Le congé du bailleur en détail

Le bail d'habitation de résidence principale ne laisse au bailleur qu'une porte de sortie ordinaire, le congé délivré pour l'échéance du contrat. Ce congé n'est valable que s'il repose sur l'un des trois motifs prévus par la loi, s'il respecte une forme et un délai précis et s'il ne vise pas un locataire protégé. Le moindre défaut reporte le projet du bailleur d'une échéance entière, soit trois ans en location vide.

Le chapitre 114 présente l'essentiel du congé dans le parcours de fin de bail. Ce chapitre approfondit chaque motif, les conditions de forme, la protection des locataires âgés, les restrictions liées à l'achat d'un logement occupé, le contrôle exercé par le juge et les sanctions du congé frauduleux. Il se termine par un calendrier de préparation et par le contenu attendu de chaque type de congé.

Le principe, un congé pour l'échéance seulement

Le congé du bailleur obéit à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la location vide et à l'article 25-8 de la même loi pour la location meublée. Dans les deux cas, il ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail et doit être justifié par la vente du logement, par sa reprise pour l'habiter ou par un motif légitime et sérieux (service-public.gouv.fr).

Avant l'échéance, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail de sa propre initiative. En cas de manquement grave du locataire, il doit demander au juge la résiliation du bail, le cas échéant en faisant jouer la clause résolutoire (chapitres 111 et 119). Le congé et la résiliation judiciaire sont deux voies distinctes qui peuvent être menées en parallèle.

Le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité prennent fin à leur terme sans congé (chapitres 12 et 13). Les locations régies par le Code civil, comme celle d'une résidence secondaire, suivent les clauses du contrat et, à défaut, les usages locaux (chapitre 19).

Identifier l'échéance exacte

La date d'échéance se déduit de la date de prise d'effet du bail et non de sa date de signature. Le bail vide est conclu pour au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière (SCI) familiale et pour au moins six ans lorsqu'il est une personne morale. Le bail meublé est conclu pour au moins un an (chapitres 11 et 12). Faute de congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée et l'échéance se décale d'autant.

Le délai de préavis se calcule à rebours, de date à date, à partir de l'échéance. Lorsque le quantième n'existe pas dans le mois concerné, la date limite tombe le dernier jour de ce mois. Les samedis, dimanches et jours fériés sont comptés (service-public.gouv.fr).

Ces dates sont illustratives. Dans le troisième exemple, un bailleur qui se décide le 23 octobre 2026 a déjà manqué la date limite du 14 octobre 2026 pour l'échéance du 14 janvier 2027. Le bail est donc reconduit jusqu'au 14 janvier 2028.

La forme du congé

Les modes de délivrance

Le choix du mode de délivrance détermine la date à laquelle le préavis commence à courir. Le simple courriel n'est pas un mode valable, même si le locataire en accuse réception (service-public.gouv.fr).

L'auteur et les destinataires

Le congé émane du bailleur, personne physique, ou du représentant habilité de la personne morale. S'il est envoyé par un mandataire, comme une agence, il doit indiquer le nom ou la dénomination du propriétaire. En indivision, un congé pour reprise suppose l'accord préalable des autres indivisaires, sauf lorsque le logement est démembré et que l'usufruitier agit seul (service-public.gouv.fr).

Le congé doit être adressé à chacun des signataires du bail, avec des règles particulières pour les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS). Les époux sont cotitulaires du bail du logement familial, même si un seul l'a signé. Adressez donc un congé distinct à chaque époux ou partenaire dès lors que vous connaissez le mariage ou le PACS (chapitre 105). En colocation, chaque colocataire titulaire du bail reçoit son propre congé (chapitre 15).

La notice d'information

En location vide, le congé pour vendre et le congé pour reprise doivent être accompagnés d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Son contenu a été fixé par un arrêté du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés depuis le 1er janvier 2018, selon l'Institut national de la consommation (INC). Elle rappelle notamment la forme du congé, le délai de préavis, la protection des locataires âgés et les sanctions encourues.

Le congé pour vendre

Le contenu

En location vide, le congé pour vendre doit mentionner le motif, le prix et les conditions de la vente du logement et de ses annexes louées, ainsi qu'une description précise du bien. Il reproduit les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et s'accompagne de la notice d'information. La superficie n'est pas une mention obligatoire (service-public.gouv.fr).

Le prix doit être réel. Un prix fixé très au-dessus du marché pour décourager le locataire est un indice de fraude (voir plus loin). Avant d'envoyer le congé, faites estimer le bien par un professionnel ou un notaire et conservez cette estimation.

Le droit de préemption du locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. S'il y a plusieurs locataires, chacun en bénéficie. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte en informe le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception en précisant s'il recourt à un prêt (service-public.gouv.fr).

La vente doit alors être signée dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse, porté à quatre mois si le locataire recourt à un prêt. Le préavis est prolongé jusqu'à l'expiration de ce délai. Une promesse de vente signée entre-temps avec un autre acquéreur ne peut pas faire échec au droit du locataire. Le locataire qui préempte ne paie pas de commission d'agence (service-public.gouv.fr).

Le locataire est réputé refuser l'offre s'il la décline par écrit, s'il ne répond pas dans les deux mois ou si sa contre-proposition est refusée. Il doit alors quitter les lieux au plus tard à l'expiration du préavis. Si le bailleur décide ensuite de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit en informer le locataire, qui bénéficie d'un nouveau droit de préemption. La vente conclue sans cette information est contestable (chapitre 114).

Le droit de préemption ne s'applique pas lorsque le logement est vendu à un parent jusqu'au troisième degré inclus du bailleur, à condition que l'acquéreur l'occupe à titre de résidence principale pendant au moins deux ans après l'expiration du préavis (service-public.gouv.fr). En cas de doute sur l'application de cette exception, interrogez le notaire chargé de la vente.

En location meublée

En meublé, le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente et le locataire ne dispose d'aucun droit de préemption (chapitre 12). Le congé doit néanmoins mentionner le motif et respecter le préavis de trois mois. La vente d'un immeuble entier ou par lots après division peut faire naître d'autres droits de préemption, propres à ces opérations. Interrogez le notaire chargé de la vente avant de délivrer les congés.

Le congé pour reprise

Les bénéficiaires

La reprise peut être exercée au profit du bailleur lui-même, de son époux, de son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ainsi que de leurs ascendants et descendants. Une SCI familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, peut reprendre au profit de l'un de ses associés. L'usufruitier peut reprendre au profit des mêmes bénéficiaires qu'une personne physique (service-public.gouv.fr).

Une société autre qu'une SCI familiale ne peut pas donner congé pour reprise. En meublé, une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 11 décembre 2018 a rappelé qu'une personne morale bailleresse ne peut délivrer congé que pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux (chapitre 12).

Le contenu

Le congé pour reprise mentionne le motif, les nom et adresse du bénéficiaire, la nature du lien qui l'unit au bailleur et les éléments qui justifient le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. En location vide, il est accompagné de la notice d'information (service-public.gouv.fr).

Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Une reprise destinée à une résidence secondaire, à une remise en location ou à une location de courte durée n'est pas un motif valable. Si le logement reste vide ou n'est pas occupé par la personne désignée, le congé peut être jugé frauduleux.

Justifier le caractère réel et sérieux

La loi impose de justifier le projet dans le congé lui-même. Une simple formule de style ne suffit pas. Le congé doit exposer en quelques phrases la situation qui rend la reprise cohérente, par exemple une mutation professionnelle, un départ à la retraite, des études supérieures dans la ville du logement ou la nécessité de rapprocher un parent âgé.

Préparez les pièces avant l'envoi, comme une attestation d'employeur, un certificat de scolarité, un justificatif de la vente de la résidence actuelle ou un courrier exposant la situation familiale. En cas de contestation, le juge apprécie le projet à la date du congé, mais des éléments postérieurs peuvent confirmer l'intention, comme des contrats d'énergie au nom du bénéficiaire ou son changement d'adresse auprès de l'administration (chapitre 114).

Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi ne définit pas le motif légitime et sérieux. Il peut tenir au comportement du locataire, comme des nuisances de voisinage, des retards de paiement répétés ou l'absence d'attestation d'assurance habitation. Il peut aussi tenir à la situation du bailleur ou du bâtiment, par exemple des travaux de réhabilitation d'une ampleur incompatible avec le maintien dans les lieux (service-public.gouv.fr).

En cas de contestation, c'est au bailleur de prouver le bien-fondé du motif. Le congé doit énoncer le motif de façon précise, avec les faits et leurs dates. Un congé qui se contente d'invoquer un motif légitime et sérieux sans le décrire est fragile.

Les faits doivent être sérieux et, en principe, persister ou s'être répétés malgré les rappels du bailleur. Un incident isolé et ancien, régularisé depuis, convainc rarement le juge. Lorsque les manquements sont graves et récents, la résiliation judiciaire peut être plus rapide qu'un congé, qui n'agit qu'à l'échéance.

Le locataire protégé

Les trois situations de protection

Le bailleur ne peut pas donner congé, pour vendre, pour reprendre ou pour un motif légitime qui lui est propre, à un locataire protégé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Trois situations sont visées (service-public.gouv.fr).

• Le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et ses ressources sont inférieures au plafond.
• Le locataire a moins de 65 ans mais a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Les ressources cumulées du foyer sont inférieures au plafond.
• Le locataire perçoit l'allocation de présence parentale à l'échéance et ses ressources sont inférieures au plafond.

Les ressources prises en compte sont celles des douze mois qui précèdent la notification du congé. La protection ne joue pas lorsque le congé est motivé par un manquement du locataire. Elle s'applique aussi en location meublée (chapitre 12).

Les exceptions côté bailleur

Le bailleur personne physique échappe à cette obligation de relogement s'il a lui-même plus de 65 ans à l'échéance du bail ou si ses ressources, à la date de remise du congé, sont inférieures aux mêmes plafonds (service-public.gouv.fr). À défaut, il doit proposer pendant le préavis un logement en location adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, situé à proximité.

La proximité s'entend du même arrondissement ou d'un arrondissement ou d'une commune limitrophe dans les communes divisées en arrondissements, du même canton ou d'un canton limitrophe dans les communes divisées en cantons et, dans les autres cas, d'un rayon de cinq kilomètres (service-public.gouv.fr). Conservez la trace écrite de l'offre de relogement et de la réponse du locataire.

Les plafonds de ressources

Les plafonds sont fixés par composition du foyer et par zone géographique. Le tableau suivant reprend une partie des montants publiés par service-public.gouv.fr dans sa version vérifiée le 1er juin 2026, qui contient aussi les cas des personnes titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité.

Exemple illustratif. Un bailleur de 61 ans, dont les revenus annuels sont de 38 000 €, souhaite vendre un appartement loué vide à Cambrai. Sa locataire vit seule et aura 68 ans à l'échéance. Ses ressources des douze derniers mois s'élèvent à 21 900 €, soit 1 503 € de moins que le plafond de 23 403 €. Elle est protégée et le bailleur, qui n'a ni plus de 65 ans ni des ressources inférieures au plafond, doit lui proposer un relogement à proximité. Si le logement était loué à un couple de 66 et 63 ans disposant de 32 100 € de ressources, le plafond de 31 254 € serait dépassé de 846 € et la protection ne jouerait pas.

L'achat d'un logement occupé

Le bailleur qui achète un logement déjà loué ne peut pas donner congé immédiatement. Deux règles s'appliquent (service-public.gouv.fr).

• Pour la reprise, lorsque l'échéance du bail intervient moins de deux ans après l'acte authentique d'achat, le congé peut être délivré pour cette échéance mais ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'achat.
• Pour la vente, lorsque l'échéance intervient moins de trois ans après l'achat, le congé ne peut être donné que pour l'échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

Exemple illustratif. Un bailleur achète le 10 septembre 2026 un logement loué vide dont le bail arrive à échéance le 30 novembre 2027. Un congé pour reprise reçu par le locataire avant le 30 mai 2027 ne prendra effet que le 10 septembre 2028. Un congé pour vendre n'est possible que pour l'échéance suivante, soit le 30 novembre 2030 si le bail est reconduit pour trois ans. L'achat d'un bien occupé est traité au chapitre 6.

Les situations qui empêchent ou suspendent le congé

D'autres règles peuvent limiter le congé. Le bail d'un logement conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou d'un logement social obéit à des règles spécifiques, tout comme les rares baux encore soumis à la loi du 1er septembre 1948 (service-public.gouv.fr).

Lorsque le logement fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, le Code de la construction et de l'habitation protège les occupants et encadre la fin du bail pendant la procédure (chapitre 116). Avant tout congé, vérifiez qu'aucune procédure de ce type n'est en cours sur l'immeuble.

Le contrôle du juge

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le locataire peut contester un congé pour plusieurs raisons (service-public.gouv.fr).

• Une mention obligatoire manque.
• Le congé n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant.
• Il n'a pas été adressé à tous les locataires.
• Il a été envoyé par lettre simple.
• Le préavis est inférieur au délai légal.
• Le locataire est protégé.
• En cas de vente, une proposition plus avantageuse ne lui a pas été communiquée.
• Le congé est frauduleux, par exemple un prix de vente excessif ou une reprise sans occupation réelle.

La contestation passe en principe par une lettre recommandée au bailleur, puis par une tentative de règlement amiable devant la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou un médiateur. Cette tentative est obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige porte sur une somme de 5 000 € ou moins. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement (service-public.gouv.fr).

Lorsque le congé est annulé, le bail se poursuit. En location vide, il est reconduit pour une nouvelle période de trois ans ou de six ans selon la qualité du bailleur. Le bailleur ne pourra alors agir qu'à l'échéance suivante.

Le locataire qui reste après l'échéance

Si le congé est valable, le locataire est déchu de tout titre d'occupation à l'échéance. S'il refuse de partir, le bailleur ne peut pas l'expulser lui-même. Il doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé, ordonner l'expulsion et fixer une indemnité d'occupation. L'exécution suit ensuite les étapes décrites au chapitre 113.

Les sanctions du congé frauduleux

Le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour reprendre frauduleux encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 €, ou 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut en outre obtenir des dommages et intérêts réparant son préjudice (service-public.gouv.fr).

Les situations suivantes caractérisent souvent la fraude.

• Le logement repris reste vide ou est remis en location peu après le départ du locataire.
• Le bénéficiaire désigné n'y emménage pas ou l'utilise comme résidence secondaire.
• Le prix demandé au locataire est sans rapport avec le marché, puis le bien est vendu moins cher à un tiers sans nouvelle notification.
• Le bien annoncé à la vente n'est jamais mis en vente.

Les effets du congé pour le locataire

Pendant le préavis, le locataire qui a reçu congé du bailleur peut partir à tout moment. Il ne doit alors le loyer et les charges que jusqu'à la remise des clés (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Le loyer charges comprises est de 770 €. Le locataire, qui a reçu un congé pour reprise, trouve un logement et rend les clés le 14 mars. Pour le mois de mars, qui compte trente et un jours, il doit 770 € × 14 / 31, soit 347,74 €. Le bailleur organise l'état des lieux de sortie à cette date et restitue le dépôt de garantie dans les délais habituels (chapitre 104).

Le calendrier d'un congé

Le tableau suivant propose un ordre de préparation pour un congé en location vide. En meublé, les mêmes étapes se resserrent sur un préavis de trois mois.

Le contenu attendu de chaque congé

Les listes suivantes permettent de vérifier qu'aucun élément ne manque. Elles ne remplacent pas un modèle validé par un professionnel.

Pour tous les congés

• L'identité et l'adresse du bailleur, ou la dénomination de la personne morale et l'identité de son représentant.
• L'identité de chaque destinataire et l'adresse du logement, avec ses annexes louées.
• La référence du bail et sa date de prise d'effet.
• La date d'échéance pour laquelle le congé est donné.
• Le motif retenu, énoncé clairement.
• La date et la signature.

Pour la vente, en location vide

• Le prix et les conditions de la vente.
• La description précise du logement et de ses annexes.
• La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
• La notice d'information jointe.

Pour la reprise

• Le nom et l'adresse du bénéficiaire.
• Le lien entre le bailleur et le bénéficiaire.
• L'exposé des éléments qui établissent le caractère réel et sérieux de la reprise.
• La notice d'information jointe, en location vide.

Pour le motif légitime et sérieux

• La description précise des faits reprochés ou de la situation invoquée.
• Les dates des faits et des rappels adressés au locataire.
• La liste des pièces qui les établissent, tenues à la disposition du locataire.

Les erreurs fréquentes

• Calculer l'échéance à partir de la date de signature du bail au lieu de sa date de prise d'effet.
• Envoyer le congé par lettre recommandée quelques jours avant la date limite, alors que le locataire peut ne pas la retirer.
• Adresser un seul congé à un couple marié ou pacsé, ou à une colocation.
• Oublier la notice d'information en location vide pour une vente ou une reprise.
• Fixer un prix de vente dissuasif ou vendre ensuite moins cher sans notifier le locataire.
• Rédiger un congé pour reprise sans justifier le projet.
• Omettre de vérifier l'âge et les ressources du locataire.
• Donner congé pour reprise après un achat occupé sans tenir compte du délai de deux ans.
• Invoquer un motif légitime et sérieux sans preuves écrites.

Liste de contrôle

• Date de prise d'effet du bail, reconductions et échéance exacte vérifiées.
• Date limite de réception calculée, avec une marge d'au moins un mois.
• Motif choisi parmi les trois motifs légaux et compatible avec la qualité du bailleur.
• Restrictions liées à un achat récent du logement vérifiées.
• Âge et ressources du locataire et des personnes à sa charge vérifiés, offre de relogement préparée si nécessaire.
• Absence de procédure administrative en cours sur l'immeuble vérifiée.
• Pièces justifiant le motif réunies avant l'envoi.
• Un congé par signataire du bail, époux ou partenaire de PACS, avec toutes les mentions requises.
• Notice d'information jointe en location vide pour la vente ou la reprise.
• Mode de délivrance choisi et preuve de la date de réception conservée.
• En cas de vente, suivi du délai de préemption de deux mois et des délais de réalisation.
• Projet réellement mis en œuvre après le départ du locataire et justificatifs conservés.