La grande transmission

Les générations nombreuses du baby-boom, nées entre 1946 et 1974, arrivent aux âges où la mortalité devient forte. Les quinze prochaines années verront donc augmenter le nombre de successions et la valeur des patrimoines transmis, qui sont en majorité immobiliers. Cette étude rassemble ce que les sources publiques permettent d'établir sur ce mouvement, sur ce qu'il représente pour les finances publiques et sur les règles qui encadrent la transmission. Elle s'adresse en particulier aux propriétaires bailleurs, dont le patrimoine se transmet moins simplement qu'une épargne financière.

Méthode et limites

L'étude s'appuie sur des sources officielles ou institutionnelles, principalement l'Insee, l'administration fiscale, la Cour des comptes, le Conseil des prélèvements obligatoires, le CAE, le Parlement et le notariat. Les pages citées ont été consultées au plus tard le 25 octobre 2026. Chaque estimation est attribuée à son auteur avec son année. Quelques travaux publiés hors de ces institutions, comme l'étude de Crédit Agricole S.A. de mars 2026 ou la présentation de l'Organisation de coopération et de développement économiques de 2021, sont cités sans lien.

Les calculs réalisés pour l'étude ont été vérifiés en Python et sont présentés comme illustratifs. Ils reposent sur des valeurs constantes et des familles types, sans frais d'acte, sans passif et sans réaction des familles aux règles fiscales. Ils ne décrivent aucune situation réelle et ne remplacent pas une simulation établie sur des données personnelles.

Plusieurs limites doivent être gardées à l'esprit. Les projections de l'Insee sont des scénarios et non des prévisions. Les montants transmis d'ici 2040 dépendent surtout de l'hypothèse de croissance des patrimoines, ce qui explique l'écart de plusieurs milliers de milliards d'euros entre les estimations publiées. Les données fiscales détaillées sur les successions sont anciennes. Une partie des chiffres de l'étude du notariat n'est connue que par la presse, ce que le texte signale. Le projet de loi de finances pour 2027 était en discussion à la date de l'étude et peut modifier certaines règles.

1. Le patrimoine des Français et sa répartition par âge

Fin 2024, les ménages résidant en France détenaient un patrimoine net de 14 953 milliards d'euros selon les comptes nationaux. Plus de la moitié de leurs actifs est constituée de logements et des terrains sur lesquels ils sont bâtis. Ce patrimoine est très inégalement réparti puisque les 10 % de ménages les mieux dotés en possèdent près de la moitié, alors que la moitié la moins dotée n'en détient que 7 %. Il est aussi concentré aux âges élevés, la richesse moyenne culminant désormais sur un long palier qui va de 50 à 75 ans.

Ces quatre constats forment le point de départ de toute réflexion sur la transmission. Le volume des successions des quinze prochaines années dépend de ce que possèdent aujourd'hui les générations âgées, de la nature de ces biens et de la façon dont ils se répartissent entre les familles. Cette première section dresse l'inventaire à partir des sources publiques les plus récentes disponibles au 25 octobre 2026, avant que les sections suivantes n'abordent la démographie des décès, les montants transmis et la fiscalité.

Deux sources pour mesurer le patrimoine

L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) mesure le patrimoine des ménages de deux manières qui ne donnent pas les mêmes chiffres. Les comptes de patrimoine, établis avec la Banque de France dans le cadre de la comptabilité nationale, évaluent la valeur totale des actifs et des dettes de l'ensemble des ménages à la fin de chaque année. Ils fournissent un montant global cohérent avec les autres agrégats macroéconomiques, sans dire comment ce montant se répartit entre les familles.

L'enquête Histoire de vie et Patrimoine (HVP), qui a pris la suite des enquêtes Patrimoine de l'Insee, interroge directement un échantillon de ménages sur ce qu'ils possèdent. Elle permet de connaître la répartition par âge, par niveau de richesse ou par profession. La dernière édition, menée en 2023 et 2024, décrit la situation au début de 2024 et ses premiers résultats ont été publiés entre décembre 2025 et avril 2026.

Les deux sources divergent pour des raisons connues. L'enquête porte sur les ménages vivant en logement ordinaire, ce qui exclut les personnes résidant en maison de retraite ou en établissement. Elle capte en outre plus difficilement les très hauts patrimoines, peu nombreux dans un échantillon. La comptabilité nationale, à l'inverse, intègre la totalité des actifs mais ne descend pas au niveau des ménages. Le secrétariat général du Conseil d'orientation des retraites (COR) relevait en février 2026 que le patrimoine brut avait progressé de 136 % entre 1998 et 2021 dans l'enquête, contre 222 % dans la comptabilité nationale sur la même période.

Un ordre de grandeur illustre cet écart. Rapporté aux quelque 30,9 millions de ménages recensés en 2022 dans *France, portrait social*, le patrimoine net des comptes nationaux représenterait environ 484 000 euros par ménage. L'enquête HVP mesure pour sa part un patrimoine brut moyen de 374 900 euros au début de 2024, dettes non déduites. Ce calcul est purement illustratif puisqu'il rapproche des champs, des dates et des définitions différents, mais il rappelle que les deux sources n'appréhendent pas les mêmes montants.

Près de 15 000 milliards d'euros détenus par les ménages

Selon l'Insee Première n° 2081 publié le 6 novembre 2025, le patrimoine économique national atteignait 19 559 milliards d'euros fin 2024, en hausse de 2,6 % après un recul de 2,5 % en 2023. Les ménages en détiennent 14 953 milliards, soit 76,5 % du total. Leur patrimoine net a progressé de 0,7 % en 2024 après 0,6 % en 2023 et représente 8,2 fois leur revenu disponible net annuel. Les administrations publiques ne pèsent que 690 milliards, soit 3,5 % du patrimoine national.

La composition de ce patrimoine éclaire la suite de l'étude. Les ménages possèdent 9 967 milliards d'euros d'actifs non financiers, essentiellement immobiliers. Ils détiennent aussi 7 096 milliards d'actifs financiers, dont il faut déduire 2 112 milliards de crédits.

Source Insee, comptes de patrimoine 2024, Insee Première n° 2081. Parts calculées par l'auteur, les arrondis expliquent un écart de deux milliards sur le patrimoine net.

Les logements et les terrains bâtis représentent ensemble 8 850 milliards d'euros. C'est 51,9 % des actifs bruts des ménages et 59,2 % de leur patrimoine net. La valeur du foncier sous les constructions compte à elle seule pour 45,7 % de ce bloc immobilier. Or la comptabilité nationale affecte aux terrains bâtis l'essentiel des plus-values immobilières. Les variations de prix se lisent donc d'abord dans la valeur du foncier.

L'année 2024 en offre une illustration. La valeur des terrains bâtis détenus par les ménages a reculé de 3,2 % après une baisse de 8,9 % en 2023, tandis que celle des bâtiments progressait de 1,2 %. L'ensemble formé par les logements et les terrains des ménages a ainsi perdu 0,8 % de sa valeur en 2024, après 2,8 % en 2023. Le patrimoine net a pourtant progressé, la baisse de l'immobilier étant plus que compensée par les autres composantes.

Du côté financier, l'assurance vie représente 1 856 milliards d'euros, soit 26,2 % des actifs financiers des ménages. Elle occupe une place particulière dans la perspective d'une succession puisque les capitaux versés au décès obéissent à des règles fiscales distinctes de celles de l'héritage, présentées à la section 5. Les dépôts et le numéraire atteignent 2 108 milliards et les actions et parts de fonds 2 155 milliards, dont 1 745 milliards d'actions détenues hors organismes de placement collectif.

L'immobilier, socle du patrimoine des ménages

L'enquête HVP confirme le poids de la pierre vu depuis les ménages eux-mêmes. Au début de 2024, l'immobilier représente 61 % du patrimoine brut moyen selon l'Insee Focus n° 371 publié le 9 décembre 2025. La part était de 62 % au début de 2021, l'immobilier précédant alors le patrimoine financier (21 %), le patrimoine professionnel (11 %) et les biens durables, bijoux et objets d'art (7 %), selon l'édition 2024 de l'ouvrage *Revenus et patrimoine des ménages*.

Cette moyenne masque des profils très différents selon le niveau de richesse. Pour les ménages situés entre le quatrième et le neuvième décile, la pierre représente environ 70 % du patrimoine et jusqu'à 75 % entre le cinquième et le septième décile. Neuf sur dix y sont propriétaires de leur résidence principale et un quart possède un autre logement. Plus haut dans la distribution, le poids de l'immobilier recule au profit des actifs financiers et professionnels, à 53 % pour les 10 % les mieux dotés et à 34 % seulement pour le 1 % le plus riche.

Taux de détention selon le décile de patrimoine brut au début de 2024. Source Insee, enquête HVP 2023-2024, tableau publié le 7 avril 2026. Sélection de tranches par l'auteur.

Le tableau montre où se joue la frontière patrimoniale en France. Elle passe par l'accès à la propriété de la résidence principale, qui fait basculer un ménage du quatrième au cinquième décile, puis par la détention d'un second logement, qui devient majoritaire au-delà du huitième décile. Le patrimoine brut médian des propriétaires de leur résidence principale atteint 383 300 euros, contre 20 800 euros pour les autres ménages selon l'Insee Focus n° 371.

La détention de logements loués est encore plus concentrée. Une étude publiée dans *France, portrait social* en novembre 2021, à partir de données fiscales et foncières de 2017, établit que 24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers. Les ménages propriétaires d'au moins cinq logements, environ un million soit 3,5 % des ménages, possèdent la moitié des logements du parc locatif privé appartenant à des particuliers. Les sociétés civiles immobilières (SCI) portent 12 % des logements mis en location, contre 1 % des résidences principales et secondaires.

Ces multipropriétaires sont plus âgés que la moyenne. L'âge moyen de la personne de référence fiscale y atteint 57 ans contre 53 ans pour l'ensemble des ménages. Les 50 à 69 ans représentent 51 % des multipropriétaires contre 34 % de l'ensemble. Le parc locatif privé détenu par des particuliers se trouve donc, pour une part substantielle, entre les mains de générations dont une large part sera concernée par une transmission d'ici 2040, ce qui fait de la transmission un enjeu pour le marché locatif lui-même.

Une concentration forte

La distribution du patrimoine entre les ménages est beaucoup plus inégale que celle des revenus. Au début de 2024, le patrimoine brut médian s'établit à 205 100 euros et le patrimoine net médian à 148 100 euros, selon la distribution publiée par l'Insee le 7 avril 2026. La moyenne, à 374 900 euros en brut, dépasse la médiane de 83 %, signe que les patrimoines élevés tirent fortement la moyenne vers le haut.

Seuils de patrimoine des ménages au début de 2024. Source Insee, enquête HVP 2023-2024. D1 désigne le seuil sous lequel se situent les 10 % de ménages les moins dotés, P99 le seuil au-dessus duquel se situe le 1 % le mieux doté.

Le seuil d'entrée dans les 10 % les mieux dotés s'élève à 857 700 euros de patrimoine brut, soit 138 fois le seuil des 10 % les moins dotés. En patrimoine net, le rapport atteint 163. Il faut détenir plus de 3 millions d'euros bruts pour appartenir au 1 % le plus riche, près de quinze fois le patrimoine médian.

Les parts de la masse totale disent la même chose autrement. Les 10 % de ménages les mieux dotés possèdent 48 % du patrimoine brut, les 5 % les mieux dotés 34 % et le 1 % le plus riche 15 %. À l'autre extrémité, la moitié la moins dotée des ménages ne détient que 7 % de la masse. L'indice de Gini, qui vaut 0 en cas d'égalité parfaite et 1 si un seul ménage possédait tout, atteint 0,652 pour le patrimoine brut en 2024 contre 0,645 en 2015.

Calcul de l'auteur à partir des parts cumulées publiées dans l'Insee Focus n° 371 (situation au début de 2024). Les tranches sont obtenues par différence entre ces parts cumulées.

Cette concentration a peu varié à court terme mais s'est accentuée sur longue période. Selon l'Insee, l'indice de Gini du patrimoine brut hors biens durables est passé de 0,639 en 1998 à 0,662 en 2021. L'immobilier explique une part croissante de ces inégalités, de 55 % en 1998 à 62 % en 2021. Entre ces deux dates, le patrimoine des 10 % les moins dotés a diminué de 54 % en euros constants alors que celui des 10 % les mieux dotés a augmenté de 94 %, d'après la vue d'ensemble de l'édition 2024 de *Revenus et patrimoine des ménages*.

Le Conseil d'analyse économique (CAE) apporte un éclairage sur plus longue période dans sa note n° 69 « Repenser l'héritage » de décembre 2021. Elle indique, en s'appuyant sur des travaux académiques qu'elle cite, que la part du patrimoine détenue par le 1 % le plus fortuné est passée de 15 % à 25 % entre 1985 et 2015. Ces estimations reposent sur des méthodes différentes de celles de l'enquête HVP et ne se comparent pas directement à ses résultats.

La composition des très hauts patrimoines diffère nettement de celle des ménages moyens. Au début de 2021, le patrimoine du 1 % le mieux doté se partageait entre 36 % d'immobilier, 27 % d'actifs financiers et 34 % de patrimoine professionnel, selon la fiche « Les hauts patrimoines » de l'Insee. À la même date, 5 % des ménages détenaient 95 % du patrimoine professionnel, ce qui explique que la transmission des entreprises et celle de l'immobilier soulèvent des questions fiscales distinctes, traitées aux sections 4 et 5.

Le patrimoine selon l'âge

Le patrimoine se constitue au fil de la vie active par l'épargne, le remboursement des emprunts et les héritages reçus, puis se stabilise et décroît lentement aux grands âges. L'enquête 2023-2024 permet de suivre ce profil par tranche d'âge de la personne de référence du ménage.

Patrimoine brut des ménages selon l'âge de la personne de référence au début de 2024. Source Insee Focus n° 371, enquête HVP 2023-2024.

Trois enseignements ressortent. Le patrimoine moyen d'un ménage de 60 à 69 ans est 4,4 fois plus élevé que celui d'un ménage de moins de 30 ans. L'écart atteint 9,4 fois pour la médiane. Les ménages de 50 à 69 ans ont un patrimoine moyen supérieur de 23 à 24 % à la moyenne générale, ceux de 70 ans ou plus de 12 %. Enfin, le patrimoine médian des 70 ans ou plus, à 247 600 euros, reste au niveau de celui des 50 à 69 ans, ce qui signifie que le ménage âgé typique ne désépargne que très peu.

Ce dernier point mérite attention. La théorie économique du cycle de vie prévoit que les ménages consomment leur patrimoine à la retraite, or les données françaises montrent une décrue lente et limitée. Le secrétariat général du COR décrit ainsi un patrimoine financier qui progresse jusque vers 70 ans puis se stabilise, sans diminuer chez les plus âgés vivant à domicile, tandis que le patrimoine immobilier ne recule qu'au-delà de 75 ans.

Ces données en coupe comparent toutefois des générations différentes à une même date. Le niveau plus faible observé aux âges les plus élevés peut donc refléter un effet de génération autant qu'une consommation du capital. L'enquête ne permet pas de faire la part des deux.

Taux de détention des actifs selon l'âge de la personne de référence au début de 2024. Source Insee, enquête HVP 2023-2024.

La propriété de la résidence principale progresse avec l'âge pour atteindre 71,3 % chez les 70 ans ou plus, contre 57,2 % pour l'ensemble des ménages. La détention d'un autre logement, qu'il s'agisse d'un bien loué, d'une résidence secondaire ou d'un logement inoccupé, culmine à 25,1 % entre 50 et 59 ans et reste supérieure à 22 % après 70 ans. Plus d'un ménage sur deux de 70 ans ou plus détient un contrat d'assurance vie, soit 50,8 % contre 41,7 % pour l'ensemble.

Ce que détiennent les plus de 60 et 70 ans

La part exacte du patrimoine total détenue par les ménages de 60 ans ou plus n'est pas publiée dans les résultats de l'enquête 2023-2024 disponibles au 25 octobre 2026. Les données existantes permettent néanmoins d'en approcher l'ordre de grandeur sans le chiffrer précisément.

Le secrétariat général du COR, dans un document de travail présenté le 5 février 2026 à partir de l'enquête 2020-2021, indique que les ménages de retraités représentaient 36,2 % des ménages et détenaient 38,5 % du patrimoine brut. Leur patrimoine brut médian s'élevait à 217 900 euros contre 173 200 euros pour les ménages d'actifs. Leur patrimoine net moyen hors biens durables atteignait environ 310 000 euros contre 240 000 euros. Ce document de travail n'engage pas le Conseil lui-même et porte sur les retraités, non sur une tranche d'âge.

La composition diffère aussi. Le patrimoine des ménages retraités se composait en 2021 de 64 % d'immobilier et de 27 % d'actifs financiers, contre 61 % et 17 % pour les actifs. Le document relève que le patrimoine financier progresse jusque vers 70 ans alors que le patrimoine professionnel devient presque nul après la fin d'activité. Le patrimoine net des retraités est en outre bien plus proche de leur patrimoine brut que celui des actifs, signe d'un endettement plus faible. Les ménages âgés possèdent ainsi un patrimoine plus liquide et moins grevé de dettes, donc plus directement transmissible.

La présence des seniors parmi les ménages les plus aisés est également documentée. Selon la fiche « Les hauts patrimoines » de l'édition 2024 de *Revenus et patrimoine des ménages*, 49 % des ménages appartenant aux 10 % les mieux dotés avaient au début de 2021 une personne de référence âgée de 50 à 69 ans, contre 36 % de l'ensemble des ménages. Les 70 ans ou plus représentaient 23 % de ces ménages à haut patrimoine.

Il convient de rappeler une limite importante. L'enquête HVP ne couvre pas les personnes vivant en établissement, notamment en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Or ces personnes, souvent très âgées, sont précisément celles dont la succession est la plus proche. Le patrimoine des grands âges est donc imparfaitement mesuré. La baisse observée après 75 ans peut en partie refléter le départ en établissement des personnes les plus dépendantes.

Trente ans d'évolution

La richesse des ménages a augmenté beaucoup plus vite que leurs revenus depuis le milieu des années 1990. La Banque de France et l'Insee le mesurent en rapportant le patrimoine au revenu ou à la production. Dans son article « Quatre décennies de patrimoine et d'endettement en France », publié en octobre 2023, la Banque de France indique que le patrimoine net des ménages représentait en moyenne environ cinq années de revenu disponible net (RDN) sur la période 1978 à 1997, contre près de dix années fin 2022.

Rapporté au produit intérieur net (PIN), c'est-à-dire la production nationale nette de l'usure du capital, le patrimoine des ménages est passé de 3,6 années en 1990 à 4,0 en 2000, puis à 6,0 en 2010 et 7,0 en 2022 selon les annexes du même article. Le rapport a donc presque doublé en trois décennies. Le CAE retient pour sa part un rapport entre patrimoine et revenu national de 300 % en 1970 et de 600 % en 2020.

La fiche « Patrimoine des ménages en comptabilité nationale » de l'Insee précise la mécanique. Entre 2001 et 2022, le patrimoine net des ménages est passé de 5,8 à 9,6 années de RDN. Les actifs non financiers ont presque doublé, de 3,6 à 6,8 années de revenu, quand les actifs financiers n'augmentaient que de 3,0 à 4,1 années. La part des terrains bâtis dans l'immobilier des ménages est passée de 31 % fin 2001 à 53 % fin 2007, avant de se stabiliser entre 45 % et 50 %.

La hausse des prix de l'immobilier explique l'essentiel de ce mouvement. Selon la Banque de France, la valeur du patrimoine non financier a progressé en moyenne de 4,3 % par an entre 1978 et 2022, contre environ 1,4 % pour les principaux placements financiers. Cette progression s'est surtout concentrée entre 1998 et 2007. L'Insee estime que la hausse des prix des logements anciens explique environ 80 % de la hausse du patrimoine immobilier des ménages entre 1998 et 2021, la construction de logements neufs n'en expliquant qu'environ 20 %.

Le même phénomène s'observe à l'échelle du pays. Selon la Banque de France, le patrimoine économique national net approchait 20 000 milliards d'euros en 2022 et avait été multiplié par 13 en valeur nominale depuis 1978. Il représentait en moyenne 5 années de produit intérieur net entre 1980 et 2000, contre 9,5 années fin 2022. Les deux tiers de cette hausse proviennent de gains de valorisation, surtout à partir de 2000, l'épargne nette n'en expliquant qu'environ 21 %. Les ménages en sont les principaux bénéficiaires puisqu'ils détiennent l'essentiel du foncier bâti.

La structure du patrimoine financier a elle aussi changé, ce qui intéresse directement la transmission. D'après la fiche de l'Insee consacrée à la comptabilité nationale, la part de l'assurance vie dans les actifs financiers des ménages est passée de 26 % en 2001 à 32 % en 2022, alors que celle des dépôts restait stable à 31 % et que celle des actions et parts de fonds reculait de 32 % à 29 %. L'assurance vie, qui obéit à des règles successorales et fiscales propres, occupe ainsi une place croissante dans les patrimoines transmis. Ces parts ne se comparent pas directement à celles de la base 2020 utilisées plus haut pour 2024, les nomenclatures et les dénominateurs n'étant pas identiques.

Vu depuis l'enquête auprès des ménages, le patrimoine brut moyen hors biens durables a été multiplié par 2,5 en euros courants entre 1998 et 2021, soit environ 4,1 % par an. Il l'a été par 1,9 en euros constants, soit environ 2,8 % par an. La croissance a été rapide de 1998 à 2010, avec 5,5 % par an jusqu'en 2004 puis 7,6 % par an jusqu'en 2010, avant une stagnation de 2010 à 2018 et une reprise à 4,5 % par an entre 2018 et 2021. La masse de patrimoine immobilier a progressé de 233 % sur la période, le patrimoine immobilier moyen de 181 % et le patrimoine financier moyen de 110 %.

La période récente prolonge cette tendance à un rythme plus modéré. Entre 2021 et 2024, le patrimoine brut médian a augmenté de 15,7 % en euros courants mais de 3,1 % seulement en euros constants, l'inflation ayant absorbé l'essentiel de la hausse nominale. Selon l'Insee Focus n° 371, le patrimoine brut moyen d'un ménage dont la personne de référence a 60 ans est passé, en euros de 2024, de 427 800 euros en 2015 à 468 900 euros en 2024, soit une hausse de 9,6 %. À 70 ans, il est passé de 417 800 à 459 400 euros, soit 10,0 % de plus.

Ce mouvement a profondément déplacé le patrimoine vers les âges élevés. Le patrimoine moyen culminait vers 55 ans en 1998 et vers 60 ans en 2010. En 2021, il ne présente plus de pic mais un palier qui s'étend de 50 à 75 ans, selon la vue d'ensemble de l'Insee. Beaucoup de ménages des générations du baby-boom, devenus propriétaires avant les fortes hausses de prix des années 2000, ont pu en bénéficier. Ils abordent les grands âges avec un patrimoine moyen supérieur, en euros constants, à celui des générations qui les ont précédés au même âge, comme le montre la progression des patrimoines à 60 et 70 ans entre 2015 et 2024.

La place de l'héritage dans la richesse a suivi la même pente. Le CAE estime que le patrimoine hérité représente environ 60 % du patrimoine total, contre 35 % au début des années 1970. Il indique aussi que l'âge moyen des héritiers, d'environ 30 ans au début du XXe siècle, avoisine désormais 50 ans. Ces évolutions, détaillées aux sections 2 et 3, sont liées à la concentration du patrimoine aux âges élevés décrite ici.

Un ménage âgé type, exemple illustratif

Pour rendre ces moyennes plus concrètes, il est possible de reconstituer un ménage fictif dont la personne de référence a plus de 70 ans et dont le patrimoine brut correspond à la médiane de sa tranche d'âge au début de 2024, soit 247 600 euros. Faute de composition publiée par âge pour 2024, l'exemple applique à ce montant la répartition observée en 2021 pour les ménages retraités par le secrétariat général du COR. Il s'agit d'une construction illustrative, qui ne décrit aucun ménage réel et ne constitue pas une donnée publiée.

Calcul de l'auteur, vérifié en Python. Montants arrondis à la centaine d'euros.

Dans cet exemple, une baisse de 10 % de la valeur des biens immobiliers réduirait le patrimoine du ménage d'environ 15 800 euros, soit 6,4 %. Une hausse de même ampleur l'augmenterait d'autant. La sensibilité du patrimoine transmis aux prix immobiliers est donc élevée pour la grande majorité des ménages âgés, dont la résidence principale constitue souvent l'essentiel de l'actif.

L'exemple montre aussi les ordres de grandeur en jeu pour une famille moyenne. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros au décès de chacun de ses parents, sous réserve du rappel des donations antérieures détaillé à la section 5. Un patrimoine de cette taille, détenu à parts égales par un couple et transmis à deux enfants, représente environ 61 900 euros par enfant et par parent si l'on suppose pour simplifier que chaque parent transmet sa moitié directement aux enfants. Ce montant est inférieur à l'abattement, dont les règles complètes sont présentées à la section 5.

La question fiscale de la transmission concerne donc d'abord les ménages situés dans le haut de la distribution, alors que les questions civiles, comme le partage d'un logement indivisible entre plusieurs héritiers, concernent presque toutes les familles propriétaires. Cette distinction traverse l'ensemble de l'étude. Les débats publics sur les droits de succession portent sur une minorité de patrimoines élevés, tandis que les difficultés pratiques de la transmission touchent une large majorité de ménages.

L'exemple raisonne en patrimoine brut. Au début de 2024, 46 % des ménages avaient un emprunt en cours et la dette représentait en moyenne 13 % du patrimoine brut, selon l'Insee Focus n° 371, sans que la publication détaille ce ratio par âge. C'est l'actif net, après paiement des dettes du défunt, qui constitue l'assiette d'une succession.

Les bailleurs particuliers face à la transmission

Pour un propriétaire bailleur, ces données statistiques ont une traduction concrète. Le parc locatif privé appartenant à des particuliers repose sur un nombre limité de ménages, plus âgés que la moyenne, dont une partie détient plusieurs logements. Au début de 2024, un ménage sur quatre âgé de 50 à 59 ans et plus d'un sur cinq parmi les 70 ans ou plus possède un logement en plus de sa résidence principale, selon l'enquête HVP.

Les biens locatifs présentent des caractéristiques qui pèsent sur la transmission. Ils sont indivisibles et souvent détenus en direct plutôt qu'en société. Ils ne peuvent pas toujours être partagés en nature entre plusieurs héritiers. Leur valeur dépend fortement du foncier, dont l'évolution récente montre qu'il peut baisser plusieurs années de suite, comme en 2023 et 2024. Ils peuvent aussi être loués au moment du décès, ce qui affecte leur évaluation fiscale, point examiné à la section 5.

La part des logements locatifs portés par des SCI, 12 % en 2017 selon l'Insee, reste minoritaire. La grande majorité des biens loués par des particuliers est donc détenue en nom propre, souvent par un couple. Elle sera transmise selon les règles de droit commun de la succession. En l'absence d'organisation préalable, les héritiers se retrouvent en indivision sur ces biens jusqu'au partage, situation dont les inconvénients sont détaillés à la section 6.

Pour l'investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP), la question se pose dans des termes voisins, avec des particularités fiscales examinées à la section 6. Les statistiques publiques ne distinguent toutefois pas, dans l'enquête HVP, les logements loués nus et meublés. Aucune donnée officielle récente ne permet de chiffrer la part du patrimoine des ménages âgés investie en location meublée.

Ce que ces chiffres annoncent pour la transmission

Quatre constats se dégagent de cet inventaire et serviront de base aux sections suivantes. Le patrimoine des ménages atteint près de 15 000 milliards d'euros, soit plus de huit années de revenu disponible, un rapport près de deux fois plus élevé qu'au début des années 1990. L'immobilier, plus précisément la valeur des terrains bâtis, en constitue la majeure partie. La répartition est très concentrée, entre les ménages comme entre les générations. Enfin, les ménages de plus de 60 ans détiennent un patrimoine élevé, peu endetté et qui ne se réduit que lentement avec l'âge.

Ces constats ne suffisent pas à chiffrer le volume des transmissions futures. Celui-ci dépendra du nombre de décès, de l'âge auquel ils surviendront, de l'évolution des prix immobiliers, des donations consenties du vivant et des dépenses de dépendance en fin de vie. Les sections 2 et 3 examinent ces paramètres à partir des projections démographiques de l'Insee et des estimations publiées par les institutions économiques, en distinguant soigneusement les données publiées des extrapolations.

Les données de cette section proviennent de l'enquête Histoire de vie et Patrimoine 2023-2024, dont l'exploitation se poursuit, ainsi que des comptes de patrimoine 2024 publiés en novembre 2025 et mars 2026. Les prochaines publications des comptes de patrimoine permettront d'actualiser les montants globaux. Les répartitions par âge publiées à ce jour portent sur des moyennes et des médianes, la part de la masse patrimoniale détenue par chaque tranche d'âge n'ayant pas été publiée pour 2024.

2. La vague démographique, décès et héritiers d'ici 2040

La France est entrée en 2025 dans une période où les décès sont plus nombreux que les naissances, ce qui ne s'était pas produit depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale. Ce basculement n'a rien d'accidentel. Il résulte de l'arrivée aux âges de forte mortalité des générations nombreuses du baby-boom, nées entre 1946 et 1974, dont les plus âgées ont 80 ans en 2026. Pour la transmission du patrimoine, la conséquence est mécanique puisque chaque décès ouvre une succession, même lorsqu'elle est modeste ou réglée sans notaire.

Cette section rassemble ce que la statistique publique permet d'établir sur cette vague. Elle part des naissances du baby-boom, examine le nombre de décès observé puis projeté jusqu'en 2040, décrit l'âge des défunts et celui des héritiers, puis le nombre d'héritiers par succession. Elle se termine sur l'effet attendu sur les flux annuels de transmissions, notamment immobilières, puis rappelle les limites de l'exercice. Les montants transmis, traités dans la section 3, n'y figurent pas. Les calculs signalés comme illustratifs ont été réalisés pour cette étude à partir des chiffres publiés et ne constituent pas des données officielles.

Des générations plus nombreuses que celles qui les entourent

Le point de départ est connu depuis longtemps. Selon l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), la France métropolitaine a enregistré environ 850 000 naissances en moyenne chaque année entre 1946 et 1974 (Insee Focus n° 9, septembre 2014). Ce niveau moyen n'a plus été atteint depuis. En 2025, la France entière, départements d'outre-mer (DOM) compris, n'a enregistré que 645 000 naissances.

Ces vingt-neuf générations forment le cœur du patrimoine français actuel. Elles ont accédé à la propriété dans les années 1970 à 2000, souvent à crédit et dans un contexte d'inflation qui allégeait le poids des remboursements, puis elles ont bénéficié de la hausse des prix immobiliers des années 2000. La section 1 détaille la part du patrimoine détenue par les plus de 60 et de 70 ans. Il suffit ici de retenir que la richesse la plus concentrée appartient aux générations dont la mortalité commence à peser.

Le calendrier se lit simplement en ajoutant les années. Le tableau suivant indique l'âge atteint par la première et par la dernière génération du baby-boom aux dates clés de la période étudiée.

En 2040, les premières générations du baby-boom auront donc dépassé l'âge moyen au décès observé aujourd'hui, tandis que les dernières entreront à peine dans la retraite. La vague ne déferle pas d'un coup. Elle monte progressivement, génération après génération. La période 2026 à 2040 correspond à sa phase ascendante plutôt qu'à son sommet.

Au 1er janvier 2026, la France compte environ 69,1 millions d'habitants. Les personnes de 65 ans ou plus en représentent 22,2 % et celles de 75 ans ou plus 11,1 % (Insee Première n° 2087, Bilan démographique 2025, janvier 2026). Une personne sur neuf a donc au moins 75 ans, ce qui donne la mesure du réservoir de successions des quinze prochaines années.

Le tournant de 2025, plus de décès que de naissances

Le bilan démographique publié par l'Insee en janvier 2026 fait état de 651 000 décès en 2025, contre 643 168 en 2024, soit une hausse de 1,5 %. Dans le même temps, les naissances ont reculé à 645 000. Le solde naturel, qui mesure la différence entre naissances et décès, devient négatif d'environ 6 000 personnes, pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale (Insee Première n° 2087). La population continue néanmoins de croître légèrement grâce au solde migratoire, estimé provisoirement à 176 000 personnes.

L'Insee attribue la hausse de 2025 notamment à l'épidémie de grippe hivernale, qui a été marquée. Mais le mouvement de fond est ailleurs. Dans sa publication sur les décès de 2024, l'Institut explique que la hausse s'explique principalement par le vieillissement de la population et par l'arrivée à des âges de forte mortalité des générations nombreuses du baby-boom, nées de 1946 à 1974 (Insee Focus n° 364, octobre 2025). Une épidémie déplace des décès d'une année à l'autre, alors que le vieillissement des générations nombreuses relève le niveau de base année après année.

Ce tournant est arrivé plus tôt que prévu. Les projections publiées par l'Insee en novembre 2021 situaient le passage à un solde naturel négatif à partir de 2035 (Insee Première n° 1881, novembre 2021). L'écart de dix ans tient surtout à la chute des naissances, plus rapide qu'anticipé, la fécondité étant descendue à 1,56 enfant par femme en 2025. Pour le sujet de cette étude, la date du basculement compte moins que la trajectoire des décès, qui était déjà orientée à la hausse dans les deux exercices de projection.

Ce que projette l'Insee jusqu'en 2040

En juin 2026, l'Insee a publié de nouvelles projections de population à l'horizon 2070 (Insee Première n° 2108, juin 2026), accompagnées de résultats détaillés (Insee Résultats, projections de population 2026). Elles remplacent l'exercice de 2021 et constituent la référence officielle la plus récente. Le scénario central retient une fécondité de 1,45 enfant par femme à partir de 2028, un solde migratoire de 150 000 personnes par an et une baisse des risques de décès au même rythme que sur la période 2005 à 2025, hors années 2020 à 2022 marquées par la crise sanitaire.

Le tableau suivant reprend les décès et les naissances du scénario central publiés dans cet Insee Première pour la France entière.

Source Insee, projections de population 2026, scénario central. Un solde négatif signifie que les décès dépassent les naissances.

Entre les 651 000 décès observés en 2025 et les 789 194 projetés pour 2040, la hausse atteint environ 138 000 décès par an, soit un peu plus de 21 %. Elle se prolonge ensuite à un rythme plus lent jusqu'au milieu du siècle, les données de la publication faisant apparaître un maximum autour de 2059, légèrement au-dessus de 830 000 décès, avant une décrue lente. La période qui intéresse cette étude se situe donc dans la partie la plus pentue de la courbe.

Il est utile de raisonner en cumul. En additionnant les décès projetés année par année par l'Insee, on obtient environ 10,8 millions de décès sur les quinze années 2026 à 2040. Si le nombre de décès était resté figé au niveau de 2025, ce cumul aurait été d'environ 9,8 millions. L'écart, de l'ordre d'un million de décès supplémentaires, soit près de 11 %, donne un ordre de grandeur du surcroît de successions à ouvrir. Il s'agit d'un calcul illustratif réalisé pour cette étude. L'Insee ne diffuse pas ce cumul dans sa publication.

La révision entre les deux exercices de projection va dans le sens d'une vague un peu plus haute. Les projections de 2021 prévoyaient 772 000 décès en 2040 et 798 000 en 2050 (Insee Première n° 1881). Celles de 2026 en prévoient respectivement 789 194 et 828 264, soit environ 17 000 décès de plus en 2040 et 30 000 de plus en 2050. Ces écarts restent modestes au regard du niveau total, ce qui confirme que la trajectoire des décès est l'élément le plus prévisible des projections démographiques. Les personnes qui décéderont d'ici 2040 sont déjà nées et leur nombre par âge est connu avec précision.

L'espérance de vie, principal facteur d'incertitude

Le rythme exact de la vague dépend de l'évolution de la mortalité aux grands âges. En 2025, selon les données provisoires de l'Insee, l'espérance de vie à la naissance atteint 85,9 ans pour les femmes et 80,3 ans pour les hommes. À 60 ans, il reste en moyenne 27,9 années à vivre à une femme et 23,9 années à un homme. À 65 ans, ces durées sont de 23,6 et 20,0 ans (Insee, espérance de vie à divers âges, données de 1994 à 2025). Une femme de 65 ans peut donc espérer atteindre en moyenne un peu plus de 88 ans et un homme du même âge 85 ans, dans les conditions de mortalité de 2025.

Ces chiffres progressent lentement. Entre 2014 et 2025, l'espérance de vie à 60 ans n'a gagné que 0,2 an pour les femmes et 0,8 an pour les hommes selon le même tableau. La crise sanitaire de 2020 à 2022 a interrompu la tendance, puis celle-ci a repris à un rythme plus modéré que dans les décennies précédentes.

Les projections de 2026 retiennent dans leur hypothèse centrale une espérance de vie à la naissance de 89,5 ans pour les femmes et 86,7 ans pour les hommes en 2070, soit des gains de 3,6 et 6,4 ans par rapport à 2025. Les hypothèses haute et basse s'écartent de trois ans de part et d'autre, avec 92,5 et 86,5 ans pour les femmes, 89,7 et 83,7 ans pour les hommes (Insee, hypothèses de mortalité des projections 2026). L'écart entre hommes et femmes se réduirait donc, ce qui a une conséquence directe sur la durée des veuvages et sur le calendrier des successions entre époux.

Une espérance de vie plus élevée que prévu ne réduit pas le nombre total de décès des générations du baby-boom, puisque chacun finit par décéder. Elle en décale le calendrier vers des âges plus élevés et étale la vague dans le temps. À l'inverse, une mortalité plus forte, liée par exemple à des épidémies ou à des épisodes de chaleur, avancerait une partie des décès. Pour un horizon de quinze ans, ces variantes modifient le nombre annuel de décès de quelques pour cent, sans changer le sens de la tendance.

L'effet des variantes se lit dans la population totale projetée pour 2040. Elle serait de 69,7 millions dans le scénario central, de 69,3 millions avec une espérance de vie basse et de 70,2 millions avec une espérance de vie haute, selon le même Insee Première. La différence de près d'un million de personnes entre les deux variantes correspond pour l'essentiel à des décès avancés ou reportés, donc à des successions ouvertes plus tôt ou plus tard.

Une population âgée qui grossit, surtout au-delà de 80 ans

La vague des décès est précédée d'une vague de grand âge. Dans le scénario central de l'Insee, le nombre de personnes de 65 ans ou plus passe de 15,3 millions en 2026 à 18,6 millions en 2040. Celui des 80 ans ou plus passe de 4,3 millions à 6,7 millions sur la même période (Insee Première n° 2108).

Source Insee, projections de population 2026, scénario central. Les valeurs sont arrondies à la centaine de milliers.

En quinze ans, le nombre de personnes de 80 ans ou plus augmenterait ainsi d'environ 55 %, alors que celui des 65 ans ou plus progresserait d'environ 21 %. L'Insee souligne qu'à l'horizon 2070 la hausse du nombre de personnes âgées serait essentiellement portée par les 80 ans ou plus, qui seraient près de 9 millions. Pour la période qui nous intéresse, c'est cette tranche qui concentre les décès et, de plus en plus, le patrimoine.

Cette concentration a des effets pratiques que les familles découvrent souvent tard. Un patrimoine détenu par une personne de plus de 80 ans se gère dans un contexte de dépendance possible, de frais d'hébergement éventuels et parfois de mesures de protection juridique. La préparation de la transmission doit tenir compte de ces années, qui peuvent consommer une partie du patrimoine ou en bloquer la gestion. La section 7 aborde le mandat de protection future et les autres outils adaptés à cette étape.

Mourir plus âgé, hériter plus tard

En 2024, les personnes décédées en France avaient en moyenne 79,4 ans, soit presque deux ans de plus qu'en 2014, où cet âge était de 77,6 ans. L'âge moyen au décès était de 75,8 ans pour les hommes et de 82,9 ans pour les femmes. La part des défunts âgés d'au moins 90 ans a atteint 29,1 %, contre 22,8 % dix ans plus tôt (Insee Focus n° 364). Rapportée aux 643 168 décès de 2024, cette part correspond à environ 187 000 décès de personnes de 90 ans ou plus en une seule année, selon un calcul illustratif.

L'âge moyen au décès ne doit pas être confondu avec l'espérance de vie. Il dépend de la structure par âge de la population. Il augmentera mécaniquement lorsque les générations nombreuses du baby-boom atteindront 85 et 90 ans. Pour un patrimoine, cela signifie que la succession s'ouvre de plus en plus souvent au terme d'une longue période de retraite, parfois après plusieurs années de veuvage.

L'étude la plus récente de l'Insee sur ce sujet porte sur les transmissions de logements entre 2018 et 2023. Elle établit que les héritiers d'un bien immobilier ont en moyenne 54 ans et que la moitié d'entre eux ont entre 41 et 61 ans. Les défunts propriétaires d'un logement transmis par succession avaient en moyenne 78 ans. Pour les donations, les bénéficiaires ont en moyenne 48 ans et les donateurs 63 ans (Insee Analyses n° 125, octobre 2026). Cette étude s'appuie sur les fichiers fonciers de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) et couvre la France métropolitaine hors Alsace et Moselle.

Le même travail mesure l'écart d'âge entre le défunt et l'héritier. Dans trois successions immobilières sur quatre, le bien passe à une personne de 20 à 39 ans plus jeune, soit à peu près une génération. L'écart est compris entre 20 et 29 ans dans 46 % des cas et entre 30 et 39 ans dans 30 % des cas. La tranche d'âge la plus fréquente chez les héritiers est celle des 51 à 60 ans, qui regroupe 27,9 % d'entre eux. La configuration la plus courante est celle d'un défunt âgé de 81 à 90 ans transmettant à un héritier de 51 à 60 ans.

Ce vieillissement des héritiers est une tendance longue. Le Conseil d'analyse économique (CAE) relève que l'âge moyen des héritiers est aujourd'hui d'environ 50 ans, contre 30 ans au début du siècle dernier (CAE, note n° 69 « Repenser l'héritage », décembre 2021). Le document complémentaire publié avec cette note précise que cet âge était d'environ 40 ans en 1960 et, en s'appuyant sur les travaux de Thomas Piketty publiés en 2013, qu'il devrait continuer d'augmenter jusqu'en 2040 (CAE, Focus n° 077, décembre 2021).

Un raisonnement simple, purement illustratif, montre pourquoi l'âge des héritiers continuera d'augmenter. Un parent qui décède à 85 ans transmet à un enfant de 55 ans si l'écart d'âge est de 30 ans ou à un enfant de 60 ans si l'écart est de 25 ans. Si le décès survient à 89 ans, âge que les générations du baby-boom atteindront en nombre croissant, l'enfant aura entre 59 et 64 ans selon les mêmes écarts. Une part croissante des héritages arrivera donc à des personnes elles-mêmes retraitées ou proches de la retraite.

Cette évolution change la fonction de l'héritage. Il intervient rarement au moment où les héritiers fondent une famille ou achètent leur résidence principale. Il arrive de plus en plus souvent lorsqu'ils sont déjà installés. C'est l'une des raisons pour lesquelles les donations du vivant, qui permettent de transmettre plus tôt, occupent une place croissante dans les débats publics comme dans les stratégies familiales, ce que les sections 4 et 7 développent.

Le conjoint survivant, une étape intermédiaire fréquente

Dans un couple, le premier décès n'ouvre pas toujours une transmission complète aux enfants. Le conjoint survivant conserve souvent l'usage du logement ou une partie des biens, selon le régime matrimonial, les donations entre époux et les choix faits au moment de la succession. Les règles applicables sont présentées dans la section 5. Sur le plan démographique, cette étape intermédiaire allonge le délai entre le premier décès et la transmission définitive aux enfants.

L'écart d'espérance de vie entre hommes et femmes explique la fréquence des veuvages féminins. En 2025, cet écart est de 5,6 ans à la naissance et de 4,0 ans à 60 ans, selon les données de l'Insee. Le patrimoine du couple transite alors fréquemment par la veuve avant d'atteindre les enfants.

L'Insee mesure indirectement ce phénomène. Parmi les logements hérités en 2018, 19 % restent au 1er janvier 2022 la résidence principale d'un précédent occupant, le plus souvent le conjoint survivant (Insee Analyses n° 125). L'étude relève aussi qu'environ 9 000 logements sont donnés chaque année entre époux, soit une donation de logement sur vingt. La réduction projetée de l'écart d'espérance de vie entre hommes et femmes, qui passerait de 5,6 ans en 2025 à 2,8 ans en 2070 dans l'hypothèse centrale, devrait à terme raccourcir ces périodes de veuvage.

Pour la période 2026 à 2040, ce mécanisme a une conséquence importante. Une partie des décès des hommes du baby-boom ne produira une transmission complète aux enfants qu'au décès de leur épouse, parfois dix ou quinze ans plus tard. Le flux de patrimoine qui atteint réellement la génération suivante est donc décalé par rapport à la courbe des décès. Une partie de la vague successorale liée aux générations 1946 à 1960 ne se manifestera pleinement qu'après 2040.

Combien d'héritiers par succession

Le nombre d'héritiers en ligne directe dépend du nombre d'enfants. Selon l'Insee, les femmes nées entre 1947 et 1963 ont eu en moyenne 2,1 enfants, avec 2,14 pour la génération 1947, 2,12 pour la génération 1950 et 2,07 pour la génération 1963. Les femmes nées en 1930, dont les enfants sont précisément les baby-boomers, en avaient eu 2,65 (Insee Focus n° 25, avril 2015). La même publication anticipait une descendance d'environ 2,0 enfants pour les générations 1964 à 1973.

Il en découle une conséquence arithmétique simple. À patrimoine égal et en l'absence de conjoint survivant, la part revenant à chaque enfant est d'environ 38 % lorsque le défunt a 2,65 enfants en moyenne et d'environ 47 % lorsqu'il en a 2,12, soit une part par enfant supérieure d'un quart. Ce calcul est illustratif, car les moyennes masquent une grande diversité de situations, entre personnes sans enfant, familles nombreuses et familles recomposées. Il indique toutefois que les patrimoines du baby-boom, plus élevés que ceux des générations précédentes, se diviseront entre moins d'héritiers directs.

Les personnes sans enfant constituent un cas à part. Leur succession revient au conjoint, aux frères et sœurs, aux neveux et nièces ou à d'autres parents, avec une fiscalité beaucoup plus lourde que celle de la ligne directe. Le CAE relève dans son Focus de 2021 que les transmissions en ligne indirecte représentent plus de la moitié des droits de succession alors qu'elles comptent pour moins de 10 % du flux total transmis (CAE, Focus n° 077). La section 4 revient sur cet enjeu budgétaire et la section 6 sur les pièges qu'il engendre.

Pour le seul patrimoine immobilier, l'Insee estime qu'environ 527 000 personnes héritent d'un logement chaque année et que 199 000 en reçoivent un par donation (Insee Analyses n° 125). Huit héritiers ou donataires sur dix ne reçoivent qu'un seul logement alors qu'environ 1 % en reçoivent six ou plus. Le même travail montre que 63 % des héritiers et donataires étaient déjà propriétaires d'un logement avant la transmission et que 70 % deviennent multipropriétaires après l'avoir reçue, contre 20 % de l'ensemble des adultes.

À l'échelle de l'ensemble des ménages, l'enquête Histoire de vie et Patrimoine de 2017 à 2018 montre que 37 % des ménages avaient déjà hérité et 18 % avaient déjà reçu une donation. Plus des trois quarts des ménages héritiers ont une personne de référence âgée de plus de 50 ans. Du côté des donateurs, plus de six ménages sur dix ont une personne de référence de plus de 70 ans (Insee Résultats, février 2022). L'héritage reste ainsi une affaire de seconde partie de vie, du côté de ceux qui donnent comme de ceux qui reçoivent.

Ces flux sont inégalement répartis. Selon l'Insee, 32 % des bénéficiaires de transmissions immobilières appartiennent au cinquième de la population dont le niveau de vie est le plus élevé contre 14 % seulement au cinquième le plus modeste. Les transmissions entre personnes appartenant toutes deux au cinquième le plus aisé sont trois fois et demie plus fréquentes que la moyenne. La vague démographique ne profitera donc pas de façon homogène à toute la génération suivante, ce qui alimente les débats sur la fiscalité décrits dans la section 4.

L'effet sur les flux annuels de transmissions

Les décès se traduisent d'abord en successions immobilières, puisque le logement est l'actif le plus répandu. L'Insee estime que 411 000 propriétaires de logements décèdent chaque année en France entière et qu'environ 63 % des décès donnent ainsi lieu à une succession immobilière. Sur la période 2018 à 2023, 702 000 logements par an ont fait l'objet d'une transmission, soit près de 40 % des 1,76 million de changements de propriétaire annuels. Parmi eux, 519 000 ont été hérités et 183 000 donnés (Insee Analyses n° 125).

Ces transmissions ont progressé d'environ 4,1 % par an sur la période observée, avec 4,2 % pour les successions et 3,8 % pour les donations, selon la même étude. Ce rythme reflète à la fois l'augmentation du nombre de décès et la diffusion de la propriété dans les générations du baby-boom, qui ont été plus souvent propriétaires que leurs aînés.

Une projection simple donne un ordre de grandeur pour les années à venir. Si la proportion de décès donnant lieu à une succession immobilière restait voisine de 63 %, le nombre de successions immobilières passerait d'environ 411 000 par an aujourd'hui à environ 435 000 en 2030, 465 000 en 2035 et 497 000 en 2040, en appliquant cette proportion aux décès projetés par l'Insee. Cela représenterait environ 86 000 successions immobilières de plus chaque année en 2040. Ce calcul est illustratif et réalisé pour cette étude. Il suppose une proportion de propriétaires constante parmi les défunts, alors que cette proportion pourrait encore augmenter puisque les générations du baby-boom ont été plus souvent propriétaires que celles qui les précèdent.

Décès 2030 à 2040 selon l'Insee, projections 2026, scénario central. Successions immobilières calculées pour cette étude avec une proportion constante de 63 %, valeurs arrondies.

Les montants transmis augmentent plus vite que le nombre de successions, car le patrimoine moyen des défunts progresse lui aussi. Dans des projections publiées en janvier 2017 en annexe de sa note d'analyse n° 51 « Peut-on éviter une société d'héritiers », France Stratégie estimait que les transmissions, successions et donations réunies, passeraient d'environ 20 % du revenu disponible net (RDN) des ménages en 2020 à une fourchette de 23,8 % à 28,1 % en 2040, selon l'hypothèse retenue sur la croissance du patrimoine. Cet exercice, conduit par Clément Dherbécourt, reposait sur les projections de population de l'Insee de 2016 et sur un nombre de décès en hausse d'environ 18 % à l'horizon 2040 par rapport au milieu des années 2010. Il s'agit d'un ordre de grandeur que son auteur présente comme simplifié. La section 3 présente l'ensemble des estimations de montants et leurs méthodes.

L'effet sur le marché immobilier dépend de ce que les héritiers font des biens reçus. Parmi les logements hérités en 2018, 31 % n'étaient plus détenus par l'héritier au 1er janvier 2022, dont 29 % parce qu'ils avaient été vendus. À la même date, 16 % étaient loués comme résidence principale, 15 % occupés par un héritier, 11 % utilisés comme résidence secondaire ou logement occasionnel et 8 % vacants (Insee Analyses n° 125). Les logements donnés changent beaucoup moins souvent de mains, puisque 7 % seulement ont quitté le patrimoine du donataire dans les trois ans.

Si ces comportements se maintenaient, la hausse des successions immobilières se traduirait mécaniquement par davantage de mises en vente de logements hérités et par davantage de biens vacants dans les années suivant les décès. Le taux de revente de 29 % étant mesuré sur des logements, le calcul doit porter sur les logements hérités et non sur les successions, un même défunt pouvant laisser plusieurs logements. Si les 519 000 logements hérités chaque année évoluaient comme les décès, ils seraient environ 629 000 en 2040. Avec une proportion de reventes de l'ordre de 29 % dans les trois à quatre ans, l'apport supplémentaire au marché serait de l'ordre de 32 000 logements par an en 2040, à rapporter aux 1,76 million de changements de propriétaire annuels. Ce raisonnement est illustratif et ne tient pas compte des différences locales, qui sont fortes entre les zones tendues et les territoires où la population diminue. La section 8 examine ces effets sur le marché.

Les bailleurs face à la vague

Pour un propriétaire bailleur, ces tendances ont des conséquences concrètes. Un bien locatif détenu par une personne de plus de 80 ans sera transmis, dans la plupart des cas, à des enfants de 50 à 65 ans qui disposent déjà de leur propre logement et souvent d'un patrimoine constitué. Ces héritiers n'ont pas toujours le temps, la proximité géographique ou l'envie de gérer un bien loué, ce qui explique une partie des reventes observées par l'Insee.

La division entre deux ou trois enfants crée par ailleurs des situations d'indivision sur des biens loués, avec un bail en cours, un locataire en place et des décisions de gestion à prendre à plusieurs. Le régime fiscal du bien, qu'il relève des revenus fonciers, de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou d'une société civile immobilière (SCI), conditionne aussi ce que les héritiers recevront et ce qu'ils pourront en faire. La section 6 détaille les pièges propres à ces situations et la section 7 les outils permettant de les anticiper.

Le calendrier démographique plaide enfin pour une anticipation précoce. Les décisions de transmission les plus efficaces, comme les donations échelonnées ou l'organisation d'une société familiale, supposent du temps et une pleine capacité juridique du propriétaire. Or la période 2026 à 2040 verra le nombre de personnes de 80 ans ou plus progresser de plus de moitié, avec une part croissante de situations de dépendance qui compliquent ces décisions.

Les limites de ces chiffres

Les projections de l'Insee ne sont pas des prévisions. Ce sont des scénarios qui prolongent des tendances observées selon des hypothèses explicites de fécondité, de mortalité et de migrations. Pour les décès, l'incertitude reste toutefois limitée à l'horizon 2040, car les personnes concernées sont déjà nées et leurs effectifs sont connus. L'aléa porte principalement sur la vitesse des progrès de l'espérance de vie et sur les chocs ponctuels comme les épidémies ou les canicules.

Les chiffres sur les transmissions immobilières reposent sur des données fiscales et foncières d'une grande richesse, mais sur une période courte, de 2018 à 2023, qui inclut la crise sanitaire. Ils couvrent la France métropolitaine hors Alsace et Moselle, alors que le nombre de 411 000 propriétaires décédés concerne la France entière. Les proportions ne sont donc pas strictement additionnables. Les calculs illustratifs de cette section appliquent des proportions observées à des décès projetés, sans modéliser les changements de comportement des ménages ni ceux de la législation.

Le nombre d'héritiers par succession n'est pas publié directement par la statistique publique. Les ordres de grandeur présentés ici reposent sur la descendance finale des générations, sur les nombres d'héritiers de logements estimés par l'Insee et sur les résultats de l'enquête Histoire de vie et Patrimoine. Ils ne tiennent pas compte des renonciations à succession, des legs à des tiers ni des successions vacantes, que les sources mobilisées ici ne mesurent pas.

Enfin, la vague ne s'arrête pas en 2040. Les données publiées par l'Insee situent le maximum des décès vers la fin des années 2050, lorsque les générations nées au cœur du baby-boom auront atteint 85 à 95 ans. La période 2026 à 2040 en est le premier temps, celui pendant lequel le nombre annuel de successions augmente le plus vite. Les sections 3 et 4 traitent des montants qui changeront de mains au cours de ces quinze années et de ce que l'État peut en attendre.

3. Combien sera transmis d'ici 2040

Entre 2025 et 2040, les estimations publiées situent le patrimoine transmis en France par succession et par donation entre un peu plus de 5 000 et un peu plus de 9 000 milliards d'euros. L'écart est considérable, puisqu'il dépasse le produit intérieur brut (PIB) annuel du pays. Il ne traduit pas un désaccord sur le mouvement lui-même, que tous les travaux décrivent comme une hausse durable, mais des choix de méthode qu'il faut connaître avant de reprendre l'un ou l'autre chiffre.

Cette section rassemble les chiffres disponibles au 25 octobre 2026, en indiquant pour chacun son auteur, son année et sa méthode. Elle propose ensuite une projection illustrative dont toutes les hypothèses sont affichées, sans la présenter comme une donnée publiée. Elle s'arrête enfin sur la part de l'immobilier dans ces transmissions, sur l'âge et le profil de ceux qui reçoivent, ainsi que sur la place de la France parmi les autres pays.

Deux façons de mesurer ce qui change de mains

Il n'existe pas de compteur officiel qui additionnerait chaque année les successions et les donations réalisées en France. Les économistes reconstituent ce flux par deux voies complémentaires qui ne donnent pas le même résultat.

La première voie, dite fiscale, part des déclarations de succession et de donation déposées auprès de l'administration. Elle a l'avantage de reposer sur des actes réels, mais elle laisse de côté une partie du patrimoine transmis. Les contrats d'assurance vie relèvent d'un régime distinct, les dons manuels ne sont pas toujours déclarés et une partie des actifs est sous-évaluée ou exonérée. Le Conseil d'analyse économique (CAE) relève dans sa note de décembre 2021 que le patrimoine déclaré à l'administration est inférieur de 35 à 40 % au flux économique, d'après les dernières enquêtes disponibles portant sur 1994, 2001 et 2006 (CAE, note n° 69, 2021).

La seconde voie, dite économique, reconstitue le flux à partir de trois grandeurs. On prend le patrimoine total des ménages, on lui applique le taux de mortalité des adultes, puis on corrige du fait que les personnes qui décèdent sont en moyenne plus ou moins riches que le reste de la population. On ajoute enfin les donations, estimées par un rapport entre donations et successions. C'est la méthode retenue par la plupart des travaux académiques depuis ceux de Thomas Piketty en 2011. C'est aussi elle qui produit les montants les plus élevés.

Une difficulté supplémentaire tient à l'actualisation des sources. La dernière enquête de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) sur les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) porte sur des données antérieures à 2011 et n'a pas été reconduite. L'étude publiée en mars 2026 par la direction des études économiques de Crédit Agricole S.A. souligne que cette interruption empêche de vérifier les modèles économiques sur des données fiscales récentes. Toutes les projections à 2040 reposent donc sur des paramètres anciens recalés sur des comptes plus récents.

Le flux actuel, de l'ordre de 300 à 400 milliards d'euros par an

Le point de départ le plus souvent cité est celui du CAE. Dans la note « Repenser l'héritage », publiée en décembre 2021 par Clément Dherbécourt, Gabrielle Fack, Camille Landais et Stefanie Stantcheva, le flux annuel de transmissions est évalué à environ 300 milliards d'euros, soit plus de 15 % du revenu national (CAE, 2021). Ce chiffre inclut les successions et les donations. Il s'agit d'une estimation économique et non d'un total de déclarations.

Des montants plus élevés circulent depuis. La proposition de loi instaurant un impôt sur les grandes successions, déposée au Sénat le 8 décembre 2025 par le sénateur Alexandre Ouizille, évoque « environ 400 milliards d'euros de patrimoine transmis » chaque année et retient 464 milliards d'euros pour 2025 dans son tableau d'estimation (Sénat, proposition de loi n° 190, 2025). Le même ordre de grandeur de 400 milliards d'euros a été cité par l'économiste Nicolas Frémeaux lors de son audition du 26 mai 2026 par la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines et revenus, sans source précisée (Assemblée nationale, compte rendu n° 31, 2026).

La différence entre 300 et 400 milliards d'euros tient surtout à l'année de référence et à la croissance du patrimoine entre 2021 et 2025. Un flux exprimé en part du revenu national ou du PIB augmente mécaniquement en euros courants lorsque ces agrégats progressent.

Le CAE apporte plusieurs précisions sur la composition de ce flux. Les donations représentent aujourd'hui près de la moitié des transmissions, contre un peu plus de 10 % vers 1900. L'assurance vie a transmis 44 milliards d'euros en 2019, plus du double du montant de 2006. Les successions en ligne indirecte, c'est-à-dire au profit de frères et sœurs, neveux ou personnes sans lien de parenté, représentent moins de 10 % du capital transmis mais plus de la moitié des recettes de droits de succession et de donation.

Les autres sources donnent des proportions voisines pour les donations. Nicolas Frémeaux, dans une présentation au séminaire inégalités de l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) en juin 2019, situait la part des donations à environ 45 % des transmissions, contre environ 20 % en 1970 (Insee, séminaire « Les nouveaux héritiers », 2019). L'étude de Crédit Agricole retient un rapport de 0,63 entre donations et successions, ce qui correspond à environ 39 % du total. Les écarts entre ces proportions tiennent aux sources utilisées et à la prise en compte ou non de l'assurance vie.

Un siècle de transmissions, la courbe en U

Pour comprendre pourquoi le flux augmente, il faut le replacer dans le temps long. Les travaux historiques sur la France, prolongés par la note du CAE, décrivent une courbe en U. Le poids de l'héritage était très élevé à la Belle Époque, il s'est effondré avec les guerres, l'inflation et les destructions de capital du premier XXe siècle, puis il remonte régulièrement depuis les années 1970.

Le CAE chiffre cette remontée de deux manières. Le flux de transmission représentait environ 5 % du revenu national en 1950 et plus de 15 % aujourd'hui. La part du patrimoine hérité dans le patrimoine total atteindrait 60 %, contre 35 % au début des années 1970. Dans le même temps, le patrimoine total est passé de 300 % du revenu national en 1970 à 600 % en 2020 (CAE, 2021).

Nicolas Frémeaux a repris ces ordres de grandeur devant la commission d'enquête de l'Assemblée nationale en mai 2026, en estimant la part héritée du patrimoine privé à environ deux tiers aujourd'hui, contre un tiers dans les années 1970. Il a précisé qu'avant la Première Guerre mondiale cette part se situait entre 80 et 90 % selon la manière de l'estimer. Ces valeurs dépendent fortement des conventions retenues et doivent être lues comme des ordres de grandeur.

La hausse récente s'explique d'abord par la valorisation du patrimoine existant plutôt que par l'épargne nouvelle. Selon l'Insee, le patrimoine immobilier des ménages a progressé de 233 % entre 1998 et 2021, soit environ 5,4 % par an. La hausse des prix des logements anciens explique environ 80 % de cette progression (Insee, 2024), alors que le patrimoine brut moyen était multiplié par 2,5 en euros courants. Ce qui sera transmis d'ici 2040 a donc été en grande partie constitué par la hausse des prix plutôt que par l'effort d'épargne des générations qui transmettent.

Les estimations publiées pour 2025-2040

Trois estimations chiffrées couvrant la période 2025-2040 ont été rendues publiques entre fin 2025 et septembre 2026. Elles émanent de la proposition de loi n° 190 déposée au Sénat, de la direction des études économiques de Crédit Agricole S.A. et du Conseil supérieur du notariat. Le tableau ci-dessous les rassemble avec leur méthode.

L'estimation de 9 059 milliards d'euros figure dans l'exposé des motifs de la proposition de loi du Sénat, arrondie à « plus de 9 000 milliards d'euros » (Sénat, 2025). Les auteurs partent d'un flux égal à 15 % du PIB en 2021, attribué au CAE. Ils le font croître linéairement jusqu'à 23 % du PIB en 2050 en s'appuyant sur les travaux de Thomas Piketty (2011) et de Clément Dherbécourt (2017). Ils appliquent cette part à un PIB qui progresse de 1 % par an. Le flux annuel passe ainsi de 464 milliards d'euros en 2025 à 677 milliards d'euros en 2040, soit une hausse d'environ 46 %.

L'étude de Crédit Agricole attribue cette même trajectoire, de 16,1 % à 23 % du PIB, à une note de la Fondation Jean-Jaurès. C'est cette estimation qui circule le plus souvent sous la forme de « 9 000 milliards d'euros d'ici 2040 ».

Deux réserves s'imposent sur ce chiffre. D'une part le texte lui-même n'est pas cohérent sur le point d'arrivée, puisque sa note de bas de page évoque 25 % du PIB en 2050 alors que la note du tableau retient 23 %. D'autre part la hausse de la part du flux dans le PIB est une hypothèse posée plutôt que le résultat d'un calcul démographique année par année. Le total repose donc entièrement sur la pente choisie.

L'étude de Crédit Agricole S.A., signée par Juba Ihaddaden et datée de mars 2026, applique la méthode des flux économiques. Elle part d'un patrimoine net des ménages de 14 953 milliards d'euros en 2024, d'un taux de mortalité adulte qui passerait de 1,24 % en 2024 à 1,42 % en 2046, d'un patrimoine des défunts supérieur de 12,1 % à la moyenne et d'un rapport de 0,63 entre donations et successions. Dans son scénario central, avec un rendement du patrimoine de 3 % et une épargne brute en hausse de 4,3 % par an, elle obtient environ 8 500 milliards d'euros potentiellement transmis d'ici 2040, ramenés à environ 8 100 milliards d'euros après droits. L'auteur reconnaît que le résultat est très sensible aux hypothèses, la fourchette allant d'environ 4 600 à 9 950 milliards d'euros selon le rendement et l'épargne retenus.

L'estimation la plus récente est celle du Conseil supérieur du notariat (CSN), rendue publique en septembre 2026. Sur son site, le CSN retient environ 6 200 milliards d'euros transmis d'ici 2040 en hypothèse médiane. Il précise que les notaires établissent 95 % des déclarations de succession et qu'il a combiné les données de l'Insee et de la DGFiP avec une enquête menée en mai 2026 auprès des notaires (CSN, « Qu'en est-il vraiment de la Grande transmission », 24 septembre 2026). Les autres chiffres de l'étude ne figurent pas sur cette page et sont repris ici d'après les comptes rendus de la presse économique. Le scénario médian y est chiffré à 6 191 milliards d'euros transmis entre 2025 et 2040, assurance vie et donations comprises, dans une fourchette de 5 100 à 7 558 milliards d'euros. Selon les mêmes comptes rendus, le flux annuel de successions augmenterait à législation constante de moins de 30 % par rapport à la période 2018-2024.

Rapportés à une moyenne annuelle sur seize ans, ces totaux donnent des ordres de grandeur plus parlants. Le calcul ci-dessous est une simple division et ne figure pas tel quel dans les études citées.

On constate que la moyenne annuelle du scénario médian du notariat reste proche du flux actuel de 300 à 400 milliards d'euros évoqué plus haut. Les estimations supérieures à 8 000 milliards d'euros supposent au contraire que le flux annuel dépasse durablement 500 milliards d'euros, ce qui implique une hausse rapide de la valeur des patrimoines en plus de l'effet démographique.

Pourquoi les chiffres divergent

Les écarts entre ces estimations s'expliquent par cinq paramètres. Aucun d'eux n'est caché, mais ils sont rarement rappelés lorsque le chiffre final est repris.

• Le point de départ, c'est-à-dire le flux retenu pour l'année de base, qui varie de 300 à plus de 460 milliards d'euros selon la source et l'année.
• La croissance supposée de la valeur des patrimoines, qui pèse lourd sur quinze ans par l'effet des intérêts composés.
• La prise en compte des donations et de l'assurance vie, qui peut faire varier le total de plusieurs dizaines de pourcents.
• La distinction entre montants bruts et montants nets des droits, qui représente quelques centaines de milliards d'euros sur la période.
• La convention monétaire, en euros courants ou en euros constants, rarement précisée dans les reprises de presse.

Le paramètre de croissance est le plus sensible. L'étude de Crédit Agricole le montre avec sa fourchette de 4 600 à 9 950 milliards d'euros, obtenue en faisant varier le seul rendement du patrimoine entre moins 5 % et plus 5 % et la croissance de l'épargne entre 0 et 5 %. Son auteur signale d'ailleurs qu'un rendement élevé appliqué sur quinze à vingt-cinq ans peut gonfler artificiellement le résultat.

Le choix entre méthode fiscale et méthode économique joue aussi. Comme le rappelle le CAE, le flux déclaré à l'administration est inférieur de 35 à 40 % au flux économique. Le notariat, qui raisonne à partir des successions qu'il traite, obtient logiquement un résultat plus proche de la réalité fiscale que les modèles macroéconomiques. Aucune des deux approches n'est fausse, elles ne mesurent pas exactement la même chose.

L'étude de Crédit Agricole rappelle à ce titre que l'écart entre les deux méthodes, mesuré par Thomas Piketty, se situait entre 5 et 22 % dans les années 1980 et 1990, puis entre 5 et 15 % dans les années 2000. Ces écarts, plus faibles que ceux du CAE, ne portent pas sur le même périmètre et montrent surtout qu'il n'existe pas de valeur de référence incontestée.

Une projection illustrative avec méthode explicite

La projection qui suit, volontairement simple, montre comment ces paramètres se combinent. Elle ne constitue pas une estimation publiée et ne prétend pas départager les études précédentes. Son seul objet est de rendre visibles les effets respectifs de la démographie et de la valeur des patrimoines.

La démographie est tirée des chiffres de l'Insee. En 2025, 651 000 décès ont été enregistrés en France selon le bilan démographique publié en janvier 2026, pour la première fois au-dessus des naissances depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale (Insee Première n° 2087, 2026). Dans le scénario central des projections de population publiées en juin 2026, le nombre annuel de décès atteindrait 738 019 en 2035 et 789 194 en 2040 (Insee Première n° 2108, 2026). Ces projections remplacent celles de 2021, qui prévoyaient 772 000 décès en 2040. La section 2 de cette étude les détaille.

La méthode retenue est la suivante. Le flux annuel de l'année 2025 est fixé à 300 ou à 400 milliards d'euros, ce qui encadre les estimations publiées pour le flux actuel. Il évolue ensuite comme le nombre annuel de décès projeté par l'Insee pour chaque année de 2026 à 2040. On lui applique enfin une croissance réelle du patrimoine moyen transmis par décès de 0 %, 1 % ou 2 % par an, en euros constants de 2025.

Les montants sont exprimés en milliards d'euros constants de 2025. Calcul illustratif réalisé pour cette étude, hypothèses simplifiées, non publié par l'Insee ni par aucun organisme.

La lecture du tableau fait apparaître trois enseignements. L'effet démographique pur, à patrimoine moyen inchangé, augmente le flux annuel d'environ 21 % entre 2025 et 2040, ce qui est cohérent avec l'indication du notariat, rapportée par la presse, d'une hausse inférieure à 30 % par rapport à 2018-2024. Le cumul obtenu sans croissance des patrimoines se situe entre 5 300 et 7 000 milliards d'euros environ, dans la zone des estimations du CSN. Il faut supposer à la fois un point de départ élevé et une croissance réelle soutenue pour approcher les 8 000 à 9 000 milliards d'euros des estimations hautes.

Cette projection comporte des limites qu'il faut énoncer. Le nombre de décès ne correspond pas au nombre de transmissions significatives, puisque le premier décès d'un couple profite souvent au conjoint survivant et que le patrimoine ne descend vers les enfants qu'au second décès. La projection ne distingue pas non plus les donations, dont le rythme dépend de décisions individuelles et de la fiscalité, ni l'effet d'une réforme des droits de succession. Elle applique enfin à des montants des projections démographiques qui ne sont elles-mêmes que des scénarios, ce qui est acceptable pour un ordre de grandeur mais pas pour une prévision.

Un recoupement simple confirme l'ordre de grandeur. Selon les comptes rendus de presse de l'étude du notariat, la succession moyenne atteint 307 500 euros au moment du décès. Multipliée par les 651 000 décès de 2025, cette valeur donne environ 200 milliards d'euros de successions, hors donations et hors une partie de l'assurance vie. En ajoutant des donations qui représentent selon les sources entre 39 % et la moitié des transmissions, on retrouve un total compris entre 300 et 400 milliards d'euros. Ce recoupement reste indicatif, puisque la moyenne citée porte sur les successions traitées par les notaires et non sur l'ensemble des décès.

La part de l'immobilier dans ce qui sera transmis

Aucune source officielle récente ne publie la part de l'immobilier dans les patrimoines transmis chaque année. L'enquête de la DGFiP qui permettait de décomposer l'actif successoral n'a pas été reconduite après les données de 2010. L'estimation du notariat de septembre 2026 n'en donne pas de ventilation publique à notre connaissance. On ne peut donc approcher cette part qu'à travers la composition du patrimoine des ménages âgés.

Selon l'Insee, l'immobilier représente environ 62 % du patrimoine brut des ménages début 2021, devant les actifs financiers à 21 % et les actifs professionnels à 11 %. Pour les ménages situés entre le quatrième et le neuvième décile de patrimoine, la part de l'immobilier atteint 67 à 76 % du patrimoine brut (Insee, 2024). Autrement dit, pour la grande majorité des familles, transmettre consiste d'abord à transmettre un ou plusieurs logements.

La détention immobilière augmente avec l'âge. Début 2021, 73,4 % des ménages dont la personne de référence a 70 ans ou plus détiennent un bien immobilier, 71,0 % sont propriétaires de leur résidence principale et 21,0 % détiennent un autre logement que celle-ci, résidence secondaire ou bien locatif. Chez les 60 à 69 ans, ces proportions sont respectivement de 69,5 %, 65,7 % et 23,2 % (Insee Première n° 1899, 2022). Près d'un ménage sur quatre parmi les 60 à 69 ans transmettra donc, à terme, un logement en plus de sa résidence principale.

Les comptes nationaux de patrimoine, repris dans l'étude de Crédit Agricole, donnent une image cohérente au niveau macroéconomique. En 2024, sur 17 066 milliards d'euros d'actifs détenus par les ménages, les logements représentent 28,2 % et les terrains sur lesquels ils sont bâtis 23,7 %, les actifs non financiers atteignant au total 58,4 %. La section 1 de cette étude revient sur ces comptes.

Si la part de l'immobilier dans les patrimoines transmis était proche de sa part dans le patrimoine brut des ménages, soit 62 %, l'immobilier représenterait environ 3 800 milliards d'euros sur les 6 191 milliards du scénario médian du notariat. Elle se situerait entre 3 200 et 4 700 milliards d'euros selon le bas et le haut de sa fourchette. Ce calcul purement illustratif surestime probablement la part de l'immobilier, puisque les donations portent souvent sur des sommes d'argent et que l'assurance vie, incluse dans l'estimation du notariat, est un actif financier. Il donne néanmoins la mesure du nombre de logements qui changeront de propriétaire par succession dans les quinze prochaines années.

Pour un bailleur, ce constat a une conséquence directe. Un bien locatif transmis passe d'un propriétaire âgé, souvent sans crédit en cours, à des héritiers qui ont fréquemment leur propre résidence principale et parfois un emprunt. Le choix entre conserver le bien loué, le vendre ou sortir de l'indivision se pose alors rapidement. Les effets de ces décisions sur le marché immobilier sont examinés en section 8.

Qui reçoit, à quel âge et sous quelle forme

Le flux global ne dit rien de sa répartition. Or les travaux disponibles convergent pour décrire une transmission très concentrée, reçue de plus en plus tard.

Selon le CAE, la moitié des individus d'une génération héritent de moins de 70 000 euros au cours de leur vie alors que moins de 10 % reçoivent plus de 500 000 euros. Le 1 % des héritiers les mieux dotés reçoit en moyenne plus de 4,2 millions d'euros nets de droits. Pour le 0,1 % le plus élevé, la moyenne atteint environ 13 millions d'euros. L'héritage moyen de ce dernier groupe représente environ 180 fois l'héritage médian, alors que le même rapport n'est qu'un peu supérieur à 10 pour les revenus du travail (CAE, 2021).

Les données d'enquête vont dans le même sens. D'après l'enquête Patrimoine 2014-2015 présentée par Nicolas Frémeaux au séminaire de l'Insee en 2019, les 10 % d'individus les mieux dotés détiennent 52 % du patrimoine hérité, contre 7 % pour la moitié la moins dotée. Chez les 70 ans et plus, la part des 10 % les mieux dotés atteint 57 % (Insee, 2019).

L'enquête Histoire de vie et Patrimoine de l'Insee mesure aussi la fréquence de l'héritage. En 2018, 37 % des ménages avaient déjà hérité et 18 % avaient déjà reçu une donation. Le patrimoine net médian des ménages héritiers atteignait 211 000 euros, contre 117 000 euros pour l'ensemble des ménages (Insee Résultats, 2022).

Les ménages donateurs sont pour près de 85 % des retraités. Plus de six sur dix d'entre eux ont une personne de référence de plus de 70 ans. Les résultats détaillés de la vague 2023-2024 de cette enquête ont été mis en ligne par l'Insee en avril 2026 (Insee Résultats, 2026).

L'âge auquel on hérite est l'autre transformation majeure. Le CAE estime l'âge moyen des héritiers à environ 50 ans, contre 30 ans au début du XXe siècle. Nicolas Frémeaux situait l'âge moyen au décès des parents à environ 40 ans dans les années 1970 et à environ 50 ans en 2015, avec une projection à 60 ans en 2070. Lors de son audition de mai 2026, il a indiqué que les enfants héritent aujourd'hui vers 55 ans en moyenne et que cet âge devrait approcher 60 ans. La section 2 analyse les causes démographiques de ce recul.

Ce recul explique en partie la montée des donations, qui permettent de transmettre plus tôt. Selon les mêmes comptes rendus de l'étude du notariat, 27,2 % des successions ont été précédées d'au moins une donation. La première donation intervient en moyenne vers 64 ans et 3 mois pour un montant moyen d'environ 286 000 euros, tiré vers le haut par les donations les plus importantes.

La concentration du flux a une traduction fiscale. D'après la presse, le notariat indique qu'environ 62 % des successions qu'il traite ne donnent lieu à aucun droit. Le rapport de la commission des finances de l'Assemblée nationale du 10 février 2021 relevait de son côté que 65 % des déclarations de succession ne donnent pas lieu à perception de droits (Assemblée nationale, rapport n° 3874, 2021). Le volume transmis d'ici 2040 sera donc pour une large part exonéré, ce qui explique que la hausse du flux ne se traduise pas automatiquement par une hausse équivalente des recettes publiques, question traitée en section 4.

Le flux rapporté au revenu des ménages

Rapporter les transmissions au revenu disponible des ménages permet de mesurer leur poids dans les ressources des familles. C'est l'angle choisi par France Stratégie dans sa note d'analyse n° 51 de janvier 2017, signée par Clément Dherbécourt.

D'après la synthèse qu'en donne le rapport de la commission des finances de l'Assemblée nationale de février 2021, la part des transmissions annuelles dans le revenu disponible des ménages passerait de 19 % au moment de l'étude à plus de 25 % en 2050. Si le patrimoine moyen par âge continuait de croître au rythme observé entre 1990 et 2012, cette part dépasserait 31 % en 2050 (Assemblée nationale, rapport n° 3874, 2021). Le même rapport rappelle que le revenu disponible réel des ménages est passé de 719 à 1 275 milliards d'euros entre 1980 et 2015, quand leur patrimoine passait de 3 500 à 10 600 milliards d'euros.

Ce décalage entre revenus et patrimoine est au cœur du débat. Lorsque le patrimoine progresse beaucoup plus vite que les revenus, la position économique d'une personne dépend davantage de ce qu'elle reçoit de sa famille que de ce qu'elle gagne par son travail. Le CAE comme France Stratégie en tirent des propositions de réforme fiscale dont la section 4 présente le contenu, sans que cette étude prenne parti.

La France comparée aux autres pays

Les comparaisons internationales des flux de transmission restent fragiles. Les séries longues comparables n'existent que pour un petit nombre de pays et les méthodes diffèrent d'un pays à l'autre. Les comparaisons les plus solides portent donc sur la fiscalité et sur la concentration des patrimoines plutôt que sur les montants transmis eux-mêmes.

L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a publié en mai 2021 un rapport sur la fiscalité des successions dans ses pays membres. Selon la présentation qui en a été faite le 12 mai 2021, 24 des 37 pays de l'OCDE prélèvent alors un impôt sur les successions ou sur les patrimoines au décès. Ces impôts ne représentent en moyenne que 0,5 % des recettes fiscales des pays qui les appliquent. Le même document indique que les 10 % de ménages les plus riches détiennent en moyenne 52 % du patrimoine net dans les pays de l'OCDE.

La France se distingue par un rendement plus élevé que la moyenne. Le CAE évalue les droits de mutation à titre gratuit à environ 0,6 % du PIB, contre environ 0,3 % en moyenne dans l'OCDE (CAE, 2021). Le taux marginal atteint 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 million d'euros par part, mais le taux effectif supporté par le 0,1 % des héritages les plus élevés serait d'environ 10 % selon la même note, du fait des exonérations et des régimes dérogatoires.

Lors de l'audition de mai 2026, Nicolas Frémeaux a cité des taux historiques maximaux de 80 à 90 % aux États-Unis et de 75 % en Suède, tandis que l'impôt fédéral américain sur les successions ne s'applique aujourd'hui qu'au-delà de 15 millions de dollars. Le rapporteur Charles de Courson a pour sa part indiqué que dix pays de l'OCDE ont supprimé leur impôt sur les successions et que deux ne l'ont jamais instauré. Ces éléments décrivent des choix fiscaux très différents face à un mouvement de transmission que tous les pays vieillissants connaissent.

Le vieillissement des générations du baby-boom n'est pas propre à la France et concerne la plupart des pays européens. Faute de données harmonisées lues pour cette étude, aucune comparaison chiffrée des montants transmis entre ces pays n'est proposée ici.

Les limites de ces chiffres

Plusieurs précautions s'imposent avant de réutiliser les montants présentés dans cette section. Ils mesurent des flux bruts ou nets selon les sources, en euros courants ou constants selon les cas. Ils incluent ou non l'assurance vie et les donations. Deux chiffres d'apparence comparable peuvent ainsi différer de plusieurs milliers de milliards d'euros sans qu'aucun ne soit faux.

Ces projections ne tiennent pas compte des comportements. Une hausse des droits de succession, un changement du régime de l'assurance vie ou une évolution des abattements sur les donations modifierait le rythme et la forme des transmissions. Une baisse durable des prix de l'immobilier réduirait aussi la valeur transmise, tout comme le coût croissant de la dépendance, qui conduit une partie des personnes âgées à consommer leur patrimoine avant leur décès.

Les données de base sont anciennes. La note du CAE date de 2021 et s'appuie sur des déclarations fiscales qui remontent pour l'essentiel aux années 2000. L'estimation du notariat n'a pas fait l'objet, à notre connaissance, d'une publication méthodologique détaillée en ligne. La publication des résultats de l'enquête Histoire de vie et Patrimoine 2023-2024 et l'intégration des projections de population de juin 2026 dans les travaux des différents auteurs pourraient conduire à réviser ces ordres de grandeur.

Reste un constat partagé par toutes les sources. Le nombre annuel de décès devrait augmenter d'environ un cinquième d'ici 2040 selon les projections de l'Insee. Les patrimoines concernés sont majoritairement immobiliers. Ceux qui les recevront auront le plus souvent dépassé 50 ans. C'est sur cette base plutôt que sur un chiffre total unique que se posent les questions de fiscalité, de règles de transmission et de préparation examinées dans les sections suivantes.

4. Ce que l'État attend des droits de succession

Les droits de succession et de donation rapportent à l'État bien davantage qu'il y a quinze ans, alors même que leur barème n'a presque pas bougé. La Cour des comptes chiffre les recettes de droits de succession à 16,6 milliards d'euros en 2023, contre 7,0 milliards en 2011. Cette progression tient surtout à la valeur des patrimoines transmis, en particulier de l'immobilier, bien plus qu'à une volonté politique d'alourdir l'impôt. Elle explique pourquoi la fiscalité de l'héritage revient dans chaque débat budgétaire, tantôt comme une ressource à mobiliser, tantôt comme un frein à la transmission qu'il faudrait desserrer.

Cette section rassemble ce que l'on sait avec certitude sur le rendement de ces droits, sur ce que paient réellement les héritiers et sur les réformes discutées depuis 2021. Elle s'appuie sur les publications de la Cour des comptes, du Conseil des prélèvements obligatoires, du Conseil d'analyse économique, de France Stratégie et sur les travaux du Parlement. Les chiffres sont datés et attribués à leur auteur, parce que les périmètres diffèrent d'une source à l'autre. Les calculs proposés sont des illustrations réalisées pour cette étude, qui ne valent pas pour une situation particulière.

Un rendement qui a plus que doublé depuis 2011

En droit fiscal, les droits de succession et les droits de donation forment ensemble les droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Ils frappent tout transfert de patrimoine sans contrepartie, qu'il intervienne au décès ou du vivant du donateur. Leur produit revient au budget général de l'État, à la différence des droits de mutation à titre onéreux perçus lors d'une vente immobilière, qui financent principalement les départements et les communes.

Le ministère de l'Économie a publié en novembre 2023, en réponse à une question écrite d'un député, la décomposition des recettes pour 2020 à 2022 issue de l'application comptable de l'État. Le tableau ci-dessous reprend ces montants en milliards d'euros, sans retraitement.

L'année 2020 se distingue par un net creux des donations, que la réponse ministérielle ne commente pas. Le rebond de 2021 porte à la fois sur les donations et sur les successions. En 2022, le total se stabilise autour de 18,6 milliards d'euros, l'écart d'un dixième avec la somme des deux lignes relevant de l'arrondi.

La Cour des comptes a publié le 25 septembre 2024 un rapport consacré aux droits de succession. Elle y relève que leurs recettes sont passées de 7,0 milliards d'euros en 2011 à 16,6 milliards en 2023, soit une multiplication par 2,4 en douze ans. Elle attribue cette hausse en partie aux réformes de 2011 et 2012, mais surtout à l'augmentation de la valeur des actifs transmis, notamment immobiliers. La Cour parle de recettes de droits de succession sans préciser sur sa page de présentation si les droits de donation sont inclus. Ce chiffre ne doit donc être ni additionné aux montants du tableau précédent ni comparé terme à terme avec eux.

Pour l'année en cours, le projet de loi de finances pour 2027, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, révise à la hausse les recettes attendues pour 2026. Son exposé général mentionne une progression des droits de mutation à titre gratuit de 1,6 milliard d'euros, liée à des opérations exceptionnelles. Le document ne détaille pas ces opérations et n'isole pas les DMTG dans son tableau de recettes, où ils figurent dans une ligne plus large consacrée à l'enregistrement, au timbre et aux autres taxes indirectes. Il faut donc se garder de lire dans cette révision une tendance durable.

Le poids de ces droits dans les finances publiques

Rapporter les DMTG au total des recettes donne une idée de leur importance, à condition de préciser le dénominateur. Rapportés au total des recettes du budget général publié dans la même réponse ministérielle, ils pèsent un peu plus de 4 % sur chacune des trois années. Le calcul, effectué pour cette étude, donne 4,1 % en 2020, 4,8 % en 2021 et 4,4 % en 2022.

Ce ratio surestime leur poids dans l'ensemble des prélèvements, puisque le budget général de l'État exclut les cotisations sociales et la fiscalité locale. France Stratégie, dans un document de travail de janvier 2018, indiquait que l'imposition des transmissions familiales représentait moins de 1,5 % du total des recettes fiscales. Les deux chiffres ne se contredisent pas, ils mesurent la même ressource à deux échelles différentes.

La comparaison internationale place la France dans une position singulière. Le Conseil d'analyse économique (CAE), dans sa note n° 69 de décembre 2021 intitulée « Repenser l'héritage », évalue les DMTG à environ 0,6 % du produit intérieur brut (PIB), contre environ 0,3 % en moyenne dans les pays de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). La Cour des comptes note dans son rapport de 2024 que la France arrive au premier rang de l'OCDE pour le poids de ces droits rapporté au PIB. Ce classement tient en partie au fait que de nombreux pays ont supprimé ou fortement allégé leur impôt sur les successions.

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), placé auprès de la Cour des comptes, a élargi la perspective dans son rapport de décembre 2025 intitulé « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine ». Il chiffre l'ensemble des impôts sur la détention et la transmission du patrimoine à 64,3 milliards d'euros en 2024, soit 0,4 % du patrimoine des ménages. Les DMTG ne représentent qu'une partie de cet ensemble, qui comprend aussi la taxe foncière, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d'autres prélèvements.

Le rendement de ces droits doit aussi être lu au regard des flux qu'ils frappent. Le CAE estimait en 2021 le flux annuel de patrimoine transmis à plus de 15 % du PIB, soit environ 300 milliards d'euros par an, dont une partie importante échappe selon lui aux sources fiscales. La section 3 de l'étude détaille ces estimations et leurs limites. Retenons ici que le montant perçu par l'État reste modeste au regard du patrimoine qui change de mains chaque année, ce qui alimente le débat sur l'écart entre taux affichés et taux réellement payés.

Taux affichés et taux réellement payés

Le barème applicable en ligne directe, publié par l'administration fiscale, compte sept tranches. Après un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, le taux progresse de 5 % jusqu'à 45 % au-delà de 1 805 677 euros de part taxable. Entre frères et sœurs, l'abattement tombe à 15 932 euros et les taux sont de 35 % puis 45 % au-delà de 24 430 euros. Les parents jusqu'au quatrième degré paient 55 % et les autres héritiers 60 %, tandis que le conjoint survivant et le partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) sont exonérés. La section 5 détaille ces règles et leurs conditions d'application.

Le taux de 45 % frappe les esprits, mais la tranche à 20 % couvre une part taxable allant de 15 932 à 552 324 euros. Un enfant doit recevoir plus de 652 324 euros d'un même parent, abattement compris, pour atteindre la tranche à 30 %. Le taux effectif, c'est-à-dire le rapport entre les droits payés et la valeur reçue, reste donc nettement inférieur au taux marginal pour la plupart des successions.

Le tableau suivant illustre ce mécanisme pour un enfant héritant seul de sa part, sans donation antérieure ni dispositif particulier. Il applique le barème en vigueur en 2026 après l'abattement de 100 000 euros. Le calcul est purement illustratif et ignore les frais de notaire, le passif et les éventuelles exonérations.

Ces taux théoriques ne décrivent pas ce que paient en moyenne les héritiers, parce qu'une grande partie des patrimoines transmis bénéficie d'abattements répétés ou de régimes dérogatoires. Les études publiques convergent sur ce point, même si leurs méthodes et leurs années de référence diffèrent.

France Stratégie évaluait en 2016 le taux effectif moyen des DMTG à 5 % pour l'ensemble des actifs transmis et à 3,1 % pour les transmissions en ligne directe. Le même document indique que, depuis les années 1980, ce taux est resté compris entre 4 et 7 % pour l'ensemble et entre 2 et 3,5 % en ligne directe. Le contraste avec un barème qui culmine à 45 % est saisissant, il s'explique par le poids des abattements et par l'exonération du conjoint.

Le CAE s'est intéressé au sommet de la distribution. Selon sa note de 2021, les 0,1 % d'héritiers les mieux dotés, qui reçoivent environ 13 millions d'euros au cours de leur vie, ne paient qu'à peine 10 % de droits sur l'ensemble de leur patrimoine hérité. Pour les auteurs, cette situation tient à l'usage combiné de l'assurance vie, du démembrement de propriété et du pacte Dutreil.

Le CPO a illustré en 2025 l'ampleur de cet écart sur un exemple de transmission de 5 millions d'euros à un enfant unique. Au décès, sans pacte Dutreil ni démembrement, l'impôt atteint 1 967 394 euros, soit un taux effectif de 39,3 %. Transmis à 60 ans avec un pacte Dutreil et un démembrement, le même patrimoine supporte 103 194 euros de droits, soit 2,1 %. Le calcul refait pour cette étude avec le barème en vigueur retrouve exactement le premier montant, ce qui confirme que le CPO raisonne bien à partir du droit actuel.

Lors de son audition du 25 mars 2026 devant la commission d'enquête de l'Assemblée nationale sur l'imposition des plus hauts patrimoines, le secrétaire général du CPO a précisé que le taux d'imposition effectif d'une transmission combinant pacte Dutreil, démembrement et abattement était inférieur à 10 %. Le rapporteur de la commission a demandé si les montants effectivement payés avaient été calculés. La réponse a été négative, faute de données disponibles. Cette lacune statistique est l'un des points sur lesquels tous les rapports récents insistent.

Les régimes dérogatoires et leur coût estimé

Trois dispositifs concentrent l'essentiel des critiques adressées à l'assiette des DMTG. Il s'agit de l'assurance vie, du pacte Dutreil et du démembrement de propriété. Chacun repose sur une justification propre, qu'il s'agisse d'orienter l'épargne vers le financement de l'économie, de faciliter la transmission des entreprises familiales ou d'organiser la transmission progressive d'un bien.

L'assurance vie obéit à un régime distinct de celui des successions. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 euros, puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 euros et de 31,25 % au-delà, selon les paramètres rappelés dans l'exposé des motifs d'une proposition de loi de novembre 2024. Pour les contrats souscrits depuis le 20 novembre 1991, la Cour des comptes rappelle que seule la fraction des primes versées après 70 ans qui excède 30 500 euros entre dans l'assiette des droits de succession. Ces règles relèvent des articles 990 I et 757 B du code général des impôts (CGI), présentés en détail dans la section 5.

Le tableau suivant compare, à titre illustratif, la taxation d'un capital reçu par un enfant au titre de primes versées avant 70 ans et celle d'un montant identique reçu par succession ordinaire. Il suppose que l'enfant ne reçoit rien d'autre et que les deux abattements sont intacts. Le calcul a été effectué pour cette étude.

En pratique, l'avantage est bien plus marqué que ne le laisse penser ce tableau, puisque l'abattement de l'assurance vie s'ajoute à celui de la succession au lieu de le remplacer. Un enfant peut ainsi recevoir d'un même parent 152 500 euros au titre des primes d'assurance vie versées avant 70 ans, tous contrats confondus, puis 100 000 euros par succession sans aucun droit. C'est cette juxtaposition que les rapports publics visent lorsqu'ils parlent de mitage de l'assiette.

Les estimations du coût de ces dispositifs pour les finances publiques varient fortement selon les auteurs et les méthodes. Le tableau suivant les rassemble en milliards d'euros (Md€) sans les additionner, puisqu'elles ne portent ni sur la même année ni sur le même périmètre.

L'écart sur le pacte Dutreil illustre la difficulté du sujet. Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2025 en commission des finances le 17 octobre 2024, le député Charles de Courson a opposé le chiffrage de 500 à 800 millions d'euros figurant dans l'annexe budgétaire « Évaluation des voies et moyens » à une estimation personnelle de 1 à 2 milliards. Un autre député avançait 3 milliards. Le CAE précise de son côté que son estimation de 4 à 5 milliards pour l'assurance vie porte sur les bénéficiaires recevant au moins 152 500 euros, comparés au barème de droit commun.

Le CPO adopte une position plus nuancée sur l'efficacité de ces régimes. Il observe que l'effet du pacte Dutreil est visible sur la stabilité de l'actionnariat des entreprises, mais non discernable sur l'investissement et l'emploi. Il en conclut que le dispositif n'est pas à la hauteur de son coût actuel, sans remettre en cause son principe.

Les rapports publics, du CAE à France Stratégie

Depuis 2017, une série de rapports publics a examiné la fiscalité des transmissions. Leurs conclusions divergent sur le niveau souhaitable de l'impôt, mais elles se rejoignent sur un constat. L'assiette est trop étroite, les taux sont élevés pour ceux qui ne disposent pas des outils d'optimisation et les données disponibles ne permettent pas de mesurer précisément ce que paient les héritiers.

Le CAE, organisme placé auprès du Premier ministre, a publié en décembre 2021 la note « Repenser l'héritage », signée par Clément Dherbécourt, Gabrielle Fack, Camille Landais et Stefanie Stantcheva. Les auteurs constatent que le patrimoine hérité représente environ 60 % du patrimoine total, contre 35 % au début des années 1970. Ils y voient un risque pour l'égalité des chances et l'efficacité économique.

Leurs recommandations sont de quatre ordres. Ils proposent de refonder la collecte des données fiscales sur les transmissions, sur le modèle du fichier des contrats d'assurance vie. Ils suggèrent de calculer les droits sur la somme des transmissions reçues par chaque individu tout au long de sa vie, au lieu de raisonner donateur par donateur et par période de quinze ans. Ils recommandent de réduire les régimes dérogatoires, en intégrant l'assurance vie au barème, en supprimant les avantages du démembrement et en ramenant l'exonération Dutreil de 75 % à 50 %. Ils proposent enfin de garantir un capital à chaque jeune adulte, financé par l'impôt sur les transmissions.

Les simulations de la note partent d'un rendement actuel de 15 milliards d'euros. L'élargissement de l'assiette avec le barème actuel rapporterait environ 9 milliards supplémentaires selon les auteurs. Un autre scénario, combinant assiette élargie et barème revu, rapporterait environ 12 milliards tout en laissant 99 % des héritiers gagnants ou non concernés. Ces chiffres sont ceux du CAE en 2021 et n'ont pas été repris par le législateur.

France Stratégie avait abordé la question sous un autre angle, dans un document de travail de janvier 2018 consacré à la connaissance et l'opinion des Français en matière de fiscalité des héritages. Il ne formule pas de réforme mais apporte un éclairage utile sur l'acceptabilité des différentes pistes. Une majorité relative des personnes interrogées se déclarait favorable à une fiscalité plus faible pour les donations que pour les héritages. Une part importante soutenait l'idée de prendre en compte le cumul des sommes reçues. Ces résultats montrent que l'idée d'un impôt calculé sur l'ensemble des transmissions reçues dans une vie n'est pas étrangère à l'opinion.

La Cour des comptes et le Conseil des prélèvements obligatoires

La Cour des comptes a choisi une approche plus prudente dans son rapport de septembre 2024. Elle recommande une réforme à produit constant, qui élargirait l'assiette en réduisant les avantages fiscaux et baisserait de façon ciblée certains taux pour améliorer l'équité. Elle demande surtout la réalisation d'une étude statistique avant toute évolution législative, ce qui revient à constater que l'administration ne dispose pas aujourd'hui des moyens de chiffrer précisément les effets d'une réforme.

La Cour formule aussi des recommandations de gestion. Elle souhaite que les assureurs transmettent les informations sur les bénéficiaires de contrats d'assurance vie à la plateforme d'enregistrement électronique de l'administration. Elle demande aussi que la télédéclaration des successions soit déployée pour réduire les délais de traitement. Elle relève que les droits rappelés lors des contrôles s'élevaient en moyenne à 15 402 euros par contrôle en 2022, un montant en hausse depuis 2020.

Le rapport du CPO de décembre 2025 est le plus détaillé sur les pistes chiffrées. Il organise ses propositions autour de trois orientations, la neutralité entre placements, l'adaptation au vieillissement démographique et la recherche de taux plus faibles sur une assiette plus large. Le tableau suivant reprend les recommandations relatives aux transmissions et leur chiffrage tel qu'il figure dans la synthèse.

La recommandation R13 s'accompagne de deux barèmes alternatifs. Le premier scénario plafonnerait le taux en ligne directe à 40 % et le second à 35 %, contre 45 % aujourd'hui. Entre frères et sœurs, le taux d'entrée passerait de 35 à 25 %. Les taux de 55 % et 60 % applicables aux autres héritiers seraient ramenés à 50 et 55 %. Selon le CPO, le bilan global de ces mesures serait neutre dans le premier scénario et légèrement positif, de l'ordre de 0,2 milliard d'euros, dans le second.

L'effet du seul abaissement du taux marginal en ligne directe peut être illustré sur une part reçue par un enfant. Le calcul ci-dessous, réalisé pour cette étude, ne modifie que la dernière tranche du barème actuel, puisque la synthèse du CPO ne précise pas les autres seuils de ses scénarios. Il ne doit donc pas être lu comme une simulation du rapport.

L'exercice montre qu'une baisse du taux marginal ne concerne que les parts supérieures à environ 1,9 million d'euros par enfant. Pour la plupart des familles, y compris celles qui détiennent plusieurs biens locatifs, le paramètre décisif reste la tranche à 20 % et le niveau de l'abattement.

Lors de son audition par la commission d'enquête en mars 2026, le vice-président du CPO a précisé l'économie de ces scénarios. Le premier repose sur un impôt différentiel sur les plus hautes transmissions, à un taux modéré de 7,5 %, pour un rendement d'environ 1 milliard d'euros. Le second combine la réduction du pacte Dutreil et un impôt différentiel sur le patrimoine non professionnel, pour un rendement total d'environ 2,5 milliards. Le secrétaire général du CPO a indiqué qu'un seuil de 2,6 millions d'euros avait été retenu pour définir les très hautes transmissions dans le chiffrage.

La commission d'enquête de l'Assemblée nationale en 2026

La commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, présidée par Jean-Paul Mattei avec Charles de Courson pour rapporteur, a présenté ses conclusions en juillet 2026. Son dossier de presse constate que la transmission est théoriquement plus taxée en France qu'ailleurs, avec un taux marginal de 45 % en ligne directe, mais que plusieurs mécanismes réduisent fortement l'imposition effective des plus hauts patrimoines.

Ses recommandations sur les transmissions portent davantage sur la connaissance de l'assiette et sur les régimes dérogatoires que sur le barème. Les principales sont reprises ci-dessous.

• Prioriser la numérisation des déclarations de succession et leur centralisation à des fins statistiques (recommandation n° 7).
• Restreindre l'assiette du pacte Dutreil à la fraction de la valeur des titres correspondant aux biens professionnels nécessaires à l'activité (n° 10).
• Mettre fin au report d'imposition de la plus-value d'apport-cession lorsque les titres reçus sont transmis à titre gratuit (n° 11).
• Étudier, une fois les données disponibles, une taxation du flux successoral total perçu tout au long de la vie (n° 12).
• Compléter le fichier des comptes bancaires avec les encours des contrats d'assurance vie au 1er janvier de chaque année (n° 5).

Le dossier de presse relève également que, parmi les cinquante plus gros patrimoines immobiliers, près de 80 % des biens sont détenus indirectement, au travers de holdings ou de sociétés civiles immobilières (SCI). Le rapporteur propose d'aller au-delà de la taxe sur les holdings adoptée en loi de finances pour 2026. Cette observation concerne les très grandes fortunes, mais elle annonce un intérêt accru du législateur pour les structures sociétaires détenant de l'immobilier.

Les propositions parlementaires de 2024 à 2026

Les débats parlementaires de ces trois dernières années montrent deux mouvements contraires. Une partie des élus cherche à alléger la fiscalité des transmissions familiales, en relevant les abattements ou en élargissant les exonérations. Une autre partie souhaite au contraire resserrer les régimes dérogatoires, à commencer par le pacte Dutreil et l'assurance vie.

La séance de la commission des finances du 17 octobre 2024 en donne un bon aperçu. Les députés y ont examiné des dizaines d'amendements portant sur les transmissions. La commission a adopté un amendement du rapporteur général limitant l'exonération Dutreil aux biens professionnels, un amendement réservant le dispositif aux donations à des donataires majeurs dont l'un a moins de 60 ans et un amendement intégrant l'assurance vie au barème des droits de succession. Elle a également adopté une exonération temporaire des donations destinées à l'achat d'un logement neuf.

Elle a en revanche rejeté la suppression du pacte Dutreil, l'allongement de quatre à huit ans de l'engagement de conservation, le relèvement des abattements entre grands-parents et petits-enfants et la suppression de la limite d'âge de 80 ans pour les dons d'argent. Les votes en commission ne préjugent pas du texte final. De toutes ces dispositions, seule l'exonération des donations affectées au logement figure dans la loi de finances pour 2025 promulguée, sous une forme élargie à la rénovation énergétique.

Plusieurs propositions de loi ont également été déposées. Celle enregistrée le 19 novembre 2024 sous le numéro 605, déposée par le député Stéphane Viry, vise à améliorer la transmission du patrimoine financier. Elle supprime l'article 757 B du CGI, ce qui étendrait l'abattement de 152 500 euros par bénéficiaire aux primes versées après 70 ans. Son exposé des motifs justifie la mesure par le rôle de l'assurance vie dans le financement des entreprises.

Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026, les amendements déposés au Sénat en novembre 2025 illustrent la même polarisation. Un amendement n° I-918 proposait de porter l'abattement en ligne directe de 100 000 à 120 000 euros. Il n'a pas été soutenu en séance et avait reçu un avis défavorable de la commission et du Gouvernement. À l'opposé, l'amendement n° I-1357 proposait d'abaisser l'abattement de l'assurance vie à 100 000 euros et d'aligner ses taux sur le barème des successions. Il a été rejeté.

L'effet d'un relèvement de l'abattement à 120 000 euros, tel que le proposait l'amendement I-918, se calcule simplement. Pour un enfant dont la part taxable se situe dans la tranche à 20 %, l'économie serait de 4 000 euros, soit 20 000 euros d'abattement supplémentaire multipliés par le taux marginal. Elle atteindrait 6 000 euros dans la tranche à 30 % et 9 000 euros dans la tranche à 45 %. Ce calcul est illustratif et ne tient pas compte de la règle du rappel fiscal.

Un troisième amendement sénatorial, n° I-2372, proposait de prolonger jusqu'au 31 décembre 2027 l'exonération des donations familiales jusqu'à 100 000 euros affectées à la rénovation énergétique. Il a été rejeté après un double avis défavorable. Ses auteurs relevaient que le dispositif, voté en février 2025, n'était devenu pleinement opérationnel qu'en septembre, après la publication des commentaires de l'administration.

Les mesures adoptées récemment

Malgré l'abondance des rapports et des amendements, le cadre législatif des transmissions a peu changé. Les deux dernières lois de finances contiennent cependant des mesures significatives, l'une dans le sens d'un allègement ciblé, l'autre dans celui d'un resserrement.

L'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé l'article 790 A bis du CGI. Selon le commentaire publié au Bulletin officiel des finances publiques le 4 septembre 2025, il exonère de droits les dons de sommes d'argent consentis dans le cadre familial entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la rédaction commentée à cette date. Le donataire doit affecter la somme à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique dans son habitation principale. Les plafonds par donateur et par donataire, les délais d'affectation et les conditions de conservation sont présentés dans la section 5.

Cette mesure poursuit un objectif de politique du logement plus que de politique fiscale. Aucune évaluation publique de son coût ou de ses effets n'a été identifiée pour cette étude. Son échéance tombe à la fin de l'année 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 ne mentionne pas sa prolongation dans son sommaire.

L'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié le pacte Dutreil, régi par les articles 787 B et 787 C du CGI. Selon le commentaire administratif publié le 10 août 2026, il exclut de l'exonération partielle certains biens dits somptuaires lorsqu'ils ne sont pas exclusivement affectés par la société à une activité opérationnelle. Il porte aussi de quatre à six ans la durée de l'engagement individuel de conservation. Ces deux changements s'appliquent aux transmissions intervenues à compter du 21 février 2026.

Ces aménagements reprennent en partie la recommandation du CPO, qui proposait d'allonger l'engagement de deux ans. Ils laissent en revanche inchangé le taux d'exonération de 75 %, que le CPO et le CAE proposaient de ramener à 50 %. Lors de son audition de mars 2026, le secrétaire général du CPO a indiqué que la baisse du taux n'avait pas été retenue.

Malgré les nombreuses propositions déposées, aucune des lois de finances pour 2025 et 2026 n'a modifié le régime de l'assurance vie au décès. Les articles 990 I et 757 B du CGI conservent les paramètres rappelés plus haut. Le projet de loi de finances pour 2027 comporte un article intitulé « Protection du modèle de l'assurance-vie », dont l'intitulé suggère une volonté de préserver ce régime plutôt que de le durcir.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 a été enregistré à la présidence de l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le numéro 3210. À la date de référence de cette étude, il est en cours d'examen en première lecture et son contenu peut encore évoluer substantiellement. Il comporte plusieurs articles qui touchent directement ou indirectement la transmission du patrimoine.

L'article 4 est celui qui intéresse le plus directement les familles. Son intitulé indique une mesure temporaire destinée à favoriser les donations entre générations. Les débats en séance publique ont porté sur son montant et sur sa durée d'application. La version définitive dépendra du texte finalement adopté. Il serait prématuré d'organiser une donation en fonction d'un texte en discussion, dont les paramètres peuvent changer jusqu'au vote final et à la décision éventuelle du Conseil constitutionnel.

L'exposé général du projet affiche par ailleurs l'engagement du Gouvernement à préserver le pacte Dutreil pour soutenir les transmissions familiales. L'article 5, qui recentre le report d'imposition des plus-values d'apport-cession prévu à l'article 150-0 B ter du CGI, rejoint une préoccupation exprimée par le CPO et par la commission d'enquête sur le sort de ce report en cas de transmission. Le pacte « Papin » de l'article 10 vise, selon l'exposé général, à réduire la fiscalité applicable lors de la reprise d'entreprise.

Les scénarios possibles

Il n'est pas possible de prédire l'évolution de la fiscalité des transmissions. Les lois de finances sont désormais votées dans un contexte parlementaire fragmenté, où des amendements contradictoires peuvent être adoptés à quelques jours d'intervalle et où le texte final résulte souvent d'arbitrages de dernière minute. Il est en revanche possible de décrire les grandes familles de réformes qui figurent dans le débat public, en indiquant pour chacune qui la porte et ce qu'elle impliquerait.

Le premier scénario prolonge la pratique observée depuis 2024. Le législateur procède par mesures ciblées et souvent temporaires, comme l'exonération des dons affectés au logement ou l'allègement envisagé pour 2027, tout en resserrant ponctuellement certains régimes comme le pacte Dutreil. Ce mode de réforme crée des fenêtres d'opportunité limitées dans le temps, mais il rend la planification plus difficile pour les familles.

Le deuxième scénario correspond à la ligne défendue par la Cour des comptes et le CPO. Il s'agirait d'élargir l'assiette en réduisant l'avantage de l'assurance vie ou du pacte Dutreil, puis d'utiliser le produit pour baisser les taux, en particulier pour les collatéraux et les héritiers sans lien de parenté. Pour un patrimoine principalement immobilier transmis en ligne directe, l'effet dépendrait surtout du niveau des taux intermédiaires, puisque l'immobilier loué ne bénéficie ni du pacte Dutreil ni de l'assurance vie.

Le troisième scénario modifierait la logique même de l'impôt. Les droits ne seraient plus calculés donateur par donateur avec un abattement reconstitué tous les quinze ans, mais sur la somme des transmissions reçues par chaque héritier tout au long de sa vie. Cette réforme suppose un système d'information que l'administration ne possède pas aujourd'hui, ce que reconnaissent ses propres promoteurs, la commission d'enquête la subordonnant à la disponibilité des données.

Le quatrième scénario consisterait à ajouter une contribution spécifique sur les transmissions les plus élevées, au-delà d'un seuil de plusieurs millions d'euros. Il ne concernerait qu'une très petite fraction des successions, mais il cristallise une grande partie du débat politique sur la fiscalité du patrimoine. Le cinquième scénario, enfin, consisterait à relever les abattements ou à baisser les taux sans contrepartie, une orientation qui a jusqu'ici reçu un avis défavorable du Gouvernement lors de l'examen des amendements correspondants.

Ce que ces débats changent pour un bailleur

Le patrimoine immobilier locatif occupe une place particulière dans ces débats. Il est rarement visé directement par les propositions de réforme, mais il subit pleinement le barème puisqu'il ne bénéficie ni de l'assurance vie ni, en règle générale, du pacte Dutreil. Pour une famille dont le patrimoine se compose surtout de biens loués, la fiscalité de la transmission dépend donc d'abord des abattements, de la tranche à 20 % et des outils du droit commun que sont la donation, la donation-partage et le démembrement.

Plusieurs propositions récentes intéressent pourtant directement les propriétaires bailleurs. La recommandation du CPO d'étendre à cinq ans le paiement fractionné des droits lorsque la succession comprend plus de 75 % d'actifs illiquides répond à une difficulté fréquente des héritiers de biens immobiliers, contraints de vendre pour payer les droits. La réflexion du CPO sur les donations en nue-propriété touche au cœur des stratégies patrimoniales des bailleurs. La proposition de limiter la réserve héréditaire modifierait la liberté de transmettre un bien locatif à un seul enfant.

L'attention portée par la commission d'enquête aux sociétés civiles et aux holdings détenant de l'immobilier mérite aussi d'être suivie. Elle vise aujourd'hui les très grands patrimoines, mais les règles qui en découlent s'appliquent souvent à toutes les structures, quelle que soit leur taille. Une SCI familiale constituée pour faciliter la transmission doit donc être conçue en tenant compte du droit actuel plutôt que d'hypothèses de réforme.

Les recettes des DMTG resteront en tout état de cause soutenues par la démographie. Les sections 2 et 3 de l'étude montrent que le nombre de décès et la valeur des patrimoines transmis devraient progresser jusqu'en 2040, ce qui augmentera mécaniquement le produit de l'impôt à barème inchangé. Cette perspective explique que le débat porte moins sur le niveau global des recettes que sur leur répartition entre héritiers et entre types de patrimoine.

La section 5 présente le détail des règles actuelles, la section 6 les pièges à éviter et la section 7 la manière de préparer une transmission dans le respect du droit en vigueur. La section 8 reprend les scénarios décrits ici pour en mesurer les effets sur des successions types.

5. Les règles actuelles de la transmission

Transmettre un patrimoine en France obéit à deux corps de règles qui ne se recouvrent pas. Le Code civil désigne les héritiers, protège certains d'entre eux par la réserve héréditaire et organise le partage. Le code général des impôts (CGI) fixe ensuite ce que chacun paie, selon son lien de parenté avec le défunt ou le donateur, après des abattements et selon des barèmes progressifs. Une stratégie qui ignore l'un des deux volets échoue presque toujours sur l'autre.

Cette section décrit le droit applicable au 25 octobre 2026, c'est-à-dire après la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) entrée en vigueur le 21 février 2026. Les montants cités sont ceux des textes et des pages officielles consultées à cette date. Les exemples chiffrés sont illustratifs et calculés pour un cas simplifié, sans tenir compte des frais d'acte, du passif ou des particularités d'une famille réelle.

Qui hérite en l'absence de testament

À défaut de testament, la loi appelle les héritiers selon un ordre fixé par l'article 734 du Code civil. Viennent d'abord les descendants (enfants, puis petits-enfants par représentation d'un enfant prédécédé ou renonçant). À défaut, les parents et les frères et sœurs, puis les ascendants autres que les parents, enfin les collatéraux plus éloignés comme les oncles, tantes et cousins. Un ordre exclut les suivants. À l'intérieur d'un ordre, le parent le plus proche en degré l'emporte.

Le conjoint survivant occupe une place à part, puisqu'il hérite en concours avec les enfants ou les parents. Le partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) et le concubin n'ont en revanche aucune vocation légale à hériter. Sans testament en leur faveur, ils ne reçoivent rien de la succession, quelle que soit la durée de la vie commune. Ce point surprend encore beaucoup de couples et pèse lourdement dans les familles recomposées, comme le rappelle la fiche Service-Public consacrée au décès du partenaire de Pacs.

La représentation joue en ligne directe sans limite et en ligne collatérale au profit des enfants et descendants de frères et sœurs. Depuis la réforme de 2006, un héritier qui renonce peut lui-même être représenté par ses enfants. Cette règle a une portée fiscale réelle, puisque les petits-enfants qui viennent par représentation se partagent l'abattement dont aurait bénéficié leur parent.

Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs

Les droits légaux du conjoint dépendent de la composition de la famille. Lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint choisit entre l'usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart (article 757 du Code civil). Faute de choix exprimé par écrit dans les trois mois, il est réputé avoir opté pour l'usufruit. Lorsqu'au moins un enfant n'est pas commun, il recueille le quart en pleine propriété sans pouvoir opter pour l'usufruit.

En l'absence d'enfants, il reçoit la moitié si les deux parents du défunt sont vivants, chacun d'eux recevant un quart, les trois quarts si un seul parent survit et la totalité si les deux sont décédés. Les parents conservent par ailleurs un droit de retour sur les biens qu'ils avaient donnés à leur enfant (fiche Service-Public sur les successions sans enfant).

Le logement fait l'objet d'une protection spécifique. Le conjoint bénéficie de plein droit pendant un an de la jouissance gratuite du logement qu'il occupait à titre d'habitation principale (article 763 du Code civil). Ce droit bénéficie aussi au partenaire de Pacs, à cette différence près qu'un testament peut l'en priver, ce qui n'est pas possible pour le conjoint. Seul le conjoint peut ensuite demander un droit viager d'habitation sur ce logement et d'usage sur le mobilier (article 764), à condition de le réclamer dans l'année du décès (fiche Service-Public sur le logement du conjoint survivant).

La donation entre époux, dite donation au dernier vivant, élargit ces droits. Elle permet au conjoint de choisir, au moment du décès, entre la quotité disponible ordinaire en pleine propriété, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou la totalité en usufruit (article 1094-1 du Code civil). Ce choix différé est l'un des outils les plus utilisés pour adapter la transmission à la situation réelle du survivant.

Sur le plan fiscal, le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession depuis la loi du 21 août 2007 (article 796-0 bis du CGI). Ils restent taxables sur les donations reçues de leur vivant, après un abattement de 80 724 euros (articles 790 E et 790 F du CGI). Le partenaire de Pacs ne profite toutefois de l'exonération successorale que s'il est institué légataire par testament, puisqu'il n'hérite pas sans cela.

Réserve héréditaire et quotité disponible

Le droit français interdit de déshériter ses enfants. La réserve héréditaire est la fraction du patrimoine qui leur revient obligatoirement, la quotité disponible étant la part dont on peut disposer librement par donation ou testament. L'article 913 du Code civil en fixe les proportions selon le nombre d'enfants, les enfants prédécédés étant comptés par leurs descendants (fiche Service-Public sur la réserve héréditaire).

En l'absence de descendants, le conjoint survivant non divorcé est réservataire pour un quart (article 914-1 du Code civil). Les parents, frères et sœurs ne sont pas réservataires. Une personne sans enfant ni conjoint peut donc léguer la totalité de ses biens à qui elle veut, sous la seule réserve du coût fiscal souvent très élevé pour un légataire éloigné ou étranger à la famille.

La réserve se calcule sur une masse fictive qui réunit les biens existants au décès, déduction faite des dettes, ainsi que toutes les donations consenties de son vivant par le défunt, quelle que soit leur date. Une donation ancienne de trente ans entre donc dans ce calcul. Si les libéralités dépassent la quotité disponible, l'héritier lésé peut agir en réduction. Le bénéficiaire doit alors en principe indemniser les réservataires en valeur.

Deux mécanismes récents ou méconnus encadrent ces règles. La renonciation anticipée à l'action en réduction, prévue à l'article 929 du Code civil, permet à un enfant de renoncer par acte notarié à contester une libéralité qui excède la quotité disponible, ce qui sert notamment dans les familles recomposées ou pour transmettre une entreprise. La loi du 24 août 2021 a par ailleurs créé, pour les successions ouvertes depuis le 1er novembre 2021, un droit de prélèvement compensatoire sur les biens situés en France au profit des enfants lorsque la succession est régie par une loi étrangère qui ignore la réserve héréditaire.

Du patrimoine à l'impôt, la mécanique du calcul

Les droits de mutation à titre gratuit se calculent héritier par héritier et non sur la succession globale. Le notaire établit l'actif brut au jour du décès, déduit le passif justifié (emprunts restant dus, impôts dus, frais funéraires dans une certaine limite) puis attribue à chacun sa part nette. Sur cette part, on applique l'abattement personnel correspondant au lien de parenté, puis le barème progressif sur le solde.

Une règle d'évaluation intéresse directement les familles. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale lorsqu'elle est occupée au jour du décès par le conjoint, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint (article 764 bis du CGI).

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, délai porté à douze mois pour un décès survenu à l'étranger, avec des délais particuliers outre-mer (article 641 du CGI). Un retard expose à l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an, puis à une majoration de 10 % à partir du treizième mois (fiche Service-Public sur la déclaration de succession). Les enfants, petits-enfants, parents, conjoint ou partenaire de Pacs sont dispensés de déclaration lorsque l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 euros et qu'ils n'ont pas reçu de donation non déclarée. Le paiement des droits peut, sur demande et sous conditions, être fractionné ou différé, notamment lorsque la succession comporte une nue-propriété.

Les abattements en vigueur en 2026

L'abattement est la fraction de la part reçue qui échappe à l'impôt. Il dépend du lien de parenté entre le défunt ou le donateur et le bénéficiaire. Les montants qui suivent proviennent des fiches Service-Public sur les droits de succession, vérifiée le 9 février 2026, puis sur les droits de donation, vérifiée le 13 mai 2026. Ils ne sont pas indexés sur l'inflation.

Ces montants s'entendent par bénéficiaire et par auteur de la transmission. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 euros de son père et 100 000 euros de sa mère en franchise de droits, puis renouveler l'opération quinze ans plus tard. L'abattement de 159 325 euros prévu par l'article 779 II du CGI pour une personne atteinte d'une infirmité l'empêchant de travailler ou d'acquérir une instruction normale se cumule avec l'abattement lié au lien de parenté.

L'abattement de 1 594 euros des successions entre personnes sans lien de parenté, ou entre parents éloignés, est prévu par l'article 788 IV du CGI. Il ne s'applique qu'à défaut d'autre abattement. Les petits-enfants qui héritent directement de leur grand-parent, sans venir en représentation d'un parent prédécédé ou renonçant, ne bénéficient que de ce montant. De la même façon, le neveu qui hérite à la place de son parent prédécédé bénéficie de l'abattement de 15 932 euros et du barème des frères et sœurs, alors que le neveu par alliance est taxé à 60 %.

Les frères et sœurs disposent d'une exonération totale de droits de succession lorsque trois conditions sont réunies au jour du décès (article 796-0 ter du CGI). Le frère ou la sœur doit être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, être âgé de plus de 50 ans ou atteint d'une infirmité l'empêchant de subvenir à ses besoins. Il doit aussi avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès. Cette exonération ne concerne pas les donations.

Les barèmes de taxation

Le barème en ligne directe, applicable entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, comporte sept tranches. Il s'applique à la part nette après abattement. Les tranches sont les mêmes pour les donations et pour les successions.

Entre époux et partenaires de Pacs, pour les donations seulement, le barème est voisin mais ses tranches inférieures diffèrent. Le CGI applique ensuite des barèmes bien plus lourds hors ligne directe. Les frères et sœurs sont taxés à 35 % jusqu'à 24 430 euros puis à 45 % au-delà. Les parents jusqu'au quatrième degré, ce qui inclut les neveux, nièces, oncles, tantes et cousins germains, sont taxés à 55 %. Au-delà du quatrième degré et entre personnes non parentes, le taux est de 60 % (article 777 du CGI).

L'écart entre ces barèmes explique pourquoi une même somme coûte très différemment selon le bénéficiaire. Le tableau suivant, calculé en Python à partir des barèmes ci-dessus, donne les droits dus pour une part nette reçue en succession, sans autre transmission antérieure. Il est illustratif et ne tient compte ni des frais ni du passif.

Le taux moyen pour un enfant reste modéré tant que la part reçue ne dépasse pas quelques centaines de milliers d'euros. Il atteint 12,7 % pour une part de 300 000 euros et 21,3 % pour un million, alors qu'un neveu perd plus de la moitié de ce qu'il reçoit dès 100 000 euros. Ces écarts expliquent l'intérêt du testament et de l'assurance vie pour les personnes sans descendant.

Le rappel fiscal des donations de moins de quinze ans

L'abattement et les tranches basses du barème ne se renouvellent pas à chaque transmission. L'article 784 du CGI impose de tenir compte des donations consenties par la même personne au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans. L'abattement déjà utilisé est déduit de celui disponible. La nouvelle transmission est taxée dans les tranches que la donation antérieure n'a pas encore consommées.

L'effet se mesure sur un exemple simple. Un parent veuf détient 600 000 euros et a deux enfants. Sans aucune donation, chaque enfant reçoit 300 000 euros et paie 38 194 euros, soit 76 389 euros pour la fratrie. S'il a donné 100 000 euros à chacun plus de quinze ans avant son décès et laisse 400 000 euros, la donation est exonérée par l'abattement, qui se reconstitue ensuite. Chaque enfant ne paie alors que 18 194 euros sur sa part successorale de 200 000 euros.

Lorsque la donation a moins de quinze ans au décès, le gain fiscal disparait, puisque le rappel reconstitue exactement la situation d'une transmission unique. Le gain réel tient alors seulement à l'éventuelle plus-value du bien donné entre la donation et le décès, qui échappe à l'impôt, ainsi qu'à la sortie anticipée du patrimoine. Cet exemple suppose des valeurs constantes et ignore les revenus et la revalorisation des biens.

Il faut distinguer ce rappel fiscal du rapport civil. Le rapport à la succession, prévu par l'article 843 du Code civil, n'est enfermé dans aucun délai. Une donation simple consentie trente ans avant le décès reste rapportable entre héritiers, pour sa valeur au jour du partage, même si elle a cessé de compter pour le calcul de l'impôt.

Donation simple et donation-partage

La donation simple, consentie à un enfant, est présumée faite en avance de part successorale. Au décès du donateur, elle est rapportée à la succession pour être imputée sur la part de l'enfant. Ce rapport s'effectue en principe pour la valeur du bien au jour du partage d'après son état au jour de la donation (article 860 du Code civil). Un appartement donné 150 000 euros qui en vaut 300 000 au décès est donc compté pour 300 000 euros entre héritiers, ce qui peut créer des déséquilibres et des conflits.

La donation peut aussi être faite hors part successorale, ce qu'on appelle donation préciputaire. Elle n'est alors pas rapportable et s'impute sur la quotité disponible. Elle permet d'avantager un enfant dans la limite de cette quotité, ce que la donation simple ne permet pas.

La donation-partage, régie par les articles 1075 et suivants du Code civil, réalise à la fois une donation et un partage anticipé. Son intérêt principal est de figer les valeurs. Lorsque tous les enfants y ont participé, ont reçu un lot et l'ont accepté sans qu'aucune réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent n'ait été stipulée, les biens sont évalués au jour de la donation-partage pour le calcul de la réserve et de l'imputation (article 1078 du Code civil). Une plus-value ultérieure sur le lot d'un enfant ne pourra donc plus être contestée par les autres.

La donation-partage peut être transgénérationnelle depuis la réforme de 2006 (article 1075-1 du Code civil). Avec l'accord de ses enfants, un grand-parent attribue directement tout ou partie des lots à ses petits-enfants, qui sont alors allotis à la place de leur parent. Fiscalement, les biens reçus par les petits-enfants sont taxés selon le lien de parenté avec le donateur. Les droits s'apprécient après application de l'abattement de 31 865 euros entre grand-parent et petit-enfant, sous réserve des règles particulières applicables lorsque le petit-enfant reçoit des biens donnés antérieurement à son parent.

Il est enfin possible de réincorporer dans une donation-partage des donations simples antérieures, avec l'accord des enfants (article 1078-1 du Code civil). Cette opération fige à son tour la valeur des biens donnés autrefois. Elle n'est pas taxée aux droits de mutation à titre gratuit déjà acquittés mais supporte le droit de partage prévu par l'article 776 A du CGI.

Les taux et abattements des donations sont les mêmes que ceux des successions en ligne directe. Il n'existe plus de réduction de droits liée à l'âge du donateur depuis 2011, sauf pour les donations d'entreprise en pleine propriété dans le cadre d'un pacte Dutreil. L'acte notarié est obligatoire pour la donation d'un immeuble, avec la publicité foncière qui l'accompagne et des émoluments proportionnels à la valeur transmise.

Les dons familiaux de sommes d'argent

L'article 790 G du CGI exonère les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété dans la limite de 31 865 euros tous les quinze ans. Le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour du don et le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé. Les bénéficiaires possibles sont les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants et, à défaut de descendance, les neveux et nièces ou les petits-neveux et petites-nièces dont le parent est décédé (fiche Service-Public sur le don de sommes d'argent, vérifiée le 1er janvier 2026). Le don peut prendre la forme d'un chèque, d'un virement ou d'espèces.

Cette exonération se cumule avec l'abattement de droit commun, ce qui ouvre des montants significatifs sur une période de quinze ans. Le calcul ci-dessous suppose que l'abattement de droit commun n'a pas été utilisé par ailleurs.

Le don manuel doit être déclaré à l'administration pour que l'exonération s'applique, en ligne depuis l'espace particulier sur impots.gouv.fr dans le mois qui suit le don. Le formulaire papier de déclaration de don manuel n'est admis que dans certaines situations, notamment en l'absence d'accès à internet. Un don non déclaré est fiscalement révélé lorsqu'il est connu de l'administration ou mentionné dans un acte. Il est alors taxable au tarif et aux abattements en vigueur à cette date.

Un second dispositif, temporaire, a été créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Les dons de sommes d'argent versés à partir du 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026 sont exonérés dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire, sans condition d'âge du donateur. Les sommes doivent être affectées dans les six mois à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale éligibles à MaPrimeRénov'. Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant cinq ans. La location à un membre du foyer fiscal est exclue.

L'assurance vie, un régime hors succession

Les capitaux versés au décès de l'assuré à un bénéficiaire désigné ne font pas partie de la succession au sens civil (article L. 132-12 du code des assurances). Ils ne sont pas rapportables ni réductibles, sauf si les primes versées étaient manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur (article L. 132-13). Leur fiscalité dépend de l'âge de l'assuré au moment du versement des primes.

Pour les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, l'article 990 I du CGI prévoit un prélèvement spécifique après un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, tous contrats confondus. Le prélèvement est de 20 % jusqu'à 700 000 euros de capital taxable par bénéficiaire, puis de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, l'article 757 B du CGI réintègre dans la succession les primes versées plutôt que le capital au-delà d'un abattement global de 30 500 euros, partagé entre tous les bénéficiaires. Les intérêts et plus-values sont exonérés, comme le résume la page du ministère de l'Économie sur la fiscalité de l'assurance vie.

Ces montants illustratifs portent sur un seul bénéficiaire désigné par un assuré décédé, pour des primes versées avant 70 ans. Si le même capital de 500 000 euros est réparti entre deux bénéficiaires, chacun profite de son abattement et le prélèvement total tombe à 39 000 euros. Le conjoint et le partenaire de Pacs bénéficiaires sont exonérés dans les deux régimes, ainsi que, sous les mêmes conditions que pour la succession, le frère ou la sœur qui remplit les critères de l'article 796-0 ter.

Les primes versées après 70 ans s'ajoutent à l'actif taxable du bénéficiaire et peuvent tomber dans une tranche élevée si l'abattement de 100 000 euros a déjà été consommé par les autres biens. Un enfant qui reçoit un contrat alimenté par 150 000 euros de primes après 70 ans voit ainsi 119 500 euros réintégrés à sa part successorale. Si son abattement personnel est déjà absorbé et qu'il se situe dans la tranche à 20 %, le surcoût est de 23 900 euros, quel que soit le montant des intérêts accumulés.

La clause bénéficiaire peut être démembrée, l'usufruit allant au conjoint et la nue-propriété aux enfants. Le conjoint perçoit alors le capital sous forme de quasi-usufruit et les enfants disposent d'une créance de restitution, déductible de la succession du conjoint à son décès. La rédaction de cette clause et la preuve de la créance demandent un soin particulier, ce que la section 6 détaille.

Démembrement de propriété et barème de l'article 669

La propriété d'un bien peut être divisée en deux droits. L'usufruit donne le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété donne vocation à recouvrer la pleine propriété au décès de l'usufruitier. Donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit permet de taxer seulement la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).

La valeur fiscale de l'usufruit viager est fixée forfaitairement par l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission, comme le rappelle la doctrine administrative sur l'assiette des donations. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété transmise est taxée.

Les tranches sont définies en âge révolu. Le texte vise par exemple « moins de 71 ans révolus », de sorte qu'un usufruitier de 70 ans relève encore de la tranche à 40 % jusqu'à son 71e anniversaire. L'usufruit constitué pour une durée fixe est quant à lui évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans référence à l'âge.

Le tableau suivant compare les droits dus par un enfant unique sur la donation de la nue-propriété d'un bien de 500 000 euros selon l'âge du parent donateur, avec ceux d'une donation en pleine propriété. Il suppose que l'abattement de 100 000 euros est intact et que la valeur du bien ne varie pas.

La pleine propriété du même bien coûterait 78 194 euros de droits. L'avantage du démembrement décroit donc avec l'âge, ce qui explique pourquoi les notaires recommandent souvent de l'envisager avant 70 ans. Il faut y ajouter que la valorisation du bien entre la donation et le décès échappe entièrement aux droits.

Ce mécanisme comporte des garde-fous. L'article 751 du CGI présume qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier présomptif, un donataire ou un légataire la nue-propriété fait partie de la succession, sauf si la nue-propriété a été donnée régulièrement plus de trois mois avant le décès. La présomption peut aussi être combattue par la preuve contraire, un simple acte notarié ne suffisant pas selon la doctrine administrative sur les présomptions de propriété. Par ailleurs, un démembrement monté principalement pour éluder l'impôt, par exemple par une donation suivie d'une vente avec réinvestissement au profit du donateur, s'expose à la procédure d'abus de droit de l'article L. 64 A du livre des procédures fiscales.

Le démembrement modifie aussi la répartition des charges. Sauf convention contraire, l'usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges d'entretien, alors que les grosses réparations, définies à l'article 606 du Code civil, incombent au nu-propriétaire en application de l'article 605 du même code. Pour un bien locatif, cette répartition a des conséquences sur la déclaration des revenus fonciers et sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dû en principe par l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété.

Le pacte Dutreil et ses limites pour l'immobilier

Le pacte Dutreil, prévu par l'article 787 B du CGI pour les titres de société et par l'article 787 C pour l'entreprise individuelle, exonère de droits de mutation à titre gratuit 75 % de la valeur des titres transmis. Il suppose un engagement collectif de conservation d'au moins deux ans pris par le défunt ou le donateur avec d'autres associés, ou réputé acquis dans certains cas, puis un engagement individuel de chaque héritier ou donataire. L'un des signataires doit exercer une fonction de direction pendant l'engagement collectif et pendant trois ans après la transmission.

La loi de finances pour 2026 a resserré le dispositif pour les transmissions intervenues à compter du 21 février 2026. La durée de l'engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans. Les biens non affectés exclusivement à l'activité opérationnelle, qualifiés de somptuaires, sont désormais exclus de l'assiette exonérée. La liste comprend notamment les biens liés à la chasse ou à la pêche, les véhicules de tourisme, les yachts et aéronefs, les bijoux, objets d'art et de collection, les chevaux de course, les vins et alcools ainsi que les logements et résidences de la société, nus ou meublés (actualité du Bulletin officiel des finances publiques, ou BOFiP, du 10 août 2026).

Pour un bailleur, la limite principale est ancienne. L'exonération est réservée aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Le BOFiP en exclut la « gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » et cite expressément la location de locaux nus et la location de logements meublés parmi les activités non éligibles (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10). Une société civile immobilière (SCI) qui donne des logements en location ne peut donc pas bénéficier du pacte Dutreil, quelle que soit la taille de son parc.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui exerce en société se trouve ainsi hors du dispositif. Les activités de construction-vente et de marchand de biens restent en revanche éligibles. La nouvelle exclusion des logements détenus par la société, qu'ils soient loués nus ou meublés, ferme en outre la voie qui consistait à loger des biens d'habitation dans une société opérationnelle pour les faire profiter de l'exonération.

Les donations en pleine propriété de titres sous pacte Dutreil consenties par un donateur de moins de 70 ans bénéficient en outre d'une réduction de 50 % des droits (article 790 du CGI). Le non-respect des engagements entraine la remise en cause de l'exonération et le paiement du complément de droits avec intérêt de retard.

L'évaluation des biens, en particulier des biens loués

La base taxable est la valeur vénale réelle des biens au jour du décès ou de la donation (article 761 du CGI). C'est le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de l'état du bien et de sa situation juridique. Pour un bien immobilier, l'administration compare la valeur déclarée aux mutations de biens similaires, qu'elle connait par ses propres bases et que le public peut consulter grâce au service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace particulier sur impots.gouv.fr.

Un logement loué au jour de la transmission ne s'évalue pas comme un logement libre. La doctrine administrative admet qu'un bail consenti avant la transmission réduit la valeur vénale, alors qu'un immeuble occupé par son propriétaire est évalué comme libre (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10). L'administration ne publie ni barème ni coefficient de décote, qu'elle assimilerait à une estimation forfaitaire. Elle privilégie la comparaison avec des ventes de biens occupés. L'ampleur de l'abattement dépend donc de la durée restante du bail, du niveau du loyer et de la nature du bien.

Le tableau qui suit retient, à titre purement illustratif, une décote de 15 % sur un bien d'une valeur libre de 250 000 euros transmis à un enfant dont l'abattement est intact. Ce taux est une hypothèse de calcul et non une référence administrative.

L'écart de 7 500 euros montre que la valeur occupée mérite d'être justifiée par des références de ventes comparables ou par une expertise. À l'inverse, une valeur sous-évaluée sans justification expose les héritiers à un rappel de droits, assorti de l'intérêt de retard et de majorations qui s'alourdissent en cas de manquement délibéré. L'administration dispose en principe d'un délai courant jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant le décès pour rectifier une omission ou une insuffisance d'évaluation (fiche Service-Public sur le contrôle de la déclaration de succession).

Les parts de SCI sont évaluées d'après la valeur de l'actif net de la société, c'est-à-dire la valeur des immeubles diminuée des dettes, notamment des comptes courants et des emprunts. La jurisprudence admet une décote pour défaut de liquidité lorsque les statuts restreignent la cession des parts, mais son taux se discute au cas par cas. L'emprunt souscrit par la SCI réduit la valeur des parts. La SCI ne procure pas pour autant d'avantage automatique, puisqu'en détention directe les emprunts justifiés du défunt sont eux aussi déductibles.

Le dernier point concerne l'IFI. Les biens transmis par donation sortent du patrimoine taxable du donateur, sauf lorsqu'il s'en est réservé l'usufruit, puisque l'usufruitier reste en principe redevable sur la pleine propriété. La transmission d'un parc locatif à plusieurs enfants fait aussi passer chacun d'eux en dessous ou au-dessus du seuil de 1,3 million d'euros d'actifs immobiliers nets, ce qui doit être anticipé.

Synthèse des règles applicables

Le tableau qui suit rassemble les principaux paramètres décrits dans cette section, tels qu'ils résultent des textes au 25 octobre 2026. Il ne remplace pas l'examen des conditions précises de chaque dispositif.

6. Les pièges à éviter

La plupart des successions qui tournent mal ne le doivent ni à une fiscalité écrasante ni à un conflit familial ancien. Elles échouent sur des détails techniques que personne n'a vus à temps, comme une clause bénéficiaire restée en l'état depuis vingt ans, une donation consentie sans acte, un bien loué évalué au jugé ou une déclaration déposée avec quelques mois de retard. Chacun de ces détails a un coût mesurable, en droits supplémentaires, en pénalités ou en années de blocage entre héritiers.

Cette section recense vingt-quatre pièges fréquents, regroupés par nature. Pour chacun, elle rappelle la règle en cause, ce qui se produit concrètement et, lorsque c'est possible, l'ordre de grandeur du coût sur un exemple. Les montants sont calculés avec le barème et les abattements en vigueur au 25 octobre 2026. Ils sont illustratifs et portent sur des cas simplifiés qui ne remplacent pas l'analyse d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste sur une situation réelle.

Les pièges de la dévolution civile

Piège 1. Ne pas faire de testament en pensant que la loi suffit. Sans testament, la succession suit l'ordre fixé par le Code civil, où les enfants héritent à parts égales et le conjoint marié reçoit une part qui dépend de la composition de la famille. Le partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) et le concubin n'ont aucun droit dans la succession, comme le rappelle la fiche de Service Public sur la succession en présence de descendants. La loi répond correctement aux familles simples. Elle répond mal aux situations où un proche non héritier doit être protégé, où un bien doit revenir à un enfant précis ou lorsque des héritiers qui ne s'entendent pas risquent de se retrouver en indivision.

Le testament ne permet pas de tout faire, puisque la réserve héréditaire des enfants s'impose. Elle représente la moitié des biens avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts avec trois enfants ou plus. Dans la limite de la quotité disponible, le testament permet d'attribuer un bien à une personne déterminée, de gratifier le partenaire de Pacs ou de répartir les biens pour limiter l'indivision. Un testament olographe doit être entièrement écrit à la main, daté avec précision et signé, sans aucune partie tapée à l'ordinateur. Confié à un notaire, il peut être inscrit au fichier central des dispositions de dernières volontés, ce qui évite qu'il ne soit jamais retrouvé.

Piège 2. Subir l'indivision au lieu de l'organiser. Au décès, les héritiers deviennent propriétaires indivis des biens de la succession, en proportion de leurs droits. La fiche de Service Public consacrée à l'indivision successorale détaille les règles de décision. La gestion courante, comme la conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation, exige l'accord des deux tiers des droits indivis, tandis que la vente d'un immeuble exige en principe l'unanimité. Un indivisaire qui utilise seul un bien doit en outre une indemnité aux autres, sauf décision contraire de ceux-ci.

Des voies de sortie existent. Le tribunal peut autoriser la vente à la demande d'indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits, sauf en cas de démembrement ou d'indivisaire absent, incapable ou protégé. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes a inscrit à l'article 815-6 du Code civil la possibilité pour le juge d'autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis en cas d'urgence et d'intérêt commun. Elle ne modifie pas le seuil général des deux tiers et réforme le partage judiciaire, dont les modalités dépendent d'un décret attendu d'ici la fin de 2026 selon le Conseil supérieur du notariat. Au Sénat, la commission des lois a écarté l'abaissement du seuil des deux tiers à la majorité simple en droit commun, selon son rapport n° 194 (2025-2026), qui rappelle aussi qu'un partage judiciaire peut durer de dix-huit à vingt-quatre mois. Pour un parc locatif, l'indivision ajoute une contrainte propre puisque les loyers, les travaux et les revenus fonciers doivent être répartis entre indivisaires chaque année.

Le partage met fin à l'indivision mais il est taxé. Le droit de partage s'élève à 2,5 %, taux que la doctrine administrative applique aussi aux partages testamentaires. Sur un actif net partagé de 400 000 euros, il représente 10 000 euros, en plus des émoluments du notaire. L'intérêt d'une répartition organisée à l'avance, par donation-partage ou par testament-partage, tient donc moins à l'économie de ce droit qu'au blocage qu'elle évite.

Piège 3. Oublier le logement du conjoint survivant. Les droits sur le logement varient selon le statut du couple et celui du bien, comme le montre la fiche de Service Public sur les droits du conjoint sur le logement du défunt. Le conjoint marié peut occuper à vie le logement qui appartenait au couple ou au seul défunt, à condition d'exprimer son intention dans l'année qui suit le décès. Passé ce délai, le droit viager est perdu. Lorsque le logement était détenu en indivision avec d'autres personnes, le conjoint ne dispose que d'un droit d'occupation d'un an.

Le partenaire de Pacs peut occuper le logement pendant un an, sauf si un testament l'en prive. Le concubin n'a aucun droit de rester dans un logement dont il n'est pas propriétaire, sauf disposition testamentaire en sa faveur. Lorsque le couple vit dans un bien détenu par une société civile immobilière (SCI) dont les parts reviennent aux enfants, l'absence de disposition prise de son vivant peut conduire le survivant à devoir quitter les lieux ou à payer une indemnité d'occupation.

Piège 4. Traiter une famille recomposée comme une famille simple. Lorsque le défunt laisse des enfants qui ne sont pas issus des deux époux, le conjoint survivant ne peut plus choisir l'usufruit de la totalité des biens et reçoit un quart en pleine propriété. Les enfants du conjoint, que le défunt a parfois élevés, ne sont pas ses héritiers. Ils ne peuvent recevoir que par testament, dans la limite de la quotité disponible. Ils sont alors taxés comme des personnes non parentes.

L'écart est considérable. Selon le barème des droits de succession, une personne non parente supporte un taux de 60 % après un abattement de 1 594 euros. Pour un legs illustratif de 150 000 euros, un enfant du défunt paierait 8 194 euros de droits, alors que l'enfant du conjoint en paierait 89 044. Le code général des impôts (CGI) ignore en principe le lien né d'une adoption simple, mais il prévoit des exceptions, dont la doctrine administrative dresse la liste. L'enfant du conjoint adopté en la forme simple est ainsi taxé en ligne directe. L'adoption simple d'un adulte se prépare, puisqu'elle suppose une procédure judiciaire et son consentement.

Les avantages matrimoniaux accordés au conjoint, comme une clause d'attribution intégrale de la communauté, peuvent aussi être remis en cause par les enfants non communs au moyen de l'action en retranchement, lorsqu'ils excèdent ce que le conjoint aurait pu recevoir par libéralité. Un régime matrimonial efficace dans une famille unie peut ainsi devenir source de contentieux dans une famille recomposée.

Piège 5. Croire que le Pacs ou le concubinage protège comme le mariage. Sur le plan fiscal, le partenaire de Pacs est exonéré de droits de succession, comme le conjoint marié. Sur le plan civil, il n'est pas héritier. Sans testament, il ne reçoit rien, quelle que soit la durée de la vie commune. Le Pacs protège donc fiscalement un partenaire que la loi civile ne gratifie pas, ce qui rend le testament indispensable si l'on veut le protéger.

Le concubin cumule les deux handicaps. Il n'hérite pas sans testament et il est taxé à 60 % lorsqu'il reçoit par testament, après le même abattement de 1 594 euros. Pour un legs illustratif de 200 000 euros, les droits atteignent 119 044 euros, alors qu'un partenaire de Pacs recevant la même somme ne paierait rien. L'assurance vie reste dans ce cas l'outil le plus utilisé pour transmettre au concubin, dans les limites décrites plus loin.

Piège 6. Accepter une succession avant d'en connaître le passif. Un héritier peut accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer. L'acceptation pure et simple l'oblige à payer les dettes du défunt sur son propre patrimoine si l'actif ne suffit pas. Elle peut être tacite et résulter d'un acte qui suppose l'intention d'accepter, comme signer la vente d'un bien de la succession et en encaisser le prix. Les actes purement conservatoires, comme le paiement des frais funéraires ou la perception des loyers, n'emportent pas acceptation.

Pour un bailleur endetté, la question se pose réellement. Un défunt qui laisse plusieurs biens financés à crédit, une caution personnelle donnée pour une SCI ou un passif fiscal en cours peut léguer une succession déficitaire. L'acceptation à concurrence de l'actif net, déclarée au greffe du tribunal ou devant notaire, limite l'engagement de l'héritier à la valeur des biens recueillis. Elle impose un inventaire, une publicité et un calendrier de règlement des créanciers, ce qui en fait une option plus lourde mais plus sûre lorsque le passif est incertain.

Les pièges des donations

Piège 7. Faire une donation simple en croyant avoir figé le partage. La donation simple consentie à un enfant est, sauf clause contraire, une avance sur sa part d'héritage. Au décès, elle est rapportée à la succession pour calculer les parts de chacun, en principe pour la valeur du bien au jour du partage d'après son état au jour de la donation. Un appartement donné pour 150 000 euros et valant 280 000 euros au décès sera ainsi compté pour 280 000 euros dans le partage.

L'enfant qui a reçu le bien le plus valorisé peut alors devoir une soulte à ses frères et sœurs ou voir sa part réduite d'autant. Ce mécanisme est équitable en son principe. Il surprend en revanche les familles qui pensaient avoir réglé la question au moment de la donation. La donation-partage, réservée au notaire, répond à cette difficulté puisque les biens y sont en principe évalués au jour de l'acte lorsque tous les enfants y ont participé et ont accepté leur lot.

À l'inverse, une donation consentie hors part successorale n'est pas rapportable mais s'impute sur la quotité disponible. Si elle l'excède, les héritiers réservataires peuvent exercer une action en réduction lors du règlement de la succession. Une donation importante consentie à un seul enfant, sans vérifier qu'elle respecte la réserve des autres, prépare donc un contentieux.

Piège 8. Ignorer le rappel fiscal de quinze ans. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 euros sans droits. Cet abattement s'applique aux donations faites par un même donateur à un même bénéficiaire sur une période de quinze ans, selon la fiche de Service Public sur le calcul des droits de donation. Les donations de moins de quinze ans sont rappelées lors de la donation suivante ou de la succession. L'abattement déjà consommé n'est pas disponible une seconde fois, pas plus que les tranches du barème déjà utilisées.

Prenons un cas illustratif. Un enfant reçoit 400 000 euros dans la succession de son père. Si aucune donation n'a été consentie dans les quinze ans, il bénéficie de l'abattement de 100 000 euros et les droits s'élèvent à 58 194 euros. Si son père lui a donné 100 000 euros dix ans avant son décès, sans droits, l'abattement est déjà consommé et les droits sur la succession atteignent 78 194 euros. L'écart de 20 000 euros correspond exactement à la tranche à 20 % qu'aurait absorbée l'abattement.

La donation n'a pas été inutile dans le cas B, puisque l'enfant a disposé de 100 000 euros dix ans plus tôt sans payer de droits. Le piège tient à l'idée, très répandue, qu'une donation exonérée réduit mécaniquement les droits futurs. Elle ne le fait que si elle intervient assez tôt pour que l'abattement se reconstitue avant le décès, d'où l'intérêt de commencer à donner suffisamment tôt lorsque la situation le permet.

Piège 9. Ne pas déclarer les dons manuels. Un don manuel est une remise de la main à la main d'un bien meuble ou d'une somme d'argent. C'est le bénéficiaire qui le déclare, même si aucun droit n'est dû. La notice du formulaire 2735 précise que, depuis le 1er janvier 2026, les dons manuels et les dons de sommes d'argent doivent en principe être déclarés en ligne. La révélation du don à l'administration, spontanée ou à la suite d'une demande, rend la déclaration obligatoire dans le mois.

La date de déclaration compte. Depuis août 2011, le don est taxé sur la plus élevée de ses deux valeurs, au jour du don et au jour de la déclaration. Le délai de quinze ans de l'abattement ne court qu'à partir de l'enregistrement de la déclaration. Pour un don de plus de 15 000 euros, la déclaration peut être différée jusqu'au décès du donateur, sans faire courir ce délai. Un héritier qui tait au notaire un don manuel reçu s'expose en outre aux sanctions du recel successoral décrites plus loin.

Le don familial de sommes d'argent constitue un cas particulier. Il est exonéré dans la limite de 31 865 euros tous les quinze ans, si le donateur a moins de quatre-vingts ans et si le bénéficiaire est majeur ou émancipé, selon la fiche de Service Public sur les abattements en matière de donation. Cette exonération se cumule avec l'abattement lié au lien de parenté. Elle suppose toutefois une déclaration dans le mois qui suit la date du don.

Piège 10. Attendre une perte d'autonomie pour agir. Pour donner, il faut être sain d'esprit, c'est-à-dire disposer d'un discernement suffisant au moment de l'acte. Une donation consentie par une personne dont les facultés sont altérées peut être annulée à la demande des héritiers. Une fois une tutelle ouverte, la personne protégée ne peut plus donner qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille. Une personne sous curatelle ne le peut qu'avec l'assistance de son curateur.

Le report a aussi un coût fiscal direct. Plus la donation est tardive, moins l'abattement a de chances de se reconstituer avant le décès. La valeur taxable de la nue-propriété est en outre plus élevée lorsque le donateur qui se réserve l'usufruit est plus âgé. Le mandat de protection future, signé tant que la personne est en état de le faire, permet de désigner à l'avance la personne qui gérera ses biens. Les actes de disposition à titre gratuit restent soumis à des règles particulières qu'il faut examiner avec un notaire.

Les pièges de l'assurance vie

Piège 11. Laisser une clause bénéficiaire mal rédigée ou périmée. La clause bénéficiaire désigne qui reçoit le capital au décès de l'assuré. Une désignation nominative d'un ex-conjoint, jamais modifiée après un divorce, lui attribue le capital. Un bénéficiaire prédécédé, non remplacé par un rang subsidiaire, peut faire retomber le capital dans la succession, où il perd le régime propre à l'assurance vie. La fiche de Service Public sur la modification de la clause bénéficiaire rappelle que l'assureur n'a pas à vérifier la pertinence de la clause et recommande de l'actualiser à chaque changement de situation familiale.

L'acceptation du bénéfice par le bénéficiaire constitue un autre piège. Une fois acceptée, la clause devient irrévocable. Le souscripteur ne peut plus changer de bénéficiaire, ni racheter son contrat, ni obtenir une avance sans l'accord du bénéficiaire acceptant. Une acceptation signée pour faire plaisir à un enfant peut ainsi priver le souscripteur de l'accès à son épargne au moment où il en aurait besoin.

L'enjeu financier se lit sur un exemple. Pour les primes versées avant soixante-dix ans, l'administration fiscale indique que chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 euros, puis supporte un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 euros et de 31,25 % au-delà. Un capital de 300 000 euros revenant à un seul bénéficiaire supporte un prélèvement de 29 500 euros. Réparti entre deux bénéficiaires à parts égales, il n'en supporte aucun, puisque chaque part de 150 000 euros reste sous l'abattement.

Piège 12. Verser massivement après soixante-dix ans sans mesurer la règle applicable. Les primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l'assuré relèvent de l'article 757 B du CGI. Elles ne bénéficient que d'un abattement global de 30 500 euros, apprécié pour l'ensemble des contrats sur la tête d'un même assuré et réparti entre les bénéficiaires. Au-delà, seules les primes versées sont soumises aux droits de succession selon le lien de parenté, à l'exclusion des intérêts qu'elles ont produits.

Pour un enfant, ce régime reste souvent acceptable puisque l'abattement de 100 000 euros peut encore s'appliquer aux primes taxables. Pour un neveu, il l'est beaucoup moins. Sur 200 000 euros de primes versées après soixante-dix ans au profit d'un neveu, les droits atteignent 88 843 euros, au taux de 55 % après l'abattement global et l'abattement de 7 967 euros propre au neveu, à supposer que ce dernier n'ait pas déjà été utilisé. Le même montant versé avant soixante-dix ans aurait supporté un prélèvement de 9 500 euros.

Un dernier risque pèse sur les deux régimes. Les primes manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur peuvent être réintégrées dans la succession. Selon une réponse ministérielle publiée en 2006, la jurisprudence apprécie ce caractère au moment de chaque versement, en tenant compte de l'âge du souscripteur ainsi que de sa situation patrimoniale et familiale. Le versement de l'essentiel d'un patrimoine sur un contrat au profit d'un tiers, à un âge avancé, est particulièrement exposé.

Les pièges propres à l'immobilier locatif

Piège 13. Sous-évaluer les biens dans la déclaration de succession. Les biens sont déclarés à leur valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire au prix qu'en obtiendrait un vendeur dans des conditions normales de marché. Une décote pour occupation est admise pour un bien loué, à condition d'être justifiée. La notice de la déclaration de succession prévoit par ailleurs un abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt lorsqu'elle est occupée à titre de résidence principale par le conjoint, le partenaire de Pacs ou certains enfants, mineurs ou protégés notamment. Au-delà de ces décotes justifiées, l'administration peut rectifier la valeur en s'appuyant sur des ventes comparables.

Sur un exemple illustratif, un bien déclaré 250 000 euros puis réévalué à 320 000 euros, pour un enfant dont la part se situe dans la tranche à 20 %, génère 14 000 euros de droits supplémentaires. S'y ajoutent l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 1 008 euros si le redressement intervient trente-six mois après l'échéance, ainsi que le cas échéant une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré, soit 5 600 euros. Le délai de reprise de l'administration est en principe de trois ans pour les droits d'enregistrement suffisamment révélés par la déclaration, de six ans dans les autres cas.

La sous-évaluation a une seconde conséquence, souvent oubliée. Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est la valeur retenue pour le calcul des droits. Une valeur minorée de 70 000 euros pour économiser des droits augmente d'autant la plus-value imposable en cas de revente rapide. L'économie de départ peut ainsi se transformer en surcoût, sans même tenir compte du risque de redressement.

Piège 14. Vendre avant de transmettre alors que la transmission efface la plus-value latente. La donation et la succession ne sont pas des cessions à titre onéreux. Elles ne déclenchent pas d'imposition de la plus-value latente sur le bien transmis. Le bénéficiaire retient comme prix d'acquisition la valeur retenue pour le calcul des droits. Un propriétaire qui vend un immeuble détenu depuis peu, paie l'impôt sur la plus-value puis donne le prix de vente à ses enfants supporte donc une imposition que la donation préalable du bien aurait évitée.

Ce mécanisme a ses limites. Les enfants qui reçoivent un bien et le revendent aussitôt doivent pouvoir justifier que la donation est réelle, ce qui exclut que le prix revienne au donateur. Une donation suivie d'une cession dont le prix est réappréhendé par le donateur, sous forme de prêt ou de remise, expose à l'abus de droit. Le montage n'est sûr que si les donataires disposent librement du prix et si la donation précède réellement tout engagement de vente.

Piège 15. Mal anticiper le sort des amortissements en location meublée. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 précise que ce régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location du bien. Certaines résidences de services en sont exclues, notamment les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, comme le rappelle une question écrite publiée le 9 décembre 2025.

L'effet sur une vente est net. Un appartement meublé acheté 200 000 euros, ayant donné lieu à 60 000 euros d'amortissements et revendu 260 000 euros au bout de dix ans, dégage une plus-value brute de 120 000 euros au lieu de 60 000. Après l'abattement de 30 % pour durée de détention applicable à l'impôt sur le revenu, la base imposable passe de 42 000 à 84 000 euros, soit 15 960 euros d'impôt sur le revenu au taux de 19 % au lieu de 7 980. Les prélèvements sociaux, calculés avec leur propre abattement, s'y ajoutent.

La transmission à titre gratuit modifie l'équation, puisque les héritiers ou donataires ne sont pas cédants. Ils retiennent en principe comme prix d'acquisition la valeur déclarée lors de la transmission. L'articulation de cette règle avec les amortissements pratiqués par le défunt ou le donateur doit toutefois être vérifiée au regard des commentaires administratifs en vigueur au moment de la vente. Le piège consiste à vendre un bien fortement amorti peu avant de le transmettre sans avoir comparé les deux options, en tenant compte des droits de mutation, de la situation des héritiers et de leur intention de conserver ou non le bien.

Piège 16. Perdre les déficits en report. Les déficits constatés au nom d'un contribuable lui sont personnels. La doctrine administrative pose le principe selon lequel les héritiers ne sont pas admis à reporter sur leurs propres revenus le déficit subi par le contribuable décédé. Elle ne réserve qu'un régime particulier au conjoint survivant, qui peut imputer les déficits issus de ses biens propres et la moitié de ceux afférents aux biens communs, selon la doctrine relative au report des déficits. Les déficits fonciers encore reportables au décès sont donc, en pratique, perdus pour la famille.

Le piège frappe surtout les bailleurs qui ont engagé des travaux importants dans les années précédant leur décès. Un propriétaire qui a constitué 40 000 euros de déficits reportables pour une rénovation lourde, puis décède avant de les avoir imputés, laisse à ses héritiers un bien valorisé par les travaux et taxé comme tel dans la succession, sans le bénéfice fiscal attendu. Le calendrier des travaux et celui des transmissions méritent donc d'être pensés ensemble lorsque l'âge ou l'état de santé le justifient.

Piège 17. Créer une SCI avec des statuts standards. La société civile immobilière est souvent présentée comme l'outil naturel de la transmission d'un patrimoine locatif. Elle ne l'est qu'avec des statuts adaptés. Les statuts types ne prévoient pas toujours de clause d'agrément pour l'entrée des héritiers ou des conjoints, ne précisent pas la répartition des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire de parts démembrées et laissent la gérance à une seule personne sans organiser sa succession. Au décès du gérant unique, la société peut se retrouver sans représentant jusqu'à la désignation d'un nouveau gérant.

Le compte courant d'associé est un autre point sensible. Les sommes avancées par l'associé à la SCI, par exemple pour financer un apport ou des travaux, constituent une créance qui figure à l'actif de sa succession pour sa valeur. Une SCI financée surtout par compte courant transmet donc peu de valeur en parts et beaucoup en créance, ce qui réduit l'intérêt d'avoir donné les parts. La donation progressive des parts doit ainsi s'accompagner d'une réflexion sur le sort du compte courant.

L'option pour l'impôt sur les sociétés change aussi la logique de transmission. Les amortissements y sont admis, mais la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable et la distribution des bénéfices accumulés est imposée chez les associés. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés convient mal à un patrimoine destiné à être vendu par les héritiers, ce que les statuts initiaux ne permettent pas toujours de corriger sans coût.

Piège 18. Préparer un démembrement sans en mesurer les suites. La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'outil le plus classique de transmission immobilière. La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier selon le barème de l'article 669 du CGI. L'usufruit s'éteint au décès sans taxation supplémentaire. Le donateur conserve les loyers et ses enfants deviennent pleinement propriétaires au décès.

Plusieurs écueils accompagnent ce montage. Un démembrement réalisé hors donation, par exemple lors d'une acquisition où un parent achète l'usufruit et son enfant la nue-propriété, tombe sous la présomption de l'article 751 du CGI. Le bien est alors réputé faire partie de la succession de l'usufruitier pour sa pleine propriété. Selon la doctrine administrative, la preuve contraire repose principalement sur une donation régulière de la nue-propriété consentie plus de trois mois avant le décès, ou sur une donation de deniers ayant date certaine et ayant financé l'acquisition. La vente du bien démembré pose ensuite la question du sort du prix, qui doit être prévue dans l'acte sous peine de désaccord entre usufruitier et nus-propriétaires.

Le quasi-usufruit sur une somme d'argent a été encadré par la loi de finances pour 2024. Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI soumet aux droits de succession la créance de restitution du nu-propriétaire portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, selon la doctrine administrative. Un montage conçu auparavant sur l'hypothèse d'une créance de restitution transmise en franchise de droits doit donc être revu.

Piège 19. Oublier l'impôt sur la fortune immobilière. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Le décès ne fait pas disparaître l'impôt dû par le défunt. La notice de la déclaration de succession range d'ailleurs l'IFI dû par le défunt parmi les dettes déductibles de l'actif successoral.

Le second oubli concerne les héritiers eux-mêmes. Un enfant qui reçoit une part significative d'un parc locatif peut franchir le seuil au 1er janvier suivant la succession sans que personne ne l'ait anticipé. En cas de démembrement, l'usufruitier déclare en règle générale le bien pour sa pleine propriété et le nu-propriétaire ne le déclare pas, sauf dans certains cas comme l'usufruit légal du conjoint survivant où l'imposition est répartie. La structure de la transmission a donc un effet direct sur la répartition de l'IFI au sein de la famille.

Les pièges déclaratifs et fiscaux

Piège 20. Déposer la déclaration de succession en retard. La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, dans les douze mois lorsqu'il est survenu à l'étranger. Un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique ensuite sur les sommes dues. Une majoration de 10 % s'ajoute en cas de dépôt après le douzième mois suivant le décès. Elle peut atteindre 40 % en l'absence de régularisation après une mise en demeure.

Le coût n'est donc pas seulement proportionnel à la durée du retard, il change de nature au-delà d'un an. Lorsque les héritiers ne disposent pas des liquidités nécessaires, il est préférable de déposer la déclaration dans le délai en sollicitant un paiement fractionné ou différé plutôt que d'attendre la vente d'un bien.

Piège 21. Ne pas prévoir les liquidités pour payer les droits. Les droits de succession sont en principe payables au dépôt de la déclaration, ce qui peut contraindre les héritiers d'un patrimoine presque exclusivement locatif à vendre en urgence, parfois au moment le moins favorable. Le paiement fractionné est possible sur un an en trois versements au plus, ou sur trois ans en sept versements au plus lorsque la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides. Le paiement différé est notamment possible pour les droits afférents aux biens reçus en nue-propriété. Ces facilités supposent l'accord de tous les héritiers, des garanties et le paiement d'intérêts.

La préparation consiste à vérifier, de son vivant, que les héritiers disposeront de quoi payer. Une assurance vie dont le capital est versé hors succession, une épargne disponible ou une répartition des biens permettant de vendre un lot sans bloquer les autres répondent à ce besoin. L'absence de liquidités est d'ailleurs, avec l'indivision, une cause fréquente de mise en vente rapide des biens hérités.

Piège 22. Confondre optimisation et abus de droit. L'administration peut écarter un acte fictif ou un acte qui n'a été inspiré que par un but fiscal, sur le fondement de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF). Pour les actes réalisés à compter du 1er janvier 2020, l'article L64 A du même livre lui permet aussi d'écarter les actes ayant un motif principalement fiscal. La doctrine administrative précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas visées en elles-mêmes, sauf si elles sont fictives, puisque le législateur a voulu les favoriser.

Les montages exposés sont ceux où la transmission n'est qu'apparente. Une donation dont le donateur continue de percevoir les revenus ou le prix sans s'être réservé l'usufruit, une donation suivie d'une rétrocession ou une donation consentie à une personne chargée de reverser les biens à un bénéficiaire plus lourdement taxé en sont des exemples. L'abus de droit fondé sur l'article L64 entraîne une majoration de 80 % lorsque le contribuable a eu l'initiative principale de l'acte ou en a été le principal bénéficiaire, de 40 % dans les autres cas. L'article L64 A n'entraîne pas l'application automatique de ces majorations. Une procédure de rescrit permet par ailleurs de soumettre un projet à l'administration avant de le réaliser.

Piège 23. Dissimuler un bien ou une donation. L'héritier qui détourne ou dissimule sciemment des biens de la succession, ou qui tait une donation qu'il aurait dû rapporter, commet un recel successoral. Il est réputé accepter purement et simplement la succession, malgré toute renonciation. Il ne peut prétendre à aucune part dans les biens recelés et doit restituer les fruits et revenus qu'il en a tirés.

Le recel ne suppose pas une manœuvre spectaculaire. Le silence gardé devant le notaire sur un don manuel important ou sur des retraits opérés sur le compte d'un parent âgé peut suffire, si l'intention de rompre l'égalité du partage est établie. La découverte d'un recel transforme alors un règlement amiable en procès, avec un coût pour l'ensemble de la famille.

Les situations internationales

Piège 24. Ignorer les règles applicables quand un héritier ou un bien est à l'étranger. Depuis le 17 août 2015, le règlement européen n° 650/2012 désigne en principe la loi de l'État de la dernière résidence habituelle du défunt, qui s'applique à l'ensemble de la succession. Une personne peut toutefois choisir la loi de l'État dont elle a la nationalité. Lorsque la loi applicable ne prévoit aucune réserve protectrice des enfants, l'article 913 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 24 août 2021, permet à chaque enfant de prélever sur les biens situés en France de quoi rétablir ses droits réservataires, sous les conditions rappelées par une réponse ministérielle de novembre 2023.

La fiscalité suit d'autres règles. Comme le rappelle le Conseil supérieur du notariat, la France taxe les biens situés sur son territoire et peut taxer l'ensemble des biens reçus par un héritier domicilié en France au moins six des dix années précédant la transmission. Le seul fait qu'un enfant vive à l'étranger ne fait donc pas échapper ses biens hérités à l'impôt français. À l'inverse, un enfant installé en France depuis longtemps peut y être taxé sur des biens reçus d'un parent domicilié à l'étranger. Les conventions fiscales bilatérales, lorsqu'elles existent, peuvent modifier ces règles et doivent être vérifiées au cas par cas.

Synthèse des pièges et de leur prévention

Presque tous ces pièges se corrigent facilement du vivant de la personne qui transmet, beaucoup plus difficilement après son décès. Une relecture des clauses bénéficiaires, des statuts de société et des actes de donation avec un notaire, à chaque événement familial important, en prévient l'essentiel. La section suivante décrit la méthode et les outils légaux qui permettent d'organiser cette préparation selon l'âge et la composition du patrimoine.

7. Préparer sa transmission, méthode et stratégies légales

Préparer sa transmission consiste à utiliser, dans l'ordre et au bon âge, des outils que la loi met elle-même à la disposition des familles. Les abattements se reconstituent tous les quinze ans, la valeur de la nue-propriété diminue avec l'âge de l'usufruitier et l'assurance vie relève de règles propres selon l'âge auquel les primes ont été versées. Celui qui commence tôt dispose donc de plus de cycles d'abattement et transmet une nue-propriété moins chère, alors que celui qui attend ses 75 ans doit surtout sécuriser ce qui peut encore l'être. Les chiffres présentés plus bas sont illustratifs, calculés sur des hypothèses simplifiées et ne constituent en aucun cas un conseil adapté à une situation particulière.

Cette section ne traite que d'optimisation légale. Chaque outil est présenté avec ses conditions, ses coûts et ses contreparties, puisque la transmission anticipée a toujours un prix, qu'il s'agisse de frais d'acte, de perte de maîtrise sur les biens ou d'irrévocabilité. Elle rappelle aussi les limites posées par l'abus de droit fiscal, qui permet à l'administration d'écarter un acte dont le but est exclusivement ou principalement fiscal.

Le cadre, une optimisation encadrée par l'abus de droit

Le code général des impôts (CGI) prévoit lui-même les abattements, les exonérations et le barème de valeur de l'usufruit. Les utiliser n'a rien d'irrégulier, puisque c'est précisément ce que le législateur a voulu. La frontière passe ailleurs, entre l'acte qui produit réellement ses effets juridiques et économiques et l'acte fictif ou artificiel dont la seule raison d'être est l'économie d'impôt.

Deux textes du livre des procédures fiscales (LPF) organisent cette frontière. L'article L64 vise les actes fictifs ou ceux qui recherchent le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs de leurs auteurs, dans un but exclusivement fiscal. L'article L64 A, issu de la loi de finances pour 2019 et visant les actes réalisés à compter du 1er janvier 2020, permet d'écarter les actes dont le motif principal est d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales. Le barème des majorations publié par l'administration fiscale prévoit, en cas d'abus de droit, une majoration de 80 % lorsque le contribuable a eu l'initiative principale de l'acte ou en a été le principal bénéficiaire et de 40 % dans les autres cas (Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), annexe des majorations, version 2015).

Pour la transmission familiale, plusieurs situations sont classiquement regardées avec attention par l'administration et le juge. Une donation dont le donateur continue en réalité à disposer des biens, une donation suivie d'une vente dont le prix revient au donateur, une souscription d'assurance vie in extremis par une personne dont le décès est imminent ou une société civile sans aucune vie sociale créée pour démembrer artificiellement un bien en sont des exemples. Ces situations relèvent toutes d'un même défaut, celui d'un acte dont les effets réels ne correspondent pas à ce qu'il affiche.

À l'inverse, une donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit consentie par des parents à leurs enfants correspond à un usage normal des textes. Interrogé sur ce point lors de la création de l'article L64 A, le ministère de l'action et des comptes publics a répondu le 25 juin 2019 que ces transmissions n'étaient pas remises en cause en tant que telles, à condition qu'elles ne soient pas fictives. Il a précisé que les articles 669 et 1133 du CGI n'avaient pas été modifiés (réponse ministérielle à la question écrite n° 16212). Un démembrement de pure façade, dans lequel le donateur se comporte en plein propriétaire, reste en revanche exposé.

Les outils légaux et leurs conditions

Les outils qui suivent sont tous prévus par le Code civil, le CGI ou le code des assurances. Aucun n'est universel. Leur intérêt dépend de l'âge, de la composition de la famille, du régime matrimonial et de la nature des biens.

Donations échelonnées et rappel fiscal

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000 € en franchise de droits. Cet abattement se reconstitue après quinze ans, puisque l'article 784 du CGI impose de rappeler les donations consenties depuis moins de quinze ans pour calculer les droits d'une nouvelle transmission entre les mêmes personnes. Un couple avec deux enfants dispose ainsi de 400 000 € d'abattements par cycle de quinze ans, auxquels s'ajoutent ceux qui sont propres aux petits-enfants, aux arrière-petits-enfants et aux époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (Pacs). Les montants ci-dessous sont ceux publiés par l'administration fiscale sur la page calcul et paiement des droits.

Le partenaire de Pacs bénéficie en donation du même abattement que l'époux. En succession, l'époux et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits, ce qui explique que la stratégie fiscale d'un couple marié se concentre presque toujours sur la transmission aux enfants.

L'échelonnement repose sur une règle simple. Plus la première donation intervient tôt, plus le nombre de cycles de quinze ans disponibles avant le décès est élevé. Une première donation à 55 ans laisse raisonnablement espérer deux ou trois cycles, alors qu'une première donation à 80 ans n'en offre généralement qu'un seul, souvent incomplet.

Donation-partage et donation-partage transgénérationnelle

La donation simple transmet un bien à un enfant sans organiser le partage entre tous. Au décès, elle est rapportée à la succession pour sa valeur au jour du partage, ce qui peut créer des écarts importants lorsque les biens donnés ont pris de la valeur de façon inégale. La donation-partage, régie par les articles 1075 et suivants du Code civil, répartit au contraire les biens entre les enfants dans un même acte et fige leur valeur au jour de la donation pour le calcul de la réserve, à condition que tous les héritiers réservataires y participent et l'acceptent et qu'aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent.

Pour un patrimoine immobilier locatif, cet effet de valeur figée est souvent décisif. Un enfant qui reçoit un studio et un autre qui reçoit un local commercial de même valeur ne pourront pas, vingt ans plus tard, remettre en cause le partage au motif que l'un des biens a mieux évolué que l'autre. La donation-partage limite ainsi les conflits successoraux, qui sont l'une des premières causes d'indivision prolongée et de ventes contraintes.

Le Conseil supérieur du notariat rappelle aussi les limites de l'outil (notaires.fr, la donation-partage classique ou transgénérationnelle). Un réservataire qui n'a pas reçu de lot peut agir en réduction, auquel cas les biens sont réévalués au décès. Un partage qui ne porte que sur des quotes-parts indivises peut être requalifié en donation simple, ce qui fait perdre l'effet recherché. Pour un parc locatif, il faut donc composer de véritables lots, par exemple un appartement par enfant complété d'une soulte ou d'une somme d'argent.

La donation-partage transgénérationnelle, prévue à l'article 1075-1 du Code civil, permet d'allotir dans un même acte des descendants de générations différentes. Les enfants du donateur doivent y consentir dans l'acte, en application de l'article 1078-4 du Code civil, ce qui leur permet d'accepter que tout ou partie de leur part soit attribuée directement à leurs propres enfants. Sur le plan fiscal, l'article 784 B du CGI prévoit que les droits sont calculés selon le lien de parenté entre le donateur et chaque descendant alloti.

Cette règle a une conséquence pratique importante. Un petit-enfant bénéficie de l'abattement de 31 865 € propre aux petits-enfants et non de l'abattement de 100 000 € de son parent, ce que notaires.fr présente comme la principale limite fiscale de l'outil. La solution convient surtout aux familles dont les enfants ont déjà constitué leur propre patrimoine et préfèrent voir la génération suivante en profiter directement, l'objectif étant alors autant civil que fiscal. Selon la même source, un droit de partage de 2,5 % est dû dans certains cas, notamment lorsqu'une donation antérieure est réincorporée dans le nouveau partage.

Démembrement de propriété

La donation de la nue-propriété permet au donateur de conserver l'usufruit, c'est-à-dire l'usage du bien ou ses revenus, tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants. Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier et repris par le BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires sans droits supplémentaires, comme le prévoit l'article 1133 du CGI.

Pour un bailleur, cet outil présente un intérêt particulier. Les loyers continuent d'être perçus par le parent usufruitier, qui conserve un revenu, alors que les enfants détiennent déjà le capital. La valeur rappelée au décès reste celle de la nue-propriété au jour de la donation, de sorte que la revalorisation ultérieure du bien échappe aux droits.

Le démembrement a aussi des contreparties. Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'article 968 du CGI prévoit que les biens grevés d'usufruit sont inclus dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, les exceptions étant limitées à certains usufruits légaux du conjoint et à quelques cas particuliers (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Un parent qui donne la nue-propriété d'un immeuble loué continue donc, en principe, à le déclarer pour sa valeur totale. La vente du bien suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires et la répartition du prix entre eux doit être prévue. Les grosses réparations, définies à l'article 606 du Code civil, incombent en principe au nu-propriétaire selon l'article 605 du même code, ce qui doit être anticipé dans l'acte ou dans une convention, en particulier pour un immeuble ancien.

Assurance vie

L'assurance vie n'entre pas dans la succession civile, mais elle obéit à une fiscalité propre qui dépend de la date de souscription du contrat et de l'âge de l'assuré au moment des versements. Pour les contrats souscrits depuis le 13 octobre 1998, les sommes issues des primes versées avant 70 ans bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis supportent un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà, selon la fiche de l'administration fiscale consacrée aux bénéficiaires d'assurance vie. Ce régime est celui de l'article 990 I du CGI.

Pour les primes versées après 70 ans, l'article 757 B du CGI soumet aux droits de mutation par décès la fraction des primes qui excède un abattement de 30 500 €. Cet abattement est commun à l'ensemble des bénéficiaires et des contrats du défunt, comme le rappelle une réponse ministérielle publiée le 9 janvier 2024. Le partage de ce seul abattement entre plusieurs bénéficiaires est d'ailleurs une source fréquente d'erreurs dans les déclarations de succession.

Ces règles font de l'assurance vie un complément naturel à la transmission immobilière. Elle fournit des liquidités aux héritiers au moment où ils doivent payer les droits de succession sur les biens immobiliers, ce qui évite de vendre un bien loué dans l'urgence. Elle permet aussi d'équilibrer les parts lorsqu'un enfant reprend un immeuble et que les autres doivent recevoir une valeur équivalente.

La clause bénéficiaire doit être rédigée avec soin et revue à chaque changement familial. Une clause démembrée, qui attribue l'usufruit des capitaux au conjoint et la nue-propriété aux enfants, crée au profit des enfants une créance de restitution qui s'exerce au décès du conjoint. Le montage est couramment pratiqué, mais il exige une rédaction précise, un acte constatant la créance et une gestion rigoureuse de son traitement fiscal. Enfin, des primes manifestement exagérées au regard des facultés du souscripteur peuvent être rapportées à la succession en application de l'article L132-13 du code des assurances.

Société civile immobilière familiale

La société civile immobilière (SCI) familiale ne réduit pas en elle-même les droits de succession. Son intérêt est d'organiser la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier en évitant l'indivision. Les parents peuvent donner des parts sociales progressivement, à l'intérieur de chaque cycle d'abattement, sans découper physiquement les immeubles. Ils peuvent aussi donner la nue-propriété des parts et en conserver l'usufruit et rester gérants pour garder la maîtrise de la gestion locative.

La valeur des parts transmises correspond à l'actif net de la société, c'est-à-dire la valeur des immeubles diminuée des dettes. Lorsque la SCI a emprunté pour acquérir ses biens, la valeur nette des parts est donc inférieure à celle des immeubles, ce qui est la conséquence normale de l'endettement et non un artifice. Une décote pour défaut de liquidité ou pour clause d'agrément peut parfois être admise, mais elle doit être justifiée par les caractéristiques réelles de la société et rester mesurée, l'administration pouvant la contester.

La SCI a un coût et des obligations. Il faut rédiger des statuts adaptés, tenir une comptabilité, réunir les associés, déposer les déclarations fiscales et s'interroger sur l'option pour l'impôt sur les sociétés, qui modifie profondément la fiscalité des loyers et des plus-values. Une SCI sans vie sociale, dont les parents disposent comme d'un bien personnel, s'expose à une remise en cause pour fictivité ou abus de droit. La location meublée exercée à titre habituel par une SCI pose enfin une difficulté particulière, puisqu'elle est en principe regardée comme une activité commerciale qui peut entraîner l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés.

Testament

Le testament ne réduit pas les droits de succession, mais il permet de décider de la répartition du patrimoine dans les limites de la réserve héréditaire. Selon l'article 913 du Code civil, la quotité disponible est de la moitié des biens avec un enfant, du tiers avec deux enfants et du quart avec trois enfants ou plus. Le testament peut ainsi attribuer un bien précis à un enfant, gratifier un tiers, désigner un exécuteur testamentaire ou organiser le sort du logement familial.

Il existe trois formes, décrites par la fiche Faire un testament de service-public.gouv.fr. Le testament olographe est écrit en entier à la main, daté précisément et signé, sans aucune partie dactylographiée. Le testament authentique est dicté à un notaire en présence de deux témoins ou d'un second notaire. Le testament mystique est remis au notaire dans une enveloppe fermée en présence de deux témoins et reste peu utilisé. Un testament confié à un notaire peut être inscrit au fichier central des dispositions de dernières volontés, ce qui permet d'en révéler l'existence au moment du décès.

Pour un bailleur, le testament olographe rédigé seul présente des risques réels. Une formule ambiguë sur un bien loué, un legs portant sur un immeuble vendu depuis ou l'oubli de la réserve héréditaire peuvent produire l'inverse de l'effet souhaité. La relecture par un notaire, même pour un testament olographe, coûte peu au regard du contentieux qu'elle évite.

Pour les personnes sans enfant, le testament a aussi un enjeu fiscal indirect. Un ami peut être désigné, mais les droits applicables entre non-parents atteignent 60 % selon le barème publié par l'administration fiscale, ce qui conduit souvent à combiner le testament avec une assurance vie ou une adoption simple lorsque les conditions en sont réunies.

Mandat de protection future

Le mandat de protection future, prévu aux articles 477 et suivants du Code civil, permet de désigner à l'avance la personne qui gérera ses biens si l'on devient incapable de le faire. Il évite l'ouverture d'une tutelle ou d'une curatelle et permet de choisir soi-même son mandataire, souvent un enfant. Il ne produit aucun effet tant qu'il n'a pas été activé. Pour l'activer, le mandataire fait établir un certificat médical circonstancié par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République, puis se présente avec le mandant au greffe du tribunal judiciaire, qui vise le mandat (service-public.gouv.fr, mandat de protection future).

Pour un bailleur, la forme notariée est préférable. Le mandat sous signature privée ne permet au mandataire que les actes d'administration, les actes de disposition supposant alors l'accord du juge des tutelles. Le mandat notarié autorise en revanche les actes d'administration et de disposition, comme la vente d'un bien immobilier. La gestion des baux, l'encaissement des loyers, la réalisation des travaux et, si nécessaire, la vente d'un bien devenu trop lourd à gérer peuvent ainsi se poursuivre sans blocage.

Changement de régime matrimonial

Le régime matrimonial détermine ce qui entre dans la succession du premier époux décédé. Un couple marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts peut adopter une communauté universelle avec clause d'attribution intégrale au survivant, ou ajouter un avantage matrimonial plus limité comme une clause de préciput sur la résidence principale. L'article 1397 du Code civil permet ce changement, qui suppose l'intérêt de la famille, le consentement des deux époux et un acte notarié.

Les enfants majeurs, communs ou non, sont informés personnellement et disposent de trois mois pour s'opposer, les créanciers étant informés par une annonce légale et disposant du même délai. L'homologation par le tribunal judiciaire n'est nécessaire qu'en cas d'opposition, l'assistance d'un avocat est alors obligatoire (service-public.gouv.fr, changer de régime matrimonial). La communauté universelle avec attribution intégrale protège fortement le conjoint, mais elle prive les enfants de l'abattement de 100 000 € au premier décès et concentre tout le patrimoine sur une seule succession, celle du survivant. Le calcul doit donc être fait sur les deux décès. En présence d'enfants non communs, ces derniers disposent de l'action en retranchement prévue à l'article 1527 du Code civil.

Dons de sommes d'argent

L'article 790 G du CGI exonère les dons de sommes d'argent consentis à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce, dans la limite de 31 865 € par donateur et par bénéficiaire tous les quinze ans. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire être majeur ou émancipé. Cette exonération se cumule avec les abattements personnels, ce qui permet à un parent de transmettre à chaque enfant jusqu'à 131 865 € en franchise de droits par période de quinze ans (impots.gouv.fr, dons exonérés).

Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration de ces dons se fait en ligne depuis l'espace particulier, le formulaire n° 2735 ne restant utilisable que dans les cas de dispense. Elle doit intervenir dans le mois qui suit le don, faute de quoi l'exonération est perdue. Un don non déclaré reste en outre rapportable à la succession civile et peut être révélé au décès.

L'article 71 de la loi de finances pour 2025 a créé, à l'article 790 A bis du CGI, une exonération temporaire des dons de sommes d'argent consentis dans le cadre familial entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Les sommes doivent être affectées par le donataire à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique dans son habitation principale (BOFiP, actualité du 4 septembre 2025). L'exonération est plafonnée à 100 000 € par donateur et à 300 000 € par bénéficiaire. Les fonds doivent être employés dans les six mois et le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant cinq ans, comme le détaille la section 5. Ces conditions doivent être vérifiées dans la version de l'article en vigueur au jour du don. À la date de référence de cette étude, il reste un peu plus de deux mois pour en bénéficier, sauf prorogation par le législateur.

Une démarche pas à pas selon l'âge

Les trois étapes qui suivent correspondent aux seuils que retient la loi elle-même, puisque le barème de l'article 669 change par tranches de dix ans et que l'assurance vie distingue les primes versées avant et après 70 ans. Elles décrivent une méthode générale, à adapter avec un professionnel à chaque situation.

Avant 60 ans, poser les fondations

Avant 60 ans, l'enjeu principal est de faire un inventaire précis du patrimoine et d'organiser sa détention. Un bailleur qui possède plusieurs biens en direct, financés par des crédits successifs et détenus pour certains en indivision, gagnera à établir un état de ses biens, de leurs valeurs, de leurs dettes et de leurs revenus. Ce travail permet de savoir ce qui est transmissible, ce qui doit être conservé pour la retraite et ce qui pourra être donné.

Cette période est aussi celle des choix de structure. La création d'une SCI familiale pour de nouvelles acquisitions, le choix entre location nue et meublée, la vérification du régime matrimonial et la rédaction d'un premier testament ou d'une donation au dernier vivant se décident mieux à cet âge, lorsque les enfants sont jeunes adultes et que les biens sont encore en cours d'acquisition.

Sur le plan fiscal, la valeur de la nue-propriété est la plus basse de toutes les tranches où une donation familiale est réaliste. Entre 51 et 60 ans, elle représente 50 % de la valeur du bien. Une première donation de nue-propriété à cet âge consomme peu d'abattement par rapport à la valeur réelle transmise et ouvre un premier cycle de quinze ans qui s'achèvera avant 75 ans. Les primes d'assurance vie versées à cette période bénéficient du régime de l'article 990 I.

La prudence impose toutefois de ne pas se démunir trop tôt. Une donation est irrévocable, sauf cas limités d'ingratitude ou d'inexécution des charges. Les revenus nécessaires à la retraite doivent donc rester disponibles. Le démembrement répond en partie à cette difficulté, puisque les loyers restent perçus par le donateur.

Entre 60 et 70 ans, transmettre en conservant les revenus

Entre 60 et 70 ans, la plupart des bailleurs ont achevé le remboursement de leurs emprunts et ont une vision claire de leurs besoins de retraite. C'est souvent le moment de la donation-partage principale, portant sur la nue-propriété des biens locatifs ou des parts de SCI. La nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, contre 50 % auparavant, mais la donation reste très avantageuse au regard de la succession.

Cette décennie est aussi la dernière pendant laquelle les primes versées sur une assurance vie relèvent de l'abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Un bailleur qui vend un bien vers 65 ans et souhaite placer une partie du prix pour ses enfants a donc intérêt à étudier ce calendrier avec son conseiller, sans perdre de vue que les primes doivent rester proportionnées à ses facultés.

Il est également temps de signer un mandat de protection future, de vérifier les clauses bénéficiaires et de revoir le régime matrimonial si nécessaire. La donation-partage transgénérationnelle peut aussi être envisagée lorsque les petits-enfants sont majeurs et que les enfants ont déjà leur propre patrimoine.

Après 70 ans, sécuriser et ajuster

Après 70 ans, l'horizon de quinze ans du rappel fiscal devient plus incertain. Une donation reste néanmoins utile, notamment en nue-propriété, puisque l'usufruit qui s'éteint au décès échappe aux droits et que la valeur de la nue-propriété reste figée au jour de la donation. Entre 71 et 80 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur du bien.

Les primes d'assurance vie versées après 70 ans relèvent de l'article 757 B. L'abattement global de 30 500 € est limité et partagé entre tous les bénéficiaires, mais le contrat conserve son intérêt pour transmettre des liquidités rapidement mobilisables par les héritiers. Les dons de sommes d'argent exonérés au titre de l'article 790 G restent possibles jusqu'à 80 ans et peuvent bénéficier aux petits-enfants, dont les abattements ne se confondent pas avec ceux des enfants.

À cet âge, la priorité devient aussi la sécurité juridique. Un testament authentique, un mandat de protection future en forme notariée, un inventaire tenu à jour et des clauses bénéficiaires vérifiées évitent aux héritiers des difficultés plus coûteuses que les droits eux-mêmes. Une donation consentie par une personne dont les facultés sont altérées peut être annulée, ce qui plaide pour agir tant que la capacité ne fait aucun doute.

Trois familles types, cas chiffrés comparatifs

Les trois cas qui suivent sont illustratifs. Les valeurs des biens sont supposées constantes, les droits sont calculés avec le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI et les abattements en vigueur au 25 octobre 2026. Pour les couples, chaque parent est supposé transmettre sa moitié du patrimoine commun à ses enfants, le conjoint survivant étant exonéré et ses droits civils n'étant pas modélisés. Les frais d'acte, les droits de partage, l'IFI et la fiscalité des revenus ne sont pas pris en compte.

Famille A, un couple de 58 et 56 ans avec deux enfants

Le couple détient en communauté une résidence principale de 350 000 €, deux appartements loués d'une valeur totale de 450 000 € et 50 000 € de liquidités. Chacun a souscrit une assurance vie de 75 000 € alimentée avant 70 ans, dont les deux enfants sont bénéficiaires à parts égales. Le patrimoine total atteint 1 000 000 €.

Sans anticipation, chaque enfant reçoit 212 500 € de chacun de ses parents hors assurance vie, soit 112 500 € taxables après abattement et 20 694 € de droits. Les quatre transmissions représentent 82 776 € de droits. L'assurance vie, de 37 500 € par enfant et par parent, reste sous l'abattement de 152 500 €.

Avec une donation-partage de la nue-propriété des deux appartements consentie à 58 et 56 ans, la nue-propriété vaut 50 % de 450 000 €, soit 225 000 €. Chaque enfant reçoit 56 250 € de chaque parent, entièrement couverts par l'abattement. Si les décès surviennent plus de quinze ans après la donation, les abattements sont reconstitués et chaque enfant reçoit 100 000 € de chaque parent au titre de la résidence principale et des liquidités, sans droits. Si les décès surviennent moins de quinze ans après, le rappel fiscal joue et les droits s'élèvent à 37 776 € au total.

Dans les deux variantes, l'économie résulte de deux mécanismes distincts. L'usufruit des appartements s'éteint au décès sans droits et, si quinze ans s'écoulent, un second cycle d'abattements s'ouvre. Les parents ont conservé les loyers pendant toute la période.

Famille B, un couple de 66 et 64 ans avec trois enfants et une SCI

Le couple détient une SCI propriétaire de trois immeubles locatifs dont les parts valent 700 000 €, une résidence principale de 400 000 € et 100 000 € de liquidités. Chacun a alimenté avant 70 ans une assurance vie de 150 000 € au profit des trois enfants. Le patrimoine total atteint 1 500 000 €.

Sans anticipation, chaque enfant reçoit 200 000 € de chacun de ses parents hors assurance vie, soit 18 194 € de droits par transmission et 109 164 € au total. L'assurance vie, de 50 000 € par enfant et par parent, reste sous l'abattement.

Avec une donation-partage de la nue-propriété des parts de SCI, les deux parents ayant entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de 700 000 €, soit 420 000 €. Chaque enfant reçoit 70 000 € de chaque parent, sans droits. Les parents restent usufruitiers des parts et perçoivent les résultats de la société. Les statuts peuvent par ailleurs leur conserver la gérance. Au décès, la résidence principale et les liquidités représentent 83 333 € par enfant et par parent.

Le cas de la famille B illustre aussi les contreparties. Les statuts de la SCI doivent préciser la répartition des droits de vote entre usufruitiers et nus-propriétaires, le sort des résultats mis en réserve et les conditions de cession. Les parents restent redevables de l'IFI sur la valeur des parts en pleine propriété, dans la mesure où leur patrimoine immobilier taxable dépasse le seuil d'imposition.

Famille C, une veuve de 76 ans avec deux enfants et quatre petits-enfants

La mère, veuve, détient un immeuble de rapport de 600 000 €, une maison de 250 000 € et 150 000 € de liquidités, soit 1 000 000 €. Sans anticipation, chaque enfant reçoit 500 000 €, soit 400 000 € taxables et 78 194 € de droits, 156 388 € pour les deux.

Elle consent à ses deux enfants une donation-partage de la nue-propriété de l'immeuble. À 76 ans, la nue-propriété vaut 70 % de 600 000 €, soit 420 000 €. Chaque enfant reçoit 210 000 €, ce qui entraîne 20 194 € de droits chacun. Elle donne aussi 30 000 € à chacun de ses quatre petits-enfants, montant couvert par l'abattement de 31 865 € propre aux petits-enfants. Au décès, survenu moins de quinze ans plus tard, la maison et le solde des liquidités représentent 140 000 € par enfant, taxés après rappel de la donation antérieure.

L'économie reste réelle malgré l'âge, mais elle est plus faible que pour les familles A et B. La donation de nue-propriété réduit les droits de 36 000 € grâce à l'extinction de l'usufruit et les dons aux petits-enfants les réduisent de 24 000 € supplémentaires, ces sommes n'étant plus dans la succession des enfants. La donatrice doit cependant conserver des revenus suffisants. Les loyers de l'immeuble et la maison lui restent, mais ses liquidités sont réduites à 30 000 €, ce qui peut se révéler insuffisant en cas d'entrée en établissement.

Coûts, délais et contreparties

Une donation notariée a un coût. Les émoluments du notaire sont réglementés et proportionnels à la valeur transmise, auxquels s'ajoutent, pour un bien immobilier, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Selon notaires.fr, un droit de partage de 2,5 % peut en outre être dû dans certains cas, notamment lors de la réincorporation d'une donation antérieure. Ces frais doivent être comparés à l'économie attendue, en particulier pour des montants modestes.

La donation a aussi un coût non financier. Elle est irrévocable, le donateur perd la libre disposition des biens et il ne peut plus vendre seul un bien dont il a donné la nue-propriété. Une clause de réserve de droit de retour, une interdiction d'aliéner temporaire ou une clause d'exclusion de communauté peuvent être insérées dans l'acte pour encadrer ces risques, mais elles doivent rester justifiées par un intérêt sérieux.

Enfin, la fiscalité évolue. Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Les débats publics présentés à la section 4 montrent que les abattements, le barème ou le régime de l'assurance vie pourraient être modifiés. Une stratégie robuste repose sur des actes utiles indépendamment de l'avantage fiscal, comme la prévention de l'indivision, la protection du conjoint et l'organisation de la gestion.

Le rôle du notaire, de l'avocat fiscaliste et du conseiller en gestion de patrimoine

Le notaire est un officier public et le seul professionnel habilité à recevoir les donations portant sur des immeubles, les donations-partages, les testaments authentiques, les changements de régime matrimonial et les mandats de protection future en forme notariée. Il est tenu à un devoir de conseil et doit attirer l'attention de ses clients sur la portée de leurs engagements, ce qui en fait l'interlocuteur central de toute transmission immobilière.

L'avocat fiscaliste intervient lorsque le montage soulève une question de droit fiscal complexe, comme une SCI à l'impôt sur les sociétés, une transmission d'entreprise, une résidence fiscale à l'étranger ou un risque d'abus de droit. Il peut préparer une demande de rescrit et assister le contribuable en cas de contrôle ou de contentieux.

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) établit le bilan patrimonial, propose des scénarios chiffrés et met en œuvre les placements financiers, en particulier l'assurance vie. Son statut et sa rémunération doivent être connus dès le départ, puisqu'il peut être rémunéré par des honoraires ou par des commissions sur les produits placés. Ces trois professionnels gagnent à travailler ensemble, la décision finale restant celle de la famille.

Calendrier récapitulatif

8. Scénarios 2027-2040 et conclusion

Les sept sections précédentes ont établi un socle de constats que personne ne conteste vraiment. Le nombre de décès augmentera jusqu'en 2040, le patrimoine des générations concernées est élevé, majoritairement immobilier et peu endetté. Les droits de succession rapportent déjà beaucoup plus qu'il y a quinze ans. Ce qui reste ouvert, c'est la manière dont le législateur fera évoluer la fiscalité des transmissions et la façon dont le marché du logement absorbera les biens hérités.

Cette dernière section ne cherche pas à deviner l'avenir. Elle construit trois scénarios fiscaux à partir de propositions publiques existantes, en mesure les effets sur quatre successions types, puis examine ce que la vague démographique peut produire sur les ventes, la vacance et les prix des logements. Tous les calculs sont illustratifs. Ils ont été réalisés pour cette étude à partir des barèmes et des données publiées et ne valent pas pour une situation particulière.

Le point de départ commun aux trois scénarios

Quel que soit le scénario fiscal retenu, la démographie fixe le cadre. L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) a publié en juin 2026 une série annuelle complète de décès projetés dans son scénario central (Insee Première n° 2108, juin 2026). Cette série permet d'additionner les valeurs publiées année par année, comme le font aussi les sections 2 et 3.

La somme des décès projetés de 2026 à 2040 atteint 10,81 millions selon un calcul effectué pour cette étude. Si le nombre de décès était resté au niveau de 651 000 observé en 2025, ce total aurait été de 9,77 millions. L'écart représente un peu plus d'un million de successions supplémentaires sur quinze ans, soit environ 11 %. Le nombre annuel de décès dépasserait celui de 2025 de 6 % en 2030, de 13 % en 2035 et de 21 % en 2040.

Source Insee, projections de population 2026, scénario central (2025 observé). Écarts calculés pour cette étude.

Ces chiffres relèvent un peu la vague par rapport à l'exercice de projection de 2021, qui prévoyait 772 000 décès en 2040. Sur la période 2025 à 2040, le cumul des décès publiés en 2026 dépasse d'environ 1,2 % celui qu'on obtient en interpolant les chiffres de 2021, selon un calcul effectué pour cette étude. La projection illustrative des montants transmis présentée dans la section 3 repose sur la série de 2026.

Les autres paramètres de départ sont connus. La section 1 a montré que l'immobilier représente environ six dixièmes du patrimoine brut des ménages et davantage encore pour les ménages des déciles intermédiaires. La section 3 a situé le flux annuel de transmissions entre 300 et 400 milliards d'euros selon les sources. La section 4 a rappelé que les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) rapportent de l'ordre de 15 à 19 milliards d'euros par an et que leur barème n'a presque pas changé depuis plus de dix ans.

La méthode des scénarios

Les trois scénarios regroupent selon leur intensité les familles de réformes décrites dans la section 4. Aucun n'est une prévision. Chacun reprend les paramètres de propositions publiées lorsque le texte les précise et signale comme telle l'hypothèse retenue lorsqu'il reste muet.

Le premier scénario prolonge le droit en vigueur au 25 octobre 2026, décrit dans la section 5. Le deuxième s'inspire des recommandations du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) de décembre 2025, qui recherchent une réforme à rendement global à peu près constant. Le troisième combine l'élargissement d'assiette proposé par le Conseil d'analyse économique (CAE) en décembre 2021 et la tranche supplémentaire de la proposition de loi sénatoriale de décembre 2025 instaurant un impôt sur les grandes successions.

Plusieurs éléments ne sont pas modélisés. Les réactions des familles à une réforme ne peuvent pas être chiffrées de façon fiable. Les frais d'acte, le passif, la décote d'occupation des biens loués et les droits du conjoint survivant sont laissés de côté. Les valeurs des biens sont identiques d'un scénario à l'autre.

Paramètres résumés par l'auteur à partir des sources citées dans les paragraphes qui suivent. Les mentions d'hypothèse signalent les points que les textes ne précisent pas.

Scénario 1, le statu quo et ses ajustements ponctuels

Le statu quo n'est pas une hypothèse d'école. C'est la trajectoire observée ces dernières années, au cours desquelles les lois de finances ont procédé par retouches ciblées, souvent temporaires, sans refonte d'ensemble, comme le montre la section 4.

Dans ce scénario, le produit des droits de succession augmente sans décision politique. Deux mécanismes y concourent. Le premier est démographique, puisque le nombre de successions suit celui des décès. À valeur moyenne transmise par décès constante, il porterait le produit annuel en 2040 à un niveau supérieur d'environ un cinquième à celui de 2025, selon une simple règle de proportionnalité qui reste illustrative.

Le second mécanisme tient à l'absence d'indexation. Les abattements et les tranches du barème sont fixés en euros et ne suivent ni l'inflation ni la hausse des prix immobiliers, comme le rappelle la section 5. Toute progression nominale de la valeur des biens fait donc entrer une part croissante des successions dans les tranches taxées.

Le calcul suivant illustre cet effet sur une part de 300 000 euros reçue par un enfant de l'un de ses parents. Aux règles actuelles, elle supporte 38 194 euros de droits, soit un taux effectif de 12,7 %. Si la valeur des biens progressait de 2 % par an en euros courants entre 2026 et 2040, la même part atteindrait environ 395 800 euros et supporterait environ 57 400 euros de droits, soit 14,5 %. Avec une progression de 1 % par an, la part atteindrait environ 344 800 euros pour 47 200 euros de droits. Ce calcul ne tient compte d'aucune réforme ni d'aucune donation antérieure.

Le statu quo laisse aussi place à des mesures temporaires qui créent des fenêtres limitées dans le temps. L'exonération des dons de sommes d'argent affectés au logement, prévue à l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI), prend fin le 31 décembre 2026 dans sa rédaction actuelle. Le projet de loi de finances pour 2027 comporte un article d'allègement temporaire des donations, dont les paramètres étaient encore discutés au Parlement à la date de cette étude. Ces dispositifs peuvent modifier le calendrier de certaines donations sans changer la structure de l'impôt.

Scénario 2, une réforme modérée à rendement global stable

Le deuxième scénario reprend l'orientation défendue par la Cour des comptes en 2024 et détaillée par le CPO dans la synthèse de son rapport de décembre 2025 (CPO, « Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine », 2025). L'idée générale consiste à élargir l'assiette en réduisant les régimes les plus dérogatoires, puis à utiliser ce produit pour baisser les taux.

Le CPO présente deux barèmes alternatifs. Dans le premier, retenu ici, le taux maximal en ligne directe passe de 45 % à 40 %. Entre frères et sœurs, le taux d'entrée passe de 35 % à 25 %, le taux supérieur restant à 45 %. Les parents jusqu'au quatrième degré, dont les neveux et nièces, seraient taxés à 50 % au lieu de 55 % et les autres héritiers à 55 % au lieu de 60 %. Faute de seuils de tranches précisés dans la synthèse, le calcul conserve les seuils actuels et ne modifie que les taux indiqués.

Le volet assurance vie repose sur la recommandation R6, qui consiste à appliquer aux capitaux transmis le barème en ligne directe à partir de la tranche marginale à 20 %, pour un rendement estimé à 1,25 milliard d'euros par an. La synthèse ne dit pas si l'abattement de 152 500 euros par bénéficiaire serait maintenu ni comment le capital s'articulerait avec la part successorale. Pour le calcul, l'abattement est conservé et le capital taxable est placé au-dessus de la part successorale taxable de l'héritier, sans pouvoir être taxé à moins de 20 %. Il s'agit d'une lecture parmi d'autres, retenue par l'auteur pour rendre l'exemple calculable.

Le scénario comprend d'autres recommandations du CPO dont l'effet sur une succession type ne se chiffre pas simplement. Le paiement fractionné des droits serait étendu à cinq ans pour les successions composées à plus de 75 % d'actifs illiquides, ce qui intéresse directement les héritiers d'un parc immobilier. La réserve héréditaire serait limitée à la moitié avec un enfant et aux deux tiers à partir de deux enfants. Le pacte Dutreil serait restreint aux actifs professionnels avec une exonération ramenée à 50 %, ce qui ne concerne pas les biens locatifs, déjà exclus du dispositif selon la section 5.

Le CPO propose enfin une réflexion sur les donations en nue-propriété, sans paramètre précis, de sorte que ce point n'est pas intégré au scénario. Il mérite pourtant d'être suivi par les bailleurs, la donation de la nue-propriété d'un bien loué étant l'outil central des stratégies décrites dans la section 7.

Scénario 3, une réforme forte de l'assiette et du barème

Le troisième scénario retient les propositions les plus ambitieuses du débat public. Il s'inspire d'abord de la note n° 69 du CAE, « Repenser l'héritage », publiée en décembre 2021 (CAE, 2021). Les auteurs y proposent d'intégrer l'assurance vie au barème général des DMTG, de supprimer les avantages du démembrement en taxant la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès du donateur, puis de ramener l'exonération Dutreil de 75 % à 50 %.

Le CAE a simulé plusieurs combinaisons d'assiette et de barème. La réforme d'assiette appliquée avec le barème actuel rapporterait environ 9 milliards d'euros de droits supplémentaires. Une imposition de l'ensemble des transmissions reçues au cours de la vie, combinée à un abattement doublé à 200 000 euros et à des taux plus bas jusqu'à 4 millions d'euros, rapporterait environ 12 milliards d'euros tout en laissant selon les auteurs 99 % des héritiers gagnants ou non concernés. La note ne publie pas les taux exacts de ce dernier barème, qui ne peut donc pas être reproduit ici.

Le scénario fort ajoute la tranche proposée par le Sénat. La proposition de loi n° 190 déposée le 8 décembre 2025 par le sénateur Alexandre Ouizille remplace la dernière tranche du barème en ligne directe par deux tranches, à 45 % jusqu'à 3 millions d'euros de part taxable puis à 50 % au-delà (Sénat, proposition de loi n° 190, 2025). Elle prévoit aussi d'imposer les plus-values latentes lorsque les biens transmis atteignent 4 millions d'euros et de rendre l'exonération Dutreil dégressive au-delà de 50 millions d'euros. Ses auteurs en attendent environ 15,2 milliards d'euros par an. L'imposition des plus-values latentes n'est pas modélisée dans les successions types, faute de connaître le prix d'acquisition des biens.

Pour la réunion de l'usufruit, le CAE ne précise pas la valeur à retenir. Le calcul suppose qu'elle correspond à la valeur de l'usufruit selon le barème de l'article 669 du CGI à l'âge du décès, soit 20 % de la pleine propriété entre 81 et 90 ans. Il suppose aussi que la règle s'appliquerait aux démembrements antérieurs à la réforme, ce qui poserait une question de rétroactivité que le législateur devrait trancher.

Quatre successions types

À la différence des familles de la section 7, les quatre cas qui suivent décrivent un patrimoine au jour du décès, transmis entièrement à la génération suivante faute de conjoint survivant. Les droits sont calculés héritier par héritier.

Le premier cas correspond à peu près au patrimoine brut médian des ménages de 70 ans ou plus décrit dans la section 1. Le deuxième représente un bailleur particulier détenant deux appartements loués en plus de sa résidence principale. Le troisième se situe dans le 1 % des patrimoines les plus élevés. Le quatrième illustre la ligne collatérale, dont la section 4 a rappelé le poids dans les recettes.

Droits totaux pour l'ensemble des héritiers et taux effectif rapporté au patrimoine transmis. Calcul illustratif réalisé pour cette étude avec les barèmes en vigueur au 25 octobre 2026 et les hypothèses décrites plus haut.

Ce que montrent ces calculs

Le premier cas ne change dans aucun scénario. Chaque enfant reçoit 125 000 euros, dont 25 000 euros seulement au-delà de l'abattement, taxés dans les tranches basses du barème que ni le CPO ni le Sénat ne proposent de modifier. Pour la grande majorité des successions, qui se situent autour ou en dessous de ce niveau, le débat sur les droits de succession reste donc lointain. Les difficultés pratiques, comme l'indivision, pèsent bien davantage que l'impôt.

Le deuxième cas montre la position particulière des bailleurs de taille moyenne. La réforme modérée n'y change rien, puisque le taux maximal ne joue pas à ce niveau et que l'assurance vie de 150 000 euros par enfant reste sous l'abattement maintenu. La réforme forte augmente en revanche les droits de 60 000 euros, soit plus de moitié, du seul fait de l'intégration de l'assurance vie dans la part successorale. C'est l'élément le plus sensible pour cette catégorie de patrimoine, bien plus que le niveau du taux marginal.

Le troisième cas est celui où les scénarios s'écartent le plus. La baisse du taux maximal à 40 % réduirait les droits sur la part successorale d'environ 9 400 euros, mais la taxation de l'assurance vie au-dessus de la part successorale les augmenterait d'environ 139 000 euros. La réforme modérée, présentée comme neutre pour les finances publiques, redistribue donc la charge entre les héritiers selon la composition du patrimoine. La réforme forte ajoute plus de 310 000 euros de droits par rapport au statu quo, avant même toute imposition des plus-values latentes.

Le quatrième cas montre l'effet inverse. Un neveu qui hérite de 200 000 euros par testament perd aujourd'hui plus de la moitié de ce qu'il reçoit. La baisse de 55 % à 50 % envisagée par le CPO réduirait les droits d'environ 19 000 euros pour les deux neveux, sans modifier le constat d'ensemble. Le scénario fort, qui se concentre sur la ligne directe et les très hauts patrimoines, laisse ce cas inchangé.

Le cas de la bailleuse qui avait donné la nue-propriété

Une variante du deuxième cas éclaire la portée du démembrement. La même veuve a donné à ses deux enfants la nue-propriété de ses deux appartements loués à 64 ans, plus de quinze ans avant son décès. À cet âge, la nue-propriété valait 60 % de la pleine propriété selon l'article 669 du CGI, soit 252 000 euros pour une valeur totale de 420 000 euros. Elle a conservé les loyers jusqu'à son décès à 85 ans.

Calcul illustratif pour deux enfants, valeurs supposées constantes, taux effectif rapporté au patrimoine de 1 050 000 euros. Dans le scénario fort, la réunion de l'usufruit est évaluée à 20 % de la valeur des appartements, soit 84 000 euros. L'assurance vie y est intégrée à la part successorale.

Aux règles actuelles, l'anticipation divise les droits par plus de trois et demi par rapport au cas sans donation. La réforme modérée préserve cet avantage, puisque le CPO se borne à proposer une réflexion sur la nue-propriété. La réforme forte en supprimerait l'essentiel, en taxant à la fois l'usufruit éteint et l'assurance vie. L'écart entre les deux colonnes extrêmes montre que les stratégies de transmission des bailleurs dépendent davantage du sort réservé au démembrement et à l'assurance vie que de la valeur du taux marginal.

Ce que les auteurs attendent de ces réformes pour les finances publiques

Les rendements annoncés par les promoteurs de chaque réforme ne se comparent pas directement. Ils portent sur des années, des périmètres et des méthodes différents. Aucun ne tient compte de la hausse démographique jusqu'en 2040. Le tableau suivant les rassemble en milliards d'euros (Md€) sans les additionner.

Montants tirés des documents cités, non actualisés. Les effets du CPO sont présentés dans la synthèse de son rapport, ceux du CAE et du Sénat dans les documents liés plus haut.

Rapportés aux 16,6 milliards d'euros de droits de succession de 2023 cités par la Cour des comptes dans la section 4, ces chiffres situent l'enjeu. Le scénario modéré déplace un à trois milliards d'euros entre catégories d'héritiers. Le scénario fort pourrait augmenter le produit de moitié ou davantage selon ses promoteurs, sans que ces estimations aient fait l'objet d'une évaluation contradictoire.

La vague de successions et le marché du logement

Le marché immobilier reçoit déjà chaque année un volume important de biens hérités. L'Insee a mesuré ces flux de façon détaillée dans une étude publiée en octobre 2026 à partir des fichiers fonciers (Insee Analyses n° 125, octobre 2026). Ses principaux résultats sont présentés dans la section 2.

Entre 2018 et 2023, 519 000 logements ont été hérités chaque année en moyenne, sur un total de 1,76 million de logements anciens changeant de propriétaire, soit environ 7 % du parc. Parmi eux, 76 000 ont été vendus dans l'année même de la succession. Pour les logements hérités en 2018, 29 % avaient été vendus dans les trois années suivantes et 8 % étaient vacants au 1er janvier 2022. L'étude couvre la France hors Alsace, Moselle et Mayotte et précise que les valeurs vénales des logements transmis ne figurent pas dans les données mobilisées.

Ces flux se comparent au volume des ventes. Selon les indices Notaires-Insee, le nombre de transactions de logements anciens réalisées sur douze mois est estimé à 958 000 fin juin 2026, soit 2,5 % du stock de logements, nettement en dessous du point haut de 3,3 % atteint au troisième trimestre 2021 (Insee, Informations rapides n° 216, septembre 2026). Rapportés à ce volume, les 76 000 logements hérités et revendus la même année représentent un ordre de grandeur de 8 % des ventes. L'ensemble des logements hérités revendus dans les trois ans en représente environ 16 %. Ce rapprochement est illustratif, puisque les périodes et les champs des deux sources ne coïncident pas.

Davantage de logements hérités mis en vente

Une projection simple permet d'estimer ce que la hausse des décès ajouterait à ces flux. Elle applique au nombre moyen de logements hérités chaque année l'évolution des décès projetés par l'Insee à partir de 2025, puis les comportements observés pour les logements hérités en 2018. Elle raisonne en nombre de logements et non en nombre de successions, un même défunt pouvant transmettre plusieurs logements. La section 2 retient le même calcul.

Calcul illustratif réalisé pour cette étude. Logements hérités proportionnels aux décès projetés par l'Insee (scénario central 2026), taux de revente de 29 % dans les trois ans observé pour la cohorte 2018, valeurs arrondies au millier.

Le supplément atteindrait ainsi de l'ordre de 32 000 reventes par an pour les successions ouvertes en 2040, soit environ 3 % du volume de transactions observé en 2026. Cumulé sur les successions ouvertes de 2026 à 2040, il représenterait environ 240 000 logements, soit moins de 2 % des ventes qui auraient lieu sur quinze ans si le marché restait au niveau de 2026. Ce calcul suppose que le nombre de logements hérités suit exactement celui des décès, ce qui sous-estime probablement le flux. L'Insee observe en effet que les successions immobilières ont progressé de 4,2 % par an sur la période étudiée, plus vite que les décès, en raison de la diffusion de la propriété dans les générations nombreuses.

À l'échelle nationale, la vague successorale n'apparaît donc pas comme un choc d'offre capable de bouleverser le marché. C'est sa répartition géographique et la nature des biens concernés qui détermineront ses effets réels.

Une offre qui ne se répartit pas comme la demande

Les logements hérités appartiennent à des défunts âgés en moyenne de 78 ans, propriétaires de biens acquis souvent depuis longtemps. Ils se situent là où vivaient les générations du baby-boom, dans les grandes agglomérations comme dans les petites villes et les communes rurales. Les héritiers, âgés en moyenne de 54 ans et le plus souvent déjà propriétaires, ne vivent pas nécessairement à proximité. Une partie d'entre eux n'a ni le besoin ni la possibilité de conserver le bien, ce qui explique la proportion élevée de reventes.

Dans les zones où la demande est forte, ces biens trouvent preneur sans difficulté particulière et leur mise en vente élargit légèrement l'offre. Dans les territoires où la population diminue ou vieillit, l'arrivée de maisons héritées sur un marché peu actif peut au contraire allonger les délais de vente et peser sur les prix locaux. L'Insee ne publie pas de ventilation territoriale des reventes de logements hérités, de sorte que cette différence ne peut être décrite qu'en termes généraux.

Le contexte de prix compte aussi. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens baissent de 0,8 % sur un an en France hors Mayotte, de 1,0 % en province et de 1,3 % pour les maisons, alors qu'ils sont quasi stables pour les appartements selon la même publication de l'Insee. Les maisons, qui forment une grande part du patrimoine des ménages âgés hors des grandes villes, sont donc le segment où un afflux de biens hérités se ferait sentir le plus nettement.

Aucune institution publique ne publie à ce jour de projection des prix immobiliers liée à la vague successorale. Les prix dépendront d'abord des taux d'intérêt, des revenus des ménages et de la construction neuve, bien plus que du rythme des successions. Il serait donc hasardeux d'annoncer une baisse ou une hausse générale des prix imputable aux transmissions d'ici 2040.

La vacance des logements hérités

Au 1er janvier 2025, la France hors Mayotte compte environ 2,9 millions de logements vacants, soit 7,7 % du parc, selon les estimations annuelles de l'Insee (Insee, répartition du parc selon la catégorie de logement, septembre 2026). Selon une publication antérieure de l'Insee, cette part a diminué depuis 2019, où elle atteignait 8,1 %. Elle est plus élevée dans les communes situées hors des unités urbaines (Insee Focus n° 359, septembre 2025). Parmi les causes de vacance, l'Insee cite expressément l'attente du règlement d'une succession et le départ du propriétaire en maison de retraite.

Sur longue période, le nombre de logements vacants a augmenté de près de 1,2 million depuis 1990 selon une étude de l'Insee fondée sur le recensement, qui note une hausse plus rapide dans les départements où la vacance était déjà élevée (Insee Première n° 1979, janvier 2024). Cette étude, qui retient une autre méthode que les estimations annuelles, cite les problèmes de succession et l'ancienneté des logements parmi les facteurs de vacance. Les deux sources ne donnent pas le même niveau de vacance et ne doivent pas être mélangées.

La proportion de logements hérités vacants trois ans après la succession, 8 %, est proche de la part des logements vacants dans l'ensemble du parc. En appliquant cette proportion au supplément de logements hérités calculé plus haut, la hausse des décès ajouterait de l'ordre de 9 000 logements vacants par cohorte annuelle de successions en 2040, à rapporter aux 2,9 millions de logements vacants estimés en 2025. Ce calcul illustratif ne tient pas compte des logements qui sortent de la vacance après la troisième année, ni des différences territoriales.

L'effet national reste donc modeste, mais il peut être sensible localement. Dans une petite commune où plusieurs maisons de propriétaires âgés deviennent vacantes la même année, faute d'acquéreur ou faute d'accord entre héritiers, la vacance se voit et dure. L'indivision non organisée, décrite dans la section 6, prolonge souvent ces situations, puisque la vente ou la mise en location suppose l'accord de tout ou partie des indivisaires.

Les logements loués transmis et le parc locatif privé

Pour le marché locatif, les données de l'Insee donnent deux indications. Parmi les logements hérités en 2018, 15,6 % étaient loués comme résidence principale trois ans plus tard. Parmi les logements donnés la même année, cette proportion atteint 30 %. Les biens transmis par donation, souvent organisée du vivant de parents bailleurs, restent donc bien plus souvent dans le parc locatif que les biens hérités.

Ce contraste ne prouve pas que la succession fasse sortir des logements du marché locatif, l'étude ne précisant pas combien de logements hérités étaient loués avant le décès. Il suggère toutefois qu'une transmission préparée, avec des héritiers informés et un mode de gestion défini, favorise la poursuite de la location.

Les obligations de performance énergétique ajoutent une contrainte. Selon la fiche de Service-Public consacrée au logement décent, dans sa version vérifiée en mars 2025, seuls les logements classés de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent être loués en métropole depuis 2025, de A à E à partir de 2028 et de A à D à partir de 2034 (Service-Public, logement décent). Les héritiers d'un logement ancien mal classé doivent donc choisir entre des travaux, la vente ou l'occupation personnelle. Aucune statistique publique lue pour cette étude ne croise la classe énergétique et la transmission des logements, ce qui empêche d'en chiffrer l'effet.

Ce que les scénarios fiscaux changent pour le marché

Le scénario fiscal retenu influencerait le marché par deux canaux. Le premier est la liquidité des héritiers. Lorsque les droits sont élevés et que la succession se compose surtout de biens immobiliers, les héritiers peuvent être conduits à vendre pour payer, sauf à obtenir un paiement fractionné ou différé, dont la section 5 rappelle qu'il existe sous conditions. Dans le deuxième cas type, l'assurance vie couvre largement les droits dans les trois scénarios, mais une succession composée uniquement d'immeubles n'aurait pas cette réserve.

La réforme modérée irait plutôt dans le sens d'une moindre pression à la vente, puisque le CPO propose d'étendre à cinq ans le paiement fractionné pour les successions majoritairement illiquides. La réforme forte augmenterait les droits des patrimoines moyens et élevés et pourrait accroître le recours à la vente pour les familles qui n'ont pas de liquidités suffisantes. L'ampleur de cet effet ne peut pas être chiffrée, faute de données sur la composition des successions.

Le second canal tient au calendrier des donations. Une réforme annoncée longtemps à l'avance pourrait inciter des parents à donner avant son entrée en vigueur, comme les mesures temporaires du statu quo cherchent précisément à le faire. Les logements donnés étant beaucoup moins souvent revendus que les logements hérités, avec 5,2 % de ventes dans les trois ans selon l'Insee, une accélération des donations retarderait plutôt les mises en vente. Ce raisonnement reste qualitatif, aucune étude publique n'ayant mesuré l'effet des réformes passées sur les flux de logements.

Ce qu'il faut surveiller d'ici 2040

Plusieurs indicateurs publics permettront de suivre, année après année, l'évolution réelle de la transmission du patrimoine et de sa fiscalité. Le tableau suivant les rassemble.

Le premier point de vigilance est budgétaire. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion à la date de cette étude, comporte un article d'allègement temporaire des donations et un article consacré à l'assurance vie, dont le contenu définitif reste à connaître. Les familles qui envisagent une donation doivent vérifier les règles applicables au jour de l'acte plutôt que se fier aux annonces.

Le deuxième point de vigilance concerne la connaissance de l'assiette. La Cour des comptes, le CPO et la commission d'enquête de l'Assemblée nationale demandent tous des données fiables sur ce que paient réellement les héritiers. Si l'administration se dote de ces outils, les réformes d'assiette les plus ambitieuses deviendront techniquement possibles, leur adoption restant une décision politique.

Le troisième point de vigilance est immobilier. Les indices de prix et les estimations de vacance permettront de voir si les territoires les plus âgés connaissent un afflux de biens hérités difficiles à vendre. Ces indicateurs comptent davantage pour un bailleur que les estimations globales de montants transmis.

Les limites de l'exercice

Les scénarios présentés dans cette section ne sont pas des simulations officielles. Ils appliquent des paramètres publiés à des cas fictifs et comblent par des hypothèses explicites les points que les auteurs des propositions n'ont pas précisés. Une lecture différente de la recommandation du CPO sur l'assurance vie, ou une autre évaluation de l'usufruit réuni, modifierait les résultats des cas 2 et 3.

Les projections immobilières reposent sur des comportements observés pour une seule cohorte, celle des logements hérités en 2018, au moment de la crise sanitaire et d'un marché très actif. Elles supposent que ces comportements resteront stables jusqu'en 2040, alors que l'âge croissant des héritiers, les taux d'intérêt et les obligations énergétiques pourraient les modifier. Elles appliquent enfin une évolution nationale des décès à des données qui excluent l'Alsace, la Moselle et Mayotte.

Conclusion

La France entre dans une période où le nombre annuel de successions augmentera d'environ un cinquième en quinze ans. Ce mouvement, déjà engagé, porte sur un patrimoine majoritairement immobilier, détenu par des générations qui ont bénéficié de la hausse des prix des trente dernières années et qui le transmettront à des héritiers ayant souvent dépassé 50 ans. Les montants en jeu se comptent en milliers de milliards d'euros sur la période.

Pour l'État, cette vague garantit une progression des recettes à règles inchangées, accentuée par l'absence d'indexation du barème. Elle rend aussi plus visibles les écarts entre taux affichés et taux payés, qui nourrissent les propositions de réforme. Les calculs de cette section montrent que ces réformes toucheraient très inégalement les familles. Une succession modeste n'est concernée par aucune d'elles, alors qu'un bailleur disposant d'une assurance vie ou ayant donné la nue-propriété de ses biens verrait sa situation changer surtout si l'assiette était élargie.

Pour le marché du logement, la vague successorale se traduira par un flux supplémentaire de biens à vendre et, localement, par davantage de logements vacants. Rapporté au volume national des ventes, ce supplément reste limité. Ses effets seront plus nets dans les territoires où la population vieillit et diminue, en particulier pour les maisons anciennes, que dans les zones où la demande reste soutenue.

Pour les propriétaires et notamment pour les bailleurs, la principale leçon des scénarios tient à l'incertitude elle-même. Aucune des trois trajectoires n'est acquise et une stratégie fondée sur une réforme supposée expose à des déconvenues. Les démarches décrites dans la section 7 conservent leur intérêt dans les trois scénarios lorsqu'elles répondent d'abord à des objectifs civils, comme éviter l'indivision, protéger le conjoint ou organiser la gestion des biens loués. Le gain fiscal qu'elles procurent aujourd'hui reste, lui, dépendant de choix que le législateur n'a pas encore faits.

Sources

Les pages ci-dessous ont été consultées au plus tard le 25 octobre 2026. Elles sont regroupées par thème.

Patrimoine des ménages

• Insee Première n° 2081, Le patrimoine économique national en 2024, novembre 2025, insee.fr
• Insee Focus n° 371, Les montants de patrimoine détenus par les ménages en 2024, décembre 2025, insee.fr
• Insee, Distribution du patrimoine des ménages, données 2024, insee.fr
• Insee, Taux de détention des actifs patrimoniaux, données 2024, insee.fr
• Insee Références, Revenus et patrimoine des ménages 2024, vue d'ensemble, insee.fr
• Insee, En vingt ans, les inégalités de patrimoine se sont accrues, 2024, insee.fr
• Insee Références 2024, fiche Patrimoine des ménages en comptabilité nationale, insee.fr
• Insee Références 2024, fiche Les hauts patrimoines, insee.fr
• Insee Première n° 1899, détention de patrimoine début 2021, mai 2022, insee.fr
• Insee, France portrait social 2021, 24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers, insee.fr
• Banque de France, Quatre décennies de patrimoine et d'endettement en France, octobre 2023, banque-france.fr

Démographie, décès et héritiers

• Insee Première n° 2087, Bilan démographique 2025, janvier 2026, insee.fr
• Insee Première n° 2087, version PDF, insee.fr
• Insee Première n° 2108, projections de population 2026, juin 2026, insee.fr
• Insee Résultats, projections de population 2026, insee.fr
• Insee, hypothèses de mortalité des projections 2026, insee.fr
• Insee Première n° 1881, projections de population 2021, novembre 2021, insee.fr
• Insee Focus n° 364, Les décès en 2024, octobre 2025, insee.fr
• Insee, espérance de vie à divers âges, 1994 à 2025, insee.fr
• Insee Focus n° 9, naissances du baby-boom, septembre 2014, insee.fr
• Insee Focus n° 25, descendance finale des générations, avril 2015, insee.fr
• Insee Analyses n° 125, transmissions de logements de 2018 à 2023, octobre 2026, insee.fr
• Insee Résultats, héritages et donations reçus, enquête Histoire de vie et Patrimoine 2017-2018, février 2022, insee.fr
• Insee Résultats, transmissions intergénérationnelles, enquête 2023-2024, avril 2026, insee.fr

Montants transmis

• Conseil d'analyse économique, note n° 69 Repenser l'héritage, décembre 2021, cae-eco.fr
• Conseil d'analyse économique, Focus n° 077-2021, décembre 2021, cae-eco.fr
• Insee, séminaire de N. Frémeaux, Les nouveaux héritiers, juin 2019, insee.fr
• Sénat, proposition de loi n° 190 instaurant un impôt sur les grandes successions, décembre 2025, senat.fr
• Conseil supérieur du notariat, Qu'en est-il vraiment de la Grande transmission, septembre 2026, csn.notaires.fr
• Assemblée nationale, commission d'enquête sur les hauts patrimoines, compte rendu n° 31, mai 2026, assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, rapport n° 3874, février 2021, assemblee-nationale.fr

Recettes publiques et projets de réforme

• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 12189 sur les recettes des DMTG, novembre 2023, questions.assemblee-nationale.fr
• Cour des comptes, Les droits de succession, septembre 2024, ccomptes.fr
• Conseil des prélèvements obligatoires, synthèse Corriger les principales distorsions de l'imposition du patrimoine, décembre 2025, ccomptes.fr
• France Stratégie, document de travail sur la fiscalité des héritages, janvier 2018, strategie.gouv.fr
• Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, commission des finances, compte rendu du 17 octobre 2024, questions.assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, commission d'enquête sur les hauts patrimoines, compte rendu du 25 mars 2026, assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, dossier de presse du rapport de la commission d'enquête, juillet 2026, questions.assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, proposition de loi n° 605, novembre 2024, questions.assemblee-nationale.fr
• Sénat, amendement n° I-918 au projet de loi de finances pour 2026, senat.fr
• Sénat, amendement n° I-1357 au projet de loi de finances pour 2026, senat.fr
• Sénat, amendement n° I-2372 au projet de loi de finances pour 2026, senat.fr

Règles civiles de la transmission

• Service-Public, réserve héréditaire et quotité disponible, service-public.gouv.fr
• Service-Public, succession en présence de descendants, service-public.gouv.fr
• Service-Public, succession sans enfant, service-public.gouv.fr
• Service-Public, logement du conjoint survivant, service-public.gouv.fr
• Service-Public, décès du partenaire de Pacs, service-public.gouv.fr
• Service-Public, faire un testament, service-public.gouv.fr
• Service-Public, faire une donation, service-public.gouv.fr
• Service-Public, indivision successorale, service-public.gouv.fr
• Service-Public, mandat de protection future, service-public.gouv.fr
• Service-Public, changer de régime matrimonial, service-public.gouv.fr
• Notaires de France, donation-partage classique ou transgénérationnelle, notaires.fr
• Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, notaires.fr
• Notaires de France, fiscalité des successions internationales, notaires.fr
• Assemblée nationale, dossier législatif de la loi visant à simplifier la sortie de l'indivision, assemblee-nationale.fr
• Sénat, rapport n° 194 (2025-2026) sur la sortie de l'indivision, senat.fr
• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 7936 sur les successions internationales, novembre 2023, assemblee-nationale.fr

Droits de succession et de donation

• impots.gouv.fr, comment calculer les droits de succession, impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, calcul et paiement des droits, impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, dons exonérés, impots.gouv.fr
• Service-Public, droits de succession, abattements et barèmes, service-public.gouv.fr
• Service-Public, abattements sur les droits de donation, service-public.gouv.fr
• Service-Public, calcul des droits de donation, service-public.gouv.fr
• Service-Public, don de sommes d'argent, service-public.gouv.fr
• Service-Public, don manuel, service-public.gouv.fr
• Service-Public, déclaration de succession, service-public.gouv.fr
• Service-Public, contrôle de la déclaration de succession, service-public.gouv.fr
• Service-Public, paiement des droits de succession, service-public.gouv.fr
• Notice de la déclaration de succession 2705-SD, 2025, impots.gouv.fr
• Notice du formulaire 2735, 2026, impots.gouv.fr
• BOFiP, actualité ACTU-2025-00080 sur l'article 790 A bis, septembre 2025, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, actualité ACTU-2026-00114 sur le pacte Dutreil, août 2026, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, commentaire du pacte Dutreil après la loi de finances pour 2026, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, activités éligibles au pacte Dutreil, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, barème de l'article 669, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, présomptions de propriété, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-30-10, assiette des donations, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, évaluation des biens, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, article 774 bis, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-50-80, adoption simple et enfant du conjoint, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-30, droit de partage, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-CF-PGR-10, délais de reprise, bofip.impots.gouv.fr

Assurance vie

• Ministère de l'Économie, fiscalité de l'assurance vie, economie.gouv.fr
• impots.gouv.fr, bénéficiaire d'une assurance vie, impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, imposition des capitaux d'assurance vie reçus, impots.gouv.fr
• Service-Public, clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie, service-public.gouv.fr
• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 11247 sur l'article 757 B, janvier 2024, assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 84252 sur les primes manifestement exagérées, mars 2006, questions.assemblee-nationale.fr

Immobilier, plus-values et impôt sur la fortune immobilière

• Service-Public, plus-value immobilière, service-public.gouv.fr
• Service-Public, impôt sur la fortune immobilière, service-public.gouv.fr
• Service-Public, logement décent, service-public.gouv.fr
• BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, biens démembrés, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-IR-BASE-10-20-20, report des déficits, bofip.impots.gouv.fr
• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 10097 sur les plus-values LMNP, mars 2026, assemblee-nationale.fr
• Assemblée nationale, question écrite n° 11505, décembre 2025, questions.assemblee-nationale.fr
• Insee, Informations rapides n° 216, prix des logements anciens, septembre 2026, insee.fr
• Insee, répartition du parc selon la catégorie de logement, insee.fr
• Insee Focus n° 359, logements vacants, septembre 2025, insee.fr
• Insee Première n° 1979, logements vacants, janvier 2024, insee.fr

Abus de droit

• BOFiP, BOI-CF-IOR-30-20, abus de droit et article L64 A, bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, annexe des majorations, version 2015, bofip.impots.gouv.fr
• Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 16212 sur l'article L64 A, juin 2019, assemblee-nationale.fr

Sources citées sans lien

Ces documents ont été lus mais ne relèvent pas des domaines retenus pour les liens, ou sont connus par la presse.

• Conseil d'orientation des retraites, secrétariat général, Le patrimoine des retraités, document n° 6, séance du 5 février 2026.
• France Stratégie, C. Dherbécourt, annexe à la note d'analyse n° 51 Peut-on éviter une société d'héritiers, Projections des transmissions jusqu'en 2070, janvier 2017.
• Crédit Agricole S.A., direction des études économiques, J. Ihaddaden, France, La Grande Transmission, mars 2026.
• Organisation de coopération et de développement économiques, présentation du rapport Inheritance Taxation in OECD Countries, 12 mai 2021.
• Comptes rendus de presse économique de l'étude du Conseil supérieur du notariat sur la grande transmission, septembre 2026, pour la fourchette de 5 100 à 7 558 milliards d'euros, la succession moyenne de 307 500 euros, les donations antérieures et la part des successions sans droits.
• Code civil et code général des impôts, articles cités dans le texte, sans lien vers Légifrance.

© 2026 Locafis. Tous droits réservés. Locafis est une marque déposée. Reproduction interdite sans autorisation écrite, sauf courte citation mentionnant la source.