Pendant la location

Une fois le bail signé, l'essentiel de la gestion tient en quelques gestes répétés, à savoir encaisser, quittancer, réviser le loyer une fois par an, régulariser les charges, entretenir le logement. La plupart des litiges naissent d'un de ces gestes oublié ou mal documenté. S'y ajoutent les événements de la vie du locataire, qu'il s'agisse d'un animal, d'un hébergé, d'une demande de travaux, d'un sinistre, d'une séparation ou d'un décès, pour lesquels la loi fixe des règles précises.

Encaisser et quittancer

Le loyer est payable à la date prévue au bail, en général mensuellement et d'avance. Le locataire choisit librement son mode de paiement parmi ceux que le bailleur accepte et le bailleur ne peut pas lui imposer le prélèvement automatique.

La quittance est due gratuitement au locataire qui la demande (article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Elle détaille le loyer et les charges. Elle peut être transmise par voie électronique avec l'accord du locataire. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un simple reçu. Une quittance vaudrait reconnaissance d'un paiement complet.

Réviser le loyer

En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an et seulement si le bail contient une clause de révision. La variation est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Le nouveau loyer s'obtient en multipliant le loyer actuel par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui mentionné au bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature.

Exemple illustratif. Un loyer hors charges de 600 €, avec un IRL de référence passant de 145,00 à 146,50, peut être porté à 600 × 146,50 ÷ 145,00 = 606,21 €. Les indices de cet exemple sont fictifs. Les valeurs officielles en vigueur sont données ci-dessous. Le calcul détaillé avec les indices réels figure au chapitre 8.

Source INSEE. L'indice du 4e trimestre 2026 sera publié mi-janvier 2027. Des indices spécifiques existent pour la Corse et les départements d'outre-mer.

Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue. Lorsqu'il la demande dans le délai, elle prend effet à la date de sa demande, sans rétroactivité.

Régulariser les charges

Lorsque les charges sont payées par provisions, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle. Il compare les provisions encaissées aux dépenses réelles récupérables de l'année, puis réclame le complément ou rembourse le trop-perçu.

Un mois avant la régularisation, il communique au locataire le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires. Pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte, il tient les pièces justificatives à la disposition du locataire.

Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois du complément réclamé. Le bailleur peut réclamer des charges dans un délai de trois ans. Au-delà, elles sont prescrites. Un exemple complet de décompte figure au chapitre 8.

Entretenir le logement et répartir les travaux

Le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage, puis l'entretenir et effectuer toutes les réparations autres que locatives. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, dont la liste indicative figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Les réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'elles sont causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou une force majeure.

Réaliser des travaux en cours de bail

Le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en état du logement, les travaux d'amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise en conformité avec les critères de décence. Le bailleur doit l'informer au préalable, par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé, de la nature et des modalités des travaux.

Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord du locataire. S'ils durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Le juge peut être saisi par le locataire pour interrompre des travaux abusifs ou non conformes à la notification (service-public.gouv.fr). La conduite d'un chantier de rénovation dans un logement occupé est détaillée au chapitre 6.

Les travaux demandés par le locataire

Le locataire peut librement réaliser des aménagements légers, comme la peinture, la pose d'étagères ou le changement de revêtements amovibles. Il ne peut pas transformer le logement sans l'accord écrit du bailleur, qu'il s'agisse d'abattre une cloison, de modifier une installation ou de déplacer une cuisine. À défaut d'accord, le bailleur peut, au départ du locataire, soit conserver les transformations sans indemnité, soit exiger la remise en état aux frais du locataire. Il peut aussi exiger une remise en état immédiate lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (article 7 f de la loi de 1989).

Deux catégories de travaux échappent à cette règle et suivent un régime d'autorisation tacite.

• Les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, dont la liste limitative est fixée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 (anil.org).
• Les travaux de rénovation énergétique, ajoutés par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, dont la liste est fixée par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (anil.org).

Pour ces travaux, le locataire adresse une demande par lettre recommandée avec avis de réception, qui décrit les travaux et l'entreprise retenue. Le bailleur dispose de deux mois pour répondre. Son silence vaut accord et il ne peut alors plus exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. Dans les deux mois qui suivent l'achèvement, le locataire atteste que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et qu'ils correspondent à ceux qui avaient été autorisés.

La borne de recharge et le droit à la prise

Le locataire qui dispose d'une place de stationnement peut demander à installer à ses frais une prise ou une borne de recharge pour véhicule électrique. C'est le droit à la prise. Il notifie son projet au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, avec un descriptif détaillé, un plan technique et un schéma de raccordement électrique. En copropriété, une copie est adressée au syndic (anil.org).

Le bailleur ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime, par exemple la décision d'équiper lui-même les places de stationnement. Il doit alors saisir le président du tribunal judiciaire dans un délai de trois mois à compter de la notification, faute de quoi il perd le droit de s'y opposer (articles R. 113-7 à R. 113-10 du code de la construction et de l'habitation).

Les animaux

Le locataire d'un logement loué à titre de résidence principale peut détenir des animaux familiers, sous réserve qu'ils ne causent ni dégât ni trouble de voisinage. La clause qui l'interdit est sans effet, à une exception près. Le bail peut interdire la détention d'un chien de première catégorie, dit chien d'attaque (article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, service-public.gouv.fr).

Le locataire répond des dégradations causées par ses animaux, qui sont retenues sur le dépôt de garantie selon les règles ordinaires (chapitre 18).

L'hébergement de proches

Le locataire peut héberger qui il souhaite. La clause du bail qui interdirait d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989, service-public.gouv.fr).

L'hébergement gratuit d'un proche n'est pas une sous-location. Il le devient lorsque l'occupant verse une contrepartie au locataire, ce qui suppose alors l'accord écrit du bailleur. L'hébergé n'acquiert aucun droit sur le logement et doit partir avec le locataire.

L'activité professionnelle au domicile

Le bail d'habitation est en principe à usage exclusif d'habitation. Le locataire peut toutefois exercer une activité professionnelle dans le logement qui constitue sa résidence principale, à condition de respecter le bail, le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme locales. Si le bail ne le prévoit pas, il doit obtenir l'autorisation du bailleur. Une activité exercée sans autorisation peut justifier la résiliation du bail (entreprendre.service-public.gouv.fr).

En zone tendue, une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie est en principe nécessaire. Une tolérance existe lorsque l'activité ne reçoit ni clientèle ni marchandises, ce qui couvre le télétravail et la plupart des activités de bureau.

La domiciliation d'une société au domicile de son représentant légal est un cas distinct. Elle est possible sans limite de durée lorsque ni la loi ni le bail ne l'interdisent. Si une clause du bail l'interdit, le représentant légal peut tout de même y domicilier la société pour une durée qui ne peut excéder cinq ans à compter de sa création ni dépasser la fin du bail. Le locataire doit en informer préalablement le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (article L123-11-1 du code de commerce, entreprendre.service-public.gouv.fr).

Accéder au logement

Le logement loué est le domicile du locataire. Le bailleur ne peut y entrer sans son accord, même s'il a conservé un jeu de clés, sauf décision de justice. Une entrée sans autorisation constitue une violation de domicile, pénalement sanctionnée. Les visites en vue d'une vente ou d'une relocation sont possibles dans la limite fixée au bail, sans excéder deux heures par jour ouvrable.

L'assurance

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût, majoré au plus de 10 %, ou invoquer la clause résolutoire si le bail en prévoit une. Les deux voies s'excluent, car le bailleur qui choisit l'assurance pour compte renonce à demander la résiliation pour ce motif.

Le bailleur copropriétaire doit lui-même être assuré au titre de sa responsabilité civile (assurance PNO). Pour une maison individuelle, cette assurance n'est pas obligatoire mais demeure vivement conseillée. La souscription pour le compte du locataire, le contenu de la PNO et les délais de déclaration des sinistres sont détaillés au chapitre 14.

Le sinistre et le dégât des eaux

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en location. Chaque assuré doit le déclarer à son assureur dans les cinq jours ouvrés qui suivent sa découverte (service-public.gouv.fr). Le locataire prévient aussi le bailleur et, en copropriété, le syndic.

Un constat amiable de dégât des eaux, sans être obligatoire, accélère le traitement. Il décrit le lieu, la cause, les dommages et les mesures prises, puis il est signé par toutes les personnes concernées.

Entre assureurs, les sinistres d'un montant limité sont réglés selon une convention professionnelle, dite convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble), en vigueur depuis le 1er juin 2018. Elle désigne un assureur gestionnaire, l'assureur du local sinistré, en pratique le plus souvent celui de son occupant, qui organise la recherche de fuite et indemnise les dommages, quelle que soit la responsabilité de chacun. Les sinistres jusqu'à 1 600 € hors taxes sont gérés sans recours, ceux compris entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes donnent lieu à expertise puis à recours entre assureurs. Au-delà, le droit commun s'applique.

Pour le bailleur, la conséquence pratique est la suivante. Lorsque le logement est loué, l'assureur du locataire organise en principe la recherche de fuite et gère le sinistre. Lorsqu'il est vacant, c'est l'assureur du propriétaire qui joue ce rôle, d'où l'intérêt de l'assurance PNO.

Les événements de la vie du bail

La sous-location est interdite sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le loyer de sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas excéder celui du bail principal. Les sommes perçues en violation de cette règle peuvent être réclamées au locataire.

La cession du bail est elle aussi soumise à l'accord écrit du bailleur.

Le départ d'un colocataire. Le colocataire qui donne congé reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail ou, à défaut, pendant six mois après la fin de son préavis. La caution qui garantit ce colocataire est libérée dans les mêmes conditions. Les règles complètes sont détaillées au chapitre 11.

La vente du logement occupé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du vendeur, dont la restitution du dépôt de garantie.

Le décès du bailleur. Le bail n'est pas affecté. Il se poursuit avec les héritiers, qui reprennent les droits et obligations du bailleur, dont la restitution du dépôt de garantie. Ils doivent aussi indiquer au locataire à qui verser désormais le loyer.

L'abandon du logement. Si le locataire a manifestement quitté les lieux sans donner congé, le bailleur ne peut pas reprendre le logement de sa propre initiative. Une procédure de constat d'abandon, menée par un commissaire de justice puis validée par le juge, permet de résilier le bail.

La séparation du couple locataire

Les règles de solidarité diffèrent selon que les occupants sont mariés, pacsés, concubins ou simples colocataires.

Les époux sont cotitulaires du bail du logement qui sert effectivement à l'habitation des deux, quel que soit leur régime matrimonial et même si un seul a signé le bail (article 1751 du code civil). Ils sont solidaires du loyer et des charges. L'époux qui part et donne congé reste solidaire jusqu'à la mention du divorce en marge des actes de l'état civil, ou jusqu'à la fin du préavis de l'autre époux si celui-ci quitte aussi les lieux. En cas de désaccord sur le logement, le juge l'attribue à l'un d'eux (service-public.gouv.fr).

Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) sont tenus solidairement des dettes de loyer pendant toute la durée du pacte, même si un seul a signé. Ils peuvent demander ensemble à être cotitulaires du bail. À la dissolution du PACS, chacun peut demander au juge l'attribution du bail (service-public.gouv.fr).

Les concubins ne sont solidaires que s'ils ont tous deux signé le bail avec une clause de solidarité. Ils relèvent alors des règles de la colocation (chapitre 11). Le concubin non signataire n'a aucun droit sur le bail en cas de séparation.

Les violences conjugales ou familiales. Le locataire victime de violences au sein du couple ou de la famille, qui quitte le logement et le notifie au bailleur par lettre recommandée avec les justificatifs requis, tels qu'une ordonnance de protection ou une condamnation pénale de moins de six mois, cesse d'être solidaire dès le lendemain de cette notification. Le préavis du congé qu'il délivre est réduit à un mois.

Le décès du locataire

Au décès du locataire, le conjoint marié, cotitulaire du bail de plein droit, le conserve. Le bail est transféré au partenaire de PACS, aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, ainsi qu'aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an (article 14 de la loi de 1989). En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit par le décès. Les loyers dus jusqu'au décès constituent une dette de la succession. Pour la période suivante, une indemnité d'occupation n'est pas due automatiquement. La Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui jugeait qu'il revient au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, faute de quoi aucune indemnité n'est due (troisième chambre civile, 10 décembre 2008, n° 07-19.320, anil.org). Les héritiers vident le logement, participent à l'état des lieux de sortie et reçoivent le dépôt de garantie dans les conditions ordinaires (chapitre 18).

Lorsque les héritiers sont inconnus ou renoncent à la succession, le bailleur ne peut pas vider lui-même le logement. Un professionnel du droit peut l'accompagner dans les démarches à engager.

La déclaration d'occupation

Chaque changement de locataire doit être déclaré à l'administration fiscale dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet de l'année suivante. Les modalités et la sanction sont détaillées au chapitre 26.