Le local à usage mixte habitation et professionnel

Un même local sert parfois à la fois de logement et de lieu de travail. Le médecin qui consulte dans une pièce de son appartement, l'architecte qui reçoit ses clients au rez-de-chaussée de sa maison ou le traducteur qui travaille chez lui occupent un local à usage mixte. Pour le bailleur, cette situation pose trois questions distinctes, à savoir quel contrat signer, ce que les règles d'urbanisme et de copropriété autorisent et comment les loyers sont imposés.

Ce chapitre traite ces trois questions dans l'ordre. Il complète le chapitre 41, qui présente les baux hors habitation, le chapitre 49 consacré au bail professionnel ainsi que le chapitre 92, qui détaille le changement d'usage d'un logement. La simple activité du locataire au domicile, sans bail mixte, est aussi évoquée au chapitre 105.

Ce qu'est un local à usage mixte

La définition retenue par la loi

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applique ses règles aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur. Le bail mixte est donc un bail d'habitation à part entière, avec une destination élargie. Il n'est pas un troisième régime entre le bail d'habitation et le bail professionnel.

La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette condition est déterminante, car c'est elle qui fait entrer le bail dans le champ protecteur de la loi de 1989. Un local loué pour y travailler sans y habiter ne relève pas du bail mixte, quelle que soit l'appellation choisie dans le contrat.

Les activités couvertes

Le mot professionnel vise, selon la doctrine notariale (rapport du 119e Congrès des notaires, 2023), les professions libérales, réglementées ou non, ainsi que plus largement les travailleurs non salariés, par opposition aux activités commerciales, industrielles ou agricoles. Un avocat, un kinésithérapeute, un consultant ou un graphiste peuvent donc conclure un bail mixte. Un commerçant qui vend des marchandises au public relève en principe d'un autre cadre.

Lorsque le logement est loué dans le même contrat que la boutique d'un commerçant qui y exploite son fonds, l'ensemble suit en règle générale le statut des baux commerciaux, qui englobe les locaux accessoires à l'exploitation. Le chapitre 42 présente ce statut. La frontière dépend toutefois des stipulations du contrat et de l'activité réellement exercée, ce qui justifie l'avis d'un avocat ou d'un notaire avant de rédiger un bail portant sur un local qui mêle commerce et logement.

Quatre contrats possibles pour un local

Le tableau suivant compare les contrats qu'un bailleur peut envisager selon l'usage prévu. L'IRL y désigne l'indice de référence des loyers et l'ILAT l'indice des loyers des activités tertiaires. Il reprend les règles présentées par la fiche Exercice d'une activité libérale à domicile ou dans un local dédié, vérifiée le 4 juin 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ces deux indices sont publiés chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Le bail mixte se distingue donc du bail professionnel par sa durée plus courte pour un bailleur personne physique, mais surtout par la protection du locataire contre le congé.

Le régime du bail mixte

Un bail d'habitation d'ordre public

Le bail mixte obéit aux règles d'ordre public de la loi de 1989, présentées au chapitre 11 pour la location vide. Le contrat type de location de logement nu, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, prévoit d'ailleurs dans sa rubrique sur la destination des locaux le choix entre un usage d'habitation et un usage mixte professionnel et d'habitation. Le bailleur coche cette seconde case et peut préciser la profession exercée ainsi que la partie du local qui lui est affectée.

Préciser l'activité autorisée n'est pas une formalité. Elle délimite ce que le locataire peut faire dans les lieux, par exemple recevoir une clientèle ou non, employer un collaborateur ou non, apposer une plaque ou non. Une rédaction vague expose le bailleur à des désaccords sur l'intensité de l'activité, notamment vis-à-vis des voisins et du syndicat des copropriétaires.

La durée et la reconduction

Le bail mixte dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et six ans lorsqu'il est une personne morale, comme une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (article 10 de la loi de 1989). À l'échéance, faute de congé valable, il est reconduit tacitement pour la même durée. La durée réduite d'un à trois ans, possible pour certains motifs familiaux ou professionnels du bailleur personne physique, suit les mêmes conditions qu'en location d'habitation (chapitre 11).

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, ramené à un mois dans les cas prévus par la loi, notamment en zone tendue. L'activité professionnelle exercée dans les lieux ne modifie pas ce préavis, à la différence du bail professionnel où il est de six mois.

Le loyer et son évolution

Le loyer initial est fixé librement, sous réserve des règles d'encadrement applicables aux logements dans certaines communes (chapitre 97). Il peut être révisé une fois par an selon l'IRL lorsque le bail comporte une clause de révision (chapitre 99). La partie professionnelle du local ne permet pas d'indexer le loyer sur un indice commercial ou tertiaire.

Le bailleur ne peut pas non plus majorer librement le loyer au motif que le locataire tire un revenu de son activité dans les lieux. Le loyer d'un bail mixte se compare donc aux loyers des logements de même type du quartier et non à ceux des cabinets ou des bureaux.

Le dépôt de garantie, les charges et les annexes

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour un local loué nu et à deux mois pour un local loué meublé. Les charges récupérables sont celles de la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (chapitre 98). Une dépense liée à l'activité du locataire, comme un abonnement de nettoyage du cabinet ou une signalétique, ne peut être refacturée que si elle relève de cette liste ou si le locataire la règle directement.

Le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux sont ceux d'un logement (chapitres 87 et 103). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est établi comme pour un logement et les exigences de décence s'appliquent au logement loué (chapitre 88).

Le congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois et pour l'un des trois motifs de l'article 15 de la loi de 1989, à savoir la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux. Les formes, les protections des locataires âgés et les sanctions du congé frauduleux sont détaillées au chapitre 115. L'activité professionnelle du locataire n'ouvre aucun motif de congé supplémentaire.

L'exemple qui suit est illustratif. Un bailleur personne physique signe un bail mixte qui prend effet le 1er septembre 2026 pour trois ans. Le bail arrive à échéance le 31 août 2029. Pour vendre libre à cette date, le congé pour vente doit parvenir au locataire au plus tard le 28 février 2029, six mois avant le terme. Une lettre remise le 5 mars 2029 serait tardive et le bail serait reconduit jusqu'au 31 août 2032.

La résidence principale, condition du renouvellement

La Cour de cassation a jugé en Assemblée plénière, le 22 février 1996 (n° 91-21373), que le locataire d'un bail mixte n'est pas tenu d'utiliser les lieux pour chacun des usages prévus au contrat pendant le bail. Le bailleur ne peut donc pas obtenir la résiliation au seul motif que le locataire n'habite plus le local ou n'y exerce plus sa profession. En revanche, le locataire ne peut se prévaloir du droit au renouvellement s'il n'occupe pas au moins partiellement les lieux pour son habitation principale (anil.org).

Cette solution a été confirmée par la troisième chambre civile le 5 septembre 2012 (n° 11-22336), dans une affaire où une société d'avocats avait pris à bail un local mixte devenu exclusivement professionnel. Si, au terme du bail, le locataire n'occupe pas au moins partiellement les locaux pour son habitation principale, il ne peut se prévaloir du droit au renouvellement que lui confère la loi du 6 juillet 1989 (anil.org).

En pratique, le bailleur qui constate que le local ne sert plus qu'au travail doit réunir des preuves de cette situation avant l'échéance, par exemple l'absence de domiciliation personnelle ou des constats répétés. Il ne doit pas en tirer de conséquence en cours de bail. L'appréciation reste celle du juge et un avocat aide à apprécier la solidité du dossier.

Le juge compétent

Les litiges relatifs au bail mixte relèvent du même juge que les baux d'habitation. La Cour de cassation l'a rappelé le 17 novembre 2016 (n° 15-25265), en se fondant sur l'article 2 de la loi de 1989, à une époque où cette compétence appartenait au tribunal d'instance (anil.org). Depuis la fusion des tribunaux d'instance et de grande instance en 2020, ces litiges sont portés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Autoriser une activité dans un logement déjà loué

Le bail d'habitation exclusif

Un bail d'habitation ordinaire réserve en principe les lieux au logement du locataire. Si celui-ci souhaite y exercer une activité que le bail n'autorise pas, il doit obtenir l'autorisation du bailleur, qui est aussi requise pour les travaux d'aménagement. Une activité exercée sans autorisation peut justifier la résiliation du bail (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bailleur reste libre d'accepter ou de refuser. Son refus n'a pas à être motivé, mais il doit être cohérent avec le règlement de copropriété et avec les autorisations éventuellement exigées par la mairie. Accepter sans écrit est risqué, car la portée de l'accord devient difficile à prouver lors d'un litige ou d'une revente.

Distinguer la domiciliation et l'activité réelle

La domiciliation d'une société au domicile de son représentant légal ne doit pas être confondue avec l'exercice d'une activité au domicile. La première consiste seulement à fixer l'adresse du siège. La seconde suppose une activité réelle dans les lieux, comme l'accueil de clients ou la réception de matériel (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La domiciliation est possible même si le bail l'interdit, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans à compter de la création de la société ni dépasser la fin du bail, à condition d'en informer préalablement le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (article L. 123-11-1 du Code de commerce). Le chapitre 105 détaille ce mécanisme. Le bailleur ne peut pas s'y opposer, mais la domiciliation n'autorise ni clientèle ni stockage.

Les activités tolérées sans changement d'usage

Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) admet, sous conditions, une activité professionnelle dans le logement qui constitue la résidence principale de celui qui l'exerce, sans autorisation de changement d'usage. La fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 12 juin 2026 distingue deux situations (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Logement situé en étage (article L. 631-7-3 du CCH). L'activité ne doit conduire à recevoir ni clientèle ni marchandises et ne peut pas employer de salariés dans les lieux.
• Logement situé en rez-de-chaussée (article L. 631-7-4 du CCH). La réception de clientèle et de marchandises est possible, à condition que l'activité n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre pour l'immeuble ou le voisinage et qu'elle ne soit exercée que par les occupants du logement, donc sans salarié.

Ces tolérances valent au regard de l'urbanisme. Elles ne dispensent jamais de l'accord du bailleur lorsque le bail l'exige, ni du respect du règlement de copropriété.

Accorder une activité par avenant, pas à pas

Lorsque le bailleur accepte qu'un locataire en place exerce une activité professionnelle dans le logement, la démarche suivante permet d'éviter les malentendus.

1. Demander une description écrite de l'activité. Nature de la profession, réception ou non de clientèle, horaires, présence de collaborateurs, livraisons, plaque professionnelle.
2. Vérifier le règlement de copropriété. Lisez la clause de destination de l'immeuble et du lot, puis interrogez le syndic en cas de doute.
3. Vérifier la règle d'urbanisme locale. Demandez à la mairie si un changement d'usage est exigé dans la commune et si l'activité entre dans les tolérances du CCH.
4. Contrôler l'assurance. Le locataire doit déclarer l'activité à son assureur multirisque et, le cas échéant, souscrire une responsabilité civile professionnelle. Prévenez votre propre assureur.
5. Rédiger un avenant. Il modifie la destination du bail en usage mixte, précise l'activité, la partie du local concernée et les conditions de réception du public.
6. Conserver les pièces. Gardez l'avenant signé, les échanges avec le syndic et la réponse de la mairie avec le bail.

L'avenant ne change ni la durée du bail, ni le loyer, ni le dépôt de garantie, sauf accord des parties dans le respect des règles de la loi de 1989. Il ne fait pas courir un nouveau bail.

Le changement d'usage

Les communes où une autorisation peut être exigée

Le changement d'usage consiste à affecter un local d'habitation à un autre usage. Il est soumis à autorisation préalable du maire de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. D'autres communes peuvent l'instaurer par délibération. Le chapitre 92 présente ces règles et leurs évolutions récentes.

La fiche consacrée à l'activité à domicile, vérifiée le 12 juin 2026, raisonne pour sa part en termes de zone tendue et signale qu'une délibération communale ou intercommunale peut imposer l'autorisation ailleurs en cas de difficultés sérieuses d'accès au logement (entreprendre.service-public.gouv.fr). Compte tenu de ces différences de présentation, la seule démarche sûre consiste à interroger la mairie du lieu du local avant de signer.

Une autorisation partielle et personnelle

L'autorisation peut porter sur une partie du logement, par exemple une pièce, ou sur sa totalité. Lorsqu'elle est accordée pour exercer une activité dans un local qui reste aussi un logement, elle est en principe personnelle. Lorsque le professionnel déménage, le local retrouve son usage d'habitation et le locataire suivant ne peut pas s'en prévaloir.

Pour le bailleur, cette règle a une conséquence pratique. Un local loué en bail mixte ne devient pas durablement un local professionnel. Si vous souhaitez relouer à un autre professionnel, vérifiez à nouveau si une autorisation doit être demandée, au nom du nouveau locataire.

La transformation complète en local professionnel

Transformer entièrement un logement en local professionnel ou commercial suppose, selon les cas, un changement de destination au sens du Code de l'urbanisme et un changement d'usage. Une seule demande peut suffire, car la demande de changement de destination vaut aussi demande de changement d'usage. Les travaux sans modification de la façade ni de la structure porteuse relèvent d'une déclaration préalable, les autres d'un permis de construire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une fois la transformation achevée, le bail d'habitation ne convient plus. Il faut signer un bail professionnel ou commercial selon l'activité (chapitres 42 et 49). Le bail mixte reste en revanche la bonne solution tant que le local demeure la résidence principale de l'occupant.

La copropriété

La clause de destination

Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble et souvent celle de chaque lot. Selon la fiche de service-public.gouv.fr, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit l'activité professionnelle et sa modification exige l'unanimité de l'assemblée des copropriétaires. Lorsque le règlement ne dit rien, une autorisation écrite de l'assemblée est nécessaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La plaque professionnelle ne peut être apposée qu'après cette autorisation. Le locataire peut demander au bailleur de vérifier le règlement ou obtenir une copie de l'extrait relatif à la destination de l'immeuble. Le bailleur qui signe un bail mixte contraire au règlement s'expose à une action du syndicat et à des difficultés avec son locataire.

Les nuisances et les charges

Même autorisée, l'activité ne doit pas causer de nuisances sonores ou olfactives aux autres copropriétaires. Le passage d'une clientèle nombreuse dans les parties communes, les livraisons ou l'usage intensif de l'ascenseur peuvent susciter des plaintes. Le bailleur répond vis-à-vis du syndicat du comportement de son locataire et peut devoir agir contre lui (chapitre 119).

Certains règlements prévoient une répartition particulière des charges pour les lots à usage professionnel. Vérifiez cette clause avant de fixer les charges récupérables, car seule la part correspondant à la liste du décret de 1987 peut être demandée au locataire.

L'accueil du public et la sécurité

Un professionnel libéral qui reçoit du public doit vérifier l'accessibilité de son local aux personnes en situation de handicap (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les obligations dépendent de la nature de l'activité et du classement éventuel du local comme établissement recevant du public (ERP). Elles pèsent en principe sur l'exploitant, mais des travaux sur les parties communes ou la structure supposent l'accord du bailleur et parfois de la copropriété.

Le bail mixte doit donc préciser qui prend en charge les aménagements propres à l'activité et leur sort à la fin du bail. À défaut, les règles de la loi de 1989 s'appliquent et le locataire ne peut transformer les lieux sans l'accord écrit du bailleur. Les détecteurs de fumée et les exigences de décence restent dus pour la partie habitation comme pour tout logement.

La fiscalité du bailleur

La nature des loyers

Les loyers d'un local mixte loué nu sont des revenus fonciers, déclarés avec ceux de vos autres locations nues (chapitre 120). L'usage professionnel d'une partie du local par le locataire ne modifie pas leur catégorie. Les loyers d'un local mixte loué meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de la location meublée (chapitre 121).

L'exemple qui suit est illustratif. Un bailleur loue un appartement en bail mixte 950 € par mois hors charges, soit 11 400 € par an. Il ne perçoit pas d'autres revenus fonciers. Au micro-foncier, accessible tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, l'abattement de 30 % laisse un revenu imposable de 7 980 €. Au régime réel, il déduirait ses charges réelles, ce que le chapitre 120 permet de comparer.

L'absence de taxe sur la valeur ajoutée

La location nue d'un local à usage d'habitation est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et l'option prévue à l'article 260 du Code général des impôts (CGI) n'est pas possible. La doctrine administrative exclut de l'option les locaux à usage d'habitation et réserve celle-ci aux locaux utilisés pour l'activité du preneur, à l'exclusion des usages privés (BOI-TVA-CHAMP-50-10). Un local mixte, qui reste la résidence principale du locataire, n'ouvre donc pas droit à l'option, même pour la pièce affectée à l'activité.

Le bailleur ne peut donc pas récupérer la TVA sur les travaux d'aménagement de la partie professionnelle. Ces travaux suivent les règles de déduction des revenus fonciers, qui admettent les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration mais excluent la construction, la reconstruction et l'agrandissement (chapitre 120).

Les impôts locaux

La taxe foncière reste due par le propriétaire au 1er janvier, dans les conditions du chapitre 133. Lorsqu'un local commercial ou professionnel fait l'objet d'un changement d'usage, son propriétaire doit déposer une déclaration n° 6660-REV auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dans les 90 jours (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une transformation par travaux, la déclaration de changement se fait dans l'espace sécurisé, rubrique Gérer mes biens immobiliers, ou au moyen du formulaire IL, dans les 90 jours de l'achèvement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La cotisation foncière des entreprises (CFE) liée à l'activité exercée dans les lieux est due par le professionnel qui l'exerce, pas par le bailleur. La location nue à usage d'habitation n'entre pas dans le champ de la CFE et la location nue d'autres locaux n'y entre qu'à partir de 100 000 € de recettes annuelles hors taxes (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le bailleur d'un local mixte loué meublé est en revanche soumis aux règles de CFE de la location meublée exposées au chapitre 121.

La revente

À la revente, le local mixte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsqu'il est détenu en direct ou par une société civile à l'impôt sur le revenu (chapitre 136). L'exonération de la résidence principale ne concerne que le logement du vendeur lui-même et ne s'applique pas à un local donné en location. Un local vendu occupé se négocie avec son locataire en place et le congé pour vente suit les règles du bail d'habitation.

Les cas particuliers

Le local d'habitation accessoire d'un bail commercial

Un bail commercial peut comprendre un logement, par exemple l'appartement situé au-dessus d'une boutique. Ce logement suit alors en principe le régime du bail commercial. Le bailleur dispose d'une faculté de reprise propre aux locaux d'habitation accessoires non occupés, soumise à des conditions cumulatives (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 45 présente ces règles.

Le bail mixte meublé

Un local mixte peut être loué meublé lorsqu'il comporte le mobilier exigé pour un logement meublé. Les règles de la location meublée de résidence principale s'appliquent alors, avec une durée d'un an et un dépôt de garantie limité à deux mois (chapitre 12). Le mobilier professionnel éventuellement fourni ne remplace pas le mobilier obligatoire du logement.

Le professionnel en société

Lorsque l'activité est exercée par une société, celle-ci n'a pas de résidence principale. Si c'est elle qui signe le bail, le contrat ne peut pas être un bail mixte de la loi de 1989 et relève plutôt du bail professionnel ou, si un dirigeant y loge, des règles applicables aux locations consenties à une personne morale (chapitres 18 et 19). La solution la plus simple consiste souvent à signer le bail mixte avec le professionnel personne physique, qui y habite et y exerce.

Le locataire qui cesse son activité

Le locataire qui cesse son activité professionnelle continue à occuper les lieux comme logement. Le bail se poursuit sans changement, car la jurisprudence n'impose pas l'exercice des deux usages pendant le bail. Le bailleur peut proposer un avenant pour revenir à un usage d'habitation seul, mais le locataire n'est pas tenu de l'accepter.

La colocation

Plusieurs colocataires peuvent occuper un local mixte si l'un d'eux y exerce son activité et que tous y ont leur résidence principale. Le bail doit préciser lequel exerce et dans quelle partie du logement. Les règles propres à la colocation, comme la clause de solidarité, sont présentées au chapitre 15.

Les erreurs fréquentes

• Signer un bail professionnel avec un locataire qui habite en réalité les lieux. Le juge peut requalifier le contrat en bail mixte soumis à la loi de 1989, avec ses règles de durée, de congé et de dépôt de garantie.
• Signer un bail mixte avec un commerçant qui exploite un fonds dans les lieux, ce qui expose à l'application du statut des baux commerciaux.
• Indexer le loyer d'un bail mixte sur l'indice des loyers commerciaux ou l'ILAT au lieu de l'IRL.
• Exiger un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges pour un local mixte loué nu.
• Oublier de vérifier le règlement de copropriété et découvrir une clause d'habitation exclusivement bourgeoise après la signature.
• Croire qu'une autorisation de changement d'usage obtenue par un précédent locataire bénéficie au suivant.
• Donner congé en cours de bail au motif que le locataire n'habite plus les lieux, alors que la jurisprudence ne le permet pas.
• Opter pour la TVA sur un local mixte, alors que cette option est réservée aux locaux nus à usage professionnel.

Liste de contrôle

1. Le futur locataire occupera le local comme résidence principale, au moins huit mois par an.
2. L'activité envisagée est une profession libérale ou non commerciale, décrite par écrit.
3. Le règlement de copropriété autorise l'activité, ou l'assemblée générale l'a autorisée par écrit.
4. La mairie a confirmé si une autorisation de changement d'usage est exigée et, le cas échéant, l'autorisation est obtenue.
5. Le bail suit le contrat type de location avec la case usage mixte cochée et précise l'activité, la partie du local concernée et les conditions de réception du public.
6. La durée est de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale.
7. Le loyer respecte l'encadrement éventuel et la clause de révision renvoie à l'IRL.
8. Le dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location nue et deux mois en meublé.
9. Le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux d'un logement sont annexés.
10. Le locataire a fourni une attestation d'assurance couvrant l'activité exercée dans les lieux.
11. Les aménagements liés à l'activité et leur sort en fin de bail sont réglés par écrit.
12. Les loyers sont déclarés en revenus fonciers, ou en BIC si le local est meublé, sans option pour la TVA.
13. La date limite de délivrance d'un éventuel congé est inscrite dans votre calendrier, six mois avant l'échéance.