Trouver le locataire et sécuriser les loyers

La sélection du locataire est le moment où le bailleur dispose du plus de liberté et où il prend le plus de risques. Une fois le bail signé, il ne peut plus revenir sur son choix sans motif légal. Mais cette liberté est encadrée, car la loi fixe la liste des documents qu'il peut demander et interdit toute discrimination.

Rédiger l'annonce

Toute annonce de location, quel que soit son support, doit mentionner les éléments suivants.

• Le montant du loyer mensuel, charges comprises et le montant des charges récupérables, en précisant s'il s'agit de provisions ou d'un forfait.
• Le cas échéant, le complément de loyer et le montant du loyer de base dans les communes soumises à l'encadrement des loyers.
• Le montant du dépôt de garantie.
• Le caractère meublé ou non de la location.
• La commune et, le cas échéant, l'arrondissement.
• La surface habitable.
• La classe énergétique et la classe climat du diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie.
• Pour les logements classés F ou G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Si vous passez par un professionnel, le montant des honoraires à la charge du locataire doit aussi y figurer. La fixation du loyer et des charges est traitée au chapitre 8.

Ce que vous pouvez demander au candidat

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste limitative des pièces que le bailleur peut exiger du candidat et de sa caution. Le bailleur ne peut demander qu'une seule pièce pour justifier de l'identité et du domicile, mais il peut en demander une ou plusieurs pour l'activité professionnelle et pour les ressources. Il peut toujours demander à voir l'original, mais pas le conserver.

Les pièces étrangères sont admises dans les mêmes catégories. Le bailleur peut exiger qu'elles soient rédigées ou traduites en français et que les montants soient convertis en euros (service-public.gouv.fr). Lorsque le candidat bénéficie de Visale, le visa délivré par Action Logement est la seule pièce exigible au titre de la garantie.

Ce que vous ne pouvez pas demander

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit notamment d'exiger les éléments suivants.

• Une photographie d'identité, hors celle de la pièce d'identité.
• La carte d'assuré social.
• Un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte.
• Une attestation d'absence de crédit en cours.
• Une autorisation de prélèvement automatique.
• Le jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par « Par ces motifs ».
• Une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers, lorsqu'il peut fournir ses quittances.
• Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage.
• Un chèque de réservation du logement.
• Un dossier médical personnel.
• Un extrait de casier judiciaire.
• La remise de fonds sur un compte bloqué.
• Plus de deux bilans pour un travailleur indépendant.

Liste de contrôle d'un dossier

Vérifiez chaque dossier selon la même grille, ce qui permet aussi de justifier un refus par des critères objectifs.

1. Complétude. Une pièce d'identité, un justificatif de domicile, au moins un justificatif d'activité et au moins un justificatif de ressources, pour le candidat comme pour sa caution.
2. Identité. Le nom et la date de naissance sont identiques sur toutes les pièces et le document est en cours de validité.
3. Ressources. Les montants concordent entre les bulletins de salaire, le contrat de travail et l'avis d'imposition.
4. Avis d'imposition. Il a été contrôlé sur le service de vérification de l'administration fiscale.
5. Employeur. Le numéro SIRET figurant sur le bulletin correspond à une entreprise active.
6. Taux d'effort. Le loyer charges comprises, rapporté aux revenus nets, respecte le critère que vous appliquez à tous, en particulier celui de votre assurance.
7. Garantie. La caution remplit elle-même les conditions de solvabilité, ou le visa Visale couvre bien le loyer du logement.
8. Cohérence. La date d'entrée souhaitée, la composition du foyer et la surface du logement sont compatibles.

Détecter les faux dossiers

Les dossiers falsifiés sont fréquents, avec des bulletins de salaire retouchés, des avis d'imposition modifiés ou de faux contrats de travail. Les vérifications simples qui suivent permettent d'en écarter une bonne partie.

• L'avis d'imposition se vérifie gratuitement sur le service de vérification des avis de l'administration fiscale, à partir du numéro fiscal et de la référence de l'avis.
• Le numéro SIRET de l'employeur se vérifie sur l'annuaire officiel des entreprises.
• Les montants doivent être cohérents entre bulletin, avis d'imposition et contrat.
• Les métadonnées d'un PDF retouché trahissent souvent une modification récente.

Les données des candidats. Le règlement général sur la protection des données (RGPD) impose de ne collecter que les informations utiles à la sélection et de ne pas conserver les dossiers des candidats non retenus au-delà du temps nécessaire. Supprimez-les une fois le logement attribué.

L'interdiction de toute discrimination

Refuser un candidat en raison de son origine, de son nom, de son apparence, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son état de santé, de son handicap, de son âge, de ses opinions, de son lieu de résidence, de sa domiciliation bancaire ou de l'un des autres critères énumérés à l'article 225-1 du Code pénal est un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende.

Le bailleur peut en revanche choisir sur des critères objectifs et identiques pour tous, comme le niveau et la stabilité des ressources, la qualité des garanties ou la cohérence du dossier. Conservez la trace des critères appliqués et des raisons de votre choix.

Apprécier les profils particuliers

Les critères des assureurs sont souvent pensés pour un salarié en contrat à durée indéterminée (CDI). Les autres profils prouvent leurs ressources autrement, avec les pièces suivantes admises par le décret de 2015.

Un refus fondé sur la seule nationalité de la caution ou sur le fait qu'elle réside hors de France métropolitaine est interdit (article 22-1 de la loi de 1989). Le bailleur peut en revanche apprécier ses ressources et ses justificatifs comme pour toute autre caution.

Les garanties contre l'impayé

Trois garanties principales existent. Elles ne se cumulent pas librement.

La caution personne physique

Un proche du locataire s'engage à payer à sa place. L'acte de cautionnement indique le montant du loyer et ses conditions de révision, la durée de l'engagement et comporte la mention prévue par la loi, détaillée ci-dessous. La caution reçoit un exemplaire du bail.

Un engagement sans durée peut être résilié à tout moment par la caution, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours ou de sa reconduction.

L'acte de cautionnement en détail

L'acte de cautionnement est un document distinct du bail, signé par la caution. Il doit réunir les éléments suivants pour être valable.

• Le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu'ils figurent au bail (article 22-1 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021).
• La reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, qui traite de la résiliation de l'engagement sans durée.
• La mention apposée par la caution elle-même, par laquelle elle s'engage à payer en cas de défaillance du locataire dans la limite d'un montant exprimé en chiffres et en toutes lettres. Cette exigence de l'article 2297 du Code civil s'applique aux cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022, à peine de nullité. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en lettres.
• La durée de l'engagement, déterminée ou indéterminée.
• Le caractère simple ou solidaire. La caution solidaire peut être poursuivie dès le premier impayé, sans que le bailleur ait à agir d'abord contre le locataire. Les actes rédigés pour un bail d'habitation prévoient en pratique la solidarité.

Pour les cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022, la mention prévue par l'article 2297 du Code civil remplace celle par laquelle la caution reconnaissait la nature et l'étendue de son engagement. Elle n'a plus à être manuscrite si le procédé électronique garantit que la caution en est l'auteur (anil.org). Le modèle d'acte publié par l'administration reproduit toujours l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 (service-public.gouv.fr).

Le plafond se fixe librement. Il couvre en pratique plusieurs années de loyers et de charges, augmentées des révisions prévisibles. Un plafond trop bas limite la garantie au moment où elle serait utile. L'acte peut être signé électroniquement, dans les conditions de l'article 1367 du Code civil.

La caution en colocation. L'engagement d'une caution qui garantit un colocataire prend fin au plus tard six mois après le départ de ce colocataire, ou dès son remplacement par un nouveau colocataire figurant au bail. L'acte doit identifier le colocataire garanti (chapitre 11).

Visale

Visale est une garantie gratuite délivrée par Action Logement, qui se porte caution du locataire. Le bailleur n'a rien à payer. Le locataire obtient un visa en ligne, qu'il présente avec son dossier, puis le bailleur valide le contrat de cautionnement sur la plateforme de Visale avant la signature du bail. Aucune garantie ne peut être accordée pour un bail déjà signé.

Pour les contrats conclus depuis le 6 janvier 2026, Visale couvre les loyers et charges impayés pendant les trois premières années d'occupation, dans la limite de 36 mensualités, ainsi que les dégradations locatives constatées à la sortie dans la limite de deux mois de loyer et charges, après imputation du dépôt de garantie. Elle s'adresse notamment aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés de 30 ans ou plus dont le salaire net ne dépasse pas 1 710 € par mois ou récemment embauchés, ainsi qu'aux ménages en mobilité professionnelle.

Pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés titulaires d'une promesse d'embauche, le loyer ne doit pas dépasser la moitié des ressources prises en compte (service-public.gouv.fr).

Lorsque le locataire bénéficie de Visale, le bailleur ne peut exiger aucune autre pièce justificative que le visa pour la garantie.

Visale côté bailleur

La garantie ne joue que si le bailleur respecte la procédure prévue par le contrat de cautionnement. Les étapes sont en substance les suivantes.

1. Avant la signature du bail, créer son espace bailleur sur le site de Visale, saisir le numéro de visa du candidat et générer le contrat de cautionnement.
2. Dès le premier impayé, relancer le locataire par courrier simple.
3. Dans les quinze jours qui suivent l'impayé, adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
4. Déclarer l'impayé depuis l'espace bailleur, avec le bail, une pièce d'identité, l'avis de taxe foncière et la copie de la mise en demeure.
5. Après validation, Visale indemnise le bailleur puis se charge du recouvrement auprès du locataire.

Le bailleur peut déclarer l'impayé dès que les sommes dues dépassent un mois de loyer et charges, déduction faite de l'aide au logement. La mise en demeure doit être adressée au locataire dans les quinze jours qui suivent l'impayé. Une fois l'impayé déclaré, le bailleur actualise chaque mois le compte du locataire, y compris lorsque celui-ci a repris ses paiements (service-public.gouv.fr). Les autres délais à respecter, notamment pour déclarer l'impayé, sont précisés par Action Logement dans les documents de la garantie Visale. Consultez-les dès le premier retard de paiement.

La garantie des loyers impayés

La GLI est un contrat d'assurance souscrit et payé par le bailleur. Elle couvre les loyers et charges impayés, souvent les frais de procédure et parfois les dégradations locatives, moyennant une prime de l'ordre de quelques points du loyer annuel. Elle impose ses propres critères de solvabilité, qu'il faut vérifier avant de signer le bail, car un locataire qui ne les respecte pas ne sera pas couvert.

La prime de GLI est déductible des revenus fonciers au régime réel (chapitre 21). Les autres assurances du bailleur et la conduite d'un sinistre sont présentées au chapitre 14.

Le sinistre GLI pas à pas

Chaque contrat fixe sa propre procédure et ses délais. Leur non-respect entraîne le plus souvent la déchéance de la garantie, c'est-à-dire la perte de l'indemnisation. Le déroulement type est le suivant, à adapter aux délais de votre contrat.

1. Constituer le dossier de souscription au moment de la signature du bail, avec les pièces exigées par l'assureur pour vérifier la solvabilité du locataire. Ce sont elles que l'assureur examinera en cas de sinistre.
2. Relancer le locataire par écrit dans les premiers jours qui suivent l'échéance impayée.
3. Mettre en demeure le locataire par lettre recommandée si le retard persiste, dans le délai prévu au contrat.
4. Déclarer le sinistre à l'assureur dans le délai contractuel, avec le bail, l'acte de souscription, le décompte des sommes dues et les copies des relances.
5. Laisser l'assureur ou son mandataire engager le recouvrement, en général par la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice, puis la procédure judiciaire (chapitre 17).
6. Percevoir les indemnités, souvent versées par trimestre et après un délai de carence, jusqu'au plafond prévu au contrat.

Le cumul des garanties

Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution personne physique, à peine de nullité du cautionnement (article 22-1 de la loi de 1989). Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le cumul est alors autorisé.

En pratique, le bailleur choisit donc entre deux stratégies, soit une GLI seule, soit une caution personne physique ou Visale sans GLI. Le cumul n'est ouvert que pour les étudiants et les apprentis.