Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

Un investissement locatif se décide sur des chiffres, avant toute visite. La rentabilité affichée dans les annonces ne suffit pas, car elle ignore les frais d'acquisition, les charges du propriétaire, la vacance, les impôts et le coût du crédit. Ce chapitre explique comment calculer les trois niveaux de rendement, le cash-flow et l'effort d'épargne, puis comment soumettre un projet à des tests de résistance.

Les trois niveaux de rendement

Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors charges au prix d'achat. C'est l'indicateur des annonces, utile pour comparer rapidement deux biens, mais trompeur pour décider. Un studio acheté 100 000 € et loué 550 € par mois affiche un rendement brut de 6,6 %.

Le rendement net rapporte les loyers réellement encaissés, diminués des charges qui restent à la charge du propriétaire, au coût total de l'opération. Le coût total comprend le prix, les frais d'acquisition, les travaux et le mobilier. Les charges comprennent notamment la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les charges de copropriété non récupérables, l'entretien et la garantie des loyers impayés (GLI).

Le rendement net-net, ou net après impôt, retranche en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. Il dépend du régime fiscal choisi et du taux marginal d'imposition (TMI) du foyer, c'est-à-dire du taux de la tranche la plus haute du barème qui s'applique à ses revenus.

Le coût total de l'opération

Le prix d'achat n'est qu'une partie du coût. Il faut y ajouter les éléments suivants.

Les frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils comprennent pour l'essentiel les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par le département et la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et divers frais. Ils représentent couramment de 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, selon le département et le montant de la vente. Leur détail et un exemple chiffré figurent au chapitre 2.

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever leur taux de droits de mutation de 0,5 point, jusqu'à 5 % du prix, pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116). L'article 121 de la loi de finances pour 2026 a seulement aménagé le calendrier d'entrée en vigueur des délibérations départementales, sans prolonger cette période, selon le site collectivites-locales.gouv.fr de la direction générale des collectivités locales. Cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, si bien qu'elle concerne pleinement les investisseurs locatifs. Le taux applicable dépend du département du bien.

Les frais de financement. Frais de dossier bancaire, frais de garantie (hypothèque ou caution d'un organisme spécialisé), éventuels frais de courtage.

Les travaux. Remise en état, mise aux normes et rénovation énergétique. Pour un logement classé F ou G, ce poste conditionne la possibilité même de louer (chapitre 5) et doit être chiffré sur devis avant l'achat.

Le mobilier, pour une location meublée, dont la liste minimale est fixée par décret (chapitre 10).

Les charges du propriétaire

Les charges récupérables sur le locataire n'entrent pas dans le calcul, puisqu'elles lui sont refacturées. Seules comptent celles qui restent au propriétaire, à savoir les suivantes.

• La taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable.
• L'assurance propriétaire non occupant.
• Les charges de copropriété non récupérables, dont les honoraires du syndic et le fonds de travaux.
• L'entretien et les réparations à la charge du bailleur, à provisionner chaque année.
• La garantie des loyers impayés, si vous en souscrivez une, qui coûte en général quelques points du loyer annuel.
• Les frais de gestion, si vous déléguez une partie de la gestion.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) en location meublée, au-delà des cas d'exonération (chapitre 22).

La vacance et les impayés

Un logement n'est pas loué douze mois sur douze. Entre deux locataires, il faut compter le temps de remise en état, de recherche et de sélection. Une hypothèse prudente retient au moins un mois de vacance par an pour un studio ou un deux-pièces, davantage pour un logement étudiant loué sur dix mois ou dans une commune à faible demande.

Les impayés se gèrent par la sélection du locataire et par une garantie (chapitre 9). En l'absence de garantie, intégrez une provision, puisque la procédure dure plusieurs mois au minimum (chapitre 17).

Le cash-flow et l'effort d'épargne

Le cash-flow est la différence entre ce que le logement rapporte et ce qu'il coûte chaque mois, remboursement du crédit compris. Il est positif lorsque les loyers couvrent les charges, l'impôt et les mensualités. Il est négatif dans le cas contraire. La différence constitue alors l'effort d'épargne, c'est-à-dire la somme que l'investisseur doit ajouter chaque mois de sa poche.

Un cash-flow négatif n'est pas en soi un échec. L'effort d'épargne finance alors la constitution d'un patrimoine, puisque chaque mensualité rembourse une partie du capital emprunté. Mais il doit rester supportable sur toute la durée du crédit, y compris en cas de vacance, de travaux imprévus ou de baisse de revenus.

L'effet de levier du crédit

Financer un investissement à crédit permet d'acquérir un bien avec un apport limité. Lorsque le rendement de l'opération dépasse le coût du crédit, l'emprunt augmente la rentabilité des fonds propres investis. Lorsque le coût du crédit dépasse le rendement, l'effet s'inverse et l'emprunt pèse sur la rentabilité.

Avec des taux de crédit immobilier compris entre 3,5 et 4 % sur vingt à vingt-cinq ans à l'automne 2026, selon les courtiers, l'effet de levier est moins favorable qu'à l'époque des taux bas. Il reste réel lorsque le loyer progresse avec l'inflation et que le crédit est à taux fixe, car la mensualité reste constante pendant que les loyers sont révisés.

Les banques appliquent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui limitent en principe le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, ainsi que la durée du crédit à vingt-cinq ans, avec une marge de dérogation laissée aux établissements. Une partie des loyers futurs est prise en compte dans les revenus, selon une méthode propre à chaque banque. Ces normes et leur application à un dossier d'investisseur sont détaillées au chapitre 3.

Un exemple complet

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un investisseur achète un studio dans l'ancien 100 000 €, paie 8 000 € de frais d'acquisition et réalise 7 000 € de travaux, soit un coût total de 115 000 €. Il le loue nu 550 € par mois hors charges. Il apporte 15 000 € et emprunte 100 000 € sur vingt ans au taux de 3,7 %, avec une assurance emprunteur de 0,25 % par an. Son taux marginal d'imposition est de 30 %.

Les trois rendements de l'opération sont alors les suivants.

L'écart entre les deux régimes s'explique ainsi. Au micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers encaissés, soit 4 235 €, imposés à 30 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui représente environ 2 000 € par an. Au régime réel, l'investisseur déduit ses charges, environ 3 640 € d'intérêts d'emprunt la première année, son assurance emprunteur et le forfait de 20 € de frais de gestion. Le revenu imposable tombe alors à environ 410 €, pour un impôt d'environ 190 €. L'exemple ne tient pas compte de la déduction éventuelle des travaux, qui dépend de leur nature et de leur date (chapitre 21).

Après impôt, l'effort d'épargne s'établit à environ 270 € par mois au régime réel et à environ 420 € par mois au micro-foncier. En contrepartie, l'investisseur rembourse environ 3 440 € de capital la première année, une somme qui augmente chaque année avec l'amortissement du prêt.

Les tests de résistance

Avant de signer, soumettez le projet à cinq hypothèses défavorables. Un projet qui reste supportable dans chacune d'elles peut traverser une période difficile sans vente forcée.

Additionnés, ces chocs alourdiraient l'effort d'épargne de l'exemple d'environ 175 € par mois. C'est ce montant qu'il faut pouvoir absorber sans mettre en danger le budget du foyer.

Les erreurs les plus coûteuses

1. Raisonner sur le rendement brut de l'annonce, sans frais d'acquisition, sans charges et sans vacance.
2. Oublier les travaux de rénovation énergétique d'un logement classé E, F ou G, alors que le calendrier d'interdiction de location les rend inévitables (chapitre 5).
3. Bâtir l'équilibre de l'opération sur un avantage fiscal, que la loi de finances peut réduire ou supprimer.
4. Ignorer la demande locative locale, en achetant dans une commune où les logements comparables restent longtemps vacants.
5. Investir sans épargne de précaution, alors que des travaux importants ou un impayé peuvent survenir dès la première année. Une réserve équivalente à six mois de mensualités et de charges est une précaution courante.
6. Négliger la copropriété, dont les travaux votés et le plan pluriannuel de travaux annoncent les appels de fonds à venir (chapitre 15).