Financer son investissement locatif

Le coût du crédit, sa durée et ses garanties pèsent sur la rentabilité autant que le prix d'achat. Les règles d'octroi déterminent ce qu'un ménage peut emprunter. Ce chapitre présente les formes de prêt, les normes bancaires, l'assurance emprunteur, les garanties et les droits de l'emprunteur pendant la vie du prêt. L'effet de levier et le cash-flow sont traités au chapitre 1.

L'apport personnel

Aucun texte n'impose un apport minimal. En pratique, les banques demandent le plus souvent que l'emprunteur finance au moins les frais d'acquisition et de garantie, soit environ 8 % du prix dans l'exemple d'un achat dans l'ancien présenté au chapitre 2. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc la mensualité et le taux d'endettement, ce qui facilite l'accord de la banque.

Un financement total, frais compris, reste possible pour un emprunteur aux revenus élevés et stables. L'épargne reste alors disponible pour les imprévus, mais le coût du crédit augmente en proportion.

Les formes de prêt

Le prêt amortissable est la forme courante. Chaque mensualité rembourse une part d'intérêts et une part de capital. La part d'intérêts est élevée au début puis diminue, ce qui réduit au fil des ans les intérêts déductibles au régime réel (chapitre 21).

Le prêt in fine ne rembourse que les intérêts pendant toute sa durée, le capital étant remboursé en une fois à l'échéance. Les mensualités sont plus faibles mais les intérêts totaux sont plus élevés, puisque le capital dû ne diminue jamais. La banque exige en général un nantissement, c'est-à-dire la mise en garantie d'un placement destiné à rembourser le capital, comme un contrat d'assurance vie. Il s'adresse surtout aux contribuables fortement imposés et dotés d'un patrimoine financier.

Le différé d'amortissement permet de ne rembourser que les intérêts, voire rien du tout, pendant une première période. Il est utile lorsque le logement n'est pas loué tout de suite, en cas d'achat sur plan ou de travaux importants. Les intérêts non payés pendant un différé total s'ajoutent au capital dû.

Taux fixe ou taux variable

Avec un taux fixe, la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt et le coût total est connu dès la signature.

Avec un taux variable, le taux évolue selon un indice prévu au contrat, ce qui modifie la mensualité ou la durée. Un prêt capé limite cette variation à la hausse, par exemple à un point au-dessus du taux initial. Le premier taux est souvent un taux d'appel (anil.org).

Pour un investissement locatif, le taux fixe facilite le calcul du cash-flow sur toute la durée, puisque les loyers révisés progressent pendant que la mensualité reste constante (chapitre 8).

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter les normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dans sa décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée en 2023. Ces normes, présentées sur le site du HCSF hébergé par economie.gouv.fr, sont juridiquement contraignantes (legifrance.gouv.fr).

• Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt. Il rapporte l'ensemble des charges d'emprunt, assurance emprunteur comprise lorsqu'elle est exigée, aux revenus de l'emprunteur. Il est calculé sur les charges maximales de toute la durée du prêt.
• La durée ne doit pas dépasser vingt-cinq ans. Elle peut atteindre vingt-sept ans lorsque l'entrée en jouissance est différée, notamment pour un achat dans le neuf ou un achat dans l'ancien avec des travaux importants. Le seuil de travaux, ramené à 10 % par la décision D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023, est apprécié selon les définitions de la décision du HCSF, qui inclut le coût des travaux dans le coût total de l'opération. Votre banque ou votre courtier vous indiquera si votre projet remplit cette condition.
• La marge de flexibilité permet aux banques de déroger à ces critères pour 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale. Les investisseurs locatifs ne peuvent donc bénéficier que d'une part limitée des dérogations, soit au plus 6 % de la production trimestrielle.

Les normes s'appliquent aux prêts in fine. Elles s'appliquent aussi aux prêts consentis à une société civile immobilière (SCI) lorsqu'ils relèvent du crédit immobilier. Pour une SCI transparente, le prêt peut être traité comme un prêt aux associés co-emprunteurs. Les prêts relais n'entrent pas dans le champ de la décision.

La prise en compte des loyers par les banques

Les loyers attendus du logement financé et ceux des biens déjà loués s'ajoutent aux revenus de l'emprunteur. Le HCSF impose de retenir les loyers bruts, avant abattements et charges, auxquels la banque applique une décote pour tenir compte du risque de vacance et d'impayé. Le taux de cette décote est fixé par chaque banque. L'exemple de fin de chapitre retient 70 % des loyers.

Le HCSF exclut le calcul dit différentiel, qui consiste à soustraire les loyers de la mensualité au lieu de les ajouter aux revenus. Ce calcul aboutissait à un taux d'effort plus faible et n'est plus admis.

Les banques regardent aussi le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui reste au foyer après paiement des charges d'emprunt, ainsi que l'épargne et la stabilité des revenus.

L'assurance emprunteur

La banque exige en général une assurance couvrant le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, souvent complétée par une garantie incapacité et invalidité. Son coût peut représenter une part importante du coût total du crédit. Les garanties exigées pour un investissement locatif se négocient avec la banque.

La délégation d'assurance. L'emprunteur peut choisir un autre assureur que celui proposé par la banque, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent. La banque ne peut pas modifier le taux du prêt en contrepartie. Elle doit motiver tout refus en indiquant les garanties manquantes (anil.org).

La loi Lemoine. La loi n° 2022-270 du 28 février 2022 a ouvert la résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment, depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et depuis le 1er septembre 2022 pour les contrats en cours. La banque dispose de dix jours ouvrés pour émettre l'avenant au contrat de prêt. La même loi a supprimé le questionnaire de santé lorsque la part assurée sur l'encours cumulé des prêts immobiliers est inférieure à 200 000 € par assuré et que le remboursement prend fin avant le soixantième anniversaire de l'assuré. Le droit à l'oubli pour les pathologies cancéreuses a été ramené à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique (anil.org).

Les garanties du prêt

La banque exige une garantie qui lui permet d'être remboursée si l'emprunteur fait défaut (service-public.gouv.fr).

Pour les garanties constituées depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers est remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés). Elle est inscrite pour la durée du prêt augmentée d'un an et cesse automatiquement de produire effet un an après la dernière échéance (articles 2402 et suivants du Code civil, service-public.gouv.fr).

L'offre de prêt

La banque remet d'abord une fiche d'information standardisée européenne (FISE), qui permet de comparer les offres. Le taux annuel effectif global (TAEG) qui y figure intègre les intérêts, les frais de dossier, l'assurance exigée, les frais de garantie et les frais d'intermédiaire. C'est le critère de comparaison entre les offres, selon la fiche pratique de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) publiée sur economie.gouv.fr.

L'offre de prêt reste valable au moins trente jours. L'emprunteur ne peut l'accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours, qui court à compter du lendemain de sa réception. Une offre reçue le 1er février peut ainsi être acceptée à partir du 12 février. Si la vente n'est pas conclue dans les quatre mois de l'acceptation, le contrat de prêt devient caduc, sauf délai plus long convenu (anil.org).

Le taux d'usure

Le TAEG d'un prêt ne peut dépasser le taux de l'usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France selon la nature et la durée du prêt.

Ces seuils s'appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026 (service-public.gouv.fr). L'assurance emprunteur entrant dans le TAEG, une assurance coûteuse peut faire dépasser le seuil et conduire la banque à refuser un dossier. La délégation d'assurance est alors une solution.

Le courtier en crédit

Le courtier recherche pour l'emprunteur les offres de plusieurs banques. Il relève du statut d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Il doit être immatriculé au registre de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), vérifiable en ligne. Depuis le 1er avril 2022, il doit aussi adhérer à une association professionnelle agréée par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui propose une médiation (loi n° 2021-402 du 8 avril 2021).

Aucune somme ne peut lui être versée avant le déblocage effectif des fonds et ses frais entrent dans le TAEG. Il doit indiquer les établissements avec lesquels il travaille (fiche de la DGCCRF sur economie.gouv.fr).

Rembourser par anticipation

L'emprunteur peut rembourser tout ou partie de son prêt avant le terme. Le contrat peut interdire les remboursements partiels inférieurs à 10 % du montant initial, sauf s'il s'agit du solde.

Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé. Elles sont plafonnées au plus faible des deux montants suivants, à savoir six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement (articles L. 313-47 et R. 313-25 du Code de la consommation). Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint (service-public.gouv.fr).

La vente d'un bien locatif pour arbitrer un patrimoine donne en général lieu aux indemnités prévues au contrat, d'où l'intérêt de négocier leur suppression dans l'offre.

Renégocier ou faire racheter son prêt

La renégociation se fait avec la banque qui a consenti le prêt. Elle donne lieu à un avenant, que l'emprunteur peut accepter après un délai de réflexion de dix jours. La banque peut facturer des frais d'avenant (service-public.gouv.fr).

Le rachat consiste à faire rembourser le prêt par une autre banque, qui consent un nouveau prêt. Il entraîne les indemnités de remboursement anticipé de l'ancien prêt, les frais de mainlevée de l'éventuelle hypothèque, puis des frais de dossier et de garantie pour le nouveau prêt.

L'opération n'est intéressante que si l'économie d'intérêts sur la durée restante dépasse l'ensemble de ces frais. Au régime réel, les dépenses liées au remboursement anticipé d'un emprunt ne sont en principe pas déductibles. Les frais du nouvel emprunt, les indemnités de remboursement anticipé et les intérêts compensatoires le sont toutefois lorsque l'opération réduit effectivement la charge globale d'intérêts, y compris en cas de renégociation avec la même banque (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 210 et § 220).

Financer une SCI

La SCI emprunte en son nom. La banque analyse la situation de la société, ses loyers et celle de ses associés, à qui elle demande presque toujours de se porter caution personnelle. Les associés d'une SCI répondent en tout état de cause des dettes sociales indéfiniment, à proportion de leur part dans le capital (chapitre 25). L'assurance emprunteur porte sur les associés ou le gérant, selon ce que la banque exige.

Les règles protectrices du Code de la consommation sur le crédit immobilier, comme le délai de réflexion de dix jours ou la condition suspensive de prêt, ne s'appliquent en principe pas à une SCI dont l'objet est la détention et la location d'immeubles, même familiale (Cass. civ. 1re, 14 octobre 2015, n° 14-24.915, legifrance.gouv.fr). Les parties peuvent toutefois convenir de les appliquer. Faites stipuler expressément une condition suspensive de prêt dans l'avant-contrat signé par la SCI.

Les associés peuvent aussi financer la société par des apports en compte courant, remboursables sans fiscalité. Un associé peut aussi emprunter à titre personnel pour financer son apport ou acheter ses parts. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, il déduit alors les intérêts de sa quote-part de revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Les intérêts de l'emprunt contracté pour acquérir la seule nue-propriété de parts ne sont pas déductibles (§ 160).

La déductibilité des frais de financement

En location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur imposée par le prêt, les frais de dossier et les frais de garantie non restituables sont déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et § 200). Le capital remboursé ne l'est jamais. Le déficit foncier provenant des intérêts ne s'impute pas sur le revenu global (chapitre 21). En location meublée au régime réel, ces frais sont des charges de l'activité, déductibles du bénéfice (chapitre 22).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un célibataire perçoit 4 200 € de revenus nets mensuels et rembourse déjà 850 € par mois pour sa résidence principale. Il souhaite emprunter 150 000 € au taux fixe de 3,6 % pour acheter un appartement qu'il louera 650 € par mois. L'assurance emprunteur coûte 0,25 % par an du capital initial. Sa banque retient 70 % des loyers.

Sur vingt ans comme sur vingt-cinq ans, le taux d'effort dépasse 35 %. Pour respecter la norme sur vingt ans, l'emprunt ne doit pas dépasser environ 128 600 €, ce qui suppose un apport supplémentaire d'environ 21 400 €. À défaut, le dossier ne peut passer qu'au titre de la marge de flexibilité. Le calcul différentiel, désormais exclu, aurait donné un taux d'effort de 31,1 %.

Sur vingt ans, le coût total du crédit atteint 68 140 €, dont 60 640 € d'intérêts et 7 500 € d'assurance. Avec 1 000 € de frais de dossier et 1 800 € de frais de garantie, le TAEG s'établit à environ 4,3 %, sous le taux de l'usure de 5,40 % applicable aux prêts de vingt ans et plus au quatrième trimestre 2026. Les intérêts de la première année s'élèvent à 5 314 €, puis à 5 124 € et 4 926 € les deux années suivantes. Ils sont déductibles au régime réel.

Si l'emprunteur vend le bien après huit ans, le capital restant dû est d'environ 102 500 €. Six mois d'intérêts au taux du prêt représentent environ 1 845 € et 3 % du capital restant dû environ 3 075 €. L'indemnité de remboursement anticipé est donc plafonnée à 1 845 €, sauf clause plus favorable.

Liste de contrôle du financement

1. L'apport couvre au moins les frais d'acquisition et une épargne de précaution reste disponible.
2. Le taux d'effort est calculé selon la méthode du HCSF, assurance comprise et loyers décotés.
3. Les offres sont comparées sur leur TAEG à partir de la FISE.
4. Une délégation d'assurance a été chiffrée, avec des garanties équivalentes.
5. La garantie retenue est adaptée à une éventuelle revente anticipée.
6. Les indemnités de remboursement anticipé ont été négociées dans l'offre.
7. L'immatriculation du courtier à l'ORIAS a été vérifiée et rien ne lui est versé avant le déblocage des fonds.
8. La condition suspensive de prêt de l'avant-contrat correspond au montant, à la durée et au taux demandés (chapitre 2).