Durée, renouvellement et congé du bail commercial

Le bail commercial se distingue de tous les autres baux par sa durée et par la protection qu'il donne au locataire à son terme. Le bailleur s'engage pour neuf ans au moins sans pouvoir reprendre son local par simple convenance. À l'échéance, il ne peut écarter le locataire qu'en lui versant une indemnité d'éviction, sauf exceptions étroites. Ce chapitre décrit la vie du bail dans le temps, de la signature jusqu'à sa fin ou son renouvellement.

Les conditions d'application du statut et la rédaction du bail sont traitées au chapitre 42, la fixation du loyer de renouvellement au chapitre 43 et la résiliation pour impayés au chapitre 48. Le chapitre 41 en donne une vue d'ensemble. Les règles qui suivent figurent aux articles L. 145-4 à L. 145-30 et L. 145-57 à L. 145-60 du Code de commerce, présentées par les fiches de entreprendre.service-public.gouv.fr.

La durée du bail

Neuf ans au moins

Le bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Une clause qui prévoit une durée plus courte, en dehors du bail dérogatoire présenté au chapitre 47, ne raccourcit pas l'engagement du bailleur. Le locataire peut alors se prévaloir de la durée légale.

Le bailleur est engagé pour toute la durée du bail et ne peut y mettre fin avant le terme que dans les cas limités décrits plus loin. La règle vaut aussi pour le bail renouvelé, dont la durée est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L. 145-12 du Code de commerce).

Les baux de plus de neuf ans

Les parties peuvent convenir d'une durée supérieure à neuf ans, par exemple dix ou douze ans. Ce choix a trois conséquences qu'il faut mesurer avant la signature.

• La faculté de résiliation triennale du locataire peut être écartée par le contrat.
• Le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et peut être fixé à la valeur locative (chapitre 43).
• Au-delà de douze ans, le bail doit être établi par acte notarié (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Un bail long offre au bailleur une stabilité de revenu plus grande lorsque le contrat exclut le départ triennal. Le locataire n'accepte en général cet engagement ferme qu'en contrepartie d'un loyer ou de travaux qui le justifient.

Le tableau des durées

La résiliation triennale

Le droit du locataire

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, sans avoir à justifier d'un motif. Le congé est délivré par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours. Un congé tardif ne prend effet qu'à l'échéance triennale suivante (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ce droit est d'ordre public pour le bail ordinaire de neuf ans. Une clause qui l'interdit est réputée non écrite, c'est-à-dire qu'elle est privée de tout effet, comme toute stipulation contraire à l'article L. 145-4 (article L. 145-15 du Code de commerce).

Les baux où la faculté peut être écartée

Le contrat peut supprimer la résiliation triennale dans quatre cas seulement, à savoir les baux d'une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et les baux de locaux de stockage (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le local monovalent est celui qui a été construit ou aménagé pour une seule utilisation et ne peut être affecté à une autre activité sans travaux importants, comme une salle de cinéma ou un hôtel.

La retraite ou l'invalidité du locataire

Le locataire peut aussi partir en cours de période triennale lorsqu'il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou obtenu une pension d'invalidité. Ce droit est ouvert à l'entrepreneur individuel, à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée (SARL). Le congé est donné avec un préavis de six mois, par LRAR ou par acte de commissaire de justice (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les autres sorties anticipées

Le bail peut prendre fin à tout moment d'un commun accord. La fiche officielle recommande de signer un document qui fixe la date de départ, le dernier loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie. Lorsque des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, ils doivent être avertis et la résiliation ne devient définitive qu'un mois après cette notification.

Le décès du locataire ne met pas fin au bail, sauf clause contraire. Ses héritiers peuvent toutefois donner congé sans attendre l'échéance triennale. Enfin, chacune des parties peut demander au tribunal judiciaire la résiliation du bail pour un manquement grave de l'autre. Le bailleur peut aussi invoquer la clause résolutoire en cas d'impayé (chapitre 48).

Ce que peut faire le bailleur à l'échéance triennale

Le bailleur ne dispose pas d'une faculté de résiliation triennale libre. Il ne peut donner congé pour l'échéance triennale, par acte de commissaire de justice et six mois à l'avance, que dans les cas prévus par la loi (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Construire ou reconstruire l'immeuble existant, ou le démolir, moyennant un local de remplacement ou une indemnité d'éviction.
• Réaliser des travaux de restauration immobilière qui imposent l'évacuation des lieux dans certains secteurs protégés.
• Reprendre un local d'habitation accessoire non occupé, sous conditions.
• Transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, moyennant une indemnité d'éviction.

La fin du bail à l'échéance

Trois scénarios possibles

À l'arrivée du terme, le bail ne s'éteint pas de lui-même. Contrairement à l'article 1737 du Code civil, l'article L. 145-9 du Code de commerce prévoit qu'il ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Trois situations peuvent se présenter.

Le droit au renouvellement et ses conditions

Le droit au renouvellement appartient au locataire qui réunit trois conditions cumulatives à la date d'expiration du bail (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux.
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) pour ce local.
• Avoir exploité effectivement le fonds pendant les trois années qui précèdent l'expiration du bail.

L'absence d'une seule de ces conditions prive le locataire du droit au renouvellement et donc de l'indemnité d'éviction. Le bailleur qui envisage de ne pas renouveler a intérêt à vérifier l'immatriculation du locataire pour le local concerné ainsi que la réalité de l'exploitation, par un extrait récent et des constats si nécessaire. En cas de cession du bail, le cessionnaire peut s'appuyer sur la durée d'exploitation de son prédécesseur sous les conditions vues au chapitre 46.

Les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme (article L. 145-15 du Code de commerce). Le bailleur ne peut donc pas faire renoncer d'avance le locataire à ce droit dans le bail.

Le congé du bailleur

Forme et délai

Le congé du bailleur est toujours délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l'expiration du bail. Il doit, à peine de nullité, indiquer ses motifs et rappeler que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pendant le bail, le congé est donné pour la date d'échéance contractuelle. Pendant une tacite prolongation, il prend effet au dernier jour du trimestre civil qui suit l'expiration du délai de six mois. La lettre simple, le courriel ou la LRAR ne suffisent pas pour le congé du bailleur.

Le congé avec offre de renouvellement

Le bailleur qui souhaite garder son locataire mais revoir le loyer délivre un congé avec offre de renouvellement. Il y indique le loyer proposé, qui suit en principe la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) lorsque le plafonnement s'applique (chapitre 43). Le locataire peut alors accepter le renouvellement et le loyer, accepter le renouvellement et discuter le loyer, ou refuser le renouvellement.

S'il refuse l'offre, le bail prend fin sans indemnité d'éviction, puisque c'est le locataire qui renonce. S'il accepte le principe mais conteste le loyer, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, dont la saisine est gratuite et facultative, puis le président du tribunal judiciaire. Le locataire continue de payer l'ancien loyer pendant la procédure (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le congé avec refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à se justifier, à condition de verser une indemnité d'éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). Le congé mentionne l'offre de cette indemnité. Sans motif particulier, le refus de renouveler a donc un prix, souvent élevé.

Le locataire dispose alors de plusieurs options. Il peut accepter l'indemnité proposée et partir, négocier son montant à l'amiable ou saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux ans pour la faire fixer, en général après une expertise (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le calendrier d'un congé, exemple illustratif

Un bail de neuf ans a pris effet le 1er juillet 2018. Il expire le 30 juin 2027. Le bailleur qui veut donner congé pour cette date doit le faire délivrer six mois au moins avant le 30 juin 2027. Par prudence, prévoyez la délivrance plusieurs semaines avant la fin décembre 2026, car un congé tardif ne produit pas d'effet pour la date visée.

Si aucun congé ni demande n'intervient, le bail se poursuit au-delà du 30 juin 2027. Un congé délivré le 10 janvier 2028, pendant la tacite prolongation, prend effet à l'expiration du délai de six mois, le 10 juillet 2028, reporté au dernier jour du trimestre civil, soit le 30 septembre 2028. L'exemple est illustratif et doit être contrôlé par le commissaire de justice chargé de l'acte.

La demande de renouvellement du locataire

Forme, moment et mention obligatoire

Le locataire peut prendre l'initiative en demandant le renouvellement par LRAR ou par acte de commissaire de justice. La demande se fait dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa tacite prolongation. Une demande adressée plus tôt est prématurée.

La demande doit reproduire les termes de l'article L. 145-10 du Code de commerce, qui rappellent au bailleur qu'il dispose de trois mois pour faire connaître son refus et ses motifs par acte de commissaire de justice. Le locataire peut, s'il le souhaite, y joindre une proposition de loyer (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La réponse du bailleur dans les trois mois

Le bailleur dispose de trois mois à compter de la réception de la demande. Trois réponses sont possibles.

1. Accepter le renouvellement aux conditions de l'ancien bail. S'il veut un loyer plus élevé, il doit le faire savoir par acte de commissaire de justice.
2. Refuser le renouvellement par acte de commissaire de justice précisant ses motifs, en offrant une indemnité d'éviction ou en invoquant un motif grave et légitime. L'acte rappelle au locataire qu'il dispose de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire.
3. Ne rien faire. À défaut de réponse dans les trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

La date d'effet du bail renouvelé

Le nouveau bail prend effet à l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation. Pendant une tacite prolongation, cette date est celle pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (article L. 145-12 du Code de commerce). Dans l'exemple illustratif ci-dessus, si le locataire avait notifié une demande de renouvellement le 10 octobre 2027, pendant la tacite prolongation, le bail renouvelé aurait couru à compter du 1er janvier 2028.

Le bail renouvelé est un nouveau contrat, conclu en principe aux mêmes clauses que le précédent, sauf le loyer. C'est aussi l'occasion de mettre le bail en conformité avec les règles entrées en vigueur depuis sa signature, par exemple le plafond du dépôt de garantie applicable aux baux renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026 (chapitre 42).

La tacite prolongation

Un bail qui continue sans terme

Lorsque ni le bailleur ni le locataire n'agissent, le bail se poursuit par tacite prolongation, aux mêmes conditions et pour une durée indéterminée. Il ne s'agit pas d'un nouveau bail mais de la continuation de l'ancien. Le loyer reste celui en vigueur, sous réserve d'une révision triennale (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Chaque partie peut y mettre fin à tout moment. Le bailleur et le locataire délivrent alors un congé par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment.

L'effet sur le loyer au-delà de douze ans

La tacite prolongation a un effet important sur le loyer futur. Lorsque, par son effet, la durée du bail dépasse douze ans, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné et peut être fixé à la valeur locative (chapitre 43). Le bailleur dont le loyer est nettement inférieur au marché peut donc avoir intérêt à laisser le bail se prolonger au-delà de douze ans avant de proposer le renouvellement.

À l'inverse, le locataire qui craint ce déplafonnement a intérêt à demander le renouvellement avant que la durée totale n'atteigne douze ans. Cette stratégie de calendrier se discute avec un avocat, car elle dépend de la date d'effet exacte du bail initial et des éventuels avenants.

L'indemnité d'éviction

Ce qu'elle couvre

L'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. Selon l'article L. 145-14 du Code de commerce, elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le bailleur peut établir que le préjudice est moindre.

En pratique, les experts distinguent deux situations. Lorsque l'éviction fait perdre au locataire sa clientèle, l'indemnité dite de remplacement correspond à la valeur du fonds. Lorsque le locataire peut se réinstaller à proximité sans perte notable de clientèle, l'indemnité dite de déplacement se calcule plutôt à partir de la valeur du droit au bail. Dans les deux cas, des indemnités accessoires couvrent les frais liés à l'éviction.

Exemple illustratif

Un commerce paie un loyer annuel de 18 000 € hors charges. Le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave. Les montants ci-dessous sont des hypothèses destinées à montrer l'ordre de grandeur, pas une méthode d'expertise. Les droits de mutation sont calculés au barème des cessions de fonds de commerce présenté au chapitre 46.

Le total représente un peu plus de onze années de loyer. Si le locataire pouvait se réinstaller tout près sans perdre sa clientèle et si la valeur du droit au bail était estimée à 60 000 €, une indemnité de déplacement comprenant les mêmes frais accessoires et un trouble commercial estimé à 8 000 € s'élèverait à 83 000 €. L'écart montre l'importance de l'expertise.

Le maintien dans les lieux et l'indemnité d'occupation

Tant que l'indemnité d'éviction n'est pas payée, le locataire a le droit de rester dans les lieux aux conditions du bail expiré (article L. 145-28 du Code de commerce). Il ne paie plus de loyer mais une indemnité d'occupation, fixée à défaut d'accord par référence à la valeur locative. Il doit rester immatriculé au RCS ou au RNE (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pendant cette période, le bailleur reste tenu d'assurer la jouissance paisible et d'effectuer les réparations qui lui incombent, y compris les grosses réparations. Une fois l'indemnité versée, le locataire dispose de trois mois pour libérer les lieux.

Les refus sans indemnité

Le motif grave et légitime

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (article L. 145-17 du Code de commerce). La fiche officielle cite comme exemples le retard ou le défaut de paiement du loyer, l'inexécution du bail comme une sous-location dissimulée, un changement de destination ou des dégradations, des violences ou injures, ou encore la cessation sans raison sérieuse de l'exploitation (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La procédure est stricte. Lorsque le manquement peut être réparé ou qu'il se poursuit, le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure par acte de commissaire de justice qui reprend les termes de l'article L. 145-17. Le locataire dispose d'un mois pour faire cesser l'infraction. Ce n'est qu'à défaut que le congé avec refus sans indemnité peut être délivré, en précisant exactement le motif.

1. Constater le manquement et en réunir les preuves, par exemple un constat de commissaire de justice ou un relevé des impayés.
2. Faire délivrer la mise en demeure reprenant les termes légaux.
3. Attendre l'expiration du délai d'un mois et constater si le manquement persiste.
4. Faire délivrer le congé, au moins six mois avant l'échéance, avec le motif précis et la mention du délai de deux ans.

L'immeuble insalubre ou dangereux

Aucune indemnité n'est due lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme insalubre en vertu d'un arrêté, ou lorsqu'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Si un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux est ensuite construit, le locataire évincé bénéficie d'un droit de priorité pour y louer, qu'il doit exercer dans les conditions et délais prévus par la loi (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La reconstruction et la reprise des locaux d'habitation

Le bailleur qui veut construire ou reconstruire peut refuser le renouvellement. Il doit en principe l'indemnité d'éviction. S'il offre un local de remplacement correspondant aux besoins du locataire et à ses possibilités, seule une indemnité réduite est due, pour la privation temporaire de jouissance et les frais de déménagement et de réinstallation.

Le bailleur peut aussi reprendre les seuls locaux d'habitation accessoires au local commercial, pour les habiter lui-même ou y loger un proche, sous des conditions cumulatives présentées par la fiche officielle, notamment être propriétaire depuis au moins six ans, loger un bénéficiaire qui ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins et l'occuper dans les six mois puis pendant six ans au moins (article L. 145-22 du Code de commerce). La reprise est impossible si les locaux ne peuvent être séparés ou si elle empêche l'exploitation du fonds. La reprise est exclue pour certains établissements comme les hôtels ou les établissements d'enseignement. Une société bailleresse ne peut pas l'exercer au profit de ses dirigeants ou salariés.

Le droit de repentir

Revenir sur le refus

Le bailleur qui a refusé le renouvellement peut changer d'avis lorsque l'indemnité d'éviction fixée par le juge lui paraît trop lourde. Il dispose pour cela de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée. Il consent alors au renouvellement et supporte les frais de l'instance (article L. 145-58 du Code de commerce).

Ce droit n'est ouvert que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. La décision du bailleur est irrévocable. Elle est notifiée par LRAR ou par acte de commissaire de justice et le nouveau bail prend effet à la date de cette notification (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le droit de repentir a un coût, car le bailleur prend en charge les frais de procédure et d'expertise. Il se retrouve en outre lié par un nouveau bail de neuf ans dont le loyer sera fixé selon les règles du renouvellement.

Les délais de prescription

La prescription biennale

Toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Ce délai court, selon les cas, de la date pour laquelle le congé a été donné, de la connaissance du refus de renouvellement ou d'un autre événement fixé par la loi.

Les actions qui échappent à ce délai

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les clauses contraires aux dispositions protectrices énumérées par l'article L. 145-15 sont réputées non écrites et non plus nulles. Le régime de prescription applicable à leur contestation dépend de la jurisprudence. Les questions de prescription restent techniques et doivent être examinées avec un avocat au moment où le litige naît.

Cas particuliers

L'acquéreur de murs loués

L'acquéreur d'un local commercial loué reprend le bail en cours avec toutes ses échéances. Il ne peut donner congé que pour la date d'expiration ou, en tacite prolongation, pour la fin d'un trimestre civil, avec les mêmes conséquences financières que son vendeur. Avant l'achat, demandez le bail, ses avenants, les congés et demandes de renouvellement déjà délivrés et l'historique des loyers (chapitre 6 pour la démarche générale d'achat d'un bien occupé).

Les erreurs fréquentes

• Délivrer un congé par LRAR alors que l'acte de commissaire de justice est exigé du bailleur.
• Oublier dans le congé la mention du délai de deux ans pour saisir le tribunal.
• Délivrer le congé moins de six mois avant l'échéance ou pour une date qui n'est pas la fin d'un trimestre civil en tacite prolongation.
• Laisser sans réponse une demande de renouvellement pendant plus de trois mois.
• Refuser le renouvellement pour motif grave sans mise en demeure préalable, alors que le manquement était réparable.
• Ignorer la date à laquelle la tacite prolongation dépassera douze ans.
• Refuser le renouvellement sans avoir estimé l'indemnité d'éviction.

Liste de contrôle

• Identifier la date d'effet du bail, sa durée, ses échéances triennales et sa date d'expiration.
• Vérifier si le bail peut écarter la résiliation triennale, au regard de sa durée et de la nature du local.
• Contrôler l'immatriculation du locataire et l'exploitation effective du fonds avant toute décision.
• Choisir entre offre de renouvellement, refus avec indemnité ou tacite prolongation, après estimation de l'indemnité d'éviction.
• Faire délivrer tout congé du bailleur par commissaire de justice, au moins six mois avant la date visée, avec les motifs et la mention du délai de deux ans.
• Noter la date de réception de toute demande de renouvellement et répondre dans les trois mois.
• Pour un refus pour motif grave, délivrer d'abord une mise en demeure reprenant les termes de l'article L. 145-17.
• En cas de fixation judiciaire de l'indemnité, évaluer l'opportunité du droit de repentir dans les quinze jours.
• Suivre la prescription de deux ans pour toute action.
• Faire relire les actes par un avocat ou un notaire avant leur délivrance.