Le meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à l'usage exclusif d'une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, sans y élire domicile. Il ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 mais du Code du tourisme. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, les obligations des loueurs ont été nettement renforcées et la fiscalité rendue moins favorable.
Un même client ne peut pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile. Le logement doit comporter un équipement minimal, notamment une literie, de quoi cuisiner, un réfrigérateur et la vaisselle (service-public.gouv.fr). Au-delà de ces séjours de passage, la location à un occupant qui y vit relève du bail meublé ou du bail mobilité (chapitre 4).
Les obligations déclaratives
Déclaration simple ou déclaration avec enregistrement
L'enregistrement. La loi Le Meur généralise l'enregistrement de tous les meublés de tourisme par un téléservice national, qui devait entrer en vigueur au plus tard le 20 mai 2026. Le site service-public.gouv.fr annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026, sans date précise, avec un délai transitoire de plusieurs mois pour renouveler les numéros déjà délivrés par les communes (service-public.gouv.fr). Votre mairie vous indique si le téléservice est ouvert et jusqu'à quand votre numéro actuel reste valable.
En attendant, deux régimes coexistent selon la commune du logement.
- La déclaration avec enregistrement, dans les communes qui l'ont instaurée, se fait sur le service en ligne de la mairie. Elle délivre un numéro de treize caractères, composé du code de la commune, d'un identifiant et d'une clé de contrôle.
- La déclaration simple, dans les autres communes, se fait au moyen du formulaire Cerfa n° 14004, adressé au maire par lettre recommandée avec avis de réception.
Le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce, y compris sur les plateformes, qui retirent les annonces qui en sont dépourvues.
Les sanctions. Selon service-public.gouv.fr et le site du ministère de l'Économie, l'absence d'enregistrement là où il est exigé expose à une amende civile pouvant atteindre 5 000 € et l'absence de déclaration simple à une contravention pouvant atteindre 450 € (service-public.gouv.fr). La loi Le Meur prévoit, à une date fixée par décret, une amende administrative pouvant atteindre 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) (anil.org). Ces sanctions, prévues à l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, évoluent avec l'entrée en vigueur progressive de la loi Le Meur. Interrogez votre mairie sur le montant applicable à la date de votre location.
L'enregistrement pas à pas
- Renseignez-vous auprès de la mairie sur le régime applicable au logement.
- Vérifiez le règlement de copropriété.
- Déclarez le début de l'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET (système d'identification du répertoire des établissements), démarche gratuite.
- Déposez la déclaration en mairie ou en ligne et conservez la preuve de dépôt.
- Reportez le numéro d'enregistrement sur chaque annonce et communiquez-le au syndic si le logement est en copropriété.
- À l'ouverture du téléservice national, renouvelez votre numéro dans le délai transitoire.
Le changement d'usage
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans celles de la petite couronne parisienne et dans les communes qui l'ont décidé par délibération, louer un local d'habitation qui n'est pas votre résidence principale en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, parfois assortie d'une compensation. Depuis la loi Le Meur, toute commune peut instaurer cette autorisation, par simple délibération en zone tendue et par délibération motivée ailleurs. Le conseil municipal peut aussi fixer des quotas d'autorisations dans les secteurs qu'il délimite (anil.org). La fiche de service-public.gouv.fr présente l'autorisation comme requise dans toutes les communes de zone tendue, ce qui justifie d'interroger la mairie avant tout investissement. Les autres cas de changement d'usage, comme la transformation d'un logement en bureau, sont présentés au chapitre 7 avec la distinction entre usage et destination.
L'autorisation peut être définitive, définitive avec compensation, ou temporaire pour moins de cinq ans sans renouvellement automatique. Un refus doit être motivé. Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, ainsi qu'à une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'au retour à l'habitation (service-public.gouv.fr).
La copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer si cette location est autorisée ou non. Depuis la loi Le Meur, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés à cet usage, l'assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette interdiction ne vise que les logements qui ne sont pas la résidence principale de leur occupant. Le copropriétaire qui loue en meublé de tourisme doit par ailleurs en informer le syndic, qui inscrit ce point à l'ordre du jour de l'assemblée suivante (chapitre 15).
La résidence principale louée ponctuellement
Vous pouvez louer votre propre résidence principale en meublé de tourisme, sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an. La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an. Depuis le 1er janvier 2025, une commune peut abaisser cette limite jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Le dépassement peut être toléré pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
Le dépassement est sanctionné par une amende civile. Service-public.gouv.fr en indique le plafond à 10 000 €, la loi Le Meur prévoyant de le porter à 15 000 € à une date fixée par décret selon l'ANIL (service-public.gouv.fr). Votre mairie vous indique le plafond applicable à la date du dépassement. La commune peut vous demander le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit. Les plateformes de réservation bloquent automatiquement les réservations au-delà du plafond déclaré.
Un locataire du secteur privé ne peut proposer son logement en meublé de tourisme qu'avec l'accord écrit de son bailleur. Cette location est interdite dans un logement social.
La performance énergétique
Les meublés de tourisme entrent progressivement dans le calendrier énergétique, selon les règles suivantes issues de l'article 3 de la loi Le Meur.
- Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage ne peut être délivrée qu'à un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé de A à E, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034.
- À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme situés en métropole devront être classés de A à D, à l'exception de ceux qui constituent la résidence principale du loueur.
- Le maire peut demander à tout moment la communication du DPE. À défaut de transmission dans les deux mois, une astreinte administrative de 100 € par jour s'applique.
- La location d'un meublé de tourisme qui ne respecte pas le niveau exigé expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local.
L'analyse de l'ANIL ne fait état d'aucune autre étape intermédiaire propre aux meublés de tourisme avant 2034 (anil.org).
Le classement
Le classement, de une à cinq étoiles, est une démarche volontaire et payante. Il est réalisé par un organisme accrédité ou agréé, qui visite le logement selon un référentiel national. Vous disposez de quinze jours après réception du certificat pour refuser le classement proposé. Le classement est valable cinq ans.
Il ouvre droit à trois avantages, à savoir l'abattement de 50 % au micro-BIC, un tarif de taxe de séjour fixé par catégorie plutôt qu'un pourcentage du prix de la nuitée, ainsi que, dans les zones France ruralités revitalisation, des exonérations de taxe foncière et de taxe d'habitation sur délibération des collectivités (service-public.gouv.fr).
La fiscalité
Depuis les revenus 2025, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) des meublés de tourisme s'applique dans les conditions suivantes (service-public.gouv.fr).
| Type de meublé de tourisme | Seuil du micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Classé (de une à cinq étoiles) | 77 700 € en 2025, 83 600 € en 2026 | 50 % |
| Non classé | 15 000 € | 30 % |
Le classement conditionne donc l'accès au régime micro-BIC le plus favorable. Au-delà de ces seuils, ou sur option, le régime réel s'applique, avec amortissement du bien (chapitre 22).
Un exemple illustratif montre l'enjeu. Un studio non classé rapporte 14 000 € de recettes par an. Au micro-BIC, le bénéfice imposable est de 9 800 €, après abattement de 30 %. Le même studio classé une étoile ne serait imposé que sur 7 000 €, après abattement de 50 %. Si ses recettes atteignaient 16 000 €, le studio non classé sortirait du micro-BIC, alors que le studio classé y resterait.
Les cotisations sociales au-delà de 23 000 €
Lorsque les recettes de location de meublé de tourisme dépassent 23 000 € par an, le loueur est redevable de cotisations sociales sur son bénéfice, même s'il reste loueur non professionnel au sens fiscal. En dessous, il ne paie que les prélèvements sociaux. Le choix du régime dépend du classement et des recettes (service-public.gouv.fr).
| Situation en 2026 | Régime social |
|---|---|
| Classé, recettes entre 23 000 € et 83 600 € | Micro-entrepreneur ou régime général sur option, si les recettes 2024 ou 2025 n'ont pas dépassé 77 700 € |
| Non classé, recettes au-delà de 23 000 € | Travailleur indépendant |
| Recettes au-delà de 83 600 € | Travailleur indépendant |
Le statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) obéit à ses propres conditions, qui combinent ce seuil de 23 000 € et la comparaison avec les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 22).
La taxe de séjour
La taxe de séjour est due par les voyageurs lorsque la commune ou l'intercommunalité l'a instituée. Elle est collectée par le loueur, ou par la plateforme lorsqu'elle encaisse le paiement, puis reversée à la collectivité. Son montant par personne et par nuitée est fixé par la collectivité dans une grille nationale, par exemple de 0,20 € à 0,80 € pour un meublé une étoile et de 0,70 € à 3,60 € pour un meublé cinq étoiles en 2026. Pour un meublé non classé, le tarif est compris entre 1 et 5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité (entreprendre.service-public.gouv.fr). Des taxes additionnelles peuvent s'y ajouter, notamment en Île-de-France.
Les autres impôts et obligations
La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) s'applique si le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (chapitre 22).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due. Les collectivités peuvent exonérer la location en meublé de tourisme de tout ou partie de l'habitation du loueur. Aucune cotisation minimum n'est due lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 € (chapitre 22).
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due si vous vous réservez l'usage du logement une partie de l'année.
La fiche de police doit être remplie par chaque client étranger et conservée six mois.