Les réponses qui suivent résument les règles en quelques phrases. Chacune renvoie au chapitre qui les détaille, avec leurs conditions et leurs exceptions.
Avant la location
Puis-je louer un logement classé G ?
Pas dans le cadre d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de résidence principale, car depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique. Vérifiez d'abord sa classe recalculée avec le nouveau coefficient de l'électricité, s'il est chauffé à l'électricité. Voir les chapitres 5 et 6.
Dois-je faire refaire mon diagnostic de performance énergétique (DPE) après le changement de coefficient de l'électricité ?
Non. Le DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable jusqu'à sa date d'expiration. Vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de votre nouvelle classe sur l'Observatoire DPE de l'Agence de la transition écologique (ADEME). Voir le chapitre 5.
Faut-il choisir entre location vide et meublée pour des raisons fiscales ?
La fiscalité n'est qu'un critère parmi d'autres. La location meublée au réel permet d'amortir le bien, mais elle implique plus de rotation, une liasse fiscale annuelle et, depuis 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Voir les chapitres 4 et 22.
Mon logement est-il soumis au permis de louer ?
Seule la mairie ou l'intercommunalité peut vous le dire, car les périmètres sont fixés localement et évoluent. Renseignez-vous avant chaque nouvelle location. Voir le chapitre 5.
Dois-je déclarer la mise en location à la mairie ?
Seulement si la commune ou l'intercommunalité a instauré, sur le secteur du logement, un régime de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location. La déclaration se fait dans les quinze jours qui suivent la signature de chaque nouveau bail, alors que l'autorisation doit être obtenue avant la signature. Indépendamment de la mairie, chaque changement de locataire se déclare à l'administration fiscale avant le 1er juillet de l'année suivante. Voir les chapitres 5 et 26.
Quelle surface minimale doit avoir un logement loué ?
Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant. En colocation à baux individuels, chaque chambre privative doit elle-même atteindre 9 m² et 20 m³. Voir les chapitres 5 et 11.
Puis-je louer un logement sans chauffage fixe ?
Non, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 range une installation de chauffage parmi les équipements qu'un logement décent doit comporter. Après une mise en demeure restée sans effet pendant deux mois, le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Voir le chapitre 5.
L'assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire pour une maison ?
Non. L'obligation d'assurance de responsabilité civile vise le copropriétaire bailleur, si bien que l'assurance propriétaire non occupant (PNO) n'est pas obligatoire pour une maison individuelle. Elle reste vivement conseillée, car elle couvre votre responsabilité et les dommages au logement que l'assurance du locataire ne prend pas en charge. Lorsque la maison est vacante, c'est aussi votre assureur qui gère un éventuel dégât des eaux. Voir les chapitres 5 et 13.
Comment calculer le rendement net d'un investissement locatif ?
Retranchez des loyers réellement encaissés les charges qui restent au propriétaire, comme la taxe foncière, l'assurance PNO, les charges de copropriété non récupérables, l'entretien et la garantie des loyers impayés (GLI). Divisez le résultat par le coût total de l'opération, qui comprend le prix, les frais d'acquisition, les travaux et le mobilier. Une hypothèse prudente retient au moins un mois de vacance par an, soit environ 8 % des loyers. Voir le chapitre 1.
Faut-il créer une SCI pour acheter à deux ?
Ce n'est pas une obligation, puisque deux personnes peuvent acheter en indivision. L'indivision reste toutefois fragile, car chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage, sauf convention d'indivision qui le suspend pour une durée renouvelable de cinq ans au plus. La société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gestion dans les statuts et de transmettre plus facilement des parts, en contrepartie de frais de création, d'une comptabilité et d'une assemblée générale annuelle. Le choix se fait avant l'achat, avec un notaire. Voir le chapitre 25.
Quelles aides pour rénover un logement loué en 2026 ?
Les principales sont MaPrimeRénov', dont la rénovation d'ampleur est réservée en 2026 aux bailleurs aux ressources très modestes, les primes liées aux certificats d'économies d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La plupart exigent une entreprise reconnue garant de l'environnement (RGE) et une demande avant le début des travaux. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même n'y ouvrent pas droit. Rencontrez un conseiller France Rénov' avant de signer un devis. Voir le chapitre 6.
Acheter et financer
De combien de temps dispose-t-on pour se rétracter après la signature d'un compromis de vente ?
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat ou de sa remise en main propre. Il se rétracte par lettre recommandée avec avis de réception, sans avoir à se justifier. Les sommes versées lui sont alors restituées dans un délai de vingt et un jours. En copropriété, le délai ne court qu'à compter du lendemain de la remise de l'ensemble des documents prévus à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Voir le chapitre 2.
Quelle différence entre un compromis et une promesse unilatérale de vente ?
Dans le compromis, vendeur et acquéreur s'engagent tous deux et l'acquéreur verse un dépôt de garantie, couramment jusqu'à 10 % du prix. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage, l'acquéreur disposant d'une option contre une indemnité d'immobilisation, couramment de 5 à 10 % du prix. Une promesse unilatérale signée sous signature privée doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par l'acquéreur, à peine de nullité. Dans les deux cas, la somme versée est restituée si une condition suspensive ne se réalise pas. Voir le chapitre 2.
Que se passe-t-il si la banque refuse mon prêt après la signature de l'avant-contrat ?
La condition suspensive d'obtention du prêt est de droit lorsque l'achat est financé par un crédit immobilier, sauf mention manuscrite de l'acquéreur renonçant à emprunter. Si le prêt est refusé sans faute de votre part, la vente ne se fait pas et la somme versée vous est restituée. Faites préciser dans l'avant-contrat le montant, la durée et le taux maximal du prêt, car une demande non conforme à ces caractéristiques peut faire réputer la condition accomplie. Voir les chapitres 2 et 3.
Puis-je donner congé au locataire en place juste après avoir acheté son logement ?
Pas librement en location nue. Si l'échéance du bail intervient moins de trois ans après l'achat, un congé pour vendre ne peut prendre effet qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. Si elle intervient moins de deux ans après l'achat, un congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'achat. Voir les chapitres 2 et 18.
Qui rembourse le dépôt de garantie du locataire en place lorsque j'achète le logement ?
C'est vous, en qualité de nouveau bailleur, même si le vendeur ne vous l'a pas transmis. Une clause contraire de l'acte de vente ne produit d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur. Faites donc mentionner dans l'acte le montant du dépôt et son imputation sur le prix. Voir le chapitre 2.
Comment suis-je protégé lorsque j'achète un logement sur plan ?
En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le promoteur justifie d'une garantie financière d'achèvement, qui finance la fin des travaux s'il est défaillant. Les paiements suivent l'avancement du chantier, dans la limite de 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. À la livraison, vous notez les défauts sur le procès-verbal et pouvez consigner le solde de 5 % jusqu'à la levée des réserves. Les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale prennent ensuite le relais. Voir les chapitres 2 et 14.
Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?
Les banques doivent respecter les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui limitent le taux d'effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée du prêt est en principe limitée à vingt-cinq ans. Les loyers attendus s'ajoutent à vos revenus après une décote fixée par chaque banque, le calcul dit différentiel n'étant plus admis. Les banques peuvent déroger à ces normes pour 20 % de leurs nouveaux crédits, mais les investisseurs locatifs n'ont accès qu'à une part limitée de cette marge. Voir le chapitre 3.
Puis-je changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui, à tout moment depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, à condition que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent. La banque ne peut pas modifier le taux du prêt en contrepartie et dispose de dix jours ouvrés pour émettre l'avenant. Tout refus doit être motivé par l'indication des garanties manquantes. Voir le chapitre 3.
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
C'est le taux que le taux annuel effectif global (TAEG) d'un prêt ne peut pas dépasser. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France selon la nature et la durée du prêt. Au quatrième trimestre 2026, il est de 5,40 % pour un prêt immobilier à taux fixe de vingt ans et plus. L'assurance emprunteur entrant dans le TAEG, une assurance coûteuse peut faire dépasser le seuil, ce que la délégation d'assurance permet souvent d'éviter. Voir le chapitre 3.
Combien coûte un remboursement anticipé de prêt ?
Les indemnités prévues au contrat sont plafonnées au plus faible de deux montants, six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement suit la vente du logement consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint. La revente d'un bien pour arbitrer un patrimoine donne en général lieu aux indemnités, d'où l'intérêt de négocier leur suppression dans l'offre. Voir le chapitre 3.
Diviser ou transformer un bien
Faut-il une autorisation pour diviser une maison en appartements ?
En principe, la division elle-même ne demande aucune formalité d'urbanisme. Une déclaration préalable devient nécessaire si les travaux modifient l'aspect extérieur, par exemple par la création de fenêtres ou de portes. Certaines communes ont en outre instauré un permis de diviser dans des secteurs délimités. Consultez d'abord le plan local d'urbanisme (PLU), qui peut imposer des places de stationnement lorsque plusieurs logements sont créés. Voir le chapitre 7.
Quelle surface minimale doit avoir un logement créé par division ?
Dans toutes les communes, la division d'un immeuble destiné à la location ne peut pas créer de locaux d'une surface habitable inférieure à 14 m² ou d'un volume habitable inférieur à 33 m³. Ce seuil est plus exigeant que la surface de décence de 9 m². Un studio de 12 m² issu d'une division expose donc le bailleur à des poursuites pénales, même s'il serait décent pris isolément. Voir les chapitres 7 et 19.
Quelle différence entre changement de destination et changement d'usage ?
La destination est une catégorie du Code de l'urbanisme, comme l'habitation, le commerce ou le bureau, dont le changement suppose une déclaration préalable ou un permis de construire. L'usage relève du Code de la construction et de l'habitation et vise l'affectation d'un local d'habitation à un autre usage, soumise à autorisation du maire dans certaines communes. Un logement transformé en bureau peut exiger les deux autorisations. Voir les chapitres 7 et 30.
Les travaux de division d'une maison sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Pas lorsqu'ils créent de nouveaux logements en modifiant de façon importante le gros œuvre ou qu'ils équivalent par leur ampleur à une reconstruction. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Lorsque reconstruction et amélioration sont menées sur un même immeuble, seules les dépenses d'amélioration dissociables au vu des devis et des factures restent déductibles. Les dépenses non déductibles réalisées par une entreprise majorent en revanche le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Voir les chapitres 7 et 21.
Acheter un immeuble pour le diviser puis le revendre par lots présente-t-il un risque fiscal ?
Oui. L'opération peut être requalifiée en activité de marchand de biens, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lorsque l'habitude et l'intention de revendre au moment de l'achat sont réunies. L'administration admet qu'un seul achat d'un immeuble en bloc suivi de sa revente par lots peut suffire à caractériser l'habitude. La requalification fait perdre le régime des plus-values des particuliers et ses abattements pour durée de détention. Voir le chapitre 7.
Le locataire et le bail
Puis-je demander un relevé bancaire au candidat ?
Non. Le relevé de compte et l'attestation de bonne tenue de compte figurent parmi les pièces interdites, sous peine d'amende. Voir le chapitre 9.
Puis-je cumuler une GLI et une caution ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La caution exigée en plus d'une assurance contre les loyers impayés est nulle. Voir le chapitre 9.
Puis-je exiger un garant en plus de Visale ?
Non. Lorsque le candidat bénéficie de Visale, le visa délivré par Action Logement est la seule pièce que vous pouvez exiger au titre de la garantie. Visale ne se cumule pas non plus avec une GLI. Validez le contrat de cautionnement sur la plateforme de Visale avant la signature du bail, car aucune garantie ne peut être accordée pour un bail déjà signé. Voir le chapitre 9.
Puis-je louer à un candidat en contrat à durée déterminée ?
Oui. Le candidat en contrat à durée déterminée (CDD) justifie de son activité par son contrat de travail, qui mentionne sa date de fin. Il justifie de ses ressources par ses bulletins de salaire. Comparez la durée restante du contrat à celle du bail et appliquez à tous les candidats les mêmes critères objectifs. Lisez aussi les conditions de votre GLI, car ces contrats excluent souvent certains profils ou exigent un contrat à durée indéterminée hors période d'essai. Voir le chapitre 9.
Les deux conjoints doivent-ils signer le bail ?
Des époux sont cotitulaires du bail du logement qui sert à l'habitation des deux, même si un seul l'a signé. Ils sont solidaires du loyer et des charges. Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) sont solidaires des dettes de loyer pendant toute la durée du pacte, alors que des concubins ne le sont que s'ils ont tous deux signé un bail comportant une clause de solidarité. Il reste préférable d'identifier au bail tous les locataires majeurs qui occuperont le logement. Adressez ensuite vos courriers importants à chacun des époux ou partenaires. Voir les chapitres 10 et 13.
Puis-je louer mon logement à mon enfant ?
Oui, à condition que le bail soit réel, conforme au contrat type et assorti d'un loyer effectivement payé. Votre enfant ne pourra pas percevoir d'aide au logement, puisque le logement appartient à l'un de ses ascendants. Un loyer nettement inférieur à la valeur locative permet à l'administration de remettre en cause les charges déduites et une mise à disposition gratuite n'ouvre droit à aucune déduction. Voir les chapitres 4 et 21.
Puis-je louer à un étudiant mineur ?
Oui, mais le bail doit être signé par au moins un de ses représentants légaux, parent ou tuteur, car un mineur non émancipé ne peut pas signer seul un contrat. Un mineur émancipé peut en revanche signer seul. En pratique, demandez aussi un acte de cautionnement distinct, qui continuera de produire ses effets après la majorité de l'étudiant. Voir le chapitre 4.
Comment faire l'état des lieux d'une colocation ?
En bail unique, l'état des lieux décrit le logement entier, qui est l'objet du bail signé par tous. Lorsqu'un colocataire est remplacé, le nouvel entrant peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée. En baux individuels, chaque colocataire quitte sa chambre après un état des lieux de sortie qui conditionne la restitution de son propre dépôt de garantie. Voir le chapitre 11.
Un bail signé électroniquement est-il valable ?
Oui. La signature électronique a la même valeur probante que la signature manuscrite dès lors qu'elle permet d'identifier son auteur et de garantir l'intégrité de l'acte (articles 1366 et 1367 du Code civil). L'acte de cautionnement peut lui aussi être signé électroniquement. Voir les chapitres 9 et 10.
Puis-je imposer au locataire le paiement par virement ?
Non. Le bail ne peut pas imposer au locataire un mode de paiement, notamment le prélèvement automatique, une telle clause étant réputée non écrite. Le locataire choisit librement parmi les modes de paiement que vous acceptez. Voir les chapitres 10 et 13.
Puis-je interdire les animaux dans mon logement ?
Non, sauf les chiens d'attaque de première catégorie. Le locataire reste responsable des dégradations causées par son animal. Voir le chapitre 13.
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois en considérant que le dépôt de garantie le couvre ?
Non. Le dépôt de garantie ne s'impute pas sur le loyer. Le dernier mois impayé constitue un impayé, que vous pourrez déduire du dépôt lors de sa restitution. Voir les chapitres 10 et 18.
Quel bail choisir pour un étudiant ?
Un bail meublé étudiant de neuf mois, sans reconduction tacite, ou un bail meublé classique d'un an. Le bail mobilité est aussi possible pour une durée de un à dix mois. Voir les chapitres 4 et 10.
Colocation et autres formes de location
Faut-il choisir un bail unique ou des baux individuels en colocation ?
Le bail unique permet une clause de solidarité, qui rend chaque colocataire et sa caution tenus de la totalité du loyer, mais le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire. Les baux individuels vous laissent choisir seul chaque occupant, en contrepartie d'une perte sèche pour chaque chambre vacante. Le choix se fait avant la mise en location et se modifie difficilement ensuite. Voir le chapitre 11.
Que rapporte un conventionnement Loc'Avantages ?
Une réduction d'impôt calculée sur les loyers bruts, de 15 % en loyer intermédiaire et de 35 % en loyer social, portée à 20 % et 40 % avec intermédiation locative, le loyer très social ouvrant droit à 65 % avec intermédiation seulement. En contrepartie, vous louez nu pendant six ans à un loyer plafonné et à un locataire sous plafond de ressources. Le dispositif impose le régime réel pour tous vos revenus fonciers et entre dans le plafonnement global de 10 000 €. Vérifiez auprès de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) que votre demande peut être instruite. Voir le chapitre 23.
Puis-je louer ma résidence principale sur une plateforme de location touristique ?
Oui, sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours. La location doit être déclarée en mairie et le numéro d'enregistrement figurer sur chaque annonce lorsque la commune l'exige. Si vous êtes vous-même locataire, l'accord écrit de votre bailleur est nécessaire. Voir le chapitre 30.
Quel bail pour louer un local à un professionnel ?
Un local loué à une profession libérale relève en général du bail professionnel, conclu pour six ans au moins, que le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de six mois. Un commerçant ou un artisan immatriculé qui exploite un fonds bénéficie du statut des baux commerciaux, conclu pour neuf ans au moins, avec un droit au renouvellement dont le refus oblige en principe à verser une indemnité d'éviction. Un bail professionnel consenti à un commerçant risque d'être requalifié en bail commercial. Voir le chapitre 31.
Louer une chambre chez soi
Les loyers d'une chambre louée dans ma résidence principale sont-ils imposables ?
Ils sont exonérés d'impôt sur le revenu lorsque la chambre constitue la résidence principale du locataire, ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier, à condition que le loyer reste dans des limites raisonnables. En 2026, le plafond annuel est de 215 € par m² en Île-de-France et de 159 € par m² dans les autres régions, charges non comprises. L'exonération vaut pour les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Au-delà du plafond, la totalité des loyers devient imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Voir le chapitre 12.
Puis-je louer une chambre de mon logement si je suis moi-même locataire ?
Oui, avec l'accord écrit de votre bailleur, qui porte à la fois sur le principe et sur le prix. Le loyer de la sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui que vous payez et sa durée ne peut pas excéder celle de votre bail. Une sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail et au remboursement des sous-loyers perçus. Voir les chapitres 12 et 13.
Qu'est-ce que la cohabitation intergénérationnelle solidaire ?
C'est un contrat créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, par lequel une personne de 60 ans et plus, propriétaire ou locataire, loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans. La contrepartie financière est modeste et peut s'accompagner de menus services, sans but lucratif et sans soins. Le contrat est écrit, sa durée est libre et chaque partie peut y mettre fin avec un préavis d'un mois. Un locataire de 60 ans et plus en informe son bailleur, qui ne peut pas s'y opposer. Voir le chapitre 12.
Faut-il déclarer une chambre d'hôtes en mairie ?
Oui, avant le début de l'activité, au moyen du formulaire Cerfa n° 13566, quel que soit le montant des recettes, sous peine d'une contravention de 450 €. La chambre d'hôtes suppose au moins trois des quatre prestations que sont l'accueil en personne, le petit-déjeuner, la fourniture du linge et le nettoyage, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes. L'activité est commerciale. Ses recettes sont exonérées d'impôt sur le revenu lorsqu'elles ne dépassent pas 760 € par an, jusqu'au 31 décembre 2026. Voir le chapitre 12.
Pendant la location
J'ai oublié de réviser le loyer l'an dernier. Puis-je rattraper ?
Non. Vous disposez d'un an à compter de la date de révision pour la demander et elle ne prend effet qu'à la date de votre demande, sans rétroactivité. Voir les chapitres 8 et 13.
Puis-je augmenter le loyer après des travaux ?
En cours de bail, le loyer n'évolue que par la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), à laquelle peut s'ajouter en location nue une contribution au partage de l'économie de charges après certains travaux d'économies d'énergie. À la relocation en zone tendue, des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer autorisent une hausse annuelle plafonnée à 15 % de leur coût toutes taxes comprises. Hors zone tendue, le loyer redevient libre à la relocation. Aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G. Voir les chapitres 6 et 8.
Puis-je entrer dans le logement pour vérifier son état ?
Pas sans l'accord du locataire. Le logement loué est son domicile. Voir le chapitre 13.
Qui paie le remplacement de la chaudière ?
Le bailleur, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien imputable au locataire. L'entretien annuel est à la charge du locataire. Voir le chapitre 13.
Qui doit faire ramoner les conduits ?
Le locataire pendant le bail, car le ramonage des conduits qu'il utilise fait partie des réparations locatives. Les conduits doivent être ramonés au moins une fois par an par un professionnel qualifié et la plupart des départements en imposent deux. Le bailleur doit de son côté remettre à l'entrée un logement dont les conduits ont été ramonés. Voir les chapitres 5, 13 et 33.
Mon locataire peut-il faire des travaux dans le logement ?
Il peut librement réaliser des aménagements légers, comme la peinture ou la pose d'étagères. Toute transformation, par exemple abattre une cloison ou déplacer une cuisine, suppose votre accord écrit, faute de quoi vous pourrez à son départ exiger la remise en état ou conserver les transformations sans indemnité. Les travaux d'adaptation au handicap et de rénovation énergétique suivent un régime particulier, dans lequel votre silence pendant deux mois vaut accord. Voir le chapitre 13.
Mon locataire peut-il héberger quelqu'un ?
Oui. La clause qui interdirait d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui est réputée non écrite. L'hébergement devient une sous-location, soumise à votre accord écrit, si l'occupant verse une contrepartie au locataire. L'hébergé n'acquiert aucun droit sur le logement, mais s'il doit rester durablement et partager le loyer, un avenant peut l'inscrire au bail. Voir les chapitres 11 et 13.
Que faire si le locataire ne fournit pas son attestation d'assurance ?
Adressez-lui une mise en demeure. Si elle reste sans effet pendant un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte et en récupérer le coût majoré de 10 %, ou invoquer la clause résolutoire si le bail en prévoit une. En colocation, le bail peut prévoir dès la signature que vous assurez vous-même les colocataires. Voir les chapitres 11 et 13.
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis. Voir les chapitres 8 et 26.
Quelles charges de copropriété puis-je récupérer sur le locataire ?
Seulement celles qu'énumère le décret n° 87-713 du 26 août 1987, comme l'eau, le chauffage collectif, l'électricité des parties communes et l'entretien courant des parties communes ou de l'ascenseur. Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, la cotisation au fonds de travaux et les gros travaux restent à votre charge. Ventilez les appels de fonds ligne par ligne à partir du relevé annuel approuvé par l'assemblée générale. Voir les chapitres 8 et 15.
Mon locataire peut-il exercer une activité professionnelle dans le logement ?
Oui, dans le logement qui constitue sa résidence principale, à condition de respecter le bail, le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme locales. Si le bail ne le prévoit pas, il doit obtenir votre autorisation. En zone tendue, une autorisation de changement d'usage est en principe nécessaire, sauf pour une activité qui ne reçoit ni clientèle ni marchandises, comme le télétravail. Voir le chapitre 13.
Assurances et sinistres
Le locataire doit-il assurer le mobilier de mon logement meublé ?
Non. L'assurance obligatoire du locataire couvre les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages causés au logement par l'incendie, l'explosion ou le dégât des eaux. En location meublée, le mobilier du bailleur n'est en principe pas couvert par l'assurance du locataire. Vérifiez que votre assurance propriétaire non occupant le couvre. Voir le chapitre 14.
Dois-je souscrire une assurance dommages-ouvrage avant de rénover un logement que je loue ?
Elle est obligatoire avant l'ouverture du chantier pour les travaux de construction, d'extension ou de rénovation lourde, comme une modification de la structure ou des travaux de gros œuvre. Son absence est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende. L'exception réservée au particulier qui construit pour occuper le logement ou y loger sa famille ne vise pas le bailleur qui fait réaliser des travaux pour louer. Sans elle, vous avancez seul le coût des réparations en cas de désordre grave. Voir le chapitre 14.
Quelles garanties me doivent les entreprises après des travaux ?
À compter de la réception, elles doivent la garantie de parfait achèvement pendant un an pour tous les désordres signalés, la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans pour les équipements dissociables du bâti et la garantie décennale pendant dix ans pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Avant le chantier, demandez à chaque entreprise son attestation d'assurance décennale et vérifiez que les travaux confiés figurent parmi les activités couvertes. Conservez les procès-verbaux de réception pendant dix ans. Voir le chapitre 14.
Dans quel délai dois-je déclarer un sinistre à mon assureur ?
Le délai minimal est de cinq jours ouvrés après la découverte du sinistre dans le cas général, comme un dégât des eaux ou un incendie. Il est de deux jours ouvrés pour un vol et de trente jours après la publication de l'arrêté de reconnaissance pour une catastrophe naturelle. Une déclaration tardive ne fait perdre la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice. Voir le chapitre 14.
Comment fonctionne la garantie catastrophe naturelle ?
Elle joue à deux conditions. Le bien doit être couvert par un contrat d'assurance de dommages, comme une multirisque ou une assurance propriétaire non occupant, qui inclut obligatoirement cette garantie. L'état de catastrophe naturelle doit être reconnu par un arrêté interministériel publié au Journal officiel. En 2026, la franchise légale est de 380 € pour les biens à usage d'habitation, portée à 1 520 € pour les dommages dus à la sécheresse. Voir le chapitre 14.
La copropriété
Qui vote en assemblée générale lorsque le lot est loué ?
Le copropriétaire bailleur, car l'assemblée générale réunit les copropriétaires, membres du syndicat. Il dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes et peut voter en personne, par correspondance, à distance si l'assemblée l'a prévu, ou par un mandataire. Le syndic ne peut pas recevoir de mandat. Voir le chapitre 15.
Puis-je refacturer au locataire les travaux votés en assemblée générale ?
Non. Les gros travaux et les travaux votés restent à la charge du bailleur, qui ne peut récupérer que les charges énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Au régime réel, votre quote-part des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration est en revanche déductible de vos revenus fonciers. Voir les chapitres 8, 15 et 21.
Que faire si le syndic ne transmet pas les comptes ?
Consultez d'abord l'espace en ligne sécurisé que tout syndic professionnel met à disposition, où figurent votre compte individuel, les charges des deux derniers exercices et les appels de fonds des trois dernières années. Le conseil syndical, qui contrôle le syndic, peut consulter toutes les pièces relatives à la gestion. Vous pouvez aussi faire inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec avis de réception. Ne laissez pas passer le délai de trois ans au-delà duquel les charges ne peuvent plus être réclamées au locataire. Voir les chapitres 13 et 15.
Le locataire en difficulté et les aides au logement
Puis-je recevoir directement l'aide au logement de mon locataire ?
Oui. En tiers payant, l'aide est versée au bailleur, qui la déduit du loyer et ne réclame au locataire que le loyer résiduel et les charges. L'aide personnalisée au logement (APL) est en règle générale versée au bailleur. Pour les autres aides, le bailleur peut demander le versement direct sur l'attestation de loyer ou en cours de bail. Il fait ensuite chaque année la déclaration de loyer demandée par la caisse d'allocations familiales (CAF) et signale sans délai le départ du locataire. Voir le chapitre 16.
Que se passe-t-il si la CAF juge mon logement non décent ?
Elle ne supprime pas l'aide mais la conserve pendant dix-huit mois, durant lesquels vous devez réaliser les travaux de mise en conformité. Le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués du montant de l'aide, sans que ce paiement partiel constitue un impayé. L'aide conservée vous est versée une fois la conformité constatée. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai, elle est définitivement perdue, sans recours contre le locataire. Voir les chapitres 5 et 16.
Mon locataire perçoit une aide au logement et ne paie plus. Que dois-je faire ?
Signalez l'impayé à la CAF ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) dans les deux mois qui suivent sa constitution, faute de quoi vous encourez une amende. L'organisme vous propose alors le tiers payant si vous ne le percevez pas déjà, puis vous demande d'établir un plan d'apurement avec le locataire. L'aide est maintenue tant que le plan est respecté et que le locataire paie le loyer courant. Voir les chapitres 16 et 17.
Qu'est-ce que le fonds de solidarité pour le logement ?
Chaque département dispose d'un fonds de solidarité pour le logement (FSL), dont il fixe lui-même les critères. Il accorde des prêts ou des subventions pour l'accès au logement, comme le dépôt de garantie, ou pour le maintien dans les lieux, en prenant en charge notamment des dettes de loyer. La demande est présentée par le locataire, en général avec l'aide d'un travailleur social. Le bailleur a intérêt à l'encourager dès que la dette dépasse les capacités de remboursement du locataire. Voir le chapitre 16.
Mon locataire a déposé un dossier de surendettement. Quelles conséquences pour moi ?
Le simple dépôt ne produit aucun effet. La décision de recevabilité suspend les saisies, arrête le cours des intérêts et pénalités sur la dette locative et rétablit l'aide au logement suspendue, versée directement au bailleur. Le locataire doit continuer à payer le loyer courant. Vous pouvez contester la recevabilité dans les quinze jours de sa notification et la caution reste tenue si la dette est effacée. Voir le chapitre 16.
Impayés et fin de bail
Mon locataire ne paie plus. Puis-je changer les serrures ?
Non. C'est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. Seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice permet l'expulsion. Voir le chapitre 17.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Plusieurs mois au minimum, en comptant six semaines après le commandement de payer (deux mois pour certains baux antérieurs à la loi du 27 juillet 2023), six semaines entre l'assignation et l'audience, puis le délai de jugement, deux mois après le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Voir le chapitre 17.
Puis-je prélever un impayé sur le dépôt de garantie en cours de bail ?
Non. Le dépôt de garantie ne s'impute pas sur le loyer pendant le bail. Les loyers et charges restant dus se déduisent lors de sa restitution, après la remise des clés et l'état des lieux de sortie. Pendant le bail, l'impayé se traite par la relance, la mise en demeure puis le commandement de payer. Voir les chapitres 10, 17 et 18.
Puis-je donner congé pour vendre en cours de bail ?
Non. Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail, six mois avant en location vide et trois mois avant en location meublée. Vous pouvez en revanche vendre le logement occupé à tout moment et le bail se poursuit avec l'acquéreur. Voir les chapitres 18 et 27.
Puis-je vendre un logement occupé ?
Oui, à tout moment. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le bailleur et reprend la restitution du dépôt de garantie. Le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas, sauf lors de la première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots. Le prix subit en général une décote, sans taux légal, qui se négocie au cas par cas. Voir les chapitres 18 et 27.
Puis-je reprendre mon logement loué à une personne de plus de 65 ans ?
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, le congé doit être accompagné d'une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi. La même protection joue lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant dans le logement, sous condition de ressources. Elle ne s'applique pas si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond, ni si le congé est motivé par un manquement du locataire. Voir le chapitre 18.
Que faire si le locataire part sans état des lieux de sortie ?
Faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice, qui convoque les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Ses frais, au tarif réglementé, sont partagés par moitié avec le locataire. Ce constat, même dressé en l'absence du locataire, préserve votre droit de retenir les dégradations sur le dépôt de garantie. Sans lui, le juge peut considérer le logement rendu en bon état. Voir le chapitre 18.
Puis-je retenir le coût d'une peinture sur le dépôt de garantie ?
Seulement pour des dégradations imputables au locataire, comme des trous multiples ou des taches. Une peinture défraîchie par le temps relève de la vétusté et reste à votre charge. La part retenue tient compte de l'âge de la peinture, selon la grille de vétusté annexée au bail ou, à défaut, l'appréciation du juge. Dans l'exemple illustratif du chapitre 18, une peinture de 800 € refaite cinq ans plus tôt ne laisse que 320 € à la charge du locataire. Justifiez toujours la retenue par un devis, une facture ou un chiffrage précis. Voir le chapitre 18.
Dans quel délai dois-je restituer le dépôt de garantie ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. Voir le chapitre 18.
Logement indigne
Quelle différence entre un logement indécent et un logement insalubre ?
Un logement indécent ne respecte pas les critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ce que le locataire peut faire valoir devant le juge. Un logement insalubre présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage et fait l'objet d'un arrêté du préfet. Un logement frappé d'un arrêté est nécessairement indécent, mais l'inverse n'est pas vrai. Voir les chapitres 5 et 19.
Un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité suspend-il les loyers ?
Oui. Le loyer et toute somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage, jusqu'au premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Il s'agit d'une dispense de paiement et non d'un report, si bien que les loyers de la période ne pourront jamais être réclamés. Les sommes perçues malgré la suspension doivent être restituées ou déduites des loyers à venir. Voir le chapitre 19.
Dois-je reloger mon locataire si le logement est frappé d'une interdiction d'habiter ?
En cas d'interdiction temporaire ou de travaux qui rendent le logement temporairement inhabitable, vous devez assurer à vos frais un hébergement décent jusqu'à la fin des travaux. En cas d'interdiction définitive, vous devez proposer un relogement adapté et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. Si vous êtes défaillant, le préfet ou le maire assure l'hébergement ou le relogement et vous en réclame le coût. Voir le chapitre 19.
Qu'appelle-t-on un marchand de sommeil ?
C'est la personne qui soumet une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine, infraction prévue par l'article 225-14 du Code pénal. Elle n'est pas réservée aux réseaux organisés, puisqu'un bailleur particulier qui loue une cave, un local sans fenêtre ou des chambres découpées à l'excès peut être poursuivi. La confiscation du bien et l'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation, sauf pour l'occuper soi-même, sont des peines complémentaires obligatoires. Voir les chapitres 7 et 19.
Comment contester un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ?
Devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de sa notification, après un éventuel recours gracieux auprès de son auteur. Le recours n'empêche pas l'arrêté de produire ses effets, sauf suspension obtenue en référé. Un recours contre un arrêté peut être formé sans avocat. Voir les chapitres 19 et 20.
Litiges, recours et preuves
Faut-il tenter une conciliation avant de saisir le juge ?
Pour une demande en paiement qui n'excède pas 5 000 €, la saisine du tribunal judiciaire doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité. Une contestation de retenues sur le dépôt de garantie ou un petit arriéré de charges entre typiquement dans ce champ. La Cour de cassation a jugé que cette obligation ne s'applique pas à la requête en injonction de payer. Voir les chapitres 17 et 20.
Combien coûte le recours à un conciliateur de justice ?
Rien, car le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole. Il se saisit directement, souvent lors d'une permanence en mairie ou dans un point-justice. En cas d'accord, il établit un constat signé par les parties, qui peut être soumis au juge pour homologation afin de lui donner force exécutoire. La conciliation dure trois mois au plus, renouvelable une fois. Voir le chapitre 20.
Ai-je besoin d'un avocat pour un litige avec mon locataire ?
Non. Devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour le bail d'habitation, la procédure est orale et l'avocat n'est jamais obligatoire, quel que soit le montant. Il le devient en principe en appel. Un avocat reste utile dès que le dossier comporte une difficulté juridique, comme un congé contesté ou une demande reconventionnelle du locataire pour indécence. Vérifiez si votre assurance comprend une garantie de protection juridique. Voir le chapitre 20.
Pendant combien de temps puis-je réclamer des loyers impayés ?
Trois ans, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une simple lettre de relance, même recommandée, n'interrompt pas ce délai. La reconnaissance de la dette par le locataire, comme un échéancier signé ou un paiement partiel, ainsi qu'une demande en justice l'interrompent. Voir les chapitres 17 et 20.
Les photographies prises à l'état des lieux suffisent-elles à prouver une dégradation ?
Elles sont utiles si elles sont horodatées et rattachées au logement. Un état des lieux qui les intègre et que les deux parties signent vaut mieux que des clichés isolés. En cas de refus ou d'absence d'une partie, le constat d'un commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve contraire. Voir les chapitres 18 et 20.
Fiscalité
Je touche moins de 15 000 € de loyers. Ai-je intérêt à opter pour le réel ?
Le régime réel devient intéressant lorsque vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, ce qui est fréquent avec un crédit en cours ou des travaux importants. L'option vous engage pour trois ans. Voir le chapitre 21.
Puis-je déduire le coût de ma propre main d'œuvre lorsque je fais les travaux moi-même ?
Non. Seuls les matériaux achetés sur facture sont déductibles. Voir le chapitre 21.
Puis-je déclarer un logement au micro-foncier et un autre au réel ?
Non. Tous les logements loués nus d'un même foyer relèvent d'un régime unique. Voir le chapitre 21.
Les travaux réalisés avant la première location sont-ils déductibles ?
En principe oui en location nue au régime réel, s'ils sont engagés en vue de la location et que vous ne vous réservez pas la jouissance du logement. Ils peuvent alors créer un déficit foncier l'année où aucun loyer n'est encore encaissé. Ils ne le sont pas si vous occupez le logement, ni lorsqu'il s'agit de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Conservez les preuves de votre intention de louer, comme des annonces publiées. Voir le chapitre 21.
Les frais d'agence payés à l'achat sont-ils déductibles ?
Pas en location nue, où les frais d'acquisition, frais d'agence compris, ne sont pas des charges déductibles des revenus fonciers. Ils majorent en revanche le prix d'acquisition à la revente, pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 %. En location meublée au réel, ils peuvent être déduits l'année de l'achat ou amortis avec le bien. Les intérêts de l'emprunt restent déductibles en location nue, y compris pour la fraction qui a financé les droits de mutation. Voir les chapitres 21, 22 et 27.
Le mobilier d'un logement loué nu est-il déductible ?
Le mobilier ne figure pas parmi les charges déductibles des revenus fonciers, qui portent sur les locaux, notamment leurs travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration. Une cuisine équipée posée dans le logement relève en revanche des travaux d'amélioration déductibles. L'amortissement du mobilier n'existe qu'en location meublée au régime réel, qui suppose un logement doté au minimum des équipements fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Voir les chapitres 4, 21 et 22.
L'amortissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est-il un avantage définitif ?
Il réduit le bénéfice imposable pendant la location, mais depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences de services. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit par ailleurs de plafonner l'amortissement, avec des exclusions adoptées en commission pour les meublés loués à titre de résidence principale. Le texte est encore en discussion. Voir le chapitre 22.
Quelles sont les démarches de la première année en LMNP ?
Déclarez le début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours de la première location, en indiquant le régime fiscal souhaité, pour obtenir un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET). Déposez la déclaration n° 1447-C de cotisation foncière des entreprises (CFE) avant le 31 décembre, ce qui vous permet de bénéficier de l'exonération de la première année. Au réel, l'amortissement de la première année se calcule au prorata du temps écoulé depuis la mise en location. Voir les chapitres 22 et 33.
Qui doit payer la CFE ?
Les loueurs en meublé y sont soumis, sauf exonération, alors que les bailleurs en location nue d'habitation ne le sont pas. Aucune cotisation minimum n'est due lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, la première année d'activité est exonérée et la base de la deuxième année est réduite de moitié. Le paiement intervient au plus tard le 15 décembre. La location de locaux nus autres que d'habitation y est aussi soumise à partir de 100 000 € de recettes hors taxes par an. Voir les chapitres 22, 31 et 33.
Quels prélèvements sociaux s'appliquent à mes loyers ?
17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus 2025. La hausse de la contribution sociale généralisée votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers. Voir les chapitres 21, 22 et 26.
Comment une SCI à l'impôt sur le revenu est-elle imposée ?
Elle ne paie pas d'impôt elle-même. Chaque associé déclare dans ses revenus fonciers sa quote-part du résultat, déterminée par la déclaration n° 2072 que la société dépose chaque année. La revente relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Voir le chapitre 25.
Ma SCI peut-elle louer en meublé ?
Une SCI à l'impôt sur le revenu ne le peut pas de façon habituelle sans risquer de basculer à l'impôt sur les sociétés. Une SCI à l'impôt sur les sociétés le peut. Voir le chapitre 25.
Comment sont imposés les loyers d'un garage ?
Les loyers d'un garage ou d'un parking sont des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au réel avec ceux de vos logements nus. Ils deviennent des bénéfices industriels et commerciaux lorsque la location s'accompagne de prestations, comme le lavage ou l'entretien des véhicules. Un emplacement loué seul est en principe soumis à la TVA, sous réserve de la franchise en base, alors que la place louée avec le logement par le même bailleur en est exonérée. Voir le chapitre 31.
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Voir le chapitre 27.
Optimisation fiscale et stratégie
Est-il légal de chercher à réduire l'impôt sur ses loyers ?
Oui. Le contribuable n'est jamais tenu de choisir la voie la plus imposée et le choix d'un régime ou d'une donation ne peut être remis en cause au seul motif que l'impôt baisse, si les actes sont sincères. L'administration peut en revanche écarter, au titre de l'abus de droit, les actes fictifs ou ceux qui appliquent les textes à la lettre contre l'objectif de leurs auteurs dans un but exclusivement fiscal. Une seconde procédure, applicable aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021, vise les actes à motif principalement fiscal, en pratique les montages sans substance économique. Voir le chapitre 28.
Puis-je savoir avant de signer si l'administration contestera une opération ?
Oui, par le rescrit prévu à l'article L64 B du livre des procédures fiscales. Vous décrivez l'opération envisagée à l'administration centrale, projets d'actes à l'appui. Sans réponse dans les six mois, l'abus de droit ne peut plus être opposé à l'opération décrite, qui reste contrôlable sur d'autres fondements. Voir le chapitre 28.
Vaut-il mieux concentrer ses travaux sur une année ou les étaler ?
Cela dépend de vos revenus fonciers futurs. Une dépense est déductible l'année de son paiement et le déficit imputable sur le revenu global est plafonné chaque année, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Dans l'exemple illustratif du guide, la concentration est plus favorable parce que le report efface des revenus imposés à 47,2 %, prélèvements sociaux compris, mais le résultat peut s'inverser sans revenus fonciers suffisants. L'étalement prolonge aussi d'un an l'obligation de location. Voir le chapitre 28.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles quand on achète une nue-propriété ?
En principe non. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et l'acquisition de la nue-propriété ne permet pas de déduire les intérêts d'emprunt. Par exception, lorsque l'usufruit est détenu par un organisme de logement social dans le cadre de l'usufruit locatif social, le nu-propriétaire peut déduire ces intérêts de ses autres revenus fonciers. Le déficit qui en résulte ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Voir le chapitre 28.
Mes emprunts réduisent-ils mon impôt sur la fortune immobilière ?
Les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles de la base de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), avec des limites pour les prêts in fine, les emprunts familiaux et les patrimoines de plus de 5 millions d'euros. Un emprunt souscrit dans le seul but de réduire l'IFI, sans besoin de financement réel, s'expose aux limitations légales et à l'abus de droit. Voir le chapitre 28.
Donner la nue-propriété de ses logements loués réduit-il les droits de donation ?
Les droits portent alors sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge du donateur, qui conserve les loyers. Au décès du parent, les enfants recueillent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Selon l'administration, les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit ne sont pas visées par la procédure de l'abus de droit à motif principalement fiscal, sauf fictivité. Voir le chapitre 28.
Un dispositif de réduction d'impôt suffit-il à rendre un investissement rentable ?
Pas à lui seul. Un dispositif rémunère un engagement de location, de loyer ou de travaux et son intérêt se mesure sur toute la durée de l'engagement, revente comprise. Un logement acheté pour sa réduction d'impôt dans une commune sans demande locative peut rester vacant, ce qui efface l'avantage. Plusieurs réductions d'impôt entrent en outre dans le plafonnement global de 10 000 € par foyer et par an. Voir le chapitre 28.
Quelle est la stratégie d'investissement locatif la plus rentable ?
Aucune ne convient à tous les profils. Les écarts de rendement brut entre location nue, meublé, studios étudiants et colocation se réduisent nettement après vacance et charges. Les stratégies diffèrent surtout par le temps de gestion qu'elles demandent. Leur intérêt dépend des objectifs, de l'horizon, de la capacité d'emprunt et de la tolérance au risque de chacun, que seul un conseil personnalisé peut apprécier. Voir le chapitre 29.
Vaut-il mieux investir dans une métropole ou dans une ville moyenne ?
Les villes moyennes offrent souvent des prix d'achat plus faibles et des rendements bruts plus élevés, avec une demande plus étroite et une revente parfois plus lente. Les communes en zone tendue présentent une demande forte, mais l'évolution des loyers y est encadrée à la relocation et les logements durablement vacants y sont taxés. Le territoire s'apprécie aussi par la demande locative, la démographie, l'emploi et les règles locales. Voir le chapitre 29.
Diversifier ses biens réduit-il vraiment le risque ?
La diversification répartit les risques entre plusieurs biens, territoires, types de locataires ou modes de location. Dans l'exemple illustratif du guide, une vacance de trois mois fait perdre 25 % de ses loyers au bailleur d'un seul logement, contre environ 8,3 % lorsque le même montant provient de trois logements dont un seul reste vide. Elle multiplie en revanche les régimes fiscaux, les déclarations et les interlocuteurs. Voir le chapitre 29.
Le bailleur non-résident
Je pars vivre à l'étranger. Mes loyers restent-ils imposables en France ?
En principe oui. Les loyers d'un logement situé en France sont des revenus de source française, que la plupart des conventions fiscales permettent à la France d'imposer. L'État de résidence en tient souvent compte par un crédit d'impôt ou une exonération pour éviter la double imposition. Les règles de calcul restent celles des revenus fonciers ou des bénéfices de location meublée. Voir les chapitres 21, 22 et 24.
Qu'est-ce que le taux minimum d'imposition des non-résidents ?
L'impôt d'un non-résident sur ses revenus de source française ne peut pas être inférieur à 20 % sur la fraction du revenu net imposable inférieure à 29 579 €, puis à 30 % au-delà, pour les revenus de 2025. Vous pouvez demander l'application du taux moyen, calculé comme si l'ensemble de vos revenus mondiaux était imposé selon le barème français, lorsqu'il est plus favorable. L'administration conseille de cocher systématiquement cette option dans la déclaration en ligne. Voir le chapitre 24.
Un non-résident paie-t-il les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers ?
Oui, mais leur taux dépend de son affiliation. Affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, l'administration fiscale indiquant que les personnes affiliées au Royaume-Uni en bénéficient aussi. Sinon, il supporte le taux plein de 17,2 % sur les revenus fonciers. L'exonération se demande en cochant les cases 8SH ou 8SI de la déclaration n° 2042 C. Voir le chapitre 24.
Faut-il désigner un représentant fiscal lorsqu'on vit à l'étranger ?
Pas automatiquement pour l'impôt sur le revenu. L'administration peut inviter une personne qui possède des biens en France sans y avoir son domicile fiscal à désigner un représentant fiscal dans un délai de quatre-vingt-dix jours. Cette obligation ne vise pas les personnes domiciliées dans un autre État de l'Union européenne ou de l'EEE lié à la France par une convention d'assistance administrative et de recouvrement. La revente d'un bien obéit à une règle distincte, à préparer avec le notaire. Voir le chapitre 24.
Puis-je louer mon ancienne résidence principale après mon départ à l'étranger sans perdre l'exonération de plus-value ?
Pas l'exonération totale, qui suppose une vente au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ, sans mise à disposition du logement à un tiers entre-temps. Une exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value nette reste possible une seule fois, sous conditions de nationalité et de domiciliation antérieure en France. Si la vente a lieu plus de dix ans après le départ, elle suppose que le logement ait été libéré depuis le 1er janvier de l'année précédente. Arbitrez entre louer et vendre avant de partir. Voir le chapitre 24.
Gérer seul ou déléguer
Qui peut gérer mon logement contre rémunération ?
Seul un professionnel titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, peut gérer habituellement le bien d'autrui contre rémunération, en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il doit justifier d'une garantie financière couvrant les fonds détenus pour ses clients et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Vérifiez ces éléments avant de signer le mandat. Une aide gratuite et occasionnelle d'un proche ne relève pas de cette loi. Voir le chapitre 32.
Confier un mandat de gestion me décharge-t-il de mes obligations de bailleur ?
Non. Vous restez responsable de la décence du logement, de vos déclarations fiscales et des erreurs du mandataire à l'égard du locataire, quitte à vous retourner ensuite contre lui. Le mandataire ne peut pas agir en justice en votre nom ni vous y représenter. Lisez et conservez les comptes rendus de gestion. Voir le chapitre 32.
Puis-je résilier un mandat de gestion reconduit tacitement ?
Le professionnel doit vous informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite de résiliation, de votre faculté de ne pas reconduire le contrat. À défaut, vous pouvez résilier à tout moment et sans frais, en application de l'article L. 215-1 du Code de la consommation. Voir le chapitre 32.
Quelles démarches puis-je faire en ligne auprès de l'administration fiscale ?
L'espace particulier d'impots.gouv.fr réunit la déclaration de revenus et ses annexes, les avis d'impôt et de taxe foncière, la gestion du prélèvement à la source et la messagerie sécurisée. Le service « Gérer mes biens immobiliers » permet de consulter vos locaux et de déposer la déclaration d'occupation. Une SCI et un loueur en meublé au régime réel disposent en outre d'un espace professionnel pour télétransmettre leurs déclarations de résultats et payer la cotisation foncière des entreprises. Voir les chapitres 26 et 32.
Puis-je jeter les originaux papier une fois numérisés ?
Mieux vaut ne pas le faire pour les actes importants. Un document reçu sur papier se garde sur papier, le scan n'en étant qu'une copie, que l'administration peut écarter en exigeant l'original. Conservez les originaux de l'acte d'achat, des baux et actes de cautionnement signés sur papier ainsi que des états des lieux signés. Voir le chapitre 32.
Combien coûte un état des lieux établi par un commissaire de justice ?
Lorsqu'une partie refuse l'état des lieux ou ne se présente pas, le commissaire de justice intervient à un tarif réglementé, partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. Depuis mars 2026, le coût total en métropole est de 162,16 € jusqu'à 50 m², de 184,08 € de 50 à 150 m² et de 261,46 € au-delà. Il convoque les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours à l'avance. Voir les chapitres 18 et 32.