Acheter un immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un bâtiment entier, appartenant à un seul propriétaire et divisé en plusieurs logements loués, parfois avec un local commercial au rez-de-chaussée. L'acheter revient à acquérir plusieurs locations d'un coup, mais aussi la toiture, les réseaux, les parties communes et toutes les obligations qui s'y attachent. Le rendement affiché est souvent supérieur à celui d'un appartement isolé, car le prix au mètre carré d'un immeuble entier est en général plus bas. Cet écart rémunère des risques et un travail que l'acquéreur doit mesurer avant de signer.

Ce chapitre présente les avantages et les risques de ce type d'achat, puis les deux audits à conduire, l'audit technique du bâtiment et l'audit locatif lot par lot. Il traite ensuite du choix entre monopropriété et copropriété, du financement et de la fiscalité, avant un exemple chiffré d'un immeuble de quatre lots et une liste de contrôle. Les règles propres à chaque bail repris sont détaillées au chapitre 6, la division et la mise en copropriété au chapitre 92.

Ce que vous achetez

Une définition pratique

L'expression « immeuble de rapport » n'est pas une catégorie juridique. Elle désigne couramment un immeuble acheté pour les revenus locatifs qu'il procure. Le plus souvent, l'immeuble est en monopropriété, c'est-à-dire qu'il n'est pas divisé en lots de copropriété et appartient en totalité à une personne ou à une société. Il peut aussi être déjà soumis au statut de la copropriété, tous les lots appartenant au vendeur.

Le droit applicable à chaque location ne change pas. Chaque logement loué comme résidence principale relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, chaque local commercial du statut des baux commerciaux, chaque garage du Code civil (chapitre 10). La particularité de l'immeuble tient au bâtiment lui-même, dont le propriétaire unique assume seul l'entretien, la sécurité et les charges communes.

Les avantages et les risques

Les règles propres à la vente d'un immeuble entier

Les baux en cours et les droits des locataires

Chaque bail en cours se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions. Vous devenez le bailleur de chaque locataire, avec la charge de restituer chaque dépôt de garantie et les limites au congé qui suivent un achat occupé. Ces règles, ainsi que les vérifications de chaque bail, sont présentées au chapitre 6.

Lorsque l'immeuble comporte plus de cinq logements et qu'il est vendu en une seule fois et en totalité, l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose au vendeur d'adresser à chaque locataire une offre portant sur son logement. Cette obligation disparaît notamment si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans. Le locataire dispose de quatre mois pour répondre et conserve son bail s'il refuse, selon la présentation qu'en font les notaires de France. Un immeuble de cinq logements ou moins n'est pas concerné par ce droit.

La régularité des logements existants

Un immeuble ancien a souvent été transformé au fil des années. Des logements ont pu être créés dans des combles, un ancien commerce ou une division d'appartement, sans autorisation d'urbanisme. Le nombre de logements que vous achetez doit correspondre à celui qu'autorisent les permis et déclarations successifs, ainsi qu'à la situation déclarée aux services fiscaux.

Demandez au vendeur les autorisations d'urbanisme de l'immeuble et interrogez le service d'urbanisme de la mairie. Vérifiez aussi l'existence d'un permis de diviser ou d'une autorisation préalable de mise en location dans la commune. Un logement créé sans autorisation, trop petit ou indécent peut être impossible à louer légalement et complique la revente. Les règles de la division et les surfaces minimales figurent au chapitre 92, le contentieux et les sanctions au chapitre 84.

Les diagnostics de l'immeuble

En plus des diagnostics habituels de la vente (chapitre 2), un immeuble entier en monopropriété fait l'objet d'obligations propres à l'ensemble du bâtiment, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Les principales sont les suivantes.

Le DPE collectif décrit l'état énergétique du bâtiment, évalue sa ventilation et recommande des travaux avec une estimation de leur coût (service-public.gouv.fr). L'audit énergétique, réalisé par un professionnel qualifié qui visite le bâtiment, propose des scénarios de travaux chiffrés (service-public.gouv.fr). Ces deux documents sont les premières pièces à lire, car ils annoncent une partie des travaux à financer.

L'audit technique

Se faire accompagner

L'état d'un bâtiment ne s'apprécie pas en une visite d'agence. Prévoyez au moins une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment, architecte, bureau d'études ou entreprise générale, qui examine la structure, la couverture et les réseaux. Visitez tous les logements, les caves, les combles et la toiture lorsqu'elle est accessible.

Faites chiffrer les travaux par écrit avant l'offre ou pendant le délai des conditions suspensives. Une estimation orale, même d'un artisan de confiance, ne permet ni de négocier le prix ni de convaincre la banque d'intégrer les travaux au financement.

Les points à contrôler

Les compteurs et la répartition des charges

Dans un immeuble ancien, il n'est pas rare qu'un seul compteur d'eau, parfois d'électricité des parties communes, desserve plusieurs logements. Le propriétaire paie alors la facture globale et la répartit entre les locataires selon une clé prévue au bail. Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le bailleur communique chaque année au locataire la facture d'eau de l'immeuble (article 6-3 de la loi de 1989). Lorsque le chauffage est collectif, il joint au décompte une note sur le mode de calcul des charges de chauffage (article 6-2).

Notez pour chaque logement la nature de ses compteurs, individuels ou communs, ainsi que la clé de répartition utilisée. Une installation de compteurs individuels représente un coût, mais simplifie la gestion et la régularisation des charges (chapitre 98). Dans un immeuble chauffé collectivement, des règles d'individualisation des frais de chauffage peuvent aussi s'appliquer.

La sécurité incendie

Les bâtiments d'habitation sont soumis aux règles de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation. Les exigences dépendent de la hauteur, du nombre de logements et de la disposition de l'immeuble, en particulier pour l'escalier, les portes palières et l'isolement des caves. Un immeuble ancien n'a pas à être remis aux normes actuelles du seul fait de la vente, mais les travaux importants que vous entreprendrez devront les respecter.

Chaque logement doit en outre être équipé d'au moins un détecteur de fumée, installé par le propriétaire. Vérifiez aussi les installations des parties communes, l'éclairage de l'escalier, l'état des câbles et l'absence de stockage dans les circulations. Un local commercial au rez-de-chaussée peut relever des règles propres aux établissements recevant du public, à la charge de l'exploitant selon le bail (chapitre 42).

Classer et chiffrer les travaux

Une fois l'audit réalisé, classez les travaux selon leur urgence. Cette hiérarchie sert à négocier le prix, à bâtir le plan de financement et à prévoir la fiscalité.

Les travaux dans les logements occupés supposent l'information préalable du locataire et le respect de ses droits pendant le chantier. Leur organisation est décrite au chapitre 90.

L'audit locatif lot par lot

L'état locatif

L'état locatif est le tableau qui récapitule, pour chaque lot, la situation de sa location. Demandez au vendeur de vous le remettre signé et daté. Chaque ligne doit pouvoir être justifiée par le bail et les quittances. Il se présente ainsi, ici pour un immeuble illustratif.

Comparez ensuite chaque loyer avec le marché, chaque bail avec le régime annoncé et chaque classe énergétique avec le calendrier d'interdiction. Dans cet exemple, le lot D est classé F. Son loyer ne peut plus augmenter et, sans travaux, il ne sera plus décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir du 1er janvier 2028 (chapitres 86 et 96).

Vérifier chaque location

Pour chaque lot loué, appliquez la méthode du chapitre 6. Lisez le bail et ses annexes, l'état des lieux d'entrée, les quittances, les régularisations de charges et les révisions de loyer. Notez l'âge des locataires au regard de la protection des locataires âgés et la date du premier congé possible après votre achat.

Contrôlez aussi les éléments propres à l'immeuble. Un loyer très bas peut cacher un logement indécent, un bail ancien soumis à la loi du 1er septembre 1948 ou un locataire qui assure des services au vendeur, comme l'entretien des parties communes. Un logement vacant depuis longtemps peut révéler un défaut que le vendeur n'a pas traité.

Le local commercial

Un local commercial loué relève du statut des baux commerciaux. Son locataire dispose d'un droit au renouvellement et, en cas de refus, d'une indemnité d'éviction. Le loyer ne peut évoluer que dans les limites de la révision légale et du plafonnement au renouvellement (chapitres 42 à 45).

Demandez le bail, ses avenants, la dernière révision et l'état des charges refacturées. Vérifiez la destination autorisée, car une activité bruyante ou odorante au pied d'un immeuble d'habitation pèse sur la relocation des logements. La solvabilité du commerçant et la date d'échéance du bail commercial influencent fortement la valeur de l'ensemble (chapitre 53).

Monopropriété ou copropriété

Garder l'immeuble en monopropriété

La monopropriété est la situation la plus simple. Vous décidez seul des travaux, de leur calendrier et de leur financement, sans assemblée générale ni syndic. Les charges communes, comme l'électricité de l'escalier, l'entretien des parties communes ou l'enlèvement des ordures ménagères, se répartissent entre les locataires selon le bail, dans les limites des charges récupérables (chapitre 98).

En contrepartie, l'immeuble ne se revend qu'en bloc, à un acquéreur capable de financer un ensemble. Les obligations propres à la copropriété, comme le fonds de travaux ou le plan pluriannuel de travaux, ne s'appliquent pas à l'immeuble en monopropriété, mais l'entretien du bâtiment n'en reste pas moins votre charge exclusive.

Acheter un immeuble déjà en copropriété

Il arrive qu'un immeuble entier soit déjà divisé en lots, avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété, tous les lots appartenant au même vendeur. Ces documents subsistent après la vente et retrouvent leur pleine portée dès que les lots appartiennent à des propriétaires différents. Faites-les lire par le notaire, car ils fixent la destination de chaque lot et la répartition future des charges.

Mettre en copropriété plus tard

Diviser un immeuble en lots de copropriété permet de vendre ou de transmettre les logements séparément. Cette opération suppose un géomètre-expert, un état descriptif de division, un règlement de copropriété et un acte notarié, ainsi que les autorisations d'urbanisme lorsque des travaux sont nécessaires (chapitre 92). Elle a un coût, à intégrer au projet si vous envisagez une revente par lots.

La première vente de chaque logement loué après la division ouvre au locataire un droit de préemption, dans les conditions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (chapitre 6). Des achats d'immeubles suivis de reventes par lots répétées peuvent par ailleurs faire requalifier l'investisseur en marchand de biens, avec des conséquences fiscales lourdes (chapitre 81).

Le financement

Les banques financent un immeuble de rapport selon les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), avec un taux d'effort et une durée plafonnés. Elles ajoutent aux revenus de l'emprunteur une fraction des loyers, souvent autour de 70 % des loyers bruts selon la pratique de chaque établissement (chapitre 3). Pour un immeuble, elles examinent l'état locatif, les baux et la part des logements vacants.

Présentez un dossier complet, avec l'état locatif justifié, les diagnostics, les devis de travaux et un prévisionnel de trésorerie sur plusieurs années. Les travaux peuvent être financés par le même prêt lorsqu'ils sont chiffrés par des devis. La durée maximale peut être portée à vingt-sept ans lorsque l'entrée en jouissance est différée par des travaux importants, dans les conditions fixées par le HCSF.

L'achat par une société civile immobilière (SCI) est fréquent pour un immeuble, notamment à plusieurs associés ou pour préparer la transmission. La société emprunte en son nom et la banque demande presque toujours la caution des associés. Faites stipuler expressément une condition suspensive de prêt dans l'avant-contrat, car les règles protectrices du Code de la consommation ne s'appliquent pas toujours à une société (chapitre 3).

La fiscalité

Les droits d'achat

L'achat d'un immeuble ancien supporte les droits de mutation à titre onéreux, comme celui d'un logement (chapitre 2). Lorsque l'acte distingue un prix pour le mobilier des logements meublés, ce mobilier n'entre pas dans l'assiette des droits, à condition que sa valeur soit réelle et détaillée dans un inventaire.

La location vide

Le micro-foncier n'est ouvert que si le total des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an. Un immeuble de plusieurs logements dépasse souvent ce seuil, ce qui place le bailleur au régime réel. Le réel permet de déduire les charges effectives, dont les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance et les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (chapitre 120).

Les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. La création de logements dans des combles ou dans un ancien local commercial relève souvent de cette catégorie, de même que des travaux si lourds qu'ils équivalent à une reconstruction. Faites qualifier vos travaux avant de bâtir votre plan de financement (chapitre 92).

Lorsque les charges, hors intérêts d'emprunt, dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, avec un plafond majoré pour certains travaux de rénovation énergétique et des règles de report détaillées au chapitre 120. L'imputation n'est définitivement acquise que si les logements restent loués jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.

La location meublée

Les logements loués meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, le bâtiment et les travaux s'amortissent par composants, ce qui réduit fortement le résultat imposable (chapitre 121). Lorsque les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité, le bailleur devient loueur en meublé professionnel, avec un régime social et fiscal différent (chapitre 122).

Un immeuble peut comporter à la fois des logements vides et des logements meublés. Les deux catégories de revenus se déclarent alors séparément, selon leurs propres règles, ce qui suppose de ventiler les charges communes entre elles.

Les autres impôts

Chaque local de l'immeuble a sa propre valeur locative cadastrale et la taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier (chapitre 133). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui y figure est récupérable sur les locataires. Un patrimoine immobilier net important peut entrer dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière (chapitre 134). Le choix de la structure de détention, en nom propre ou en société, est présenté au chapitre 128.

Un exemple chiffré d'un immeuble de quatre lots

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un investisseur achète l'immeuble décrit dans l'état locatif ci-dessus, dans une ville moyenne, au prix de 300 000 €. Il retient une hypothèse de frais d'acquisition de 8 %, soit 24 000 €, ainsi que des travaux de 36 000 € pour rénover le lot C, mettre en sécurité l'électricité des parties communes et reprendre la zinguerie. Le coût total de l'opération est de 360 000 €.

Après travaux, le lot C est loué 680 € par mois. Les loyers annuels passent de 17 760 € avec le lot vacant à 25 920 € avec les quatre lots loués. Les charges annuelles non récupérables du propriétaire sont estimées ainsi.

Le revenu net avant crédit et avant impôt est de 25 920 € moins 7 728,80 €, soit 18 191,20 €. Les rendements s'établissent ainsi.

L'investisseur apporte 30 000 € et emprunte 330 000 €, avec une assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital initial. Le tableau compare deux durées de prêt, à des taux illustratifs.

Même avec un rendement brut supérieur à 8 % sur le prix, l'opération demande un effort d'épargne mensuel de 236 € à 480 € environ selon la durée, avant impôt. Pour la banque, qui retient par exemple 70 % des loyers, l'immeuble apporte 18 144 € de revenus annuels, soit 1 512 € par mois, à comparer à la mensualité dans le calcul du taux d'effort.

Deux points de vigilance ressortent de l'exemple. Le lot D, classé F, devra faire l'objet de travaux énergétiques avant 2028 pour rester décent lors d'une relocation ou d'une reconduction. Les travaux de rénovation du lot C sont déductibles au régime réel s'ils relèvent de l'entretien, de la réparation ou de l'amélioration, mais ne le seraient pas s'ils créaient une surface habitable nouvelle.

Gérer l'immeuble après l'achat

Un immeuble demande une organisation que n'exige pas un logement isolé. Tenez un registre par lot, avec le bail, les diagnostics et leurs dates de validité, les révisions de loyer et les régularisations. Tenez un second registre pour le bâtiment, avec les contrats d'entretien, les interventions, les vérifications des installations et les travaux réalisés.

Programmez les travaux du bâtiment sur plusieurs années, à partir du DPE collectif et de l'audit énergétique, en tenant compte des échéances de 2028 et de 2034 pour chaque logement. Faites établir chaque année le décompte des charges communes et la régularisation de chaque locataire, avec la clé de répartition annoncée au bail (chapitre 98). Prévoyez enfin un interlocuteur joignable pour les urgences, vous-même ou un professionnel, si vous n'habitez pas à proximité (chapitre 143).

Les erreurs fréquentes

• Juger l'immeuble sur son rendement brut affiché, sans audit technique ni chiffrage écrit des travaux.
• Accepter un état locatif non justifié par les baux et les quittances.
• Acheter des logements créés sans autorisation d'urbanisme ou trop petits pour être loués.
• Ignorer la classe énergétique de chaque logement et du bâtiment, alors que le calendrier d'interdiction s'applique lot par lot.
• Sous-estimer les charges communes non récupérables, comme les gros travaux, l'assurance ou la part de taxe foncière.
• Prendre un engagement de prorogation des baux de six ans sans en mesurer la contrainte.
• Prévoir une revente par lots sans avoir chiffré la mise en copropriété ni mesuré le risque de requalification en marchand de biens.
• Négliger l'assurance de l'immeuble et la responsabilité du propriétaire pour les parties communes.

Liste de contrôle

1. Obtenir l'état locatif signé et daté, puis le rapprocher de chaque bail et des quittances.
2. Vérifier chaque location selon la méthode du chapitre 6, y compris l'âge des locataires et la date du premier congé possible.
3. Contrôler les autorisations d'urbanisme de chaque logement et l'existence d'un permis de louer ou d'un permis de diviser dans la commune.
4. Lire le DPE collectif, l'audit énergétique, le dossier technique amiante et les diagnostics de chaque logement.
5. Faire visiter l'immeuble par un professionnel du bâtiment, de la toiture aux caves.
6. Faire chiffrer les travaux par écrit et les classer par priorité.
7. Relever les compteurs et la clé de répartition des charges de chaque logement.
8. Examiner la sécurité incendie des parties communes et la présence de détecteurs de fumée dans chaque logement.
9. Pour un local commercial, lire le bail, sa destination, sa date d'échéance et la situation du commerçant.
10. Vérifier le droit de préemption des locataires si l'immeuble compte plus de cinq logements.
11. Établir un plan de financement avec un prévisionnel de trésorerie, travaux et vacance compris.
12. Choisir la structure de détention avant l'avant-contrat et stipuler la condition suspensive de prêt.
13. Qualifier fiscalement les travaux et anticiper le régime réel.
14. Assurer l'immeuble dès la signature et informer chaque locataire du changement de propriétaire.