Saisissez votre situation une seule fois. LOCAFIS calcule votre impôt dans les 6 régimes possibles et recommande le plus favorable : économie réelle en euros, pas de théorie.
Micro-foncier (nu, abattement 30 %), foncier réel (nu, charges déductibles + déficit), micro-BIC (meublé, abattement 50 %), LMNP réel + amortissement, SCI à l'IR (transparence fiscale) et SCI à l'IS (amortissement possible).
Dans 9 cas sur 10, le LMNP au réel l'emporte : l'amortissement immobilier (sur 30 ans) + mobilier (sur 7 ans) neutralise le résultat imposable. Le micro-BIC reste pertinent si vos charges réelles sont faibles (< 50 % des loyers).
Si vous voulez amortir un bien loué nu (impossible en foncier réel), si vous visez de la capitalisation avec réinvestissement dans la société, ou pour piloter la transmission. Attention : à la cession, la plus-value professionnelle (VNC) est lourdement taxée.
Oui. Vous pouvez détenir un bien nu au foncier réel et un meublé au LMNP réel. Ils sont déclarés sur des cases différentes de la 2042 et ne se compensent pas entre eux.
Non, l'IFI (patrimoine > 1,3 M€) n'est pas intégré dans ce comparateur de rendement annuel. Le choix SCI peut avoir des conséquences IFI distinctes (valorisation des parts).
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