Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien

Diviser une maison en plusieurs appartements, transformer une boutique en logement ou un logement en bureau sont des opérations courantes pour améliorer le rendement d'un bien. Elles relèvent pourtant de plusieurs législations qui se superposent, à savoir le droit de l'urbanisme, le Code de la construction et de l'habitation (CCH), le droit de la copropriété et le droit fiscal. Ce chapitre présente les autorisations à obtenir, les normes des logements créés, la mise en copropriété et le traitement fiscal des travaux. Il ne remplace pas l'avis d'un architecte, d'un géomètre-expert ou d'un notaire, indispensable dès que le projet prend de l'ampleur.

Trois notions à distinguer

Chaque notion obéit à sa propre autorisation, délivrée par une autorité différente. Un même projet peut cumuler les trois régimes. Transformer un local commercial en deux studios suppose ainsi un changement de destination, une division et, le cas échéant, une mise en copropriété.

Le Code de l'urbanisme connaît cinq destinations, dont l'habitation, le commerce et les activités de service, ainsi que les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire, qui comprennent les bureaux. Passer d'une sous-destination à une autre au sein d'une même destination ne demande aucune formalité d'urbanisme (service-public.gouv.fr).

Diviser une maison ou un immeuble en logements

L'autorisation d'urbanisme

En principe, diviser un bâtiment en lots ne donne lieu à aucune formalité d'urbanisme. Une déclaration préalable devient nécessaire lorsque les travaux modifient l'aspect extérieur, par exemple par la création de fenêtres, de portes, d'escaliers extérieurs ou de places de stationnement, ou lorsqu'ils touchent un élément protégé (service-public.gouv.fr). Si la division s'accompagne d'un changement de destination, par exemple d'une grange en habitation, le permis de construire remplace la déclaration préalable dès que les travaux touchent aux structures porteuses ou à la façade.

Le plan local d'urbanisme (PLU) peut imposer des places de stationnement pour les voitures et les vélos lorsque plusieurs logements sont créés. La demande peut être refusée si les réseaux publics d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont insuffisants.

Le permis de diviser

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové), a permis aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d'instaurer une autorisation préalable aux travaux qui créent plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant. Ce régime, couramment appelé permis de diviser, figure aujourd'hui aux articles L. 126-16 à L. 126-22 du CCH (service-public.gouv.fr).

Il ne s'applique que dans les secteurs délimités par délibération, qui présentent une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquels le PLU fixe une proportion et une taille minimale de logements. Lorsque les travaux relèvent d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, celle-ci tient lieu d'autorisation de division (article R. 425-15-2 du Code de l'urbanisme).

1. Vérifiez le zonage auprès de la mairie ou de l'intercommunalité avant tout compromis d'achat.
2. Constituez le dossier, avec la nature des travaux, la surface de plancher et la hauteur sous plafond des futurs logements, les plans avant et après travaux, le dossier technique amiante, le constat de risque d'exposition au plomb et une attestation sur l'honneur.
3. Déposez-le en trois exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception auprès du président de l'EPCI ou du maire.
4. Attendez la décision, notifiée dans le mois qui suit la réception. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est acquise tacitement.

L'autorisation est refusée lorsque les logements créés présentent un danger pour la sécurité ou la salubrité, lorsque l'immeuble fait l'objet d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou d'une déclaration d'insalubrité, ou lorsque le projet ne respecte pas la taille de logements fixée par le PLU.

Diviser sans l'autorisation exigée expose à une amende administrative prononcée par le préfet, pouvant atteindre 15 000 €, portée à 25 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. Vendre, louer ou mettre à disposition des logements issus d'une division non autorisée est puni de deux ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende. Le locataire de bonne foi conserve son bail (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 29 juillet 2026).

Les normes des logements créés

Les divisions interdites partout

Indépendamment de tout permis de diviser, le CCH interdit dans toutes les communes certaines divisions d'immeubles destinés à la location. Est prohibée la division qui crée des locaux d'une surface habitable inférieure à 14 m² ou d'un volume habitable inférieur à 33 m³, les locaux communs n'étant pas comptés. Sont également interdits les locaux dépourvus d'alimentation en eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'accès à l'électricité, ainsi que les divisions réalisées sans les diagnostics amiante et plomb exigés (anil.org). Ces règles figuraient à l'article L. 111-6-1 du CCH et ont été reprises dans ce code lors de sa recodification entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Décence, salubrité et diagnostics

Chaque logement créé doit respecter les critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le règlement sanitaire départemental et les règles d'électricité, de gaz et de ventilation (chapitre 5). Il doit disposer de son propre diagnostic de performance énergétique (DPE), dont la classe conditionne sa mise en location. Un lot créé sous les combles ou en rez-de-jardin mérite une attention particulière, car le règlement sanitaire peut le déclarer impropre à l'habitation. Dans les communes qui l'ont instauré, chaque logement devra obtenir son permis de louer avant le premier bail (chapitre 5). L'ordre des travaux énergétiques et les aides sont présentés au chapitre 6.

La mise en copropriété

Quand la copropriété naît

Une maison divisée en plusieurs logements qui restent entre les mains d'un seul propriétaire n'est pas une copropriété. Le statut s'impose dès que deux lots au moins appartiennent à des propriétaires différents, par exemple à la première vente d'un appartement ou lors d'un partage successoral (service-public.gouv.fr). Un bailleur qui conserve l'ensemble n'est donc pas tenu de créer une copropriété, mais il a intérêt à l'anticiper s'il envisage une revente par lots.

Les documents à établir

1. Le plan et les mesures, établis par un géomètre-expert, qui délimite les parties privatives et communes et calcule les tantièmes de chaque lot.
2. L'état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro et en décrit la consistance.
3. Le règlement de copropriété, qui fixe la destination de l'immeuble, les règles de fonctionnement et la répartition des charges, établi par acte authentique devant notaire (service-public.gouv.fr).
4. La publication de ces actes au fichier immobilier, assurée par le notaire, qui les rend opposables aux futurs acquéreurs.
5. L'immatriculation du syndicat des copropriétaires au registre national, effectuée par le notaire lorsqu'un immeuble existant est mis en copropriété (service-public.gouv.fr).

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les règlements établis à compter du 21 novembre 2024 doivent préciser si la location en meublé de tourisme est autorisée (chapitre 30).

Diviser un lot dans une copropriété existante

Le copropriétaire qui veut diviser son appartement en deux studios doit obtenir l'accord de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 si les travaux touchent les parties communes ou l'aspect extérieur, par exemple pour créer une seconde porte palière ou se raccorder à une colonne commune (service-public.gouv.fr). Il vérifie aussi que le règlement ne s'oppose pas à la subdivision des lots. Lorsque le règlement ne la fixe pas, la répartition des charges entre les nouveaux lots est soumise à l'approbation de l'assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les règles de majorité sont présentées au chapitre 15.

La première vente d'un logement loué après la division d'un immeuble en lots ouvre au locataire un droit de préemption prévu par la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, que le notaire vérifie (chapitre 27).

Raccordements et compteurs individuels

Des logements indépendants supposent en pratique des compteurs individuels, faute de quoi le bailleur doit répartir lui-même des consommations communes, source de litiges. Chaque nouveau point de livraison d'électricité se demande au gestionnaire du réseau de distribution, Enedis dans la plupart des communes, au moyen de son service en ligne (service-public.gouv.fr). Le délai et le coût dépendent de la puissance demandée et de l'état du branchement. L'eau et le gaz se traitent avec le service des eaux et le distributeur. La commune peut en outre réclamer une participation pour le financement de l'assainissement collectif, dont le montant se demande à la mairie.

Le changement de destination

Transformer un local commercial, un bureau ou un bâtiment agricole en logement est un changement de destination. Il exige une déclaration préalable lorsque ni la façade ni la structure porteuse ne sont modifiées, sinon un permis de construire, par exemple pour créer ou agrandir une fenêtre ou une porte (service-public.gouv.fr). Le projet doit respecter le PLU, auquel le maire peut toutefois déroger dans certains cas pour favoriser la transformation en logement (article L. 152-6-5 du Code de l'urbanisme). Il suppose aussi les vérifications suivantes (service-public.gouv.fr).

• La copropriété. Si le règlement fixe une destination incompatible, la transformation requiert une autorisation de l'assemblée générale. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a modifié l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. La transformation de parties privatives d'un lot en logement relève désormais de la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés au lieu de l'unanimité, de même que la modification de la répartition des charges qui en découle. La fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 9 mai 2025, antérieure à cette loi, mentionne encore l'unanimité.
• Le locataire en place. Un local loué sous bail commercial ou professionnel ne se libère qu'à la fin de ce bail, selon ses propres règles (chapitre 31).
• Les impôts locaux. Le changement d'affectation se déclare au moyen du formulaire modèle IL dans les quatre-vingt-dix jours. Une taxe d'aménagement peut être due. Depuis la loi du 16 juin 2025, les collectivités peuvent soumettre à cette taxe la transformation de bâtiments en logements, avec un abattement de 50 % pour les logements issus du changement de destination. Renseignez-vous auprès de la mairie. La taxe foncière peut aussi évoluer.

Le changement d'usage

Le changement d'usage consiste à affecter un local d'habitation à un autre usage, par exemple un cabinet, un bureau ou une location meublée touristique. Il est en principe libre, mais soumis à autorisation du maire de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (article L. 631-7 du CCH). Les autres communes peuvent l'instaurer, par simple délibération en zone tendue et par délibération motivée ailleurs depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (article L. 631-9 du CCH, anil.org). Les règles propres au meublé de tourisme figurent au chapitre 30. Interrogez donc la mairie avant tout projet pour savoir si l'autorisation y est exigée.

• Avec compensation, c'est-à-dire en transformant en logement un local ayant un autre usage, l'autorisation est attachée au local, définitive et inscrite au fichier immobilier.
• Sans compensation, l'autorisation est personnelle et provisoire. Elle prend fin avec l'activité.
• Lorsque des travaux sont nécessaires, la déclaration préalable ou le permis de construire vaut aussi demande de changement d'usage. L'instruction dure en général deux mois à compter d'un dossier complet.

L'activité professionnelle exercée dans une partie de sa résidence principale, sans clientèle ni marchandises, échappe à l'autorisation sous conditions (chapitre 13). La transformation d'un logement en meublé de tourisme et ses sanctions, pouvant atteindre 100 000 € par local, sont détaillées au chapitre 30.

La fiscalité des travaux

En location nue

Au régime réel, seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration des locaux d'habitation sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont jamais (chapitre 21). Pour une division ou une transformation, l'administration et le juge qualifient l'opération dans son ensemble (bofip.impots.gouv.fr).

• Les travaux qui créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre ne sont pas déductibles, selon la jurisprudence citée au BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 270.
• Les aménagements intérieurs qui équivalent par leur ampleur à une reconstruction sont également exclus.
• Lorsque reconstruction et amélioration sont menées sur un même immeuble, seules les dépenses d'amélioration restent déductibles, à condition d'être dissociables au vu des devis, des factures et des rapports d'architecte (§ 230 à 250).
• Les travaux d'amélioration de locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation ne sont pas déductibles (§ 110). Le traitement des travaux qui transforment un local commercial ou professionnel en logement sans toucher au gros œuvre dépend des circonstances. Faites-le valider par le service des impôts ou un fiscaliste avant d'engager les travaux.

Les dépenses non déductibles réalisées par une entreprise majorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (chapitre 27). La main d'œuvre du propriétaire n'est jamais prise en compte. Le déficit foncier imputable sur le revenu global, de 10 700 € par an ou majoré pour la sortie d'une passoire énergétique, ne porte que sur les dépenses déductibles (chapitre 6). Le dispositif Jeanbrun et la réduction Denormandie ont leurs propres définitions des travaux éligibles (chapitre 21).

En location meublée

Au régime réel de la location meublée, les travaux de transformation ou de division sont inscrits à l'actif et amortis. Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025 (chapitre 22).

La TVA en cas de production d'un immeuble neuf

Des travaux d'une ampleur particulière rendent l'immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). C'est le cas lorsqu'ils portent sur la majorité des fondations, des éléments qui assurent la résistance de l'ouvrage ou de la consistance des façades hors ravalement, ou sur au moins les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre, à savoir les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, la plomberie, l'électricité et le chauffage (bofip.impots.gouv.fr, § 130 à 250). Une surélévation crée également un immeuble neuf.

Ces travaux sont alors soumis au taux normal de 20 %. Les taux réduits de 10 % et 5,5 % sont aussi exclus pour les travaux qui augmentent de plus de 10 % la surface de plancher existante (entreprendre.service-public.gouv.fr). La vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est soumise de plein droit à la TVA lorsqu'elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. Un particulier qui gère son patrimoine n'a en principe pas cette qualité. Une revente de lots après une réhabilitation lourde peut toutefois soulever la question selon les circonstances. Cette question justifie l'avis d'un notaire ou d'un fiscaliste avant les travaux.

Le risque de requalification en marchand de biens

Le bailleur qui divise un immeuble pour le louer reste dans la gestion de son patrimoine privé. Celui qui achète pour diviser puis revendre par lots peut être regardé comme un marchand de biens, imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'administration retient deux conditions cumulatives, l'habitude et l'intention de revendre au moment de l'achat (article 35 du Code général des impôts).

L'intention s'apprécie à partir d'indices comme un délai court entre l'achat et la revente, l'importance du profit ou la profession du vendeur, alors qu'une détention longue consacrée à la location plaide en sens inverse. L'administration admet qu'un seul achat d'un immeuble en bloc suivi de sa revente par lots peut suffire à caractériser l'habitude (bofip.impots.gouv.fr, § 60 et 110). La requalification fait perdre le régime des plus-values des particuliers et ses abattements pour durée de détention. Un projet d'achat, de division puis de revente se prépare donc avec un professionnel.

Déclarer les travaux aux impôts

Une division, une réunion de locaux ou un changement d'affectation se déclare à l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent l'achèvement, pour la mise à jour de la valeur locative cadastrale. Les éléments des taxes d'urbanisme se déclarent dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l'espace particulier d'impots.gouv.fr, les impôts locaux au moyen des formulaires adaptés comme le modèle H1, H2 ou IL (service-public.gouv.fr). Chaque logement créé est ensuite imposé séparément à la taxe foncière (chapitre 26).

La liste de contrôle avant de diviser ou de transformer

1. Consulter le PLU sur la destination, le stationnement et la taille minimale des logements.
2. Vérifier l'existence d'un permis de diviser et d'un permis de louer dans le secteur.
3. Contrôler les surfaces de chaque futur logement, au moins 14 m² et 33 m³, ainsi que les exigences du règlement sanitaire départemental.
4. Vérifier l'usage et la nécessité d'une autorisation de changement d'usage.
5. Lire le règlement de copropriété et saisir l'assemblée générale si les parties communes, l'aspect extérieur ou la destination sont en cause.
6. Faire établir les diagnostics amiante et plomb avant les travaux, puis un DPE par logement après.
7. Chiffrer les raccordements et la participation à l'assainissement collectif.
8. Obtenir l'autorisation d'urbanisme ou le permis de diviser avant de commencer les travaux.
9. Faire ventiler les devis et factures par nature de travaux.
10. Faire analyser la TVA et le risque de requalification en marchand de biens si une revente par lots est envisagée.
11. Faire établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété avant toute vente d'un lot.
12. Déclarer l'achèvement aux impôts dans les quatre-vingt-dix jours.