Rénover un logement à louer ou déjà loué

Le calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores fait de la rénovation énergétique une étape obligée pour une grande partie du parc locatif. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, un logement classé F ne le pourra plus à partir de 2028 et un logement classé E à partir de 2034 (chapitre 5). Ce chapitre explique dans quel ordre conduire les travaux, quelles aides restent ouvertes aux bailleurs en 2026, comment travailler dans un logement occupé et comment la dépense se traduit fiscalement.

Commencer par vérifier la classe réelle du logement

Avant tout devis, vérifiez que le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont vous disposez reflète la situation actuelle. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (chapitre 5). Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une ou deux classes sans aucuns travaux.

Le propriétaire obtient gratuitement une attestation de la nouvelle classe sur l'Observatoire DPE de l'Agence de la transition écologique (ADEME), à partir du numéro de son diagnostic établi depuis le 1er juillet 2021. Cette attestation suffit pour louer avec la classe recalculée. Elle ne vaut pas audit de travaux et ne dit rien des gains que permettraient les différents postes. L'attestation calculée avec le coefficient de 1,7 est délivrée à compter du 1er janvier 2027, date à partir de laquelle les attestations établies avec le coefficient de 1,9 ne sont plus téléchargeables.

Si le logement reste en dessous du seuil visé, un audit énergétique ou un DPE projeté établi par un professionnel permet de chiffrer plusieurs scénarios de travaux et la classe atteinte après chacun d'eux. L'audit est d'ailleurs exigé pour la rénovation d'ampleur aidée et pour l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) au titre d'une rénovation globale.

L'ordre des travaux pour gagner des classes

La règle technique couramment admise par les professionnels consiste à réduire d'abord les besoins de chauffage, puis à assurer le renouvellement de l'air, puis seulement à remplacer le système de chauffage. Un générateur dimensionné pour un logement mal isolé sera surdimensionné une fois l'isolation faite, donc plus cher à l'achat et moins efficace à l'usage.

1. L'isolation de la toiture ou des combles, souvent le poste le moins coûteux au mètre carré pour un gain sensible, surtout en maison ou au dernier étage.
2. L'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur. L'isolation par l'extérieur ne réduit pas la surface habitable mais suppose, en copropriété, un vote de l'assemblée générale (chapitre 15).
3. Le remplacement des menuiseries, en particulier du simple vitrage.
4. L'isolation des planchers bas sur cave, vide sanitaire ou garage.
5. La ventilation, indispensable dès que l'enveloppe devient étanche, sous peine de condensation et de moisissures. Une ventilation mécanique contrôlée est la solution la plus courante.
6. Le système de chauffage et d'eau chaude, choisi en fonction des besoins réduits. Le DPE retient la moins bonne des deux classes énergie et climat, si bien qu'une chaudière au fioul peut à elle seule maintenir un logement isolé dans une classe défavorable.

Ce séquencement n'interdit pas de commencer par le chauffage lorsqu'il est en fin de vie, mais il faut alors anticiper l'isolation à venir dans son dimensionnement. Dans un petit appartement chauffé à l'électricité, le remplacement des convecteurs par des radiateurs à inertie et la pose d'un chauffe-eau thermodynamique, combinés au nouveau coefficient, suffisent parfois à changer de classe.

France Rénov' et les entreprises RGE

France Rénov' est le service public de la rénovation de l'habitat, piloté par l'Anah. Ses conseillers informent gratuitement les propriétaires, bailleurs compris, sur les travaux et les aides. Pour la rénovation d'ampleur aidée par MaPrimeRénov', l'accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov' agréé est obligatoire. Il établit l'audit, aide au choix des travaux et monte le dossier.

La plupart des aides exigent que les travaux soient réalisés par une entreprise titulaire de la mention reconnu garant de l'environnement (RGE) correspondant à la nature des travaux. C'est le cas de MaPrimeRénov', des primes liées aux certificats d'économies d'énergie (CEE) et de l'éco-PTZ. Vérifiez la qualification dans l'annuaire officiel avant de signer, car une mention expirée ou portant sur un autre domaine fait perdre l'aide.

Les aides accessibles aux bailleurs en 2026

Les aides à la rénovation changent presque chaque année, parfois en cours d'année. Les règles ci-dessous sont celles publiées à la date de mise à jour du guide. Vérifiez-les auprès d'un conseiller France Rénov' avant de signer un devis, car la plupart des aides doivent être demandées avant le début des travaux.

MaPrimeRénov'

Le guichet de MaPrimeRénov', suspendu faute de crédits au début de l'année 2026, a rouvert le 23 février 2026 après la promulgation de la loi de finances. Les bailleurs y ont accès sous plusieurs conditions communes. Le logement doit être achevé depuis au moins quinze ans, loué comme résidence principale dans l'année qui suit la demande de solde et maintenu en location pendant au moins six ans. Le bailleur informe le locataire des travaux financés et, s'il augmente le loyer en raison des travaux, déduit le montant de la prime de la somme qui justifie la hausse (service-public.gouv.fr).

• La rénovation d'ampleur finance un ensemble de travaux sur un logement classé E, F ou G, avec un gain d'au moins deux classes et l'intervention d'un accompagnateur. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), elle est réservée en 2026 aux bailleurs personnes physiques aux ressources très modestes, dans la limite de trois logements sur cinq ans (anil.org).
• Le parcours par geste ne finance plus, en métropole, qu'une liste restreinte de travaux, notamment les pompes à chaleur air-eau et géothermiques, le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul et l'audit énergétique. L'isolation des murs n'en fait plus partie depuis 2026.

Les ressources prises en compte sont celles du foyer du bailleur, appréciées sur le revenu fiscal de référence de l'année précédente. Ces conditions restent celles affichées pour les bailleurs après la réforme du parcours par geste applicable aux demandes déposées depuis le 1er septembre 2026 (service-public.gouv.fr).

Les certificats d'économies d'énergie

Les fournisseurs d'énergie sont tenus de financer des économies d'énergie et versent à ce titre des primes, dont les « coups de pouce » pour le chauffage. Les bailleurs y ont droit au même titre que les occupants, sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis plus de deux ans. L'offre du fournisseur doit être acceptée avant la signature du devis et les travaux confiés à une entreprise RGE (service-public.gouv.fr). Les primes CEE se cumulent avec MaPrimeRénov' par geste.

L'éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ finance sans intérêts ni condition de ressources des travaux dans une résidence principale achevée depuis plus de deux ans. Un bailleur peut l'obtenir à condition de louer le logement dans les six mois qui suivent la fin des travaux. Son montant atteint 15 000 € pour une action, 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois ou plus et 50 000 € pour une rénovation globale justifiée par un audit montrant un gain d'au moins deux classes. Il se rembourse sur quinze ans, vingt ans pour une rénovation globale (service-public.gouv.fr). Il peut être accordé jusqu'au 31 décembre 2027 (anil.org).

La TVA à taux réduit

Les travaux confiés à une entreprise dans un logement achevé depuis plus de deux ans bénéficient d'une TVA de 5,5 % pour la rénovation énergétique et de 10 % pour les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien. Les chaudières fonctionnant aux énergies fossiles sont soumises au taux normal de 20 % depuis le 1er mars 2025. Les équipements achetés directement par le propriétaire restent au taux normal. Le client certifie sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies et conserve ce document jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit les travaux (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le dispositif Denormandie

La réduction d'impôt Denormandie vise l'achat d'un logement ancien dans une commune éligible, suivi de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 20 %, ou 30 % pour un logement individuel, ou comporter au moins deux types de travaux parmi une liste, ou créer une surface habitable nouvelle. Le bailleur s'engage à louer nu à un loyer et à un locataire sous plafonds pendant six, neuf ou douze ans, pour une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix retenu dans la limite de 300 000 €. Le dispositif s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr).

Les aides des régions, des départements et des intercommunalités complètent souvent ce socle. Le conseiller France Rénov' de votre secteur les connaît.

Les travaux dans un logement occupé

Le locataire doit laisser exécuter dans les lieux les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien du logement, les travaux de mise en conformité avec la décence et les travaux d'amélioration de la performance énergétique (article 7 e de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

1. Notifiez les travaux avant leur début, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. La notification précise leur nature, notamment la performance énergétique visée, ainsi que leurs modalités, à savoir la date de début, la durée et les besoins d'accès au logement.
2. Respectez les jours de repos. Le locataire n'est pas tenu de permettre l'accès le samedi, le dimanche et les jours fériés, sauf s'il y consent.
3. Réduisez le loyer si le chantier dure plus de vingt et un jours. Le loyer est alors diminué à proportion de la durée des travaux et de la partie du logement dont le locataire a été privé.
4. Évitez tout abus. Le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire des travaux abusifs ou vexatoires, non conformes à la notification ou qui rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse (service-public.gouv.fr).

Pour un logement vide, des travaux importants supposent un bail à signer après le chantier, ce qui facilite l'organisation. Pour un logement loué, les postes les plus lourds, comme l'isolation intérieure, se programment de préférence entre deux locataires.

Le partage des économies de charges

Après des travaux d'économies d'énergie dans un logement loué nu, le bailleur peut demander au locataire une contribution au partage de l'économie de charges, prévue par l'article 23-1 de la loi de 1989. Elle suppose une concertation préalable avec le locataire, un bouquet d'au moins deux actions ou l'atteinte d'une performance globale ainsi qu'un immeuble achevé avant 1990. Elle prend la forme d'un montant fixe et non révisable, dû pendant quinze ans au plus et inscrit sur une ligne distincte de l'avis d'échéance. Avant 1948, il s'agit d'un forfait de 10, 15 ou 20 € par mois selon le nombre de pièces. Entre 1948 et 1989, il est plafonné à la moitié de l'économie estimée (anil.org).

La majoration du loyer après des travaux d'amélioration, distincte de cette contribution, obéit à d'autres règles, notamment dans les communes soumises à l'encadrement de l'évolution des loyers (chapitre 8).

L'articulation avec la fiscalité

En location nue

Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, à la différence des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement (chapitre 21). Le traitement des travaux de division ou de transformation d'un bien est présenté au chapitre 7. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). La sortie de passoire se justifie par un DPE établi avant les travaux et un DPE établi après les travaux qui atteste une classe A, B, C ou D. Les conditions de date de ces deux diagnostics sont fixées par décret et commentées au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Faites-les vérifier avant de commander le premier DPE.

L'imputation sur le revenu global n'est acquise que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Les travaux étant déductibles l'année de leur paiement, la répartition des factures entre plusieurs années civiles modifie la part du déficit imputable sur le revenu global. Un calcul année par année, au besoin avec un professionnel, permet d'en mesurer l'effet. Les aides perçues ont elles aussi un traitement fiscal propre. Les subventions de l'Anah figurent parmi les recettes brutes à porter sur la déclaration n° 2044 (impots.gouv.fr). Pour MaPrimeRénov' et pour les primes versées au titre des certificats d'économies d'énergie (CEE), faites confirmer par votre service des impôts la ligne de la déclaration sur laquelle elles doivent figurer.

En location meublée

En location meublée au régime réel, les travaux d'amélioration ne sont pas déduits en une fois mais inscrits à l'actif et amortis sur leur durée d'utilisation, à l'image des composants du bien. Seuls l'entretien et les réparations sont déduits comme des charges de l'année. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite se reporte sans limite de durée (chapitre 22). Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (chapitre 27).

Le plafond majoré de 21 400 € ne concerne que le déficit foncier de la location nue. Un bailleur qui prévoit de gros travaux sur un logement loué meublé ne bénéficie donc pas de cet avantage, mais étale l'effet fiscal de la dépense sur plusieurs années.

Un exemple de sortie de passoire

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur possède une maison classée G, chauffée au fioul, qu'il ne peut plus relouer depuis le départ de son locataire. Son revenu fiscal de référence ne lui permet pas de bénéficier de MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur. L'audit propose de porter le logement en classe D par les travaux suivants, confiés à des entreprises RGE.

Le bailleur finance 30 000 € par un éco-PTZ remboursé sur quinze ans, soit environ 167 € par mois sans intérêts. Il apporte les 6 000 € restants sur ses fonds propres. Il pourrait aussi solliciter une prime CEE ou MaPrimeRénov' par geste pour la pompe à chaleur, que l'exemple ne retient pas. Il paie les 36 000 € dans l'année, puis reloue la maison 650 € par mois à partir d'octobre. Ses autres charges de l'année, taxe foncière et assurance, s'élèvent à 1 800 €. Il relève du régime réel et son taux marginal d'imposition est de 30 %.

L'imputation de 21 400 € sur le revenu global réduit l'impôt sur le revenu de l'année d'environ 6 420 € à un taux marginal de 30 %. Le report de 14 450 € effacera ensuite autant de revenus fonciers futurs, sur lesquels le bailleur aurait payé 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une économie d'environ 6 820 € étalée sur les années suivantes. Sans la sortie de passoire, le plafond de droit commun de 10 700 € aurait laissé un report de 25 150 €, consommé plus lentement.

Au total, l'économie d'impôt représente environ 13 240 €, soit un peu plus du tiers du coût des travaux, à condition que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Le bailleur récupère surtout la possibilité de louer le logement au-delà de 2034, sans quoi il resterait vide ou devrait être vendu avec une décote.