Impayés et résiliation du bail commercial

Un locataire commercial qui cesse de payer n'est pas un locataire d'habitation en retard. Le bailleur dispose d'outils plus rapides, comme la clause résolutoire mise en jeu par un commandement d'un mois, mais il se heurte aussi à des règles qui n'existent pas en habitation. Les créanciers qui ont pris une garantie sur le fonds de commerce doivent être prévenus. Surtout, l'ouverture d'une procédure collective contre le locataire gèle les poursuites et place le bail sous le contrôle d'un administrateur ou d'un liquidateur.

Ce chapitre suit l'ordre des opérations, du premier retard à l'expulsion, en passant par la procédure collective du locataire. La conclusion du bail et ses garanties sont traitées au chapitre 42, le loyer au chapitre 43 et les impayés de logement aux chapitres 111 à 113.

Les premiers jours d'un impayé

Relancer par écrit et documenter

Le premier impayé appelle une relance écrite rapide, par courriel puis par lettre recommandée avec avis de réception, qui rappelle les échéances concernées et leur montant. Elle sert de preuve et permet souvent de distinguer un incident de trésorerie d'une difficulté profonde.

Tenez dès ce moment un décompte à jour, échéance par échéance, en séparant le loyer, les charges, la taxe foncière refacturée et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) si vous avez opté. Ce décompte sera repris dans le commandement, l'assignation et le cas échéant la déclaration de créance.

Vérifier la situation du locataire

Avant d'engager des frais, consultez la situation juridique du locataire. Le registre du commerce et des sociétés (RCS) et le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) indiquent si une procédure collective a été ouverte. Si c'est le cas, les règles changent radicalement, car le bailleur ne peut plus poursuivre seul le paiement des loyers antérieurs au jugement d'ouverture.

Demandez aussi au greffe du tribunal de commerce un état des inscriptions grevant le fonds de commerce, comme un nantissement consenti à une banque ou un privilège du vendeur du fonds. Ces créanciers inscrits doivent être informés de toute demande de résiliation, selon les règles présentées plus loin.

Proposer un échéancier avec prudence

Un accord amiable écrit peut éviter une procédure longue. Il fixe un calendrier précis, impose le paiement du loyer courant en plus du rattrapage et réserve la clause résolutoire en cas de nouveau manquement. Si une caution garantit le bail, associez-la à l'accord.

Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, un locataire commerçant ou artisan peut demander le paiement mensuel du loyer à la condition d'être à jour de ses loyers et charges. Un locataire en retard ne peut donc pas exiger cette mensualisation, mais rien n'interdit au bailleur de l'accepter dans un accord de rattrapage (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La clause résolutoire

Le principe

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire. Elle prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locataire manque à l'une de ses obligations, le plus souvent le paiement du loyer et des charges, mais aussi l'assurance, la destination des lieux ou l'exploitation du fonds. Sans cette clause, le bailleur doit demander au tribunal de prononcer la résiliation.

L'article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement sa mise en œuvre. La clause ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai d'un mois, à peine de nullité (entreprendre.service-public.gouv.fr). Toute clause qui prévoirait un délai plus court ou une résiliation sans commandement est inefficace sur ce point.

Le commandement de payer pas à pas

Le commandement est un acte de commissaire de justice. Une lettre recommandée, même rédigée avec soin, ne peut pas en tenir lieu. Le déroulement type est le suivant.

1. Réunir les pièces, à savoir le bail, ses avenants, le décompte détaillé et les justificatifs des charges refacturées.
2. Faire rédiger l'acte par le commissaire de justice, en reproduisant la clause résolutoire, le délai d'un mois et le détail des sommes réclamées.
3. Faire signifier l'acte au locataire.
4. Informer les créanciers inscrits sur le fonds, lorsqu'il en existe, en vue de la notification de la demande de résiliation qui suivra.
5. Attendre l'expiration du délai d'un mois en surveillant les paiements reçus, sans les refuser.
6. Constater le résultat. Si le locataire a tout payé dans le mois, le bail se poursuit. Sinon, la clause est acquise et le bailleur saisit le juge pour la faire constater.

Le commandement ne doit viser que des sommes réellement dues et exigibles. Un commandement qui réclame des sommes injustifiées peut être jugé délivré de mauvaise foi et privé d'effet.

Les paiements reçus pendant le mois

Le locataire échappe à la résiliation en payant l'intégralité des sommes visées avant l'expiration du délai. Un paiement partiel réduit la dette sans éteindre la clause. Après l'expiration du délai, l'encaissement reste possible. Évitez toutefois tout comportement qui pourrait passer pour une renonciation à se prévaloir de la clause, comme la signature d'un nouvel avenant ou l'émission de quittances sans réserve. Une mention écrite indiquant que les paiements sont reçus sans renonciation à la clause résolutoire est une précaution utile.

Les délais de grâce et la suspension de la clause

Le pouvoir du juge

Même lorsque le délai d'un mois est expiré, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée. Ces délais sont accordés dans la limite de deux ans, en application de l'article 1343-5 du Code civil. Si le locataire respecte le calendrier fixé, la clause est réputée n'avoir jamais joué. S'il manque à une seule échéance, elle reprend en principe son plein effet.

Les conditions renforcées depuis mai 2026

Depuis le 28 mai 2026, le juge saisi d'une demande de délais pour des loyers impayés tient compte de la capacité du locataire à régler sa dette dans les délais demandés et de la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le locataire qui continue de ne rien payer pendant la procédure a donc moins de chances d'obtenir un échéancier. L'application de ces conditions aux instances engagées avant la loi a donné lieu à des appréciations différentes selon les juridictions.

Exemple d'échéancier

Prenons un local loué 2 200 € par mois, charges comprises, avec une dette de 8 800 € correspondant à quatre échéances. Si le juge accorde douze mois, le locataire doit verser chaque mois environ 733,33 € au titre de l'arriéré en plus du loyer courant, soit environ 2 933,33 € par mois. Sur vingt-quatre mois, le rattrapage tombe à environ 366,67 €, soit environ 2 566,67 € par mois au total. L'exemple est illustratif.

Faire constater la résiliation

Le référé

La voie la plus courante pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire est le référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le juge vérifie que le bail contient la clause, que le commandement est régulier et que le délai d'un mois est expiré sans paiement intégral. Il peut alors constater la résiliation, ordonner l'expulsion, fixer une indemnité d'occupation et condamner le locataire à une provision sur l'arriéré.

Si le locataire soulève une contestation sérieuse, par exemple sur le montant des charges, le juge des référés peut refuser de statuer. Le bailleur doit alors saisir le tribunal au fond, ce qui allonge les délais.

La notification aux créanciers inscrits

Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail d'un local où est exploité un fonds grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, en application de l'article L. 143-2 du Code de commerce. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois après cette notification. Ces créanciers, souvent une banque titulaire d'un nantissement, peuvent ainsi payer la dette pour sauver le bail qui constitue leur garantie. L'oubli de cette formalité expose le bailleur à voir la résiliation contestée par ces créanciers.

La même logique s'applique à la résiliation amiable. Le bailleur doit vérifier au greffe l'existence d'inscriptions et informer les créanciers inscrits. La résiliation ne devient définitive qu'un mois après cette notification (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La résiliation judiciaire

Sans clause résolutoire applicable, le bailleur demande au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation. Le juge apprécie si le manquement est suffisamment grave, par exemple des impayés répétés ou l'absence d'assurance. Cette voie est plus lente et son issue plus incertaine.

L'indemnité d'occupation

Une fois le bail résilié, le locataire qui reste dans les lieux devient un occupant sans droit ni titre. Il doit une indemnité d'occupation, que le juge fixe en général au montant du loyer et des charges, parfois davantage lorsque le bail comporte une clause en ce sens. Réclamez-la dans l'assignation afin d'obtenir un titre couvrant la période qui s'écoule jusqu'à la libération effective des lieux.

La prescription de la dette

L'action en paiement des loyers et charges se prescrit en principe par cinq ans à compter de chaque échéance, selon l'article 2224 du Code civil. La prescription de deux ans propre au statut des baux commerciaux concerne d'autres actions, comme la fixation du loyer révisé ou renouvelé. En pratique, les chances de recouvrement se réduisent bien avant, à mesure que le fonds périclite.

Le locataire en procédure collective

Les trois procédures

Le droit des entreprises en difficulté distingue trois procédures collectives principales. Elles concernent les sociétés comme les entrepreneurs individuels, y compris les professions libérales.

Ces durées sont celles qu'indiquent les fiches de service-public.gouv.fr (sauvegarde, redressement, liquidation). Le dirigeant doit demander l'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation dans les quarante-cinq jours de la cessation des paiements. Un créancier, dont le bailleur, peut aussi assigner son débiteur pour la faire ouvrir.

La procédure est ouverte par le tribunal de commerce ou, pour une activité libérale, par le tribunal judiciaire. Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques les remplacent à titre expérimental dans douze villes.

Les acteurs

Le jugement d'ouverture désigne un juge-commissaire chargé de veiller au déroulement de la procédure ainsi qu'un mandataire judiciaire qui représente les créanciers. Un administrateur judiciaire peut être désigné pour surveiller ou assister le dirigeant. En liquidation, un liquidateur vend les biens.

La désignation d'un administrateur est obligatoire lorsque l'entreprise compte plus de vingt salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 millions d'euros (entreprendre.service-public.gouv.fr). Leurs noms figurent dans l'annonce publiée au BODACC.

L'arrêt des poursuites

Le jugement d'ouverture interdit au bailleur toute action en paiement des loyers antérieurs et toute action en résiliation du bail pour défaut de paiement de ces loyers. Cette règle, prévue à l'article L. 622-21 du Code de commerce, s'applique aussi en liquidation. Les procédures en cours sont interrompues jusqu'à la déclaration de la créance.

Le moment de la résiliation est donc décisif. Le bail ne se poursuit pas lorsqu'il a été résilié avant le jugement d'ouverture, à l'amiable ou par une décision de justice définitive (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une clause résolutoire acquise mais non encore constatée par une décision passée en force de chose jugée au jour du jugement d'ouverture ne permet plus, en principe, de résilier le bail pour les loyers antérieurs.

L'interdiction des clauses de résiliation automatique

Le bail ne peut pas prévoir sa résiliation du seul fait de l'ouverture d'une procédure collective. Une telle clause est réputée non écrite, en application notamment de l'article L. 145-45 du Code de commerce. L'ouverture de la procédure n'a donc en principe aucune conséquence sur le bail, même lorsque des loyers antérieurs restent impayés.

Le sort du bail pendant la procédure

La poursuite du bail

En sauvegarde et en redressement, l'administrateur décide seul de poursuivre ou non le bail. En l'absence d'administrateur, le locataire décide avec l'accord du mandataire judiciaire. En liquidation, c'est le liquidateur qui décide (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le bailleur ne peut pas s'opposer à la poursuite, même en présence d'arriérés.

Le bail continue alors aux conditions prévues au contrat. L'administrateur ou le liquidateur n'est pas tenu d'informer le bailleur de sa décision de poursuivre. Une mise en demeure adressée par le bailleur n'entraîne pas, à défaut de réponse, la résiliation du bail, contrairement à ce qui vaut pour les autres contrats en cours.

La résiliation à l'initiative de l'administrateur ou du liquidateur

L'administrateur ou le liquidateur peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à se justifier. Il doit le faire lorsque l'entreprise ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer les loyers. La résiliation prend effet le jour où le bailleur est informé de la décision de ne pas poursuivre le bail. Le bailleur peut alors déclarer la créance d'indemnité qui naît de cette résiliation.

La résiliation à l'initiative du bailleur

Le bailleur conserve la possibilité de faire résilier le bail lorsque les loyers et charges afférents à l'occupation postérieure au jugement d'ouverture ne sont pas payés. Il ne peut toutefois agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement, en application de l'article L. 622-14 du Code de commerce. Il saisit le juge-commissaire, qui constate la résiliation sans pouvoir accorder de délais. Un paiement intervenu pendant ces trois mois fait obstacle à la résiliation (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un manquement autre que le défaut de paiement, antérieur au jugement, comme un défaut d'entretien ou un changement d'activité interdit, le bailleur peut aussi demander la résiliation en justice. En liquidation judiciaire, la fiche de service-public.gouv.fr indique qu'il doit alors agir dans les trois mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. Ces actions sont techniques et justifient l'intervention d'un avocat.

Les loyers postérieurs

Les loyers dus pour l'occupation postérieure au jugement d'ouverture doivent être payés à leur échéance. Lorsqu'ils ne le sont pas, ils bénéficient d'un rang de paiement préférentiel par rapport aux créances antérieures, au titre des créances nées régulièrement pour les besoins de la procédure ou en contrepartie d'une prestation fournie à l'entreprise. Ils n'ont en principe pas à être déclarés (entreprendre.service-public.gouv.fr). Faites-les toutefois connaître à l'administrateur ou au mandataire dès le premier retard.

Déclarer sa créance

Le délai

Les loyers et charges antérieurs au jugement d'ouverture doivent être déclarés au mandataire judiciaire en sauvegarde et en redressement, ou au liquidateur en liquidation. Le délai est de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC. Il est porté à quatre mois pour un créancier qui n'est pas établi en France métropolitaine (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bailleur titulaire d'une sûreté publiée ou d'un contrat publié est averti personnellement par le mandataire et le délai court alors à compter de cet avertissement. Le bail commercial ordinaire n'est en général pas publié. Ne comptez donc pas sur un courrier du mandataire et surveillez vous-même le BODACC dès que votre locataire montre des signes de difficulté.

Le contenu

La déclaration indique le montant dû au jour du jugement, avec les échéances, ainsi que le privilège ou la sûreté qui s'y attache. Joignez le bail, le décompte et les justificatifs avec un bordereau. Il n'existe pas de téléprocédure. L'envoi par lettre recommandée avec avis de réception est recommandé. Un avocat ou un commissaire de justice peut déclarer pour vous, muni d'un pouvoir joint à la déclaration.

Le relevé de forclusion

Le créancier qui n'a pas déclaré dans le délai ne participe pas aux répartitions. Il peut demander à être relevé de cette forclusion s'il établit que sa défaillance ne lui est pas imputable. La requête est adressée au juge-commissaire dans les six mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. Si elle est accueillie, la créance doit être déclarée dans le mois qui suit la notification de la décision.

Le privilège du bailleur

Le privilège du Code civil

Le Code civil accorde au bailleur d'immeuble un privilège spécial sur les meubles qui garnissent les lieux loués, comme le mobilier, le matériel et les marchandises de l'exploitation (article 2332 du Code civil). Ce privilège permet d'être payé sur le prix de ces biens avant les créanciers chirographaires. Son efficacité dépend de la valeur réelle des biens présents.

Ses limites en procédure collective

En procédure collective, le Code de commerce limite ce privilège. En sauvegarde, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture. Si le bail est résilié, il a en outre privilège pour l'année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts que le tribunal pourrait lui allouer (article L. 622-16 du Code de commerce). Des règles comparables s'appliquent en redressement et en liquidation.

En liquidation judiciaire, l'ordre de paiement suit un rang fixé par la loi. Les salaires sont payés en premier, puis les frais de justice, les dettes fiscales et sociales, les créances garanties par des sûretés immobilières et enfin les autres créanciers (entreprendre.service-public.gouv.fr). Dans les faits, une liquidation se clôt le plus souvent pour insuffisance d'actif, ce qui laisse peu de chances au bailleur d'être payé de ses loyers antérieurs.

La cession du bail par la procédure

Le droit au bail est souvent l'actif le plus précieux d'un commerce en difficulté. Il peut être cédé de deux façons selon la fiche de service-public.gouv.fr (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Dans un plan de cession, en redressement ou en liquidation, le bail est en principe transmis au repreneur aux conditions en vigueur à l'ouverture de la procédure. L'accord écrit du bailleur et la garantie solidaire du cédant prévus au bail ne s'appliquent pas.
• En dehors d'un plan, en liquidation, le juge-commissaire autorise la cession aux enchères ou de gré à gré. La clause d'agrément du bailleur doit alors être respectée, mais la garantie solidaire du cédant ne s'applique pas.

Le bailleur ne choisit donc pas toujours son nouveau locataire. Les règles générales de la cession sont présentées au chapitre 46.

Mettre en œuvre les garanties

Le dépôt de garantie

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties demandées sont plafonnés à un trimestre de loyer. Le dépôt est restitué dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dues (entreprendre.service-public.gouv.fr). Hors procédure collective, il s'impute en fin de bail sur l'arriéré, les charges régularisées et les éventuelles réparations locatives.

En procédure collective, l'imputation du dépôt sur des loyers antérieurs obéit aux règles techniques de la compensation entre créances connexes. Faites vérifier par votre avocat la manière de déclarer la créance et de traiter le dépôt avant toute imputation.

La caution

La caution personne physique ou morale qui a garanti le bail peut être poursuivie lorsque le locataire ne paie pas, dans les limites de son engagement. Vérifiez la durée de l'engagement, son plafond et les sommes couvertes. Informez la caution dès le premier impayé.

La procédure collective du locataire modifie ce recours. Pendant la période d'observation d'une sauvegarde ou d'un redressement, la caution personne physique ne peut pas être poursuivie (entreprendre.service-public.gouv.fr). En liquidation, la caution n'est pas protégée et peut être poursuivie sans attendre l'admission de la créance (entreprendre.service-public.gouv.fr). Dans tous les cas, déclarez votre créance dans le délai, car la déclaration reste indispensable pour être payé dans la procédure.

La garantie bancaire et la garantie autonome

La garantie à première demande délivrée par une banque, ou garantie autonome, est indépendante de la dette du locataire. Une demande présentée après sa date d'expiration ou sans respecter les conditions d'appel prévues par l'acte peut être refusée.

L'expulsion

Le titre et le commandement de quitter les lieux

L'expulsion suppose une décision de justice exécutoire, comme l'ordonnance de référé qui constate la résiliation ou le jugement qui la prononce. Le commissaire de justice signifie la décision puis un commandement de quitter les lieux. Lorsque l'occupant ne part pas, il procède à l'expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux est prévu pour l'expulsion d'un lieu habité, par la personne expulsée ou par un occupant de son chef (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, est conçue pour le même cas. Un local exclusivement commercial n'est en principe pas concerné, mais un local qui comporte une partie d'habitation effectivement occupée peut l'être. Faites apprécier la situation par le commissaire de justice.

Les biens laissés sur place

Le procès-verbal d'expulsion inventorie les biens laissés dans les lieux. La personne expulsée est sommée de les retirer dans le délai fixé par la loi, à l'issue duquel les biens de valeur sont vendus aux enchères et les autres réputés abandonnés (chapitre 114). Pour un commerce, le matériel et le stock peuvent avoir une valeur notable et être grevés de droits de tiers, comme un crédit-bail ou une réserve de propriété. Ne disposez jamais vous-même de ces biens.

Exemple chiffré d'un impayé suivi d'un redressement

Un local est loué 2 000 € hors taxes par mois, plus 200 € de provisions sur charges, soit 2 200 € payables le 1er de chaque mois. Le dépôt de garantie s'élève à trois mois de loyer, soit 6 000 €. Le bail comporte une clause résolutoire et le fonds est nanti au profit d'une banque. L'exemple est illustratif et les dates ont été choisies pour la démonstration.

La clause était acquise le 15 avril, mais la résiliation n'avait pas été constatée par une décision définitive au jour du jugement. Le bail se poursuit et le bailleur déclare les quatre échéances antérieures, soit 8 800 €.

Si les loyers de juin, juillet et août, soit 6 600 €, restent impayés, le bailleur peut saisir le juge-commissaire à partir du 31 août pour faire constater la résiliation. Si l'administrateur les paie avant cette date, la résiliation ne peut pas être constatée sur ce fondement.

Les erreurs fréquentes

• Délivrer le commandement par lettre recommandée au lieu d'un acte de commissaire de justice.
• Omettre la mention du délai d'un mois dans le commandement.
• Réclamer dans le commandement des sommes non justifiées ou contestables.
• Oublier de notifier la demande de résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds.
• Ne pas surveiller le BODACC et laisser expirer le délai de déclaration de créance.

Liste de contrôle

1. Relancer par écrit dès le premier impayé et tenir un décompte détaillé.
2. Consulter le BODACC et le RCS pour vérifier l'absence de procédure collective.
3. Demander au greffe l'état des inscriptions grevant le fonds de commerce.
4. Faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d'un mois.
5. Notifier la procédure aux créanciers inscrits et informer la caution.
6. Assigner en référé dès l'expiration du délai, en demandant l'indemnité d'occupation et une provision.
7. Suivre la procédure jusqu'à une décision définitive.
8. En cas de procédure collective, déclarer la créance dans les deux mois de la publication au BODACC.
9. Surveiller le paiement des loyers postérieurs et saisir le juge-commissaire après trois mois si nécessaire.
10. Appeler la caution ou la garantie bancaire dans les conditions de l'acte et des règles de la procédure.
11. Faire exécuter l'expulsion par un commissaire de justice et établir l'état des lieux de sortie.
12. Faire appel à un avocat dès qu'une procédure collective est ouverte.