortuit ou de force majeure, à un vice de construction ou qu'il a été communiqué par une maison voisine (article 1733 du Code civil). Lorsque l'immeuble compte plusieurs locataires, ils en répondent en principe chacun à proportion de la valeur locative de la partie qu'ils occupent (article 1734). Cette présomption ne joue qu'entre bailleur et locataire. Un voisin victime doit, lui, prouver la faute du locataire (anil.org).

L'assureur ne peut pas refuser d'assurer un logement dépourvu de détecteur de fumée, mais il peut réduire la prime lorsqu'un détecteur est installé et entretenu (anil.org).

Le vol et le vandalisme

Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). Un cambriolage avec effraction relève en principe de cette dernière exception. Le locataire déclare le vol à son assureur et porte plainte. En location meublée, le mobilier du bailleur n'est en principe pas couvert par l'assurance du locataire. C'est à la PNO de le couvrir.

La catastrophe naturelle

Une inondation, une coulée de boue, un mouvement de terrain ou un épisode de sécheresse ouvre droit à la garantie catastrophe naturelle lorsque deux conditions sont réunies. Le bien doit être couvert par un contrat d'assurance de dommages, comme une multirisque ou une PNO, qui inclut obligatoirement cette garantie. L'état de catastrophe naturelle doit être reconnu par un arrêté interministériel publié au Journal officiel. La commune dispose de 24 mois après l'événement pour demander cette reconnaissance (service-public.gouv.fr).

Le sinistre se déclare dès que l'assuré en a connaissance et au plus tard 30 jours après la publication de l'arrêté (article L125-2 du Code des assurances, issu de la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021). En 2026, la franchise légale applicable aux biens à usage d'habitation est de 380 €, portée à 1 520 € pour les dommages dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L'assureur doit verser une provision dans les deux mois puis l'indemnité dans les trois mois qui suivent la remise de l'état estimatif des pertes ou la publication de l'arrêté si elle est postérieure (service-public.gouv.fr).

Le logement rendu inhabitable

Si le logement est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S'il n'est détruit qu'en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail (article 1722 du Code civil). Dans les deux cas, aucune indemnité n'est due par le bailleur au titre de cette destruction. La perte de loyers qui en résulte n'est indemnisée que si la PNO comporte une garantie de perte de loyers.

Déclarer un sinistre

Le contrat fixe le délai de déclaration, mais la loi impose des durées minimales (article L113-2 du Code des assurances). Une déclaration tardive ne peut entraîner la perte de la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice.

Une bonne déclaration indique la date, les circonstances et la cause supposée du sinistre, la liste des dommages avec des photographies datées, les coordonnées des autres personnes concernées et les mesures prises pour limiter les dégâts. Joignez le constat amiable, le dépôt de plainte ou la référence de l'arrêté selon le cas. Conservez la preuve de l'envoi et ne jetez aucun élément endommagé avant le passage de l'expert.

La prescription biennale

Toute action dérivant d'un contrat d'assurance se prescrit par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, ou du jour où l'assuré en a eu connaissance (article L114-1 du Code des assurances). Pour les dommages dus à la sécheresse reconnus en catastrophe naturelle, ce délai est porté à cinq ans depuis la loi du 28 décembre 2021.

Le délai est interrompu par la désignation d'un expert après le sinistre, par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception réclamant l'indemnité, ainsi que par les causes ordinaires d'interruption comme une action en justice (article L114-2). Le contrat doit rappeler ces règles, faute de quoi la prescription n'est pas opposable à l'assuré.

La fiscalité des primes et des indemnités

Au régime réel des revenus fonciers, les primes de PNO et de GLI sont déductibles (ligne 223 de la déclaration 2044, chapitre 21). L'assurance de l'immeuble est comprise dans les charges de copropriété. L'assurance souscrite pour le compte du locataire et refacturée n'est pas une charge du bailleur.

Le formulaire 2044 de 2026 prévoit que les indemnités d'assurance sont déclarées avec les recettes brutes diverses, à la ligne 213 (impots.gouv.fr). Le traitement d'une indemnité destinée à financer une remise en état dépend notamment du sort fiscal des travaux qu'elle finance. Rapprochez-vous de votre service des impôts avant de la déclarer. En location meublée, les règles des bénéfices industriels et commerciaux s'appliquent (chapitre 22).

Liste de contrôle

1. L'attestation d'assurance du locataire est remise à l'entrée puis demandée chaque année.
2. Une PNO couvre chaque lot en copropriété, y compris pendant la vacance.
3. Les critères de la GLI sont vérifiés avant la signature du bail.
4. Avant tous travaux lourds, une dommages-ouvrage est souscrite et l'attestation décennale de chaque entreprise est vérifiée.
5. Les procès-verbaux de réception de travaux sont conservés dix ans.
6. Toute réclamation restée sans réponse est relancée par lettre recommandée avant l'expiration du délai de deux ans.