La plus-value réalisée lors de la vente d'un logement loué est imposée au moment de la vente, sur le prix, avant même que le vendeur n'en dispose. Son montant dépend de choix et de pièces réunis parfois vingt ans plus tôt, comme les factures de travaux ou l'acte d'achat. Un bailleur qui prépare sa vente peut donc réduire légalement l'impôt, à condition de connaître chaque étape du calcul.
Le chapitre 135 présente la sortie d'un investissement dans son ensemble et un premier exemple chiffré. Ce chapitre-ci reprend le calcul pas à pas, détaille les majorations du prix d'acquisition, les abattements, la surtaxe et les exonérations, puis traite les situations propres au bailleur, à savoir la location meublée non professionnelle (LMNP), la société civile immobilière (SCI) et le vendeur non-résident. Il se termine par des exemples chiffrés et une liste de contrôle.
Le régime applicable
Qui relève des plus-values des particuliers
Le régime des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI), s'applique aux ventes réalisées par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé. Il vise les biens détenus en nom propre, en indivision ou à travers une société civile soumise à l'impôt sur le revenu (IR), ainsi que les logements loués en LMNP.
D'autres régimes s'appliquent dans trois cas. La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) calcule sa plus-value sur la valeur nette comptable, sans abattement (chapitre 130). Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève des plus-values professionnelles (chapitre 122). Le marchand de biens est imposé sur ses profits comme une entreprise (chapitre 81).
Ce qui est imposé
La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (service-public.gouv.fr). La hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr). Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Le taux proportionnel ne dépend pas de vos autres revenus. La plus-value n'entre pas dans le calcul de votre impôt progressif, mais elle est reportée sur votre déclaration de revenus et augmente votre revenu fiscal de référence. Ce point compte pour les aides et exonérations qui dépendent de ce revenu l'année suivante.
Le calcul pas à pas
Les six étapes
- Déterminez le prix de cession et retranchez les frais de vente justifiés.
- Déterminez le prix d'acquisition et ajoutez les frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %.
- Ajoutez les travaux éligibles, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention.
- Calculez la plus-value brute, différence entre les deux prix corrigés.
- Appliquez les deux abattements pour durée de détention, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
- Calculez l'impôt, les prélèvements sociaux et le cas échéant la surtaxe.
Le prix de cession
Le prix de cession est celui de l'acte de vente, augmenté des sommes versées au profit du vendeur, par exemple une indemnité. Il est diminué des frais de vente supportés par le vendeur et justifiés, comme les diagnostics obligatoires, la commission d'agence mise à sa charge par le mandat ou les frais de mainlevée d'hypothèque (service-public.gouv.fr).
Le mobilier d'un logement meublé n'est pas un immeuble. Lorsque l'acte prévoit un prix distinct pour les meubles, ce prix n'entre pas dans le calcul de la plus-value immobilière, à condition que la ventilation corresponde à leur valeur réelle. Une liste de mobilier surévaluée pour réduire la plus-value peut être remise en cause.
Le prix d'acquisition et les frais
Le prix d'acquisition est celui de l'acte d'achat. Il est majoré des charges et indemnités versées au vendeur et des frais d'acquisition. Ces frais comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et la commission d'agence payée par l'acquéreur. Ils sont retenus pour leur montant réel justifié ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat (service-public.gouv.fr).
Le forfait n'exige aucune pièce. Il est souvent plus favorable pour un bien ancien acheté sans agence, car les frais réels de notaire représentent alors un pourcentage voisin. Il l'est moins si vous avez payé une commission d'agence importante, que vous pouvez justifier.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour calculer les droits (service-public.gouv.fr). Les frais d'acte et les droits de mutation effectivement payés par le vendeur pour ce bien s'y ajoutent sur justificatif. Une valeur basse déclarée dans une succession ou une donation, si elle réduit les droits à l'époque, augmente donc la plus-value future (chapitre 137).
Les travaux
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration majorent le prix d'acquisition. Les dépenses d'entretien et de réparation en sont exclues. Trois conditions s'ajoutent selon la doctrine administrative relative à la majoration du prix d'acquisition.
- Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et justifiés par des factures. Le coût des matériaux achetés par le propriétaire qui réalise lui-même les travaux n'est pas retenu.
- Ils ne doivent pas avoir été déduits des revenus fonciers ni pris en compte pour une réduction ou un crédit d'impôt.
- Ils doivent avoir été réalisés après l'acquisition.
À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être retenu si le bien est détenu depuis plus de cinq ans (service-public.gouv.fr). Ce forfait est réservé aux immeubles bâtis. Il ne s'applique pas aux terrains nus et ne nécessite aucune preuve de travaux. Le choix entre réel et forfait se fait séparément pour les frais et pour les travaux.
Les frais de voirie, de réseaux et de distribution payés pour un terrain à bâtir majorent aussi le prix d'acquisition, qu'ils aient été imposés par la collectivité ou non.
La durée de détention
La durée se calcule de date à date, entre l'acte d'acquisition et l'acte de vente. Seules les années pleines comptent. Une vente signée quelques jours avant l'anniversaire de l'achat perd une année d'abattement, ce qui peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Pour un bien reçu par succession, la durée court à compter du décès. Pour un bien reçu par donation, elle court à compter de la donation. Pour un bien construit par le vendeur, le forfait de 15 % suppose cinq ans de détention décomptés à partir de l'achèvement des travaux.
Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Ces taux, présentés par service-public.gouv.fr, se cumulent année après année (service-public.gouv.fr). Le tableau suivant donne l'abattement total atteint selon la durée de détention.
| Années pleines | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 | 0 % | 0 % |
| 6 | 6 % | 1,65 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % |
| 22 | 100 % | 28 % |
| 25 | 100 % | 55 % |
| 30 | 100 % | 100 % |
Des abattements exceptionnels de 60 % à 85 % existent pour les promesses signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, lorsque l'acquéreur s'engage à démolir pour reconstruire des logements collectifs dans certaines zones (service-public.gouv.fr). Ils intéressent le propriétaire d'un immeuble vendu à un promoteur et s'appliquent sous des conditions strictes, que le notaire vérifie (chapitre 83).
La surtaxe sur les plus-values élevées
Le barème
La taxe de l'article 1609 nonies G du CGI frappe les plus-values imposables à l'impôt sur le revenu supérieures à 50 000 €, après abattement. Son taux de 2 % à 6 % s'applique au montant total de la plus-value, dès le premier euro, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche (BOI-RFPI-TPVIE-20). Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir (service-public.gouv.fr).
| Plus-value imposable | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % de la plus-value moins un vingtième de l'écart entre 60 000 € et la plus-value |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % de la plus-value |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % de la plus-value moins un dixième de l'écart entre 110 000 € et la plus-value |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % de la plus-value |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % de la plus-value moins 15 % de l'écart entre 160 000 € et la plus-value |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % de la plus-value |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % de la plus-value moins 20 % de l'écart entre 210 000 € et la plus-value |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % de la plus-value |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % de la plus-value moins 25 % de l'écart entre 260 000 € et la plus-value |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % de la plus-value |
À titre d'illustration, une plus-value imposable de 55 000 € supporte une surtaxe de 1 100 € moins 250 €, soit 850 €. Une plus-value de 70 000 € supporte 1 400 € et une plus-value de 105 000 € supporte 3 150 € moins 500 €, soit 2 650 €.
Le seuil par vendeur
Le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de chaque cédant. En indivision ou entre concubins, chacun est un cédant distinct et le seuil s'apprécie sur sa quote-part. Pour un bien de communauté vendu par des époux, l'administration admet d'apprécier le seuil sur la quote-part de chacun (BOI-RFPI-TPVIE-20). Pour une société civile soumise à l'IR, le seuil s'apprécie en principe au niveau de la société, avec des aménagements pour la quote-part des associés concernés.
Les exonérations
Les exonérations liées au bien ou à l'opération
| Situation | Conditions principales |
|---|---|
| Résidence principale | Habitation habituelle et effective du vendeur au jour de la vente |
| Détention de plus de 22 ans | Impôt sur le revenu seulement, prélèvements sociaux après 30 ans |
| Première cession d'un logement autre que la résidence principale | Remploi du prix dans les 24 mois pour la résidence principale, pas de propriété de la résidence principale pendant les quatre années précédentes, mention dans l'acte, une seule fois |
| Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € | Apprécié bien par bien |
| Vente d'un droit de surélévation | Jusqu'au 31 décembre 2026, sous conditions |
| Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s'engage à en produire | Jusqu'au 31 décembre 2027, sous conditions |
| Expropriation | Remploi de la totalité de l'indemnité dans les 12 mois |
Ces conditions sont résumées d'après service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr). Chacune comporte des précisions que le notaire vérifie avant de la mentionner dans l'acte.
Un logement loué n'est pas la résidence principale de son propriétaire. Reprendre son logement pour y habiter quelques semaines avant la vente ne suffit pas, car l'administration vérifie l'occupation habituelle et effective. Un congé pour reprise frauduleux exposerait en outre le bailleur à des sanctions (chapitre 115).
L'exonération de la première cession intéresse le bailleur locataire de sa propre résidence principale. Un investisseur qui a toujours été locataire de son logement et vend un appartement loué pour acheter sa résidence principale peut être exonéré à hauteur du prix remployé.
Les exonérations liées au vendeur
Les titulaires d'une pension de vieillesse et les titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité sont exonérés lorsque leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé par part de quotient familial, revalorisé périodiquement et publié sur service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr). Le vendeur ne doit pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'avant-dernière année précédant la vente. Des plafonds plus élevés s'appliquent à la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées, dans les deux ans de son entrée.
Les situations propres au bailleur
La location meublée non professionnelle
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée viennent minorer le prix d'acquisition, sous conditions (service-public.gouv.fr). La plus-value augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement sur cette plus-value majorée.
Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés. Les amortissements reportés faute de résultat suffisant, jamais déduits, ne sont pas réintégrés. La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans des résidences services pour étudiants, des résidences services pour personnes âgées ou des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées. Les règles détaillées et la réponse ministérielle qui les précise sont présentées au chapitre 121.
Cette règle change l'arbitrage entre location nue et meublée pour un bien destiné à être revendu. L'économie d'impôt obtenue pendant la location par l'amortissement est en partie reprise à la vente, à un taux de 36,2 % avant abattements, souvent inférieur au taux marginal qui s'appliquait aux loyers (chapitre 138).
La SCI à l'impôt sur le revenu
Lorsque la SCI soumise à l'IR vend un immeuble, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers, puis imposée au nom de chaque associé personne physique, à proportion de ses droits. Le notaire établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix versé à la société. Les abattements se calculent sur la durée de détention de l'immeuble par la société.
Lorsqu'un associé vend ses parts d'une société à prépondérance immobilière, la plus-value relève aussi du régime des plus-values immobilières, avec ses abattements, la durée se calculant depuis l'acquisition des parts. La déclaration se fait sur un imprimé distinct de celui des immeubles (service-public.gouv.fr). La vente des parts évite certains frais de mutation de l'immeuble pour l'acquéreur, mais les droits d'enregistrement sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière restent dus. Ce point se chiffre avec le notaire.
Le démembrement
Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit en principe entre eux selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Chacun calcule sa propre plus-value sur sa quote-part du prix. Le nu-propriétaire qui a reçu la nue-propriété par donation retient comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans l'acte de donation. Ces calculs sont délicats et le notaire les établit au cas par cas.
Le vendeur non-résident
Le non-résident est imposé selon les mêmes règles de calcul et de taux qu'un résident, sauf convention internationale contraire. Il bénéficie d'exonérations propres, dont l'exonération de l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ et un plafond de 150 000 € de plus-value pour une habitation en France sous conditions. Il doit en principe désigner un représentant accrédité, sauf dispense. Ces règles sont détaillées au chapitre 127.
Les terrains et les immeubles à rénover
La vente d'un terrain à bâtir obéit aux mêmes abattements que celle d'un immeuble bâti, mais n'ouvre pas droit au forfait de 15 %. Elle échappe à la surtaxe, mais peut supporter les taxes sur la cession de terrains devenus constructibles (chapitres 69 et 83). Un particulier qui achète, rénove et revend de façon répétée peut être requalifié en marchand de biens, avec une imposition de ses profits comme bénéfices professionnels (chapitre 81).
La moins-value
Une moins-value réalisée par un particulier ne peut en principe ni être déduite d'une plus-value réalisée sur un autre bien, ni être reportée. Elle n'est imputable que de façon exceptionnelle, par exemple lors de la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions (service-public.gouv.fr). Vendre la même année un bien en perte et un bien en gain ne produit donc aucune compensation.
Déclarer et payer
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt au service de la publicité foncière, en prélevant le montant sur le prix. Vous recevez donc le prix net de l'impôt. Il vous reste à reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, ainsi que, le cas échéant, le montant exonéré au titre de la première cession (service-public.gouv.fr).
Préparez le dossier dès la mise en vente, car le notaire ne peut retenir que ce que vous justifiez.
- Retrouvez l'acte d'acquisition, ou la déclaration de succession ou l'acte de donation pour un bien reçu.
- Rassemblez les justificatifs des frais d'acquisition réels si vous pensez dépasser le forfait de 7,5 %.
- Classez les factures d'entreprises pour les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction, en distinguant ceux qui ont été déduits des revenus fonciers.
- Pour un meublé au réel, réunissez les plans d'amortissement et les liasses fiscales de chaque année.
- Vérifiez la date anniversaire de l'acquisition avant de fixer la date de signature de l'acte de vente.
- Signalez au notaire toute exonération possible, comme la première cession ou la situation de retraité.
Des exemples chiffrés
Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.
Un logement loué nu détenu dix-huit ans
Un bailleur a acheté un appartement 180 000 € en 2008, avec 14 200 € de frais réels justifiés. Il a fait réaliser par une entreprise 40 000 € de travaux d'agrandissement, jamais déduits. Il le revend 320 000 € après dix-huit années pleines et paie 800 € de diagnostics.
| Étape | Frais et travaux réels | Forfaits de 7,5 % et 15 % |
|---|---|---|
| Prix de cession corrigé | 319 200 € | 319 200 € |
| Frais d'acquisition | 14 200 € | 13 500 € |
| Travaux | 40 000 € | 27 000 € |
| Plus-value brute | 85 000 € | 98 700 € |
| Base impôt sur le revenu après 78 % | 18 700 € | 21 714 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 3 553 € | 4 126 € |
| Base prélèvements sociaux après 21,45 % | 66 768 € | 77 529 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 11 484 € | 13 335 € |
| Total | 15 037 € | 17 461 € |
Les factures font économiser environ 2 400 €. Sans elles, le forfait de 15 % aurait limité la perte. Si l'agrandissement avait été réalisé par le bailleur lui-même avec des matériaux achetés pour 15 000 €, seul le forfait aurait pu s'appliquer.
Un studio en LMNP revendu après onze ans
Un loueur en meublé a acheté un studio 120 000 € et le revend 160 000 € après onze années pleines. Il retient le forfait de frais de 7,5 %, soit 9 000 €, sans travaux à ajouter. Il a déduit 30 000 € d'amortissements pendant la location.
| Étape | Sans réintégration | Avec réintégration de 30 000 € |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé | 129 000 € | 99 000 € |
| Plus-value brute | 31 000 € | 61 000 € |
| Base impôt sur le revenu après 36 % | 19 840 € | 39 040 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 3 770 € | 7 418 € |
| Base prélèvements sociaux après 9,90 % | 27 931 € | 54 961 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 4 804 € | 9 453 € |
| Total | 8 574 € | 16 871 € |
La réintégration coûte ici environ 8 300 €. Elle doit être mise en regard de l'impôt et des prélèvements sociaux économisés sur les loyers grâce à ces 30 000 € d'amortissements pendant onze ans. Si le studio se trouvait dans une résidence services pour étudiants, la réintégration ne s'appliquerait pas.
Un immeuble vendu seul ou à deux
Un bailleur a acheté une maison divisée en deux logements 300 000 € et la revend 520 000 € après douze années pleines, avec 1 500 € de frais de vente. Il retient les forfaits de 7,5 % et 15 %. La plus-value brute atteint 151 000 € et la base imposable à l'impôt sur le revenu, après 42 % d'abattement, 87 580 €.
| Hypothèse | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Surtaxe | Total |
|---|---|---|---|---|
| Un seul propriétaire | 16 640 € | 22 972 € | 1 752 € | 41 364 € |
| Deux indivisaires à parts égales, par personne | 8 320 € | 11 486 € | 0 € | 19 806 € |
| Deux indivisaires, ensemble | 16 640 € | 22 972 € | 0 € | 39 612 € |
La surtaxe disparaît lorsque le bien appartient à deux personnes, car la quote-part de chacun, 43 790 €, reste sous le seuil de 50 000 €. Ce seuil par cédant est un élément à connaître dès l'achat, au moment de choisir le mode de détention.
Les erreurs fréquentes
- Ajouter au prix d'acquisition des travaux déjà déduits des revenus fonciers.
- Retenir le coût de matériaux achetés pour des travaux réalisés soi-même.
- Appliquer le forfait de 15 % avant cinq années pleines de détention ou à un terrain.
- Signer la vente quelques jours avant la date anniversaire de l'achat.
- Croire qu'un logement loué peut bénéficier de l'exonération de la résidence principale.
- Oublier la réintégration des amortissements en LMNP dans l'estimation du prix net de vente.
- Surévaluer le mobilier dans l'acte pour réduire la plus-value.
- Compter sur une moins-value réalisée sur un autre bien pour compenser une plus-value.
- Ne pas signaler au notaire une exonération possible, qui doit figurer dans l'acte.
Liste de contrôle
- Le régime applicable est identifié, particulier, SCI à l'IS, LMP ou marchand de biens.
- L'acte d'acquisition ou le titre de donation ou de succession est retrouvé.
- Les frais d'acquisition réels sont comparés au forfait de 7,5 %.
- Les factures de travaux éligibles sont classées et ceux déjà déduits sont écartés.
- Le forfait de 15 % est retenu si les factures sont insuffisantes et la détention supérieure à cinq ans.
- La date anniversaire de l'acquisition est vérifiée avant de fixer la date de l'acte.
- Les amortissements déduits en LMNP sont chiffrés et l'exception des résidences services est vérifiée.
- Le seuil de la surtaxe est apprécié par cédant.
- Les exonérations possibles sont examinées avec le notaire et mentionnées dans l'acte.
- Le prix net de vente est estimé après impôt avant de signer la promesse.
- La plus-value déclarée par le notaire est reportée sur la déclaration de revenus de l'année suivante.