La taxe foncière en détail

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est souvent la charge fixe la plus lourde d'un logement locatif après les intérêts d'emprunt. Elle représente fréquemment l'équivalent d'un ou deux mois de loyer et elle augmente chaque année sous l'effet combiné de la revalorisation des bases et des décisions des collectivités. Le bailleur la paie sans pouvoir la répercuter sur son locataire, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis.

Ce chapitre explique comment l'avis est construit ligne par ligne et sur quels leviers le bailleur peut agir. Il détaille la valeur locative cadastrale, les taux, les exonérations utiles à un logement loué, le dégrèvement pour vacance, la refacturation de la taxe d'ordures ménagères, la réclamation et la révision générale des valeurs locatives. Le chapitre 132 présente l'ensemble des impôts locaux du bailleur, le chapitre 120 la déduction de la taxe foncière des revenus fonciers et le chapitre 96 les charges récupérables.

Qui paie la taxe foncière

La taxe est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est établie pour l'année entière d'après la situation à cette date. Un logement vendu en cours d'année reste imposé au nom du vendeur, qui paie la totalité de l'avis (service-public.gouv.fr).

Le partage de la taxe entre vendeur et acquéreur, au prorata du temps de détention, est une pratique courante prévue dans l'acte de vente. Il se calcule sur le dernier avis connu et ne vaut qu'entre les parties. L'administration continue de s'adresser au redevable légal.

Plusieurs situations particulières se rencontrent chez les bailleurs.

• Le logement loué. Le propriétaire reste seul redevable, même si le bail met des charges à la charge du locataire. Il peut seulement demander au locataire le remboursement de la taxe d'ordures ménagères.
• Le démembrement. C'est l'usufruitier qui est redevable, pas le nu-propriétaire.
• La vente en viager avec réserve d'usage. L'acquéreur paie la taxe chaque année.
• La société civile immobilière (SCI). L'avis est établi au nom de la société, propriétaire du bien, quelle que soit la répartition des parts entre associés.
• Le logement vacant. La taxe reste due, sauf dégrèvement pour vacance dans les conditions décrites plus loin.

Comment se calcule la taxe

La formule

La base d'imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. L'abattement de 50 % est forfaitaire et représente les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation que le propriétaire supporte. Chaque collectivité applique ensuite à cette base le taux qu'elle a voté pour l'année (service-public.gouv.fr).

Le montant d'une ligne de l'avis est donc égal à la base multipliée par le taux de la collectivité concernée. La valeur locative suit les articles 1494 à 1495 du Code général des impôts (CGI) et la base les articles 1388 et suivants.

Les lignes de l'avis

L'avis de taxe foncière comporte plusieurs colonnes, une par bénéficiaire. Le tableau suivant les présente dans l'ordre où elles apparaissent généralement.

Pour chaque ligne, l'avis rappelle le taux de l'année précédente et celui de l'année en cours. Cette comparaison permet de distinguer, dans la hausse de la cotisation, ce qui provient de la revalorisation de la base et ce qui résulte d'une décision des élus locaux.

La valeur locative cadastrale

Ce qu'elle représente

La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que le bien aurait pu produire dans des conditions normales de location à la date de référence de la dernière révision générale, qui remonte à 1970. Pour les locaux d'habitation, elle résulte d'une comparaison avec des locaux de référence classés dans des catégories allant du luxe au très médiocre. Les catégories 1 à 6 vont du logement luxueux au logement de confort ordinaire.

En pratique, l'administration détermine une surface pondérée du logement. Elle part de la surface réelle des pièces, y ajoute des équivalences superficielles pour les éléments de confort et la corrige par des coefficients qui tiennent compte de l'état d'entretien et de la situation du bien. Cette surface pondérée est multipliée par le tarif au mètre carré de la catégorie dans la commune. Les dépendances, comme un garage, une cave ou un grenier, sont prises en compte selon leurs propres coefficients.

Les valeurs locatives des locaux d'habitation sont revalorisées chaque année selon l'évolution sur un an de l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). La revalorisation a été de 1,7 % en 2025 puis de 0,8 % en 2026. Celle de 2027 dépendra de l'indice de novembre 2026, publié en décembre.

Les éléments de confort

Pour les locaux classés de la catégorie 1 à la catégorie 6, six éléments de confort sont retenus. Il s'agit du raccordement à l'eau, du raccordement à l'électricité, d'au moins un cabinet d'aisances, d'un lavabo, d'une douche par salle d'eau et d'un chauffage ou d'une climatisation. Chacun est traduit en mètres carrés supplémentaires selon le barème de l'article 324 T de l'annexe III au CGI, ce qui augmente la surface pondérée puis la cotisation. Ces précisions figurent dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 14 mai 2026.

L'administration peut constater d'office les changements de caractéristiques physiques d'un local, dont l'apparition d'éléments de confort, sur le fondement du I de l'article 1517 du CGI. Elle a engagé une opération de fiabilisation qui consiste à considérer ces six éléments comme présents dans les maisons et appartements classés de 1 à 6. Selon la réponse ministérielle publiée le 14 mai 2026, cette opération est conduite en accord avec la collectivité concernée et chaque propriétaire reçoit, avant toute taxation, un courrier dans son espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr qui détaille les éléments de confort avant et après la mise à jour.

Consulter et corriger les caractéristiques de son bien

L'espace « Biens immobiliers » de votre compte fiscal présente, pour chaque local, sa surface, son nombre de pièces et ses principales caractéristiques. Vérifiez-les au moins une fois, puis après chaque avis qui augmente plus que la revalorisation. Une surface erronée, une pièce comptée deux fois ou un équipement disparu se corrige par une réclamation auprès du centre des impôts fonciers dont dépend le bien.

Déclarer les changements

Toute construction nouvelle, reconstruction, agrandissement ou changement d'affectation se déclare dans les 90 jours qui suivent l'achèvement des travaux, en ligne dans l'espace « Biens immobiliers » ou, si ce n'est pas possible, auprès du centre des impôts (service-public.gouv.fr). La transformation d'une grange en logements, la division d'une maison en appartements ou l'aménagement de combles entrent dans ce champ.

Cette déclaration conditionne l'exonération temporaire des constructions nouvelles. Elle permet surtout à l'administration d'établir une valeur locative exacte. Un logement créé et non déclaré peut faire l'objet d'un rappel portant sur les années non prescrites, sans bénéfice de l'exonération perdue.

Les taux

Les taux sont votés chaque année par le conseil municipal et par l'organe délibérant de l'intercommunalité. Ils sont ensuite appliqués à la base de tous les locaux de leur territoire. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères suit son propre taux, voté par la collectivité compétente en matière de déchets, qui peut varier d'une zone à l'autre du territoire selon le service rendu.

Le bailleur n'a aucune prise individuelle sur les taux. Il peut en revanche les comparer d'une commune à l'autre avant d'investir, car deux logements identiques situés dans deux communes voisines peuvent supporter des taxes très différentes. Les taux de l'année figurent sur les avis récents des vendeurs, qu'il est utile de demander lors d'une acquisition.

Les exonérations utiles au bailleur

Plusieurs exonérations s'appliquent à un logement loué. Elles dépendent du bien et des travaux, pas de la situation personnelle du propriétaire. La plupart supposent une délibération de la commune ou de l'intercommunalité et une démarche du propriétaire dans un délai strict (service-public.gouv.fr).

L'exonération pour rénovation énergétique vise des travaux qui bénéficient du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable aux travaux d'amélioration de la performance énergétique. Les dépenses d'entretien n'entrent pas dans le calcul. Elle ne peut pas être renouvelée pendant 10 ans après la fin de la précédente.

Les exonérations et allègements liés à la personne, comme ceux réservés aux titulaires de certaines allocations, aux personnes de plus de 75 ans ou le plafonnement en fonction des revenus, portent sur l'habitation principale de l'occupant propriétaire. Ils ne bénéficient pas à un logement donné en location. Le propriétaire âgé parti en maison de retraite ne conserve son exonération sur l'ancien logement qu'à la condition de ne pas le louer ni le prêter.

Le dégrèvement pour vacance

Les conditions

Le I de l'article 1389 du CGI accorde un dégrèvement de taxe foncière pour un logement normalement destiné à la location qui reste vacant. Trois conditions sont cumulatives. La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire, elle doit durer au moins trois mois consécutifs et elle doit concerner tout le logement ou une partie susceptible d'être louée séparément (service-public.gouv.fr).

Les locations meublées et les locations saisonnières sont exclues du dispositif. La doctrine administrative en exclut aussi les logements de fonction, les biens mis gratuitement à disposition et les immeubles dont la démolition a été décidée (BOI-IF-TFB-50-20-30). Un logement loué n'est pas vacant, même si le locataire ne l'occupe pas ou ne paie pas son loyer.

La vacance indépendante de la volonté du propriétaire

C'est la condition la plus discutée. L'administration et le juge vérifient que le propriétaire a réellement cherché un locataire à des conditions normales. La doctrine administrative cite les situations suivantes comme faisant obstacle au dégrèvement.

• L'absence de démarche pour trouver un locataire.
• Des exigences injustifiées envers les candidats ou un loyer sans rapport avec le marché.
• Un délabrement imputable au propriétaire, qui rend le logement impropre à la location.
• Des travaux d'agrandissement ou de reconstruction décidés par le propriétaire.

À l'inverse, une occupation sans droit ni titre peut être assimilée à une vacance involontaire si le propriétaire a accompli toutes les diligences pour y mettre fin. Le chapitre 117 décrit ces démarches.

Le calcul et le délai

Le dégrèvement se calcule par douzièmes entiers. Il court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin. La durée de trois mois peut chevaucher deux années civiles. Le dégrèvement porte sur la taxe foncière et sur les taxes assises sur la même base, dont la taxe d'ordures ménagères.

La réclamation est adressée au centre des impôts du lieu de situation du logement, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. En cas de vente en cours d'année, l'acquéreur ne peut réclamer que pour la période postérieure à son acquisition.

Les preuves à réunir

• Les annonces publiées, avec leurs dates, leur support et le loyer demandé.
• Le mandat de location confié à un professionnel, le cas échéant.
• Les échanges avec les candidats et les motifs de refus.
• L'état des lieux de sortie du précédent locataire et l'état des lieux d'entrée du suivant.
• Une comparaison du loyer demandé avec les loyers du quartier.

La taxe d'ordures ménagères et sa refacturation

Le principe

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (service-public.gouv.fr). Le bailleur la paie avec la taxe foncière puis en demande le remboursement à son locataire. Elle ne figure pas dans les charges déductibles des revenus fonciers, puisqu'elle n'est pas définitivement supportée par le bailleur (chapitre 120).

Les frais de gestion prélevés par l'État sur cette taxe ne sont pas récupérables. La liste des charges récupérables est limitative et ces frais n'y figurent pas, ce qu'a confirmé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 22 mai 2003, en s'appuyant sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 mars 1999. Seul le montant de la taxe proprement dite, tel qu'il apparaît sur l'avis, peut être refacturé.

Certaines collectivités financent le service par une redevance d'enlèvement des ordures ménagères plutôt que par la taxe. La redevance est alors facturée directement à l'occupant en fonction du service rendu et ne transite pas par le bailleur.

La refacturation pas à pas

1. Lisez l'avis. Relevez le montant de la colonne de taxe d'ordures ménagères, sans les frais de gestion.
2. Calculez la part de chaque occupant. Si plusieurs locataires se sont succédé dans l'année, répartissez la taxe au prorata du nombre de jours d'occupation de chacun.
3. Intégrez la taxe à la régularisation annuelle. Elle s'impute sur les provisions pour charges versées par le locataire, comme les autres charges récupérables.
4. Joignez le justificatif. Tenez à la disposition du locataire l'avis de taxe foncière ou un extrait qui fait apparaître la ligne concernée.
5. Gardez la part des périodes vacantes. La fraction correspondant aux jours sans locataire reste à votre charge.

En location meublée avec forfait de charges, la taxe est réputée comprise dans le forfait et ne fait l'objet d'aucune régularisation. Dans un immeuble comportant plusieurs logements et un seul avis, la répartition entre locataires suit une clé objective, par exemple les surfaces ou les tantièmes, à préciser dans le bail.

Les autres baux

Dans un bail commercial, la taxe foncière elle-même peut être mise à la charge du locataire si l'inventaire des charges du bail le prévoit expressément (chapitre 44). Dans une location régie par le Code civil, comme un garage loué seul, la répartition dépend des stipulations du contrat (chapitre 19). En bail d'habitation soumis à la loi de 1989, seule la taxe d'ordures ménagères est récupérable.

Payer la taxe

L'avis est mis en ligne puis adressé au dernier trimestre, généralement à partir de la fin du mois d'août. La date limite de paiement figure sur l'avis, avec un délai supplémentaire de quelques jours pour un paiement en ligne. Le prélèvement mensuel permet d'étaler la charge sur l'année, le prélèvement à l'échéance de payer à la date limite sans démarche.

Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % (service-public.gouv.fr). Une réclamation ne dispense pas de payer à la date limite. Le contribuable qui conteste peut demander un sursis de paiement pour la partie contestée, en le précisant dans sa réclamation.

Contester la taxe ou la valeur locative

Ce qui peut être contesté

Le propriétaire peut contester les éléments propres à son bien. Il s'agit de la surface, du nombre de pièces, de la catégorie, de l'état d'entretien retenu, des éléments de confort, des dépendances et de l'application d'une exonération à laquelle il a droit. Il ne peut pas contester le taux voté par une collectivité ni le coefficient légal de revalorisation.

La procédure

1. Comparez l'avis avec le précédent. Identifiez la ligne qui augmente et vérifiez si l'écart dépasse la revalorisation de l'année.
2. Consultez les caractéristiques du bien. Ouvrez l'espace « Biens immobiliers » et relevez ce qui ne correspond pas à la réalité.
3. Réunissez les preuves. Plans, photographies, attestation de surface, factures de dépose d'un équipement, décision de la commune pour une exonération.
4. Déposez la réclamation. Utilisez la messagerie sécurisée de votre espace particulier ou écrivez au centre des impôts fonciers indiqué sur l'avis. Précisez le bien, l'année, le montant contesté et la correction demandée.
5. Payez dans le délai. Réglez l'avis, ou la seule partie non contestée si vous demandez un sursis de paiement.
6. Suivez la réponse. En cas de rejet, la décision indique les voies de recours devant le tribunal administratif.

Pour la taxe foncière, la réclamation doit être présentée avant le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, date indiquée sur l'avis (service-public.gouv.fr). Une taxe foncière mise en recouvrement en 2026 peut donc être contestée jusqu'au 31 décembre 2027.

La révision générale des valeurs locatives

Les valeurs locatives des locaux d'habitation reposent encore sur la situation du marché locatif de 1970. La loi de finances pour 2020 a engagé leur révision. L'article 106 de la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, a décalé ce calendrier de trois ans (anil.org).

La révision redistribuera la charge entre propriétaires. Les logements anciens bien situés, dont la valeur de 1970 est aujourd'hui faible au regard du marché, sont susceptibles de voir leur base augmenter. Des mécanismes de lissage et de neutralisation sont généralement prévus dans ce type de réforme, mais leurs modalités ne sont pas fixées à la date de ce guide. Les locaux professionnels ont déjà fait l'objet d'une révision et suivent une actualisation périodique propre (chapitre 52).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les taux, la valeur locative et les dates sont des hypothèses et ne correspondent à aucune commune réelle.

Un appartement loué nu a une valeur locative cadastrale de 3 600 €. Sa base d'imposition est donc de 1 800 €. Les taux de l'année sont de 42,50 % pour la commune, 3,20 % pour l'intercommunalité, 0,25 % pour la taxe spéciale d'équipement, 0,30 % pour la taxe de gestion des milieux aquatiques et 11 % pour la taxe d'ordures ménagères.

Le premier locataire quitte le logement le 10 février. Le suivant entre le 21 juin, après une recherche active documentée par des annonces au prix du marché. La vacance dure du 11 février au 20 juin, soit plus de trois mois. Le dégrèvement porte sur les mois de mars, avril, mai et juin, soit quatre douzièmes. Il atteint 343,50 € sur les cotisations, hors frais de gestion.

La taxe d'ordures ménagères de 198 € se répartit au prorata des jours d'occupation. Le premier locataire, présent 41 jours, en doit 22,24 €. Le second, présent 194 jours, en doit 105,24 €. La part des jours de vacance reste au bailleur, qui en obtient toutefois une partie par le dégrèvement.

Supposons enfin que le bailleur réalise l'année suivante 12 000 € de travaux de rénovation énergétique éligibles et que la commune ait voté une exonération de 50 %. Le logement est achevé depuis plus de dix ans. Pendant trois ans, la part communale est réduite de moitié, soit une économie de 382,50 € par an et 1 147,50 € sur la période, à taux et base constants. Les autres lignes, dont la taxe d'ordures ménagères, restent dues.

Les cas particuliers

Le logement en travaux. Un logement inhabitable pendant une rénovation reste imposable. Le dégrèvement pour vacance est écarté lorsque la vacance résulte de travaux d'agrandissement ou de reconstruction voulus par le propriétaire. Une démolition, totale ou partielle, se signale au centre des impôts pour que la description du bien soit mise à jour.

Les dépendances. Un garage, un parking ou une cave situés dans le même immeuble que le logement sont en principe évalués comme des dépendances. Un garage loué séparément peut faire l'objet d'une imposition distincte (chapitre 54).

La location meublée. La taxe foncière est due dans les mêmes conditions qu'en location nue. Le dégrèvement pour vacance est exclu. Un meublé vide au 1er janvier peut en outre supporter la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (chapitre 132).

La SCI et la société à l'impôt sur les sociétés. La taxe foncière est une charge déductible de la société. Elle s'inscrit dans le résultat de la SCI à l'impôt sur le revenu, réparti entre associés, ou dans le résultat imposable de la société à l'impôt sur les sociétés (chapitres 129 et 130).

Le local professionnel ou commercial. Il suit les mêmes principes de calcul, avec une valeur locative déterminée selon des règles propres aux locaux professionnels. Le chapitre 52 en présente la fiscalité.

Les erreurs fréquentes

• Déduire la taxe d'ordures ménagères avec la taxe foncière sur la déclaration n° 2044 au lieu de la refacturer.
• Refacturer au locataire les frais de gestion ou la taxe foncière elle-même dans un bail d'habitation.
• Oublier de déclarer dans les 90 jours un logement créé par division ou transformation et perdre l'exonération de deux ans.
• Ne pas demander le dégrèvement pour une vacance de plus de trois mois, faute de connaître le dispositif.
• Demander le dégrèvement pour un meublé, qui en est exclu.
• Laisser passer sans vérification un avis qui augmente nettement plus que la revalorisation.
• Attendre la sortie du locataire pour réclamer plusieurs années de taxe d'ordures ménagères et se heurter à la prescription de trois ans.

Liste de contrôle

• Chaque bien est vérifié dans l'espace « Biens immobiliers » (surface, pièces, éléments de confort, dépendances).
• Les travaux de construction, d'agrandissement ou de division ont été déclarés dans les 90 jours de leur achèvement.
• Les délibérations de la commune sur les exonérations pour rénovation énergétique ont été consultées avant les travaux.
• La déclaration d'exonération pour rénovation énergétique est déposée avant le 1er janvier de la première année.
• Chaque nouvel avis est comparé au précédent, ligne par ligne.
• Le montant de la taxe d'ordures ménagères, hors frais de gestion, est intégré à la régularisation annuelle des charges.
• Les périodes de vacance de plus de trois mois sont recensées et les preuves de recherche de locataire conservées.
• La réclamation pour vacance est déposée avant le 31 décembre de l'année suivante.
• La taxe foncière, diminuée de la taxe d'ordures ménagères, figure sur la déclaration des revenus fonciers au régime réel.
• La mensualisation est en place pour chaque bien.