Le statut de loueur en meublé professionnel

La plupart des bailleurs en meublé sont des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Une partie d'entre eux devient pourtant, parfois sans le savoir, loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut ne se choisit pas et ne se demande pas. Il résulte de deux conditions chiffrées, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal.

Le chapitre 121 présente la fiscalité de la location meublée dans son ensemble. Celui-ci approfondit le seul statut professionnel. Il détaille les conditions, la réforme applicable aux non-résidents, les cotisations sociales, le sort des déficits, la plus-value professionnelle, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la retraite, puis le passage involontaire au statut et la sortie. Il se termine par un exemple chiffré et une liste de contrôle.

Les deux conditions du statut

Le statut est défini par le 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts (CGI). Vous êtes LMP lorsque les deux conditions suivantes sont réunies la même année. Si l'une d'elles manque, vous êtes LMNP (service-public.gouv.fr).

• Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 €.
• Ces recettes dépassent le montant total des autres revenus d'activité du foyer.

Ces conditions sont commentées au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-10. Les précisions qui suivent en sont tirées.

Des recettes supérieures à 23 000 €

Les recettes s'entendent toutes taxes comprises (TTC). Elles correspondent au total des loyers acquis, augmentés des charges facturées au locataire le cas échéant. Les indemnités d'assurance qui compensent des loyers impayés en font partie. Les produits financiers et les subventions reçues pour l'acquisition n'en font pas partie.

Le seuil s'apprécie par année civile. Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois, au prorata du nombre de jours. Un loueur qui encaisse 12 000 € entre le 1er juillet et le 31 décembre 2026, soit sur 184 jours, est réputé avoir encaissé environ 23 804 € sur l'année. Il franchit donc le seuil, alors que ses recettes réelles en sont loin.

En cas de cessation totale de l'activité en cours d'année, un ajustement comparable est opéré. En revanche, lorsqu'un seul logement cesse d'être loué sans que l'activité cesse globalement, les recettes ne sont pas ajustées.

Des recettes supérieures aux autres revenus d'activité

La seconde condition compare les recettes de location meublée aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer. Selon la doctrine administrative, ces revenus comprennent les éléments suivants.

• Les traitements et salaires, y compris les pensions de retraite et les rentes viagères.
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux de la location meublée, y compris ceux qui ne sont pas perçus à titre professionnel.
• Les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux.
• Les rémunérations des gérants et associés relevant de l'article 62 du CGI.

Ces revenus sont retenus pour leur montant net, après déduction des frais et abattements. Les revenus exonérés d'impôt ne sont pas pris en compte. Les déficits de l'année comptent dans la mesure où ils s'imputent sur le revenu global, alors que les déficits des années antérieures sont ignorés. Les revenus du patrimoine, comme les revenus fonciers, les dividendes ou les plus-values, n'entrent pas dans la comparaison.

La comparaison oppose donc des recettes brutes de location à des revenus nets d'activité. Ce décalage explique pourquoi des bailleurs aux revenus modestes basculent plus vite qu'ils ne le pensent.

Une appréciation annuelle et par foyer

Le caractère professionnel s'apprécie chaque année, sur les revenus de l'année d'imposition. Il s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées de ce foyer. Il n'est pas possible d'être LMP pour un logement et LMNP pour un autre.

Lorsque la location est exercée par une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, la situation s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits. Les recettes perçues par le foyer en direct et par l'intermédiaire de la société s'additionnent.

Le statut professionnel ne dépend plus d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le loueur, professionnel ou non, déclare en revanche le début de son activité dans les quinze jours auprès du guichet unique des formalités des entreprises et obtient un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET), selon les modalités présentées au chapitre 121.

Ces cas sont illustratifs. Le foyer D, sans autre revenu d'activité, devient professionnel dès que ses recettes dépassent 23 000 €.

La réforme pour les non-résidents

Jusqu'aux revenus de 2025, la comparaison entre recettes et autres revenus d'activité ne retenait, pour un contribuable domicilié hors de France, que les revenus imposables en France. Un non-résident qui louait en meublé en France et percevait ses salaires à l'étranger devenait souvent LMP, faute d'autres revenus pris en compte.

L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié l'article 155 du CGI. À partir des revenus de 2026 déclarés en 2027, l'administration compare les loyers perçus en France à l'ensemble des revenus professionnels du foyer, y compris les salaires et bénéfices perçus à l'étranger (impots.gouv.fr). Selon le texte, seuls sont retenus les revenus étrangers soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Les revenus exonérés dans cet État ne comptent pas.

La réforme rend plus fréquent le statut LMNP pour les non-résidents qui exercent une activité dans leur pays. Elle peut faire repasser un loueur LMP en LMNP à compter de 2026, avec des effets sur les déficits et la plus-value présentés plus loin. La situation particulière des non-résidents, notamment leurs prélèvements sociaux, est traitée au chapitre 127.

Les cotisations sociales

Le principe

Le LMNP ne paie pas de cotisations sociales sur ses revenus de location meublée de longue durée. Son bénéfice supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, de 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025 (chapitre 121). Le LMP relève au contraire de la protection sociale des travailleurs indépendants. Il verse des cotisations sociales et ne paie pas de prélèvements sociaux sur ce revenu.

Pour l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf), les recettes égales ou inférieures à 23 000 € relèvent de la gestion du patrimoine privé. Au-delà, pour une location de longue durée, les cotisations sont dues lorsque les recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, c'est-à-dire lorsque les deux conditions du statut LMP sont remplies (service-public.gouv.fr).

La location à une clientèle de passage obéit à une règle différente. Les cotisations sociales sont dues dès que ses recettes dépassent 23 000 €, même si le loueur reste LMNP au regard de l'impôt. Cette règle propre aux meublés de tourisme est détaillée au chapitre 39.

Les régimes sociaux possibles

Pour les revenus de 2026, service-public.gouv.fr présente les régimes suivants selon les recettes, pour une location meublée de longue durée qui remplit les conditions.

Le régime du micro-entrepreneur calcule les cotisations sur le chiffre d'affaires, à un taux forfaitaire. Le régime des travailleurs indépendants les calcule sur le bénéfice, avec des cotisations minimales même lorsque le bénéfice est faible. Les taux et les montants minimaux ne figurent pas sur la fiche citée. Faites une simulation sur le site de l'Urssaf avant de choisir, lorsque le choix vous est ouvert.

Ce que les cotisations financent

Les cotisations ouvrent des droits à l'assurance maladie, aux indemnités journalières et à la retraite dans les conditions des travailleurs indépendants. Elles représentent souvent une charge plus lourde que les prélèvements sociaux du LMNP, mais elles ne sont pas sans contrepartie. Leur intérêt dépend de votre âge, de vos autres droits et de votre situation au regard de la retraite, présentée plus loin.

Les déficits

L'imputation sur le revenu global

C'est l'avantage le plus connu du statut. Le déficit d'un LMP se déduit du revenu global du foyer, sans limite de montant. S'il dépasse ce revenu, l'excédent se reporte sur les six années suivantes (service-public.gouv.fr). Le déficit d'un LMNP ne s'impute au contraire que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes.

Pour un LMP, le déficit peut ainsi réduire l'impôt dû sur des pensions, des salaires d'un autre membre du foyer ou des revenus fonciers. Le déficit apparaît surtout les premières années, lorsque les intérêts d'emprunt et les frais d'acquisition sont élevés. La part de l'amortissement qui peut être déduite obéit aux limites de l'article 39 C du CGI, que votre expert-comptable applique lors de l'établissement de la liasse.

Les charges engagées avant la mise en location

Un logement acheté en l'état futur d'achèvement (VEFA) génère des charges avant la première location, comme les intérêts intercalaires. Selon la doctrine, ces charges forment un déficit non professionnel, faute de location en cours. Si le contribuable est LMP dès la mise en location, la fraction de ce déficit qui se rapporte au logement loué s'impute par tiers sur le revenu global des trois premières années de location (BOI-BIC-DEF-20-20, § 70 à 100 et § 140). Le contribuable détaille le calcul de cette quote-part.

Cette faculté prend fin définitivement si le contribuable perd la qualité de LMP, même s'il la retrouve ensuite. La fraction non encore imputée suit alors le régime des déficits non professionnels.

Les déficits accumulés en LMNP

Le passage au statut professionnel n'ouvre pas le revenu global aux déficits passés. Les déficits accumulés lorsque le loueur était LMNP ne se déduisent ni du revenu global ni des bénéfices professionnels. Si l'activité redevient non professionnelle, ceux qui ont moins de dix ans et n'ont pas été imputés peuvent l'être de nouveau sur les bénéfices non professionnels (même source, § 130).

La plus-value professionnelle

Le calcul

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles et non du régime des particuliers (service-public.gouv.fr). La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire son prix de revient diminué des amortissements pratiqués.

La plus-value se décompose en deux parts. La part qui correspond aux amortissements fiscalement déduits est une plus-value à court terme. Elle s'ajoute au résultat imposable de l'année au barème de l'impôt sur le revenu. Le surplus, pour un bien détenu depuis au moins deux ans, est une plus-value à long terme, imposée à un taux proportionnel. Le calcul exact et les prélèvements applicables sont à établir avec l'expert-comptable qui tient la comptabilité de l'activité.

L'exonération en fonction des recettes

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes restent sous certains seuils. Les recettes retenues sont celles des deux années civiles qui précèdent la cession. Les seuils sont les suivants (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La location para-hôtelière suppose au moins trois des quatre prestations suivantes, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle. Elle est présentée au chapitre 123 pour ses conséquences en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Dans la zone d'exonération partielle, la fraction exonérée diminue à mesure que les recettes s'approchent du plafond. Pour la location meublée, elle est égale à l'écart entre 126 000 € et les recettes, divisé par 36 000 €. Avec 110 000 € de recettes, la fraction exonérée est d'environ 44,44 %, soit 16 000 € divisés par 36 000 €. Ce calcul est illustratif.

L'abattement pour durée de détention

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur la plus-value à long terme des biens immobiliers affectés à l'exploitation. Les logements loués en meublé par un LMP sont réputés affectés à l'exploitation, alors que ceux d'un LMNP sont des immeubles de placement exclus du dispositif (BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

L'abattement est de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième. L'exonération de la plus-value à long terme est donc acquise après quinze années révolues. Seules les années pendant lesquelles le bien était affecté à l'activité professionnelle comptent. La part à court terme, qui correspond aux amortissements, n'est jamais concernée par cet abattement.

Selon la même doctrine, cet abattement peut se cumuler avec l'exonération de l'article 151 septies. L'articulation entre les deux régimes obéit à des règles de calcul précises, qui doivent être appliquées par un professionnel.

Le départ à la retraite

L'article 151 septies A du CGI exonère sous conditions les plus-values réalisées lors de la cession d'une entreprise par un exploitant qui part à la retraite. Selon la doctrine administrative, ce régime est sans incidence sur les plus-values immobilières, à court comme à long terme. Il présente donc peu d'intérêt pour un LMP, dont l'actif est essentiellement composé de logements.

La comparaison avec le LMNP

Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, le LMNP au régime réel doit lui aussi tenir compte des amortissements déduits, qui diminuent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de sa plus-value des particuliers, sauf pour certaines résidences gérées comme les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées (impots.gouv.fr). L'écart entre les deux statuts s'est donc réduit sur ce point. Il demeure sur les abattements, les seuils d'exonération et les prélèvements. Le calcul de la plus-value des particuliers est détaillé au chapitre 136.

L'impôt sur la fortune immobilière

Les logements loués en meublé peuvent être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels, selon l'article 975 du CGI. La doctrine administrative pose deux conditions, qui ne recoupent pas exactement celles de l'impôt sur le revenu (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 50 à 60).

• Le foyer réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, loyers, charges et remboursements de frais compris.
• Les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de l'article 62 du CGI.

La seconde condition ne compare pas des recettes, mais le bénéfice net de la location meublée au revenu net du foyer dans ces catégories, bénéfice de la location compris. Un loueur dont l'amortissement ramène le résultat à zéro ne retire aucun revenu de l'activité au sens de cette règle. Il peut donc être LMP pour l'impôt sur le revenu tout en restant imposable à l'IFI sur ses logements meublés.

Seuls les locaux effectivement loués peuvent être exonérés. Le seuil d'imposition, les dettes déductibles et la déclaration sont présentés au chapitre 134.

La retraite

Les cotisations versées en tant que LMP ouvrent des droits à la retraite des travailleurs indépendants. Pour un actif qui exerce cette activité à titre principal, elles constituent souvent sa seule source de droits. Leur niveau dépend du bénéfice ou du chiffre d'affaires déclaré, si bien qu'un bénéfice fiscal faible, réduit par l'amortissement, produit peu de droits.

Le passage à la retraite est aussi le moment où le statut bascule le plus souvent. La pension, comptée parmi les autres revenus d'activité, est en général inférieure aux anciens salaires. Les recettes meublées peuvent alors la dépasser et le foyer devient LMP alors que rien n'a changé dans son patrimoine. Pour un retraité, les cotisations dues au titre d'une activité poursuivie relèvent des règles du cumul emploi-retraite. Renseignez-vous auprès de votre caisse de retraite sur les droits qu'elles ouvrent dans votre situation.

Le guide consacre le chapitre 150 à la préparation de la retraite avec l'immobilier locatif.

Le passage involontaire au statut

Les situations qui déclenchent le basculement

Le statut peut s'imposer sans aucune décision du bailleur. Les situations suivantes en sont les causes les plus fréquentes.

• Le départ à la retraite, qui remplace un salaire par une pension plus faible.
• Une baisse d'activité, un passage à temps partiel ou un congé sans solde.
• Le décès ou le départ du conjoint, qui fait disparaître ses salaires du foyer.
• L'achat d'un nouveau logement meublé, qui porte les recettes au-delà de 23 000 €.
• Une hausse des loyers ou le passage d'un logement nu en meublé.
• Un début d'activité en cours d'année, dont les recettes sont ramenées à douze mois.

Pour un non-résident, la réforme de 2026 joue en sens inverse et peut faire sortir du statut un loueur qui y était entré faute de revenus pris en compte en France.

Les conséquences

Le basculement produit ses effets pour l'année entière au cours de laquelle les conditions sont remplies. Il entraîne des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux, l'imputation des nouveaux déficits sur le revenu global, le gel des déficits LMNP antérieurs et l'application du régime des plus-values professionnelles en cas de vente. Il peut aussi modifier la situation au regard de l'IFI.

Le principal risque est de ne pas s'en apercevoir. Un loueur qui continue à déclarer comme LMNP alors qu'il est devenu LMP s'expose à des régularisations de cotisations et à une plus-value calculée selon le mauvais régime lors de la vente.

Sortir du statut

La sortie par le jeu des conditions

Le statut cesse dès que l'une des deux conditions n'est plus remplie, pour l'année concernée. Cela peut résulter d'une vente, d'une baisse de loyers, de la reprise d'un emploi par un membre du foyer ou, pour un non-résident, de la prise en compte de ses revenus étrangers depuis 2026. Le loueur redevient LMNP pour l'année concernée. Signalez le changement à l'Urssaf afin que votre situation sociale soit mise à jour.

Les effets se mesurent sur plusieurs points. Les déficits nés pendant la période professionnelle et déjà imputés sur le revenu global restent acquis. La faculté d'imputer par tiers les charges antérieures à la mise en location prend fin définitivement. Les déficits LMNP de moins de dix ans gelés pendant la période professionnelle redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels.

La cessation de l'activité

La cessation de toute location meublée, ou le retrait d'un logement de l'activité pour l'occuper ou le louer nu, est un événement distinct. Pour un loueur professionnel, elle peut avoir des conséquences sur l'imposition des plus-values professionnelles, même sans vente (chapitre 121). L'exonération de l'article 151 septies peut alors être examinée, si ses conditions de durée et de recettes sont remplies.

Le régime de la plus-value dépend du statut et de l'historique du bien, notamment lorsqu'un logement a été détenu successivement sous les deux statuts. Avant de vendre ou de cesser, faites établir par votre expert-comptable la valeur nette comptable, le montant des amortissements déduits et le régime applicable.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Il ne tient pas compte du détail des cotisations sociales, dont le calcul dépend du régime choisi et des barèmes de l'Urssaf.

La situation du foyer

Un couple de retraités domicilié en France perçoit des pensions imposables nettes de 24 000 € par an au total. Il loue à l'année quatre studios meublés, pour des recettes de 30 000 € TTC en 2026. Il ne perçoit aucun autre revenu d'activité.

Les recettes dépassent 23 000 € et elles dépassent les 24 000 € de pensions nettes. Le foyer est donc LMP en 2026. Quand le couple était en activité, ses salaires de 45 000 € dépassaient les recettes et il était LMNP.

Les déficits

Le couple achète en 2026 un cinquième studio, financé à crédit. Supposons que l'activité dégage cette année-là un déficit fiscal de 6 000 €, après intérêts d'emprunt et frais d'acquisition. En tant que LMP, il impute ce déficit sur son revenu global. Son revenu imposable passe de 24 000 € à 18 000 €, ce qui réduit son impôt sur le revenu.

S'il avait été LMNP, ce déficit n'aurait réduit que ses bénéfices de location meublée futurs, pendant dix ans. Le couple dispose en outre de 4 000 € de déficits LMNP datant de 2023, qui restent gelés pendant la période professionnelle.

La vente d'un studio

En 2034, le couple vend le studio acheté en 2026 pour 100 000 €, dont 15 000 € de terrain non amortissable. Le logement a toujours été loué sous le statut professionnel. Les amortissements déduits de 2026 à 2033 atteignent 25 000 €. La valeur nette comptable est de 75 000 €. Le prix de vente est de 120 000 €.

L'activité est exercée depuis plus de cinq ans et la moyenne des recettes des deux années précédentes, d'environ 37 500 €, reste sous 90 000 € HT. La plus-value relève donc de l'exonération de l'article 151 septies, sous réserve que l'expert-comptable confirme le calcul de la durée d'activité et des recettes.

Si les recettes avaient atteint 110 000 €, seule une fraction d'environ 44,44 % de la plus-value aurait été exonérée, soit 20 000 € sur 45 000 €. Le reste aurait été imposé selon les règles des plus-values à court et à long terme, après l'éventuel abattement pour durée de détention sur la part à long terme.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le statut LMP se choisit ou suppose une inscription au registre du commerce.
• Comparer les recettes à 23 000 € sans ramener à douze mois les recettes d'une première année incomplète.
• Oublier que les pensions de retraite comptent parmi les autres revenus d'activité.
• Continuer à déclarer comme LMNP après un départ à la retraite qui a fait basculer le foyer.
• Penser que les déficits LMNP antérieurs deviendront imputables sur le revenu global.
• Supposer que le statut LMP exonère automatiquement les logements d'IFI.
• Vendre un logement sans avoir vérifié la durée d'activité et la moyenne des recettes exigées par l'article 151 septies.
• Retirer un logement de l'activité pour l'occuper sans mesurer la plus-value imposable.
• Pour un non-résident, ignorer la prise en compte des revenus étrangers depuis les revenus de 2026.

Liste de contrôle

• Chaque mois de janvier, additionnez les recettes meublées TTC de l'année précédente pour tout le foyer.
• Ramenez à douze mois les recettes d'une activité commencée en cours d'année.
• Comparez ces recettes aux autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises.
• Notez dans votre dossier le statut retenu pour chaque année et les calculs qui le justifient.
• Si vous êtes LMP, vérifiez votre affiliation et votre régime auprès de l'Urssaf.
• Tenez un tableau des déficits par origine, professionnelle ou non professionnelle, puis par année.
• Pour un achat en VEFA, conservez le détail des charges engagées avant la mise en location.
• Avant une vente, faites calculer la valeur nette comptable, les amortissements déduits et la moyenne des recettes des deux années précédentes.
• Vérifiez chaque année les deux conditions de l'exonération d'IFI, en partant du bénéfice net de l'activité.
• Avant la retraite, comparez vos recettes meublées à votre pension nette prévisible.
• Si vous êtes non-résident, conservez les preuves de vos revenus étrangers et de leur imposition.
• Faites examiner tout changement de statut et toute cessation par un expert-comptable.