Céder une partie du parc

Un loueur professionnel vend rarement tout son parc d'un coup. Il cède plus souvent un lot, un immeuble ou un groupe de lots pour alléger sa dette, sortir d'un actif devenu risqué, rééquilibrer son patrimoine ou préparer sa retraite. Chaque vente partielle est pourtant un acte de gestion à plusieurs effets. Elle produit une plus-value professionnelle, elle modifie les recettes qui commandent le statut et les exonérations futures, elle met en jeu les droits des locataires et elle peut déclencher des régularisations de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Le chapitre 48 a présenté la cession comme outil de financement, avec le coût complet d'une vente, la vente libre ou occupée et la comparaison entre vente en bloc et vente à la découpe. Les règles générales de la revente figurent dans le Guide du bailleur privé, Revendre et transmettre. Ce chapitre traite de ce qui est propre à la cession partielle par un loueur en meublé professionnel (LMP) ou par un détenteur d'un grand parc. Il présente la qualification de l'opération, la fiscalité lot par lot, le calendrier des seuils, les droits des locataires, la découpe en professionnel, une procédure pas à pas, trois exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les plus-values professionnelles sont approfondies aux chapitres 78 et 79, la cession de toute l'activité au chapitre 122.

Arbitrer avant de vendre

Les motifs d'un arbitrage

Arbitrer consiste à décider quels actifs conserver et lesquels céder, au regard d'objectifs écrits. Les motifs les plus fréquents sont la réduction de l'endettement, la sortie d'un bien que le calendrier du diagnostic de performance énergétique (DPE) rend difficile à louer, la sortie d'une copropriété dégradée ou d'une zone où la demande baisse ainsi que la concentration du parc sur quelques secteurs plus simples à gérer. La préparation de la retraite ou d'une transmission conduit aussi à alléger un parc trop lourd à gérer ou trop endetté.

Chaque motif appelle une cible différente. Un arbitrage de dette vise les lots dont l'échéance pèse le plus. Un arbitrage de risque vise les lots exposés, même si leur fiscalité de sortie est défavorable. Un arbitrage de rendement vise les lots dont la valeur a beaucoup progressé alors que le loyer stagne, parce que le capital qu'ils immobilisent rapporterait davantage ailleurs.

Une grille propre au professionnel

La grille du chapitre 48 classe les biens selon leur rendement, leur dette, leurs travaux, leur fiscalité, leurs engagements et leur liquidité. Un professionnel doit y ajouter trois colonnes qui n'existent pas pour un particulier. Elles portent sur la date d'inscription du bien à l'actif, sur la plus-value comptable latente et sur la contribution du lot aux recettes de location meublée.

Ce que la vente d'un lot change pour l'entreprise

Une cession d'élément d'actif et non une cessation

L'article 201 du Code général des impôts (CGI) prévoit une imposition immédiate en cas de cession ou de cessation, totale ou partielle, d'une entreprise. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise qu'une cession partielle suppose la cession d'un ensemble susceptible d'une exploitation séparée, une simple cession d'éléments d'actif ne suffisant pas. Il cite parmi les exemples écartés la cession d'un immeuble d'hôtel sans élément de fonds de commerce (BOI-BIC-CESS-10-10, § 30 et 50).

Pour un loueur qui vend un ou plusieurs logements et continue de louer les autres, l'opération s'analyse donc en principe comme la cession d'éléments de l'actif immobilisé. La plus-value entre dans le résultat de l'exercice selon les règles ordinaires, sans les obligations propres à la cessation présentées au chapitre 123. La situation change lorsque la vente emporte la fin de toute location meublée, ce qui relève du chapitre 122.

Les effets sur les recettes et sur le statut

Le statut de LMP suppose que les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (service-public.gouv.fr). Une vente réduit les recettes de l'année de cession et des années suivantes. Le prorata sur douze mois ne joue qu'en début ou en fin d'activité, de sorte qu'un loueur qui vend un lot en cours d'année et poursuit son activité retient ses recettes réelles (chapitre 2).

Le prix de vente d'un logement n'est pas une recette de location. Seuls les loyers et les sommes assimilées comptent. Une vente qui ramène les recettes sous les autres revenus d'activité du foyer fait perdre le statut pour l'année concernée. Selon la doctrine, ce changement de qualité n'emporte pas les conséquences d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450), mais il modifie le régime des déficits futurs et celui des plus-values des ventes suivantes.

Les effets sur les autres impositions

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est calculée sur la valeur locative des biens utilisés pour l'activité pendant l'avant-dernière année (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un lot vendu en 2026 pèse donc encore sur la CFE de 2027 et ne disparaît de la base qu'en 2028. Prévoyez ce décalage dans le budget des deux années suivantes.

L'exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) des logements meublés suppose notamment que l'activité procure plus de la moitié des revenus professionnels du foyer, en bénéfice net (chapitre 83). Une plus-value à court terme imposable augmente le revenu de l'activité l'année de la vente, alors qu'une perte de loyers la réduit les années suivantes. Recalculez cette condition pour l'année de vente et l'année qui suit.

La fiscalité de la cession d'un lot

Le calcul de la plus-value professionnelle

Lorsque l'immeuble est inscrit à l'actif, ce qui est la situation normale d'un loueur au régime réel qui l'amortit, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400). Elle est égale au prix de cession, diminué des frais de cession, moins la valeur nette comptable. Cette valeur nette est le prix de revient inscrit au bilan, diminué des amortissements pratiqués.

La plus-value se décompose en deux parts. La part égale aux amortissements déduits est à court terme. Le surplus est à long terme lorsque le bien est détenu depuis au moins deux ans, selon la présentation du Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel. Le calcul se fait bien par bien, puis les plus-values et moins-values de même nature de l'exercice se compensent entre elles.

Les amortissements comptabilisés mais non encore déduits en raison de la limite de l'article 39 C du CGI majorent la valeur nette comptable retenue à la date de la cession et réduisent d'autant la plus-value (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 160). La règle est inverse pour les amortissements définitivement exclus au titre de la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies, retenus dans le calcul de la plus-value lorsque le loueur est LMP à la date de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340). Ces mécanismes sont détaillés aux chapitres 2 et 78. Une comptabilité qui distingue amortissements comptabilisés, déduits et différés est donc indispensable avant toute vente.

Le mobilier vendu avec le logement

Le mobilier est une immobilisation distincte, amortie sur sa propre durée. Lorsqu'il est cédé avec le logement, son prix est distingué dans l'acte avec un inventaire, ce qui l'exclut de l'assiette des droits de mutation de l'acquéreur (chapitre 35). Du côté du vendeur, il produit sa propre plus-value ou moins-value. Un mobilier totalement amorti vendu à un prix positif donne une plus-value à court terme égale à ce prix.

Un prix de mobilier fixé sans rapport avec l'état réel des meubles expose l'acquéreur à un rehaussement des droits. Pour le vendeur, il déplace artificiellement la plus-value entre l'immeuble et les meubles. Tenez un inventaire valorisé lot par lot, mis à jour à chaque renouvellement d'équipement.

Le loueur au micro-BIC

Un loueur professionnel peut relever du régime micro tant que ses recettes restent sous le seuil applicable. Il n'a alors pas d'amortissements comptables, mais la doctrine considère que l'abattement forfaitaire inclut les amortissements linéaires. Cette quote-part est imposée comme une plus-value à court terme et ne bénéficie pas de l'abattement pour durée de détention (BOI-BIC-CHAMP-40-20, remarque qui suit le § 435). Avant une vente, reconstituez un plan d'amortissement théorique avec l'expert-comptable.

Le régime applicable à la date de la cession

La plus-value relève du régime applicable au moment de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460). Comme le statut s'apprécie sur l'année entière, un loueur ne sait pas toujours, au jour de la vente, s'il sera LMP ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) cette année-là. La doctrine admet qu'il applique le régime correspondant à son statut de l'année précédente, puis régularise lors de l'imposition de l'année de cession, sans pénalités ni intérêts de retard sous réserve de l'article 1729 du CGI (même document, § 470).

Le régime des particuliers, applicable au LMNP, est présenté dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, il réintègre les amortissements déduits dans le calcul, sauf pour certaines résidences gérées (service-public.gouv.fr). L'écart entre les deux régimes existe toujours, mais il porte surtout sur les exonérations et les abattements.

Les exonérations et l'imposition résiduelle

L'exonération en fonction des recettes

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité de location meublée a commencé depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles qui précèdent la cession restent sous 90 000 € hors taxes (HT). L'exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT. Pour la para-hôtellerie, les seuils sont de 250 000 € et 350 000 € HT (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Trois précisions de doctrine comptent pour un vendeur partiel. Les périodes d'exercice à titre professionnel se cumulent pour atteindre les cinq ans (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410). L'exercice à titre professionnel s'apprécie sur l'année de cession et sur les cinq années exigées (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, § 260). Les loueurs en meublé qui ne sont pas professionnels sont exclus du dispositif (même document, § 200 et 340).

Dans la zone partielle de la location meublée, la fraction exonérée est égale à l'écart entre 126 000 € et les recettes, divisé par 36 000 €. Elle vaut environ 47,22 % pour 109 000 € de recettes et environ 11,11 % pour 122 000 €. L'exonération porte sur les plus-values nettes à court et à long terme. Le chapitre 79 détaille les modalités et l'articulation avec les autres régimes.

L'abattement pour durée de détention

L'article 151 septies B du CGI réduit la plus-value à long terme des immeubles affectés à l'exploitation de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième. L'exonération de cette part est donc acquise après quinze années révolues (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 300). La part à court terme n'est jamais concernée.

Le décompte obéit à des règles précises. La durée court en principe de l'inscription à l'actif, ou de l'affectation effective à l'exploitation si elle est postérieure (§ 320). Les années se comptent par périodes de douze mois (§ 380) et la détention antérieure dans le patrimoine privé n'est pas retenue (§ 390). Pour une vente, le terme est l'accord sur la chose et le prix (§ 360). Selon la rédaction de l'avant-contrat, cette date peut précéder l'acte authentique, ce que vous ferez confirmer par le notaire et l'expert-comptable.

Une cessation ou un changement d'activité fait courir un nouveau délai (§ 400). L'abattement peut se cumuler avec l'exonération de l'article 151 septies (§ 420), selon des règles d'articulation que la doctrine fixe et que l'expert-comptable applique.

L'imposition de ce qui n'est pas exonéré

La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat de l'entreprise dans les conditions de droit commun. En cours d'exploitation, elle peut être répartie par parts égales sur l'année de réalisation et les deux années suivantes (BOI-BIC-PVMV-20-30-10, § 10 et 50). La plus-value nette à long terme est taxée séparément à l'impôt sur le revenu au taux de 12,8 % et supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, § 80 et 90).

La part à court terme non exonérée entre aussi dans l'assiette des cotisations sociales du travailleur indépendant. Les plus-values à long terme et les plus-values à court terme exonérées au titre de l'article 151 septies en sont exclues (chapitre 91). Une vente non exonérée coûte donc l'impôt sur le revenu au barème et des cotisations sur la même somme.

Les moins-values

Une moins-value à court terme se déduit du résultat de l'exercice. Une moins-value nette à long terme s'impute sur les plus-values à long terme des dix exercices suivants (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, § 10 et 110). Vendre la même année un lot en perte et un lot en gain permet donc une compensation, ce que le régime des particuliers n'autorise en principe pas.

Le calendrier des cessions

Les trois horloges du vendeur professionnel

Un professionnel qui doit céder plusieurs lots compose avec trois horloges. La première est la durée d'activité, qui conditionne l'exonération de l'article 151 septies après cinq ans. La deuxième est la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes, qui fixe l'exonération totale, partielle ou nulle. La troisième est la durée de détention de chaque immeuble, qui fixe l'abattement de la part à long terme.

Ces horloges ne tournent pas dans le même sens. Les ventes des premières années réduisent les recettes et rendent les ventes suivantes plus favorables. À l'inverse, une acquisition nouvelle augmente les recettes et peut faire perdre une exonération qui semblait acquise. L'ordre des opérations relève de la gestion, à condition de reposer sur des opérations réelles (chapitre 88).

Ordonner les ventes

Une méthode simple consiste à classer les lots à céder selon trois critères croisés. On vend d'abord les lots dont la plus-value est faible ou nulle, parce que leur vente fait baisser les recettes sans coût fiscal significatif. On repousse ensuite les lots dont la part à long terme approche de la quinzième année de détention. On regroupe enfin les ventes à forte plus-value l'année où la moyenne des recettes est la plus basse.

Cette méthode a ses limites. Elle suppose que le marché local, le besoin de trésorerie et l'état des biens laissent le temps d'attendre. Une vente différée de deux ans peut coûter plus en loyers perdus, en travaux ou en baisse de prix que l'impôt économisé.

Les situations mixtes

Le couple et le foyer

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal et vaut pour toutes ses locations meublées (chapitre 2). Lorsque chaque époux détient des lots en propre, la vente d'un lot par l'un réduit les recettes du foyer et peut faire basculer le statut de l'autre. Les plus-values restent calculées bien par bien, au nom de celui qui détient le bien. Le chapitre 131 traite du couple de loueurs professionnels et le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif traite des régimes matrimoniaux.

L'indivision et les sociétés de personnes

Lorsque des lots sont détenus en indivision ou par une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, la situation de chaque membre s'apprécie à proportion de ses droits. Ses recettes s'additionnent à celles qu'il perçoit en direct (chapitre 2). La vente d'un lot par l'indivision ou la société affecte donc le statut de chaque membre. La cession de parts d'une société de personnes obéit à des règles propres, notamment celles de l'article 151 nonies du CGI, qui se déterminent avec l'expert-comptable.

Location nue et location meublée dans le même foyer

Un logement loué nu ne relève pas de l'activité de location meublée. Sa vente suit le régime des plus-values des particuliers et ses loyers ne comptent pas dans les recettes de location meublée. Un foyer qui vend un logement nu pour financer ses meublés ne modifie donc pas son statut de LMP par cette vente, mais la plus-value supporte l'impôt forfaitaire des particuliers après abattements pour durée de détention (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail).

Le bien passé d'un régime à l'autre

Un bien détenu d'abord dans le patrimoine privé puis inscrit à l'actif produit une plus-value privée pour la première période et une plus-value professionnelle pour la seconde. Pour la plus-value privée, la durée de détention court de l'acquisition jusqu'à l'inscription au bilan (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40). La doctrine précise que l'article 151 sexies du CGI ne s'applique pas à une personne qui a été successivement LMNP puis LMP, sauf si le bien est passé du patrimoine privé au patrimoine professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 480). Un lot acheté en LMNP, loué au réel puis conservé lors du passage en LMP, demande donc une analyse de son historique comptable avant la vente.

Les droits des locataires

Le bail suit le logement

La vente ne met pas fin au bail en cours. L'acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions et c'est lui qui restitue le dépôt de garantie au départ du locataire, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur. La Cour de cassation a jugé que le montant à restituer est celui prévu par le bail d'origine (Cass. civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-19.169, cité dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué). L'acte de vente organise en pratique le transfert des dépôts entre vendeur et acquéreur.

Informez chaque locataire du changement de bailleur, des coordonnées du nouveau propriétaire et du compte sur lequel payer. Une vente de plusieurs lots se prépare avec un tableau par logement qui reprend le bail, le loyer, le dépôt, l'état des lieux d'entrée et les éventuels incidents de paiement.

Le congé pour vendre

Le congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance du bail. En location nue, le préavis est de six mois et le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois. En location meublée, le préavis est de trois mois et le congé n'ouvre pas de droit de préemption au titre du bail. La protection des locataires âgés aux ressources modestes s'applique dans les deux cas (Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail).

La première vente après division

Lorsqu'un logement loué est vendu pour la première fois après la division de l'immeuble en lots, l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 donne au locataire un droit de préemption. Le bailleur lui notifie une offre indiquant le prix et les conditions. Le locataire dispose de deux mois pour accepter, la vente devant ensuite être réalisée dans un délai de deux mois, porté à quatre mois s'il recourt à un prêt (chapitre 33).

Ce droit concerne directement le professionnel qui découpe un immeuble qu'il détenait en entier. Il impose d'offrir chaque lot d'abord à son occupant, au prix et aux conditions que vous envisagez de proposer au marché. Un prix plus bas consenti ensuite à un tiers rouvre en principe le droit du locataire. Le notaire chargé de la découpe vérifie ces étapes lot par lot.

Les accords collectifs pour les ventes par lots importantes

Les ventes par lots de plus de dix logements dans un même immeuble relèvent en outre d'accords collectifs de location. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) rappelle que l'accord collectif du 9 juin 1998 régit ces ventes et impose une procédure stricte destinée à informer et protéger les locataires en place (anil.org). Les accords étendus par décret s'imposent aux bailleurs entrant dans leur champ.

Pour un grand parc, ces accords allongent le calendrier et imposent des réunions d'information, des délais et des protections particulières pour certains occupants. Leur contenu exact et leur application à votre immeuble se vérifient avec le notaire ou l'avocat chargé de l'opération, avant toute annonce de mise en vente.

La vente de plusieurs lots en une seule fois

La vente en une seule fois et en totalité d'un immeuble d'habitation ou mixte de plus de cinq logements oblige le vendeur à choisir avant la vente. Il obtient de l'acquéreur qu'il proroge les baux d'habitation en cours pendant six ans à compter de la signature de l'acte, ou il permet à chaque locataire et occupant de bonne foi d'exercer un droit de préemption (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, anil.org). Pour le seuil, la Cour de cassation ne compte que les logements qui peuvent être loués et répondent aux critères de décence (Cass. civ. 3e, 11 février 2016, n° 14-25682).

La vente d'un groupe de lots dans un immeuble qui en comporte d'autres n'est pas la vente d'un immeuble en totalité. Elle relève alors, selon les cas, de l'article 10 ou du seul droit commun. L'application de ces textes aux baux meublés n'est pas tranchée par les sources consultées, le texte visant les baux d'habitation en cours (chapitre 26). Faites trancher ce point par le notaire pour chaque opération.

La vente à la découpe en professionnel

Les étapes propres à la découpe

La découpe suppose de mettre l'immeuble en copropriété, avec un plan de géomètre, un état descriptif de division, un règlement de copropriété publié et l'immatriculation du syndicat. Le diagnostic technique global et les autres diagnostics d'immeuble s'ajoutent selon l'âge et la taille de la copropriété. Ces étapes sont décrites au chapitre 74 et dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien.

Pour un professionnel, la découpe produit une série de plus-values professionnelles réparties sur plusieurs exercices. Chaque vente réduit les recettes et fait évoluer l'exonération des ventes suivantes. Tant que des lots restent invendus, le vendeur est copropriétaire majoritaire, supporte l'essentiel des charges et vote les travaux.

Le risque de requalification

L'achat d'un immeuble suivi de sa revente rapide par lots peut faire requalifier l'opération en activité de marchand de biens, avec une imposition des profits comme bénéfices commerciaux d'achat-revente (chapitre 48). Une détention longue consacrée à la location plaide en sens inverse. Pour un LMP, la requalification ferait sortir les lots concernés des immobilisations de l'activité locative, avec perte des exonérations attachées aux plus-values professionnelles. Les critères sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles.

La TVA en cas de cession isolée

Un loueur qui exploite des logements avec des services para-hôteliers et a récupéré la TVA sur leur acquisition ou leurs travaux doit surveiller la régularisation. Une cession d'immeuble exonérée, plus de cinq ans après l'achèvement et sans option pour la taxation, entraîne une régularisation globale de la taxe déduite pour les années restant à courir (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 10 et 20). Pour un immeuble, cette période s'étend sur vingt ans, la taxe se régularisant par vingtièmes (Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif).

La dispense de l'article 257 bis du CGI suppose la transmission d'une universalité de biens permettant de poursuivre une activité. La doctrine l'écarte pour la cession isolée d'un immeuble partiellement loué à la TVA, faute d'universalité partielle (même document, § 287). La vente d'un lot isolé au sein d'une activité para-hôtelière doit donc être chiffrée avec sa régularisation.

La procédure pas à pas

De la décision à la signature

1. Fixer l'objectif. Écrivez le motif de la cession et le montant net à obtenir, après impôt, cotisations, frais et remboursement des prêts.
2. Extraire les données comptables. Faites établir pour chaque lot la date d'inscription à l'actif, le prix de revient, les amortissements comptabilisés, déduits et différés, la valeur nette comptable et le mobilier.
3. Simuler le statut. Calculez les recettes de l'année de vente et de la suivante et comparez-les aux autres revenus d'activité du foyer.
4. Simuler la plus-value. Calculez pour chaque lot la plus-value à court et à long terme, l'abattement de l'article 151 septies B et la fraction exonérée selon la moyenne des recettes.
5. Vérifier les engagements. Recensez les aides, dispositifs fiscaux, prêts aidés et régularisations de TVA attachés au lot.
6. Choisir le mode de vente. Comparez vente libre, vente occupée, vente groupée et découpe sur le produit net, le délai et les droits des locataires.
7. Purger les droits. Faites vérifier par le notaire la préemption urbaine, les droits des locataires au titre de la loi de 1975 et des accords collectifs.
8. Signer. Contrôlez dans l'avant-contrat la ventilation du prix entre immeuble et mobilier, le sort des dépôts de garantie et la date de l'accord sur la chose et le prix.

Après la signature

Comptabilisez la sortie de l'immobilisation, du mobilier et des composants à la date de cession. Choisissez avec l'expert-comptable l'étalement éventuel de la plus-value à court terme et l'imputation des moins-values. Mettez à jour l'inventaire, le tableau des baux, la déclaration de CFE et le registre des immobilisations (chapitre 104).

Trois exemples chiffrés

Ces exemples sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, les cotisations sociales et les prélèvements sociaux ne sont pas chiffrés et seul un professionnel peut établir le calcul d'une situation réelle.

Un petit professionnel qui vend un studio

Un loueur exerce depuis 2018 avec cinq studios meublés. Ses recettes atteignent 46 000 € en 2024 et 48 000 € en 2025. En 2026, il vend un studio inscrit à l'actif en 2018 pour 95 000 €, avec 3 000 € de frais, ainsi que son mobilier pour 2 000 €. Le prix de revient de l'immeuble est de 82 000 €, dont 12 000 € de terrain. Les amortissements déduits atteignent 24 000 €. Le mobilier est totalement amorti.

L'activité a plus de cinq ans et la moyenne des recettes, de 47 000 €, reste sous 90 000 €. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au titre de l'article 151 septies et la part à court terme est exclue des cotisations. Si le loueur n'avait commencé qu'en 2022, l'exonération n'aurait pas joué. Avec un taux marginal d'imposition de 30 %, les 26 000 € à court terme auraient coûté 7 800 € d'impôt sur le revenu, plus des cotisations. Les 10 000 € à long terme, sans abattement faute de six années de détention, auraient coûté 1 280 € au taux de 12,8 %, soit 9 080 € d'impôt sur le revenu au total.

La vente retire 6 000 € de loyers annuels et ramène les recettes à 42 000 €. Si les autres revenus d'activité nets du foyer sont de 30 000 €, le statut est maintenu. S'ils sont de 44 000 €, le foyer redevient LMNP l'année suivante, avec les conséquences présentées au chapitre 130.

Un grand parc qui étale ses ventes

Un loueur réalise 138 000 € de recettes en 2024 et 134 000 € en 2025. Il veut vendre six lots. Les trois premiers, à faible plus-value, rapportent 24 000 € de loyers par an. Il les vend en tout début d'année 2026, ce qui ramène ses recettes à 110 000 € en 2026, puis à 108 000 € en 2027 après une hausse de vacance. Les trois autres lots portent une plus-value totale de 150 000 €, après abattement éventuel.

Attendre 2028 réduit la plus-value imposable de 70 833 €. Ce gain doit être comparé aux loyers nets encaissés entre-temps, au risque de prix et au coût de la dette conservée. Le calcul suppose que l'activité ait plus de cinq ans et que le loueur reste professionnel l'année de chaque vente.

Une vente quelques jours avant un anniversaire

Un immeuble a été inscrit à l'actif le 15 novembre 2014. Sa plus-value à long terme atteint 60 000 €. L'activité dépasse 126 000 € de recettes et aucune exonération de l'article 151 septies ne s'applique.

Deux semaines d'écart coûtent 768 € d'impôt sur le revenu, sans compter les prélèvements sociaux. Sur un immeuble à forte plus-value, l'écart se chiffre en milliers d'euros.

Les erreurs fréquentes

• Vendre un lot sans connaître sa valeur nette comptable, ce qui fausse le calcul du produit net, parfois de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Croire que la vente d'un logement relève du régime des particuliers alors que le loueur est LMP l'année de la cession.
• Vendre avant que l'activité ait cinq ans et perdre une exonération totale, soit 9 080 € d'impôt sur le revenu dans le premier exemple.
• Oublier qu'une acquisition récente augmente les recettes et fait perdre tout ou partie de l'exonération des ventes suivantes.
• Signer l'avant-contrat quelques jours avant l'anniversaire d'inscription et perdre 10 % d'abattement sur la part à long terme.
• Fixer un prix de mobilier sans inventaire, avec un risque de rehaussement des droits de l'acquéreur et de contestation de la ventilation.
• Négliger le droit de préemption du locataire après division ou le choix imposé par l'article 10-1 et exposer la vente à la nullité.
• Vendre isolément un lot para-hôtelier sans chiffrer la régularisation de TVA, qui peut représenter une part importante de la taxe déduite.
• Ignorer que la CFE reste calculée deux ans sur les biens vendus.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la cohérence entre le statut déclaré et les conditions de l'année de cession. Un vendeur qui applique le régime professionnel alors que ses recettes de l'année le rendent LMNP, ou l'inverse, doit régulariser. Elle vérifie ensuite la durée d'activité et la moyenne des recettes invoquées pour l'article 151 septies, à partir des liasses des deux années précédentes.

Elle examine aussi la valeur nette comptable retenue, notamment la ventilation entre terrain et construction, les amortissements différés et le mobilier. La date retenue pour l'abattement de l'article 151 septies B, la régularité de la ventilation du prix dans l'acte et la régularisation de TVA font partie des points sensibles. Le contrôle fiscal du professionnel est présenté au chapitre 89.

Liste de contrôle

1. Objectif. Le motif de l'arbitrage et le produit net attendu sont écrits.
2. Données. Pour chaque lot, la date d'inscription, le prix de revient, les amortissements et la valeur nette comptable sont établis.
3. Mobilier. L'inventaire valorisé et la valeur nette du mobilier de chaque lot sont à jour.
4. Statut. Le statut de l'année de vente et de la suivante est simulé pour tout le foyer.
5. Exonération. La durée d'activité et la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes sont calculées.
6. Abattement. La date anniversaire de chaque immeuble est repérée et la date de l'accord sur la chose et le prix est choisie en conséquence.
7. Calendrier. L'ordre des ventes est simulé sur plusieurs exercices avec l'expert-comptable.
8. TVA. La taxe déduite et sa date sont recensées pour chaque lot para-hôtelier.
9. Locataires. Les baux, dépôts, échéances et droits de préemption sont vérifiés lot par lot avec le notaire.
10. Découpe. Le risque de requalification et le calendrier de copropriété sont examinés avant l'annonce.
11. Après la vente. La sortie d'actif, l'étalement éventuel, la CFE et le registre des immobilisations sont mis à jour.