Choisir son mode de location

Le mode de location se choisit avant même de chercher un locataire, parce qu'il détermine presque tout le reste, à savoir la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les règles de congé, le régime fiscal et le niveau de gestion que vous devrez assurer. Un même appartement peut être loué vide à une famille pour plusieurs années, meublé à un étudiant pour neuf mois ou à des touristes à la nuitée. Ce sont trois métiers différents.

Location vide ou location meublée

La location vide, dite aussi location nue, porte sur un logement sans mobilier. Le bail dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale, six ans lorsqu'il est une personne morale. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (chapitre 21).

La location meublée porte sur un logement équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre dès son arrivée. La liste minimale des éléments exigés est fixée par décret (chapitre 10). Le bail dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), ce qui ouvre notamment la possibilité d'amortir le bien au régime réel (chapitre 22).

Un même studio loué nu puis meublé

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur possède un studio sans crédit, dont la taxe foncière, l'assurance et l'entretien lui coûtent 1 200 € par an. Loué nu, il trouve preneur à 450 € par mois hors charges. Meublé, après un achat de mobilier de 3 000 €, il se loue 500 € par mois hors charges. Le bailleur n'a pas d'autre logement en location et son taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 %.

Les abattements sont ceux applicables aux revenus 2026 (chapitres 21 et 22). Aux montants d'impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux diffère entre revenus fonciers et bénéfice de location meublée (chapitre 22). Au régime réel, le meublé permet en outre de déduire l'amortissement du studio et du mobilier, ce qui ramène souvent le bénéfice imposable à zéro pendant plusieurs années, mais impose une comptabilité et une liasse fiscale annuelles.

Le meublé paraît donc plus favorable sur le papier. Il faut toutefois retrancher le coût du mobilier, son renouvellement, un ou deux états des lieux supplémentaires par an et le risque d'un mois de vacance à chaque changement de locataire. Dans l'exemple, le meublé rapporte 600 € de loyers en plus et 234 € d'impôt en moins chaque année. Un seul mois de vacance supplémentaire, soit 500 € de loyer perdu, efface l'essentiel du supplément de loyer. Le chapitre 1 montre comment intégrer ces éléments dans un calcul de rentabilité.

Les variantes du bail meublé

Le bail étudiant est un bail meublé de neuf mois, non reconductible tacitement, réservé au locataire qui justifie du statut d'étudiant. Il correspond au rythme de l'année universitaire et laisse le logement libre l'été.

Le bail mobilité, créé par la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), est un bail meublé de un à dix mois, non renouvelable, réservé aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement de service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

La colocation est la location d'un même logement à plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous ou de baux individuels par chambre. Elle obéit à des règles propres de solidarité, de garantie et d'assurance, détaillées au chapitre 11.

La résidence principale du locataire

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre la location vide et la location meublée de longue durée, ne s'applique qu'aux logements, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du locataire. Est une résidence principale le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il peut être occupé par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge (service-public.gouv.fr).

Ce critère se vérifie dès la sélection du locataire. Un candidat qui cherche un pied-à-terre pour quelques nuits par semaine, alors qu'il réside ailleurs avec sa famille, n'y élira pas sa résidence principale. Le bail relèverait alors du Code civil et non de la loi de 1989, avec des conséquences sur la durée, le congé et l'encadrement du loyer qu'il est difficile de sécuriser sans l'aide d'un professionnel.

Les situations particulières

Le logement de fonction

Les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi échappent en principe à la loi de 1989. Ce régime suppose un lien réel entre le bail et le contrat de travail, par exemple une clause qui lie l'occupation du logement à l'emploi du locataire, l'employeur étant lui-même le bailleur ou celui qui met le logement à disposition. La Cour de cassation a refusé cette qualification lorsque le bailleur n'était pas l'employeur et que le bail ne faisait pas référence au contrat de travail (anil.org).

Un particulier qui loue son logement à une entreprise pour qu'elle y loge un salarié ne conclut donc pas automatiquement un bail de logement de fonction. La rédaction du contrat et l'identité de l'occupant doivent être examinées avec soin. Lorsque l'occupant reste dans les lieux longtemps après la fin de son contrat de travail en versant des sommes au titre de l'occupation, le juge peut considérer qu'un bail d'habitation soumis à la loi de 1989 s'est substitué au logement de fonction (Cass. civ. 3e, 23 septembre 2014, n° 13-14.958, analysé par l'ANIL).

Le bail à un étudiant mineur

Un mineur non émancipé n'a pas la capacité juridique de signer un contrat. Le bail doit donc être signé par au moins un de ses représentants légaux, parent ou tuteur, même si celui-ci n'occupe pas le logement. Un mineur émancipé peut en revanche signer seul et devient alors le locataire en titre (service-public.gouv.fr).

Pour un étudiant qui entre dans l'enseignement supérieur à dix-sept ans, la pratique consiste à faire signer le bail par le parent en qualité de représentant légal et à demander en plus un acte de cautionnement distinct, qui continuera de produire ses effets après la majorité de l'étudiant (chapitre 9). Vérifiez la date de naissance figurant sur la pièce d'identité du candidat dès l'étude du dossier.

La location à un proche

Louer à un enfant, à un parent ou à un autre membre de sa famille est permis. Le bail doit être réel, écrit selon le contrat type et assorti d'un loyer effectivement payé. Le bailleur conserve les mêmes obligations que pour un tiers, notamment la décence, les diagnostics et la délivrance des quittances.

Deux conséquences sont souvent ignorées. D'une part, le locataire ne peut pas percevoir d'aide au logement lorsque le logement appartient à l'un de ses ascendants ou descendants, ni à ceux de son conjoint ou partenaire, alors qu'il le peut lorsqu'il appartient à un frère, une sœur, un oncle ou un cousin (service-public.gouv.fr). D'autre part, un loyer nettement inférieur à la valeur locative ou une mise à disposition gratuite limite la déduction des charges (chapitre 21).

La location de courte durée

La location meublée de tourisme, à la nuitée ou à la semaine, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, ne relève pas de la loi de 1989. Elle est soumise à des obligations déclaratives auprès de la mairie, à des limites de durée lorsqu'il s'agit de votre résidence principale et, dans de nombreuses villes, à une autorisation de changement d'usage. Son régime fiscal a été durci par la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur. Le chapitre 30 lui est consacré.

La location à un professionnel

Un logement peut aussi être loué à une société pour y loger un salarié, ou à usage mixte professionnel et d'habitation. Le bail à usage exclusivement professionnel, destiné notamment aux professions libérales, relève de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le bail commercial relève du Code de commerce. Ces baux, ainsi que la location de garages, de parkings et de terres agricoles, sont présentés au chapitre 31. La location d'une chambre dans le logement que vous occupez fait l'objet du chapitre 12.

Les questions à se poser avant de choisir

1. Qui sont les locataires de votre secteur ? Une ville universitaire, un bassin d'emploi ou une zone touristique n'appellent pas la même offre. Consultez les annonces de votre quartier et la durée pendant laquelle elles restent en ligne.
2. Quel temps êtes-vous prêt à consacrer à la gestion ? Une location vide de longue durée demande quelques heures par an. Une colocation de cinq chambres ou un meublé de tourisme demande une présence presque hebdomadaire.
3. Quel est votre taux marginal d'imposition ? Plus il est élevé, plus l'écart entre location nue et location meublée au réel peut être significatif. Le chapitre 22 détaille le mécanisme.
4. Le logement est-il conforme aux exigences énergétiques ? Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale depuis le 1er janvier 2025 (chapitre 5). Les travaux pour en sortir sont présentés au chapitre 6.
5. Envisagez-vous de revendre à moyen terme ? Le régime de la plus-value diffère selon que le bien a été loué vide ou meublé au réel, les amortissements déduits en meublé étant désormais réintégrés dans le calcul (chapitre 27).
6. Souhaitez-vous louer à un loyer inférieur au marché en contrepartie d'un avantage fiscal ? Les dispositifs de loyer abordable imposent la location nue et des engagements de durée (chapitre 23).