Acheter un bien à louer

Un prix trop élevé, une copropriété en difficulté ou des travaux sous-estimés se corrigent mal après l'achat, alors qu'ils se négocient avant de signer. Ce chapitre suit l'ordre de l'achat, de la définition de la cible à l'acte notarié, avec les règles propres aux logements occupés, aux enchères et au neuf. La rentabilité est traitée au chapitre 1 et le financement au chapitre 3.

Définir sa cible

Avant toute visite, fixez le locataire que vous visez, car il commande le reste. Un studio près d'un campus ou d'une gare s'adresse à des étudiants ou à de jeunes actifs, avec une rotation fréquente et souvent une location meublée. Un trois-pièces dans un quartier calme attire des familles, qui restent plus longtemps. Le choix entre location nue et meublée découle de cette cible (chapitre 4).

Mesurez ensuite la demande locative, à partir du délai de location des logements comparables, du nombre d'annonces concurrentes et de la présence d'employeurs, d'établissements d'enseignement et de transports. Les observatoires locaux des loyers donnent des niveaux de loyers par secteur plus fiables que les annonces.

Vérifiez enfin les règles locales. Une commune peut être en zone tendue, avec un encadrement des loyers (chapitre 8), ou avoir instauré un permis de louer (chapitre 5). La taxe foncière varie fortement d'une commune à l'autre et se lit sur l'avis du vendeur (chapitre 26).

Visiter et contrôler le bien

Une visite d'investisseur s'attache à ce qui coûte cher à réparer. Faites au moins deux visites, si possible avec un professionnel du bâtiment pour un bien ancien ou une maison.

• La structure. Fissures en façade ou sur les murs porteurs, état de la toiture et de la charpente, affaissement des planchers.
• L'humidité. Traces de moisissures, peintures cloquées en pied de mur, odeur de renfermé, absence ou mauvais état de la ventilation.
• L'électricité. Tableau ancien, absence de dispositif différentiel, prises sans terre, fils apparents.
• La plomberie et le chauffage. Âge de la chaudière ou du chauffe-eau, nature des canalisations, pression de l'eau, traces de fuite.
• Les menuiseries et l'isolation. Simple vitrage, combles non isolés, ponts thermiques visibles.
• L'environnement. Bruit, stationnement, commerces, état des parties communes.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est déterminant. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 (chapitre 5). Pour un tel bien, le prix doit intégrer le coût des travaux, chiffré sur devis avant l'offre (chapitre 6).

Les documents à exiger avant de s'engager

Le dossier de diagnostic technique

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique au plus tard à la signature de l'avant-contrat. À défaut d'un diagnostic, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (anil.org).

En copropriété, le dossier comprend aussi le certificat de surface privative, dit loi Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique (anil.org).

L'audit énergétique des maisons

La vente d'une maison ou d'un immeuble hors copropriété classé E, F ou G s'accompagne d'un audit énergétique. L'obligation vise les classes F et G depuis le 1er avril 2023, la classe E depuis le 1er janvier 2025 et s'étendra à la classe D au 1er janvier 2034. L'audit est valable cinq ans. Ses scénarios de travaux chiffrés servent de base à la négociation du prix (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, anil.org). Il doit être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente (service-public.gouv.fr).

Les documents de la copropriété

Pour un lot de copropriété, le vendeur remet en outre, au plus tard à la signature de la promesse, une série de documents prévus à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation (service-public.gouv.fr).

• La fiche synthétique de la copropriété.
• Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modifications.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• Le carnet d'entretien de l'immeuble.
• Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe, ainsi que le plan pluriannuel de travaux ou son projet (chapitre 15).
• Les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, les sommes que l'acquéreur pourrait devoir, l'état des impayés et des dettes du syndicat, ainsi que le fonds de travaux.
• Une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.

Ces informations financières sont souvent réunies dans un pré-état daté facturé par le syndic. Ce document n'est pas obligatoire et son prix n'est pas encadré, selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 23 décembre 2025. Il se distingue de l'état daté établi lors de la vente, dont le prix est plafonné (chapitre 15).

Les procès-verbaux révèlent les travaux votés, les procédures contre des copropriétaires débiteurs et les travaux évoqués mais non encore votés. À l'égard du syndicat, l'acquéreur doit les appels de fonds exigibles après la notification de la vente, quelle que soit la date du vote (chapitre 15).

Acheter un logement déjà loué

Le bail en cours se poursuit avec l'acquéreur, qui devient bailleur aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil) et doit communiquer ses coordonnées au locataire. La caution du locataire reste engagée, sauf stipulation contraire de l'acte de cautionnement (service-public.gouv.fr).

Le dépôt de garantie. C'est le nouveau bailleur qui doit le restituer au locataire à son départ, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur. Une clause contraire de l'acte de vente ne produit d'effet qu'entre vendeur et acquéreur (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Cass. civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-19.169, anil.org). Faites donc mentionner dans l'acte le montant du dépôt et son imputation sur le prix.

Le congé. L'acquéreur d'un logement loué nu ne peut pas donner congé librement à la première échéance du bail.

• Congé pour vendre. Si l'échéance du bail intervient moins de trois ans après l'achat, le congé ne peut prendre effet qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction.
• Congé pour reprise. Si l'échéance intervient moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'achat.

Ces règles de l'article 15 de la loi de 1989 sont détaillées au chapitre 18. Avant l'achat, demandez le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, les dernières quittances et la dernière régularisation de charges. Une autorisation préalable de mise en location en cours se transfère par une déclaration de transfert (chapitre 5).

La décote. Un logement occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre, sans taux légal (chapitre 27). Pour l'investisseur qui veut louer, elle peut être une opportunité si le loyer en place est cohérent avec le marché et le locataire régulier.

De l'offre à l'avant-contrat

L'offre d'achat

L'offre d'achat écrite peut engager les parties une fois acceptée par le vendeur. Fixez-lui un délai de réponse court et ne versez aucune somme à ce stade (anil.org).

Compromis ou promesse unilatérale

La vente est ensuite préparée par un avant-contrat, rédigé de préférence par un notaire ou un professionnel (service-public.gouv.fr).

La somme versée est conservée sous séquestre, le plus souvent par le notaire. Elle s'impute sur le prix le jour de la vente. Elle est restituée si une condition suspensive n'est pas réalisée. Elle reste acquise au vendeur si l'acquéreur renonce sans motif légitime après le délai de rétractation.

Une promesse unilatérale signée sous signature privée doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par l'acquéreur, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Une promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique doit être passée devant notaire.

Le délai de rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat, ou de sa remise en main propre (articles L. 271-1 à L. 271-3 du Code de la construction et de l'habitation). Il se rétracte par lettre recommandée avec avis de réception, sans avoir à se justifier. Les sommes versées lui sont alors restituées dans un délai de vingt et un jours.

En copropriété, le délai ne court qu'à compter du lendemain de la remise de l'ensemble des documents prévus à l'article L. 721-2. Un document manquant reporte donc le point de départ (service-public.gouv.fr).

Les conditions suspensives

L'avant-contrat soumet la vente à des conditions suspensives. Si l'une d'elles ne se réalise pas sans faute de l'acquéreur, la vente ne se fait pas et la somme versée est restituée.

• L'obtention du prêt. Elle est de droit lorsque l'achat est financé par un crédit immobilier, sauf mention manuscrite de l'acquéreur renonçant à emprunter. Sa durée ne peut être inférieure à un mois (articles L. 313-40 et suivants du Code de la consommation). Précisez le montant, la durée et le taux maximal du prêt. Une demande non conforme à ces caractéristiques peut faire réputer la condition accomplie.
• L'urbanisme. Absence de servitude dépréciant le bien, ou obtention d'une autorisation si vous prévoyez des travaux ou une division (chapitre 7).
• Le droit de préemption. Là où la commune dispose d'un droit de préemption urbain, le vendeur lui adresse une déclaration d'intention d'aliéner. Elle dispose de deux mois pour préempter. Son silence vaut renonciation (service-public.gouv.fr).

Le notaire et les frais d'acquisition

Le notaire rédige l'acte authentique, vérifie l'origine de propriété, les servitudes, l'urbanisme et les hypothèques, puis encaisse le prix et les droits. L'acquéreur peut choisir son propre notaire sans surcoût, les deux notaires se partageant alors les émoluments (anil.org).

Les frais dits de notaire sont surtout des droits reversés à l'État et aux collectivités. Dans l'ancien, ils comprennent les éléments suivants (impots.gouv.fr).

• Le droit départemental, de 4,50 % au plus, ou de 5 % dans les départements qui ont voté la hausse autorisée pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028 (chapitre 1).
• La taxe communale de 1,20 %.
• Les frais d'assiette et de recouvrement, égaux à 2,37 % du droit départemental.
• La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix.
• Les émoluments du notaire, la TVA sur ceux-ci, les formalités et les débours.

En métropole, le barème des émoluments applicable depuis le 1er janvier 2021 est dégressif, de 3,870 % hors taxes jusqu'à 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 € (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Pour un appartement ancien acheté 150 000 €, avec une hypothèse de 1 000 € d'émoluments de formalités et de débours, les frais s'établissent ainsi.

Dans le neuf, soumis à la TVA, les frais représentent en général de 2 à 3 % du prix. Les frais d'acquisition ne sont pas déductibles en location nue (chapitre 21), mais peuvent être déduits ou amortis en meublé au réel (chapitre 22).

Acheter aux enchères

Les ventes judiciaires, notamment sur saisie immobilière, se tiennent au tribunal judiciaire. Les enchères sont portées par un avocat inscrit au barreau de ce tribunal, qui remet avant l'audience une garantie égale à 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieure à 3 000 € (article R. 322-41 du Code des procédures civiles d'exécution). Dans les dix jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut porter une surenchère d'au moins 10 % du prix, ce qui provoque une nouvelle audience (service-public.gouv.fr).

L'adjudicataire ne bénéficie ni du délai de rétractation ni de la condition suspensive de prêt, si bien que son financement doit être acquis avant l'audience. Le prix doit être consigné dans un délai court fixé par le Code des procédures civiles d'exécution, que l'avocat précise avant l'audience. S'y ajoutent les frais de procédure, les droits de mutation et les honoraires de l'avocat. Le cahier des conditions de vente indique si le bien est occupé.

Acheter dans le neuf en VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou achat sur plan, transfère la propriété des constructions au fur et à mesure de leur édification (service-public.gouv.fr).

Le contrat de réservation. Il précède l'acte de vente et ouvre un délai de rétractation de dix jours. Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, à 2 % si elle l'est dans les deux ans. Il est interdit au-delà. Seule la notice descriptive annexée au contrat a une valeur contractuelle, à la différence des documents publicitaires (anil.org).

La garantie financière d'achèvement (GFA). Le promoteur justifie d'une garantie, fournie par une banque ou un assureur, qui finance l'achèvement s'il est défaillant.

Les appels de fonds. Les paiements suivent l'avancement des travaux, dans les limites suivantes (article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

La livraison et les réserves. À la remise des clés, l'acquéreur note les défauts sur le procès-verbal de livraison, au besoin assisté d'un professionnel du bâtiment. En cas de réserves, il peut consigner le solde de 5 % jusqu'à leur levée. Les vices apparents non signalés à la livraison doivent être dénoncés par lettre recommandée dans le mois qui suit la livraison (anil.org). Les modalités de livraison sont décrites par service-public.gouv.fr.

Les garanties après réception. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres signalés. La garantie biennale couvre pendant deux ans les équipements dissociables du bâti, comme les volets. La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L'assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur préfinance ces dernières réparations (chapitre 14).

Liste de contrôle avant de signer

1. La demande locative est vérifiée sur des loyers et des délais de location réels.
2. La classe DPE est connue, au besoin recalculée. Les travaux exigés par le calendrier de décence sont chiffrés sur devis.
3. Le dossier de diagnostic technique est complet et en cours de validité, avec l'audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.
4. En copropriété, les procès-verbaux, le plan pluriannuel de travaux et les informations financières ont été lus.
5. Pour un logement loué, le bail, les quittances et le dépôt de garantie sont connus. L'imputation du dépôt sur le prix est prévue dans l'acte.
6. Les conditions suspensives de prêt et, le cas échéant, d'urbanisme sont rédigées avec le montant, la durée et le taux maximal du prêt.
7. Le coût total, frais, travaux et mobilier compris, est intégré au calcul de rentabilité (chapitre 1).
8. La structure d'acquisition, en nom propre, en indivision ou en société civile immobilière (SCI), est choisie avant l'avant-contrat (chapitre 25).