Louer une chambre de son propre logement à un étudiant, à un jeune actif ou à un salarié en mission est l'une des formes de location les plus simples à mettre en place. Elle bénéficie d'une exonération d'impôt sous plafond de loyer et ne demande ni investissement ni structure. Elle n'échappe pas pour autant aux règles du logement locatif, qu'il s'agisse du contrat, de la décence ou de l'assurance. Elle pose des questions particulières lorsque vous êtes vous-même locataire ou copropriétaire. Ce chapitre traite de la location d'une partie du logement que vous habitez. La colocation d'un logement que vous n'occupez pas relève du chapitre 11 et la location touristique de votre logement entier en votre absence du chapitre 30.
Les formes de location chez soi
Plusieurs formules coexistent. Elles se distinguent par la durée du séjour, par le statut de l'occupant et par les services que vous fournissez.
| Formule | Occupant | Cadre principal |
|---|---|---|
| Chambre louée à l'année | Personne qui en fait sa résidence principale | Bail meublé ou bail mobilité, exonération fiscale possible |
| Cohabitation intergénérationnelle | Jeune de moins de 30 ans chez une personne de 60 ans ou plus | Contrat spécifique du CCH (Code de la construction et de l'habitation) |
| Chambre d'hôtes | Touristes, à la nuitée, avec services | Code du tourisme, déclaration en mairie |
| Chambre louée ponctuellement | Voyageurs, sans services hôteliers | Règles des meublés de tourisme, fiscalité commerciale |
La chambre louée à l'année
Le contrat
Lorsque la chambre constitue la résidence principale de l'occupant, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an, la location peut relever des règles de la location meublée de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (chapitre 4). Les textes ne tranchent pas expressément le cas d'une pièce située dans le logement du bailleur. Un bail meublé conforme à cette loi reste la solution la plus sûre et l'ADIL peut vous renseigner. Le bail est alors écrit, d'une durée d'un an reconductible, ou de neuf mois non reconductible pour un étudiant. Un bail mobilité d'un à dix mois peut être conclu avec une personne en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation professionnelle (chapitre 10).
Le contrat précise la chambre louée, les pièces dont l'occupant a l'usage partagé, comme la cuisine, la salle d'eau, les WC et le séjour, ainsi que les éventuelles règles de vie commune. Il est accompagné d'un état des lieux et d'un inventaire du mobilier. Le mobilier minimal du logement meublé doit être fourni, soit dans la chambre, soit dans les pièces partagées, notamment la literie, les moyens d'occultation des fenêtres, les plaques de cuisson, le four ou le micro-ondes, le réfrigérateur et la vaisselle (chapitre 5).
Location à un occupant qui n'y vit pas à titre principal
Si l'occupant ne fait pas de la chambre sa résidence principale, par exemple un salarié qui loge chez vous trois nuits par semaine et rentre chez lui le reste du temps, la loi de 1989 ne s'applique pas. Le contrat relève alors du Code civil et les parties en fixent librement la durée et les conditions. L'exonération fiscale présentée plus loin ne s'applique pas non plus, sauf pour un salarié saisonnier.
Le loyer et les charges
Le loyer se fixe librement, sous réserve de l'encadrement des loyers dans les communes où il s'applique et des règles d'évolution en zone tendue (chapitre 8). En pratique, le plafond de loyer raisonnable qui conditionne l'exonération fiscale constitue souvent la vraie limite. Les charges, comme l'eau, l'énergie et internet, sont en général facturées sous forme de forfait, ce que permet la location meublée. Un dépôt de garantie peut être demandé dans la limite de deux mois de loyer hors charges.
La décence
La chambre louée comme résidence principale doit offrir des conditions de logement décentes. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³ (service-public.gouv.fr). Les équipements, à savoir le chauffage, l'eau chaude, la cuisine, la salle d'eau et les WC, peuvent être partagés avec vous, à condition d'être accessibles à l'occupant. La chambre doit disposer d'un éclairage naturel et d'une aération suffisante. Le logement doit être équipé d'un détecteur de fumée.
Le logement entier doit aussi respecter les règles de peuplement. La suroccupation est caractérisée lorsque la surface habitable est inférieure à 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux personnes et 9 m² de plus par personne supplémentaire (chapitre 5). Une chambre aménagée en sous-sol ou sous les combles doit en outre respecter le règlement sanitaire départemental.
La performance énergétique fait partie de la décence et le calendrier d'interdiction de louer les logements les plus énergivores s'applique aux baux de résidence principale (chapitre 5). Pour savoir quel diagnostic produire lorsqu'une seule chambre de votre logement est louée, interrogez l'ADIL ou un diagnostiqueur certifié.
L'exonération d'impôt sous plafond de loyer
Les conditions
Les revenus tirés de la location ou de la sous-location en meublé d'une ou plusieurs pièces de votre résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu lorsque trois conditions sont réunies (article 35 bis, I, du Code général des impôts).
- Les pièces louées font partie de votre résidence principale. Vous renoncez à l'usage de certaines pièces que vous occupiez. Les pièces ne doivent pas constituer un logement indépendant, comme un studio avec entrée séparée.
- Elles constituent la résidence principale du locataire, ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier. Un étudiant est considéré comme ayant sa résidence principale au lieu où il séjourne pendant l'année universitaire, même s'il conserve son domicile chez ses parents. Il en va de même pour l'apprenti et le travailleur saisonnier (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 130).
- Le loyer reste fixé dans des limites raisonnables. L'administration publie chaque année des plafonds annuels de loyer, charges non comprises, par mètre carré de surface habitable.
| Année | Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|
| 2024 | 206 € par m² et par an | 152 € par m² et par an |
| 2025 | 213 € par m² et par an | 157 € par m² et par an |
| 2026 | 215 € par m² et par an | 159 € par m² et par an |
Ces plafonds figurent au § 160 du BOI-BIC-CHAMP-40-20 dans sa version du 19 août 2026 et sur la fiche de service-public.gouv.fr consacrée aux revenus de la location meublée, vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr). Lorsque les conditions sont remplies, vous n'avez pas à déclarer ces loyers. Le plafond s'applique par mètre carré de surface habitable. Pour savoir s'il faut retenir la seule chambre ou y ajouter une part des pièces partagées, interrogez votre service des impôts.
Un exemple illustratif
L'exemple qui suit illustre le calcul du plafond. Les montants sont des hypothèses.
Une propriétaire de Lille loue en 2026 une chambre meublée de 12 m² à un étudiant qui y vit toute l'année universitaire. En retenant la seule surface de la chambre, le plafond annuel est de 12 × 159 €, soit 1 908 €, ce qui correspond à 159 € de loyer mensuel hors charges. Si elle demande 150 € par mois, soit 1 800 € par an, avec un forfait de charges distinct, la condition de loyer raisonnable est respectée et les loyers sont exonérés. À Paris, la même chambre pourrait être louée jusqu'à 12 × 215 €, soit 2 580 € par an ou 215 € par mois.
Une exonération limitée dans le temps
L'exonération s'applique aux locations et sous-locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, date fixée par l'article 38 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60). Au 22 octobre 2026, aucune prorogation n'a été votée. Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement. Vérifiez après sa publication si l'exonération est prolongée.
Lorsque l'exonération ne s'applique pas
Si une condition manque, par exemple un loyer supérieur au plafond ou un occupant qui n'y vit pas à titre principal, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée. Le régime micro-BIC s'applique alors avec un abattement de 50 %, sauf option pour le régime réel. Les loyers supportent les prélèvements sociaux (chapitre 22). Le dépassement du plafond, même modeste, rend imposable la totalité des loyers et pas seulement la fraction excédentaire.
Les autres impôts
La location en meublé d'une partie de l'habitation principale, dans les mêmes conditions de résidence principale du locataire et de prix raisonnable, est exonérée de plein droit de cotisation foncière des entreprises (CFE). La location accidentelle d'une partie de l'habitation personnelle, sans caractère périodique, l'est également (BOI-IF-CFE-10-30-10-50, § 50 et 60, bofip.impots.gouv.fr).
À la revente, l'exonération de plus-value de la résidence principale ne couvre pas, en principe, les logements donnés en location. Le traitement d'une simple chambre louée au sein de la résidence du vendeur mérite d'être vérifié. Interrogez votre notaire avant la vente si la location dure encore à cette date.
Louer une chambre pour de courts séjours
La chambre d'hôtes
La chambre d'hôtes est une chambre meublée située chez l'habitant, louée à des touristes pour une ou plusieurs nuitées. Elle suppose au moins trois des quatre prestations suivantes, à savoir l'accueil en personne, le petit-déjeuner servi par le loueur, la fourniture du linge et le nettoyage régulier. Elle est limitée à cinq chambres et quinze personnes accueillies en même temps (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 mai 2026).
- La déclaration en mairie est obligatoire avant le début de l'activité, au moyen du formulaire Cerfa n° 13566, quel que soit le montant des recettes. Son absence expose à une contravention de 450 €.
- L'activité est commerciale, même lorsque les recettes sont faibles. Elle doit être immatriculée.
- Les recettes relèvent du micro-BIC avec un abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 € en 2026. Elles sont exonérées d'impôt sur le revenu lorsqu'elles ne dépassent pas 760 € par an, toutes taxes comprises (article 35 bis, II, du Code général des impôts). La fiche de service-public.gouv.fr consacrée aux revenus de la location meublée n'associe aucune échéance à ce seuil de 760 €. La date du 31 décembre 2026 y vise l'exonération des pièces louées à un occupant qui en fait sa résidence principale.
- La taxe de séjour est collectée auprès des clients, puis reversée à la commune lorsqu'elle l'a instituée.
La chambre louée sans services
Louer une chambre de votre logement à des voyageurs de passage, par l'intermédiaire d'une plateforme et sans les prestations de la chambre d'hôtes, ne relève pas de l'exonération de l'article 35 bis, puisque l'occupant n'y établit pas sa résidence principale. Les recettes sont imposables en BIC. Le régime du meublé de tourisme vise en principe la location d'un logement entier à l'usage exclusif du client (service-public.gouv.fr). Les formalités applicables à la location d'une seule chambre de votre résidence principale à des touristes dépendent de la commune. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de publier une annonce, car plusieurs grandes villes exigent un numéro d'enregistrement.
Si vous êtes vous-même locataire
Le locataire qui veut louer une chambre de son logement réalise une sous-location. Elle est interdite sans l'accord écrit de son bailleur, qui porte à la fois sur le principe et sur le prix. Le loyer de la sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal et sa durée ne peut excéder celle du bail principal. Le locataire remet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 24 juillet 2025).
La sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail, au remboursement des sous-loyers perçus et à d'éventuels dommages et intérêts (chapitre 13). Dans un logement social, la sous-location d'une partie du logement n'est possible que dans des cas limités, comme l'accueil d'une personne âgée ou handicapée ou la cohabitation intergénérationnelle. L'exonération fiscale de l'article 35 bis s'applique aussi à la sous-location, dans les mêmes conditions.
La cohabitation intergénérationnelle solidaire
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), a créé un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, inscrit aux articles L. 631-17 à L. 631-19 du CCH. Une personne de 60 ans et plus, propriétaire ou locataire, loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans (anil.org).
- Le contrat est écrit. Sa durée est librement fixée par les parties et chacune peut y mettre fin avec un préavis d'un mois.
- La contrepartie financière est modeste. Son montant est libre dans le parc privé et peut inclure une part des charges et des abonnements.
- Des menus services peuvent être prévus, comme une présence certains soirs, sans but lucratif et sans soins. Des services trop importants exposent à une requalification en contrat de travail.
- Le senior met à disposition des locaux décents, en bon état d'usage et sans risque pour la sécurité ou la santé.
- Le locataire de 60 ans et plus informe son bailleur de son projet d'accueillir un jeune. Le bailleur ne peut pas s'y opposer (service-public.gouv.fr).
Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire a été fixée par arrêté du 13 janvier 2020. Des associations spécialisées organisent la mise en relation et le suivi des binômes. Le contrat n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. La contrepartie perçue peut bénéficier de l'exonération de l'article 35 bis lorsque ses conditions sont réunies.
La copropriété
Le règlement de copropriété peut restreindre l'usage des lots. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit les activités commerciales mais ne s'oppose pas en principe à la location d'une chambre à un occupant qui y vit. La chambre d'hôtes ou la location à des touristes, qui ont un caractère commercial, peuvent en revanche se heurter à une telle clause. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, l'assemblée générale peut aussi interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas la résidence principale de leur occupant (chapitre 30). Lisez le règlement avant de vous engager et consultez le syndic en cas de doute (chapitre 15).
L'assurance
Votre contrat multirisque habitation a été souscrit pour un logement occupé par votre foyer. Déclarez à votre assureur la présence d'un occupant payant, car l'omission d'une circonstance qui aggrave le risque peut réduire l'indemnité en cas de sinistre. Certains contrats couvrent la location d'une chambre moyennant une extension, d'autres l'excluent. Le locataire doit de son côté s'assurer contre les risques locatifs lorsque la location relève de la loi de 1989. Une responsabilité civile reste dans tous les cas utile pour les dommages causés aux parties partagées (chapitre 14).