Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations. Il couvre les loyers et charges restés impayés, le défaut d'entretien et les réparations locatives non effectuées. Il n'appartient pas au bailleur, qui le détient pour le compte du locataire et doit le restituer à la fin du bail, déduction faite des seules sommes justifiées.

Ce chapitre réunit les règles applicables du versement à la restitution, avec les plafonds selon le bail, l'interdiction de l'imputer sur le dernier loyer, le sort du dépôt en cas de vente du logement, les retenues, la provision en immeuble collectif, la pénalité de retard, la colocation, la fiscalité et les litiges. La méthode de l'état des lieux de sortie et le calcul de la vétusté figurent au chapitre 103. Le déroulement du départ du locataire est présenté au chapitre 114.

Le fondement légal

Pour un logement vide loué comme résidence principale, le dépôt de garantie est régi par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les règles propres à la location meublée figurent à l'article 25-6 de la même loi et celles du bail mobilité dans son titre Ier ter. Ces dispositions sont d'ordre public, de sorte qu'une clause du bail plus défavorable au locataire est sans effet.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Le bailleur peut le prévoir ou non, mais il doit alors figurer dans le bail avec son montant. Il ne doit pas être confondu avec la caution, qui est une personne s'engageant à payer à la place du locataire (chapitre 100), ni avec les avances de loyer, qui sont interdites au-delà de ce que prévoit la loi.

Les plafonds selon le type de bail

Le plafond se calcule sur le loyer hors charges, sans tenir compte des provisions ni du forfait de charges. Le dépôt ne peut pas être augmenté en cours de bail, ni lors de son renouvellement, même si le loyer a été révisé entre-temps (service-public.gouv.fr).

Exemples illustratifs. Pour un logement vide loué 650 € hors charges avec 60 € de provisions, le dépôt ne peut pas dépasser 650 €. Pour un studio meublé loué 480 € hors charges avec un forfait de charges de 50 €, il ne peut pas dépasser 960 €. Après trois révisions annuelles, si le loyer du logement vide atteint 680 €, le dépôt reste de 650 €.

Le versement

Le dépôt est versé à la signature du bail, au bailleur ou à son mandataire. S'il est payé en espèces, le locataire peut demander un reçu. S'il est payé par chèque, le bailleur peut l'encaisser. À la signature, le bailleur ne peut percevoir que le loyer, le dépôt de garantie et, si un professionnel intervient, ses honoraires réglementés. Toute autre somme exigée comme condition de la signature est interdite, même si le bail la prévoit (service-public.gouv.fr).

Le dépôt ne produit pas d'intérêts au profit du locataire. Le bailleur en dispose pendant la durée du bail, mais il doit être en mesure de le restituer à tout moment à la sortie. Un virement laisse une trace incontestable du montant et de la date. Beaucoup de bailleurs conservent les dépôts sur un compte distinct, afin de ne pas les confondre avec leurs recettes.

Les aides au financement du dépôt

Plusieurs dispositifs permettent au locataire de financer son dépôt, sans incidence sur les droits du bailleur. Selon le site public monparcourshandicap.gouv.fr, l'Avance Loca-Pass d'Action Logement est un prêt sans intérêt pouvant atteindre 1 200 €, remboursable en 25 mois à partir du troisième mois suivant le versement. Elle est ouverte notamment aux salariés d'entreprises privées hors secteur agricole et aux jeunes de moins de 30 ans en alternance ou en recherche d'emploi, sous conditions. Les fonds sont versés au bailleur ou au locataire selon le choix fait lors de la demande. Une avance propre aux salariés agricoles, l'Agri-Loca-Pass, peut atteindre 2 000 €.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département peut aussi prendre en charge le dépôt, le premier loyer ou des frais d'installation, selon des conditions propres à chaque département. Ces aides se cumulent avec la garantie Visale et avec les aides au logement. Pour le bailleur, l'essentiel est de vérifier que la somme est effectivement reçue avant la remise des clés.

L'interdiction de l'imputer sur le dernier loyer

Le locataire ne peut pas décider seul de ne pas payer son dernier mois de loyer en considérant que le dépôt le couvre. Le dépôt garantit l'ensemble de ses obligations, dont l'état du logement, qui ne sera connu qu'à la sortie. S'il le fait, le bailleur peut lui réclamer les sommes dues, pratiquer une saisie conservatoire ou saisir le juge pour obtenir le paiement du loyer et des dommages et intérêts (service-public.gouv.fr).

En pratique, le bailleur qui constate ce comportement adresse un rappel écrit dès l'échéance, puis une mise en demeure. Il prévient son assureur de garantie des loyers impayés (GLI) ou Visale dans les délais de son contrat, car l'impayé du dernier mois reste un impayé (chapitre 100). Il peut ensuite imputer la dette sur le dépôt lors de la restitution, mais si des dégradations apparaissent, le dépôt ne suffira plus à les couvrir.

Le dépôt pendant le bail

Le changement de mandataire

Lorsque la gestion du logement passe d'une agence à une autre, c'est la nouvelle agence qui restitue le dépôt au locataire en fin de bail (service-public.gouv.fr). Le transfert des fonds entre l'ancienne et la nouvelle agence, ou entre l'agence et le bailleur, relève de leurs relations et ne concerne pas le locataire.

La vente ou la donation du logement loué

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation (article 22 de la loi de 1989). Le locataire s'adresse donc toujours au propriétaire en place à la fin du bail, même si ce dernier n'a jamais reçu la somme.

La Cour de cassation applique strictement cette règle. Selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), lorsque l'acquéreur conclut un nouveau bail avec le locataire en place prévoyant un dépôt d'un montant différent, il doit tout de même restituer le montant prévu par le bail initial (troisième chambre civile, pourvoi n° 15-19.169, anil.org).

Exemple illustratif. Un bailleur a encaissé un dépôt de 700 € en 2023 et vend le logement occupé en 2026. L'acquéreur devra restituer 700 €, déduction faite des retenues justifiées, au départ du locataire. Pour ne pas en supporter la charge, il convient avec le vendeur, avant l'acte, du reversement de cette somme, par exemple en la déduisant du prix. Cette convention règle leurs rapports sans modifier les droits du locataire. L'achat d'un logement occupé est traité au chapitre 6.

Le décès du bailleur

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Ses héritiers reprennent ses droits et obligations, dont la restitution du dépôt de garantie (chapitre 105). Le notaire chargé de la succession doit connaître l'existence des dépôts détenus, qui constituent une dette de la succession envers les locataires.

La restitution

Les délais

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.gouv.fr).

À la remise des clés, le locataire indique sa nouvelle adresse. Communiquez-lui aussi le moyen de paiement envisagé et demandez ses coordonnées bancaires si vous restituez par virement.

Ce qui peut être déduit

Le bailleur restitue le dépôt déduction faite des sommes restant dues par le locataire et de celles dont il pourrait être tenu à sa place, à condition qu'elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi de 1989). Les retenues les plus courantes sont les suivantes.

Les justificatifs peuvent être des états des lieux, des photographies, un constat de commissaire de justice, des devis, des factures ou un courrier relatif aux loyers impayés (service-public.gouv.fr). L'usure due au temps ne peut jamais donner lieu à une retenue.

Ce que dit la jurisprudence sur les justificatifs

L'ANIL a rassemblé les principales solutions de la Cour de cassation sur la justification des retenues (anil.org).

• Le bailleur ne peut pas pratiquer de retenue forfaitaire. Chaque somme doit être justifiée.
• Un devis suffit à justifier les sommes dues (troisième chambre civile, 3 avril 2001, n° 99-13.668), mais le juge n'est pas lié par un devis qu'il estime excessif.
• Le bailleur n'est pas tenu de produire ses justificatifs dans le délai de deux mois et le juge ne peut pas refuser une déduction pour ce seul motif (troisième chambre civile, 8 décembre 2009, n° 08-20.340). Un délai raisonnable reste exigé.
• L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations, mais il doit établir le manquement du locataire et son préjudice.

Joindre le décompte et les justificatifs à la restitution, dans le délai légal, reste la pratique la plus sûre. Elle permet au locataire de vérifier les retenues et réduit le risque de contestation.

La provision en immeuble collectif

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision justifiée, qui ne peut pas dépasser 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est versé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un locataire quitte un logement en copropriété après un état des lieux conforme. Le dépôt est de 700 €. Le bailleur conserve une provision de 140 €, soit 20 %, puis restitue 560 € dans le mois. Après l'approbation des comptes par l'assemblée générale, la régularisation fait apparaître 85 € de charges récupérables restant dues pour la période d'occupation. Le bailleur restitue alors 55 € dans le mois qui suit, avec le décompte (chapitre 98).

La pénalité de retard

Lorsque le dépôt n'est pas restitué dans le délai, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de sa nouvelle adresse (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un locataire rend les clés le 5 mars 2026 d'un logement vide loué 650 € hors charges, avec un dépôt de 650 € et un état des lieux de sortie conforme. Le bailleur doit restituer 650 € au plus tard le 5 avril 2026. S'il paie le 20 mai 2026, deux mois de retard sont commencés, soit une majoration de 2 × 65 €, ou 130 €. Il doit au total 780 €.

La majoration se calcule sur le loyer mensuel et non sur la somme restant due. Pour un petit solde, elle peut donc dépasser rapidement le montant à restituer.

Des exemples de restitution

Un logement vide avec un dernier mois impayé

Exemple illustratif. Un logement vide est loué 800 € hors charges avec 70 € de provisions. Le dépôt est de 800 €. Le locataire ne paie pas son dernier mois, soit 870 €. L'état des lieux de sortie révèle des dégradations chiffrées à 150 € après vétusté.

Le bailleur conserve la totalité du dépôt et adresse au locataire, dans le délai de deux mois, le décompte et les justificatifs avec une demande de paiement des 220 € restants. À défaut de paiement, il se tourne vers la caution, Visale ou son assureur selon la garantie en place, puis vers les voies de recouvrement (chapitre 112).

Un meublé

Exemple illustratif. Un logement meublé est loué 650 € hors charges avec un forfait de 50 €. Le dépôt est de 1 300 €. À la sortie, le dernier mois de 700 € n'a pas été payé, des dégradations du mobilier sont chiffrées à 260 € après vétusté et un nettoyage complet coûte 90 €. Les retenues atteignent 1 050 € et le bailleur restitue 250 € dans les deux mois, avec le décompte. Le forfait de charges ne donne lieu à aucune régularisation.

Les situations particulières

La colocation

En colocation à bail unique, un seul dépôt couvre l'ensemble du logement. Il est restitué après le départ du dernier colocataire et la remise de toutes les clés. Le colocataire qui part en cours de bail récupère en pratique sa part auprès de celui qui le remplace, sans que le bailleur ait à la lui rembourser. Avec des baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt, restitué à son départ selon les règles ordinaires (chapitre 15).

Le bail mobilité et les locataires garantis par Visale

Aucun dépôt ne peut être demandé en bail mobilité. Les dégradations constatées à la sortie se réclament alors directement au locataire ou à sa garantie. Lorsque le locataire bénéficie de Visale, la garantie couvre les dégradations locatives dans la limite prévue par son contrat, après imputation du dépôt de garantie lorsqu'il en existe un (chapitre 100).

Le décès du locataire

Lorsque le bail prend fin par le décès du locataire, le dépôt, diminué des retenues justifiées, revient à sa succession. Avant de le verser, assurez-vous de la qualité de la personne qui le reçoit, en vous rapprochant le cas échéant du notaire chargé de la succession. Si le bail est transféré à un proche qui remplit les conditions légales, il se poursuit avec ce bénéficiaire (chapitre 105).

Le locataire qui part sans laisser d'adresse

Sans adresse, vous ne pouvez pas restituer et la majoration n'est pas due. Conservez la somme avec le décompte puis tenez-la à la disposition du locataire. Notez toute démarche effectuée pour le joindre, par courriel ou par téléphone, afin de pouvoir prouver votre diligence.

La fiscalité du dépôt de garantie

En location nue, les sommes reçues à titre de dépôt de garantie ne constituent pas des recettes imposables lors de leur versement, car elles ne sont pas définitivement acquises au propriétaire. Les sommes remboursées au locataire à son départ ne sont pas davantage des charges déductibles. En revanche, les sommes conservées au départ du locataire pour couvrir des loyers impayés constituent des revenus imposables au titre de l'année où elles sont acquises au bailleur (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 380 à 400, bofip.impots.gouv.fr).

Concrètement, le dépôt ne se déclare pas l'année de son encaissement. Le loyer impayé couvert par le dépôt se déclare comme un loyer perçu l'année de la retenue. Pour les sommes retenues au titre de dégradations et les travaux correspondants, reportez-vous aux règles des charges déductibles présentées au chapitre 120 et rapprochez-vous d'un professionnel en cas de doute. En location meublée, les règles des bénéfices industriels et commerciaux s'appliquent (chapitre 121).

Les litiges

L'action du locataire

Le locataire qui conteste une retenue ou n'obtient pas la restitution adresse d'abord une mise en demeure par lettre recommandée. Pour une demande de 5 000 € ou moins, il doit tenter une résolution amiable devant un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation ou un médiateur avant de saisir le juge des contentieux de la protection. Il dispose de trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû lui être restitué (service-public.gouv.fr).

La réponse du bailleur

Répondez vite et par écrit à une mise en demeure, avec le décompte poste par poste, les deux états des lieux, les photographies, les devis ou factures et le calcul de vétusté. Si une retenue repose sur une description vague ou sur de l'usure normale, révisez-la plutôt que de la défendre. Une transaction écrite et signée par les deux parties met fin au litige. Les modes de règlement amiable et la conduite d'une procédure sont détaillés au chapitre 118.

Lorsque les sommes dues dépassent le dépôt

Le bailleur réclame le surplus au locataire, puis à la caution si son engagement couvre les sommes en cause, ou le déclare à Visale ou à son assureur selon la garantie souscrite. Faute de paiement, il doit obtenir un titre exécutoire, en respectant lui aussi l'obligation de tentative amiable pour une demande de 5 000 € ou moins (chapitre 112).

Les erreurs fréquentes

• Calculer le dépôt sur le loyer charges comprises.
• Augmenter le dépôt lors d'une révision du loyer ou d'un renouvellement.
• Demander un dépôt en bail mobilité ou avec un loyer payé d'avance par trimestre.
• Accepter que le locataire impute le dépôt sur son dernier loyer.
• Retenir une somme forfaitaire, sans devis ni facture.
• Retenir le prix du neuf sans appliquer la vétusté.
• Conserver la provision de 20 % hors d'un immeuble collectif ou au-delà du mois qui suit l'approbation des comptes.
• Restituer après le délai légal sans mesurer la majoration de 10 % par mois commencé.
• Oublier, lors de l'achat d'un logement occupé, de récupérer auprès du vendeur le montant du dépôt.
• Déclarer le dépôt comme une recette l'année de son encaissement.

Liste de contrôle du dépôt de garantie

1. Montant. Le dépôt ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location vide ou deux mois en meublé et il est mentionné au bail.
2. Exclusions. Aucun dépôt n'est demandé en bail mobilité ni avec un loyer payable d'avance pour plus de deux mois.
3. Encaissement. Le dépôt est reçu à la signature par un moyen traçable, sans autre somme que le loyer et les honoraires réglementés.
4. Pendant le bail. Le montant reste inchangé malgré les révisions de loyer.
5. Dernier loyer. Le dernier mois est réclamé normalement et l'impayé est traité comme tel.
6. Adresse. La nouvelle adresse du locataire figure dans l'état des lieux de sortie.
7. Délai. La date limite de restitution, à un ou deux mois de la remise des clés, est notée.
8. Retenues. Chaque retenue repose sur les états des lieux et sur un devis, une facture ou un décompte, après vétusté.
9. Provision. En immeuble collectif, la provision ne dépasse pas 20 % et le solde est versé dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
10. Décompte. Le décompte poste par poste et les justificatifs sont joints à la restitution.
11. Surplus. Les sommes dépassant le dépôt sont réclamées au locataire puis à sa garantie.
12. Fiscalité. Seules les sommes conservées pour couvrir des loyers impayés sont déclarées, l'année de leur retenue.
13. Vente. Lors d'une vente ou d'un achat occupé, le transfert du montant des dépôts est réglé dans l'acte.