Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement

Plusieurs dispositifs d'investissement locatif sont fermés aux nouveaux investisseurs, mais continuent de produire leurs effets pour ceux qui s'y sont engagés. Un logement acheté en Pinel en 2024 reste soumis à ses engagements jusqu'en 2030 au moins, voire 2036 avec les prorogations. Un engagement en cours se gère chaque année, dans la déclaration de revenus comme dans le choix du locataire.

Ce chapitre s'adresse aux bailleurs qui détiennent un tel logement. Il présente les règles communes à ces dispositifs, puis le Pinel, le Denormandie, le Malraux, les monuments historiques, l'ancien dispositif Cosse, le Censi-Bouvard et Loc'Avantages. Il expose ensuite les conséquences d'une rupture d'engagement et se termine par un tableau comparatif et une liste de contrôle. Le dispositif Jeanbrun, ouvert aux acquisitions actuelles, fait l'objet du chapitre 125.

Les règles communes

Réduction d'impôt ou déduction

Deux mécanismes coexistent. La réduction d'impôt diminue directement l'impôt sur le revenu, d'un montant calculé sur le prix ou les dépenses. C'est le cas du Pinel, du Denormandie, du Malraux, du Censi-Bouvard et de Loc'Avantages. La déduction diminue le revenu imposable. C'est le cas des monuments historiques et de l'ancien dispositif Cosse, qui reposait sur une déduction spécifique des revenus fonciers.

Une réduction d'impôt n'est utile que dans la limite de l'impôt dû. Sauf règle de report propre à chaque dispositif, la fraction qui dépasse l'impôt de l'année est perdue. Une déduction réduit l'impôt au taux marginal du foyer, ce qui la rend plus intéressante pour un foyer fortement imposé.

Le plafonnement global des avantages fiscaux

L'article 200-0 A du Code général des impôts (CGI) plafonne le montant total de certains avantages fiscaux obtenus chaque année par un foyer. Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu publiée par l'administration fiscale, le plafond est de 10 000 € pour les avantages obtenus depuis 2013. Il est porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer, dont le Pinel et le Denormandie réalisés outre-mer (impots.gouv.fr).

Selon la même brochure, le Pinel, le Denormandie, le Censi-Bouvard et Loc'Avantages entrent dans ce plafond. La réduction Malraux en est exclue pour les opérations engagées depuis 2013. Le régime des monuments historiques, qui repose sur une déduction de charges et non sur une réduction d'impôt, n'y entre pas. Les fractions de réduction étalées ou reportées restent soumises au plafond de l'année au cours de laquelle l'avantage a été acquis.

Les justificatifs à conserver

L'administration peut contrôler le respect des engagements pendant toute leur durée et au-delà, dans les délais de reprise. Conservez l'acte d'acquisition, l'engagement de location souscrit la première année, les baux successifs, les avis d'imposition des locataires utilisés pour vérifier leurs ressources, les quittances et les factures de travaux. Un tableau qui récapitule pour chaque logement la date de début de l'engagement, sa durée et sa date de fin évite les ruptures involontaires.

Le Pinel

Le champ et la fin du dispositif

La réduction Pinel, prévue par l'article 199 novovicies du CGI, concerne les logements neufs ou assimilés acquis pour être loués nus à titre de résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire. Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu, elle couvre les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 (impots.gouv.fr). Aucun nouvel investissement ne peut en bénéficier depuis le 1er janvier 2025. Les investissements réalisés jusqu'à cette date conservent leur réduction et leurs engagements.

La réduction porte sur le prix de revient du logement, retenu dans une double limite de 300 000 € par contribuable et par année et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, selon la même source.

Les taux

Le taux dépend de la durée de l'engagement choisie et de l'année de l'investissement. Pour les investissements de 2023 et 2024, il dépend aussi de la situation du logement, selon qu'il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qu'il respecte des critères de qualité renforcés, régime souvent appelé Pinel+. Les taux en métropole indiqués par la brochure pratique sont les suivants.

Outre-mer, les taux sont majorés. La réduction est répartie par parts égales sur la durée de l'engagement, à partir de l'année d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.

Les engagements

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant six ou neuf ans. Le choix de la durée se fait lors du dépôt de la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition et il est irrévocable. Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition, si elle est postérieure. L'engagement de location n° 2044 EB est souscrit la première année.

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par mètre carré selon la zone du logement et le locataire doit avoir des ressources inférieures à un plafond, apprécié à la signature du bail. Ces plafonds sont actualisés chaque année. Ils se vérifient pour chaque nouveau bail ou chaque révision de loyer, sur la notice du formulaire n° 2044 EB ou auprès du service des impôts.

Depuis les investissements réalisés en 2015, le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du contribuable, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Les plafonds de loyer et de ressources s'appliquent alors normalement.

Les prorogations

Au terme d'un engagement de six ans, le bailleur peut le proroger de trois ans, puis de trois ans encore. Au terme d'un engagement de neuf ans, il peut le proroger une fois de trois ans. Selon la brochure pratique, la réduction supplémentaire est de 6 % puis 3 % du prix après un engagement de six ans et de 3 % après un engagement de neuf ans, pour les taux d'origine. Les investissements réalisés en 2023 et 2024 à taux réduits bénéficient de prorogations elles aussi réduites. Vérifiez le taux applicable à votre année d'investissement avant de proroger.

Le Denormandie

Le Denormandie applique le mécanisme du Pinel à l'achat d'un logement ancien à rénover, dans des communes dont le centre a besoin d'une revitalisation. Il repose sur le même article 199 novovicies du CGI et suit les mêmes taux, plafonds et engagements de location (impots.gouv.fr).

Les travaux facturés par une entreprise doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, acquisition comprise. Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Le dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, comme le rappelle le chapitre 120. Il reste donc ouvert aux nouvelles opérations, à la différence du Pinel.

Le Denormandie ne se cumule pas avec l'amortissement Jeanbrun pour un même logement (chapitre 120). Le bailleur qui rénove un logement ancien en 2026 ou 2027 choisit entre les deux régimes au regard de leurs conditions respectives.

Le Malraux

Le principe

La réduction Malraux, prévue par l'article 199 tervicies du CGI, concerne la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable ou dans certains quartiers anciens dégradés de la politique de la ville. Les travaux sont autorisés et suivis par l'architecte des bâtiments de France. Le logement restauré est ensuite loué nu pendant neuf ans.

Le taux et le plafond

Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans sa version de 2020 (BOI-IR-RICI-200-30), le taux est de 22 % en règle générale et de 30 % pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Les dépenses retenues sont limitées à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, pour les demandes de permis ou déclarations déposées depuis le 1er janvier 2017. La fraction des dépenses qui dépasse ce plafond ne peut être ni reportée ni déduite des revenus fonciers.

Lorsque la réduction d'une année dépasse l'impôt dû, le solde peut s'imputer sur l'impôt des trois années suivantes, selon la même doctrine. Pour 400 000 € de travaux, la réduction atteint 88 000 € au taux de 22 % et 120 000 € au taux de 30 %, répartie sur les années de paiement des dépenses.

La situation de l'investisseur en cours d'engagement

Une opération Malraux est généralement montée par un professionnel spécialisé, souvent avec une association foncière urbaine libre. L'investisseur en cours d'engagement doit surtout veiller à la location effective du logement pendant neuf ans, à titre nu et de résidence principale. Le BOFiP a été mis à jour en 2026. Les conditions exactes applicables à votre opération dépendent de la date de dépôt de la demande de permis et se vérifient avec le professionnel qui l'a montée.

Les monuments historiques

Le régime des monuments historiques permet au propriétaire d'un immeuble classé, inscrit ou agréé de déduire certaines charges de son revenu global, au-delà des seuls revenus de l'immeuble. Selon que l'immeuble est ouvert ou non au public et qu'il produit ou non des revenus, la déduction est totale ou partielle. Ce régime repose sur une déduction de charges et non sur une réduction d'impôt. Il n'entre donc pas dans le plafonnement global.

La contrepartie est un engagement de conservation de l'immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition. Les revenus de l'immeuble se déclarent au régime réel, sur la déclaration n° 2044 spéciale. Le micro-foncier est exclu (chapitre 120). La vente ou la donation pendant la période de conservation peut entraîner la remise en cause des déductions, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Les règles de ce régime, qui varient selon la situation de l'immeuble, la nature des travaux et l'existence d'une division en lots, relèvent d'un professionnel spécialisé. Le présent guide n'en détaille pas le calcul.

L'ancien dispositif Cosse

Le dispositif Cosse, aussi appelé Louer abordable, accordait une déduction spécifique sur les revenus fonciers bruts au bailleur qui signait une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et louait sous plafonds de loyer et de ressources. L'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 l'a remplacé par la réduction d'impôt Loc'Avantages, pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022. Les conventions antérieures restent régies par l'ancien dispositif jusqu'à leur terme.

Pour un bailleur titulaire d'une telle convention, les règles suivantes continuent de s'appliquer.

• Les revenus du logement se déclarent au régime réel, sur la déclaration n° 2044.
• La déduction spécifique s'applique sur les loyers bruts, à un taux qui dépend du niveau de loyer et de la zone, fixé par la convention.
• Le logement reste loué nu, à titre de résidence principale, sous plafonds, jusqu'au terme de la convention.
• Les ressources de chaque nouveau locataire sont vérifiées à la signature du bail.

Les modalités de prolongation des anciennes conventions ont fait l'objet d'interrogations parlementaires. Si votre convention approche de son terme, interrogez la délégation locale de l'Anah sur les possibilités de prolongation ou de passage à Loc'Avantages.

Le Censi-Bouvard

Le champ

La réduction Censi-Bouvard, prévue par l'article 199 sexvicies du CGI, concerne l'achat d'un logement neuf ou réhabilité dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées ou handicapées ou dans une résidence avec services pour étudiants, loué meublé à l'exploitant. Selon la doctrine administrative, le régime a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022 pour ces établissements. Les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou réhabilités devaient être achevés au plus tard le 1er juillet 2025, sous réserve d'une règle propre aux acquisitions réalisées après le 1er juillet 2021 (BOI-IR-RICI-220).

Les résidences de tourisme classées n'ouvrent plus droit à la réduction pour les acquisitions réalisées depuis 2017, sous réserve de dispositions transitoires.

Le calcul et l'engagement

Pour les investissements réalisés depuis 2013, la réduction est de 11 % du prix de revient, retenu dans la limite de 300 000 € par année d'imposition, tous logements confondus. Elle est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième par an. Le propriétaire s'engage à louer le logement meublé à l'exploitant pendant au moins neuf ans, sans zonage ni plafond de loyer ou de ressources. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel le plus souvent (chapitres 121 et 122).

La réduction entre dans le plafonnement global de 10 000 €. Les règles de report de la fraction non imputée et les cas de remise en cause sont détaillés dans les sections BOI-IR-RICI-220-50 et 220-60 du BOFiP. Faites-les vérifier par votre expert-comptable si l'exploitant change ou si vous envisagez une vente.

Loc'Avantages

Loc'Avantages, prévue par l'article 199 tricies du CGI, accorde une réduction d'impôt proportionnelle aux loyers bruts, en contrepartie d'une convention de six ans avec l'Anah et d'un loyer inférieur au marché. Elle concerne les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2027. Ses niveaux de loyer, ses taux, ses conditions et l'intermédiation locative sont présentés au chapitre 23.

Pour le bailleur en cours de convention, les points de vigilance sont proches de ceux du Pinel, à savoir le respect du plafond de loyer, la vérification des ressources de chaque nouveau locataire et la location nue à titre de résidence principale. La réduction entre dans le plafonnement global et impose le régime réel pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

Les conséquences d'une rupture d'engagement

Les causes de rupture

L'engagement est rompu lorsque l'une de ses conditions cesse d'être respectée avant son terme. Les situations suivantes sont les plus fréquentes.

• La vente du logement ou sa donation pendant la période d'engagement.
• Une vacance qui excède le délai normal de relocation, sans recherche active d'un locataire.
• La location à un locataire dont les ressources dépassent le plafond ou à un membre du foyer fiscal.
• Un loyer supérieur au plafond, y compris après une révision.
• L'occupation du logement par le propriétaire ou sa location meublée ou saisonnière.
• Pour le Censi-Bouvard, la fin de la location à l'exploitant sans reprise par un autre exploitant.

Les conséquences

En cas de rupture, l'avantage fiscal est en principe remis en cause. Pour une réduction d'impôt, les réductions déjà obtenues sont reprises, c'est-à-dire ajoutées à l'impôt de l'année de la rupture. Pour une déduction, les sommes déduites sont réintégrées au revenu imposable. Des intérêts de retard peuvent s'y ajouter lorsque la rupture n'a pas été déclarée.

Les textes prévoient des exceptions pour certains événements graves, comme le décès, l'invalidité ou le licenciement du contribuable ou de son conjoint, dont les conditions varient selon les dispositifs. Si un tel événement vous oblige à vendre, vérifiez auprès de votre service des impôts les conditions de l'exception avant de signer.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif.

Un bailleur achète en 2024 un appartement neuf en Pinel, hors quartier prioritaire et sans critères de qualité renforcés, pour un prix de revient de 180 000 €. Le logement est achevé en 2025. Il choisit un engagement de neuf ans, au taux de 12 % applicable aux investissements de 2024.

En 2029, une mutation professionnelle l'amène à vendre le logement, qui n'a été loué que quatre ans. Une mutation ne fait pas partie des exceptions citées plus haut. Les 9 600 € de réductions déjà obtenues sont repris sur l'impôt de 2029 et le bailleur perd les 12 000 € de réductions restant à venir. S'il avait attendu le terme de l'engagement, en 2034, la vente n'aurait entraîné aucune reprise.

Dans la même situation, un licenciement ou une invalidité aurait pu permettre d'éviter la reprise, selon les conditions prévues par le texte. Avant toute vente en cours d'engagement, demandez une estimation de la reprise à votre service des impôts.

Gérer un engagement en cours, année par année

Un engagement de location se suit comme un contrat. Les étapes suivantes reviennent chaque année ou à chaque événement.

1. Au printemps, déclarer la réduction. Reportez la fraction annuelle de la réduction sur la déclaration de revenus et, pour le Pinel, joignez ou mettez à jour les informations demandées sur le logement et le locataire.
2. À chaque changement de locataire, vérifier les plafonds. Contrôlez le plafond de loyer de l'année et les ressources du candidat sur son avis d'imposition, avant la signature du bail.
3. À chaque révision de loyer, recalculer. L'indice de référence des loyers peut porter le loyer au-delà du plafond, qui n'évolue pas au même rythme.
4. En cas de vacance, documenter la recherche. Conservez les annonces, les mandats et les échanges avec les candidats.
5. Avant tout projet de vente ou d'occupation, chiffrer la reprise. Comparez le gain attendu de l'opération avec les réductions qui seraient reprises et celles qui seraient perdues.
6. À l'approche du terme, décider. Choisissez entre la prorogation, la poursuite de la location hors dispositif, le passage en meublé ou la vente.

Ces étapes ne remplacent pas la lecture de votre propre engagement, dont les conditions dépendent de la date de l'investissement.

Tableau comparatif

Les monuments historiques et le Cosse reposent sur des déductions, qui ne sont pas des réductions d'impôt soumises au plafonnement global. Ce tableau résume des règles générales qui comportent de nombreuses variantes selon la date de l'opération.

Les erreurs fréquentes

• Réviser le loyer au-delà du plafond de l'année ou oublier de vérifier les ressources d'un nouveau locataire.
• Louer le logement à un enfant rattaché au foyer fiscal.
• Laisser le logement vacant sans recherche active de locataire.
• Vendre avant le terme sans avoir calculé la reprise.
• Croire que la prorogation du Pinel est automatique.
• Oublier qu'une réduction non imputée faute d'impôt suffisant est en principe perdue.
• Cumuler des réductions sans tenir compte du plafonnement global de 10 000 €.
• Pour un Censi-Bouvard, ne pas anticiper la défaillance de l'exploitant et la régularisation de TVA.
• Pour une convention Cosse, laisser arriver le terme sans s'informer auprès de l'Anah.

Liste de contrôle

• Établissez pour chaque logement une fiche indiquant le dispositif, l'année d'investissement, le taux, la date de début et la date de fin de l'engagement.
• Conservez l'acte, l'engagement initial, les baux, les avis d'imposition des locataires et les factures.
• À chaque nouveau bail, vérifiez le plafond de loyer de l'année et les ressources du candidat.
• À chaque révision de loyer, vérifiez que le nouveau loyer reste sous le plafond.
• En cas de vacance, conservez la preuve de vos démarches de relocation.
• Un an avant la fin de l'engagement, décidez de la prorogation, de la vente ou du changement de mode de location.
• Chaque année, additionnez vos avantages fiscaux et comparez-les au plafond de 10 000 €.
• Avant toute vente, donation ou reprise du logement en cours d'engagement, faites chiffrer la reprise.
• Pour une résidence gérée, suivez la situation financière de l'exploitant et la durée restante de son bail.
• Pour une opération Malraux ou monument historique, conservez les autorisations de travaux et faites-vous accompagner par un professionnel spécialisé.