Acheter un bien déjà loué

Acheter un logement déjà loué, c'est acheter à la fois des murs et un contrat. Le bail en cours s'impose à l'acquéreur, avec son loyer, son locataire, son dépôt de garantie et ses éventuels défauts. Cette contrainte explique la décote dont bénéficie souvent un bien occupé, mais elle impose un audit plus large que pour un logement libre.

Ce chapitre présente d'abord les effets juridiques de la vente sur le bail, puis les vérifications à mener avant de signer, document par document. Il détaille ensuite les limites au congé après l'achat, les droits de préemption que le vendeur doit avoir purgés, le financement et la fiscalité, avant un exemple chiffré et une liste de contrôle. Les règles générales de l'achat figurent au chapitre 2, le congé du bailleur aux chapitres 114 et 115, la vente d'un logement occupé du point de vue du vendeur au chapitre 135.

Ce que la vente change pour le bail

Le bail se poursuit avec l'acquéreur

La vente ne met pas fin au bail. L'acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions que le vendeur, en application de l'article 1743 du Code civil. Le loyer, la clause de révision, la durée restante, les charges et les clauses du contrat lui sont opposables, de même que leurs défauts. Il ne peut ni imposer un nouveau bail ni modifier unilatéralement le loyer (service-public.gouv.fr).

La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée et pour le bail mobilité. Le nouveau propriétaire doit communiquer au locataire ses coordonnées, c'est-à-dire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire s'il en a un (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La caution et les garanties

La personne qui s'est portée caution du locataire reste engagée envers le nouveau bailleur, sauf stipulation contraire de l'acte de cautionnement (service-public.gouv.fr). Relisez donc l'acte pour vérifier qu'il ne limite pas l'engagement au seul bailleur d'origine, qu'il respecte les mentions obligatoires et qu'il n'est pas expiré.

L'assurance contre les loyers impayés souscrite par le vendeur est un contrat personnel, qui ne vous est pas transmis automatiquement. Si vous voulez assurer le loyer, interrogez un assureur avant de signer sur les conditions d'admission d'un locataire déjà en place, qui diffèrent souvent de celles d'un nouveau dossier. Le choix entre assurance et caution est présenté au chapitre 100.

Le dépôt de garantie

C'est le nouveau bailleur qui restitue le dépôt de garantie au départ du locataire, même s'il ne l'a jamais reçu du vendeur. Une clause contraire de l'acte de vente ne produit d'effet qu'entre vendeur et acquéreur et ne peut pas être opposée au locataire. La Cour de cassation a précisé que le montant à restituer est celui prévu par le bail d'origine, même si l'acquéreur a ensuite signé un nouveau bail prévoyant un autre montant (Cass. civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-19.169, anil.org).

En pratique, faites mentionner dans l'acte le montant exact du dépôt et son imputation sur le prix. Le vendeur vous en tient compte le jour de la vente et vous le restituerez à la fin du bail dans les conditions du chapitre 104.

Ce qui reste au vendeur

Le vendeur reste tenu des obligations nées pendant qu'il était bailleur. La Cour de cassation l'a rappelé à propos d'un locataire qui réclamait à son ancien bailleur la restitution de charges payées avant la vente, en jugeant que la clause de l'acte transférant les contentieux à l'acquéreur ne pouvait pas être opposée au locataire (Cass. civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.922, décision rendue en bail commercial).

Symétriquement, les loyers et charges échus avant la vente concernent en principe la période de détention du vendeur. Si un arriéré existe, l'acte doit préciser qui en poursuit le recouvrement et au profit de qui. Faites trancher ce point par le notaire avant la signature.

Les vérifications avant de signer

Les documents à demander

Le vendeur vous remet en général le bail lors des visites, mais il en faut davantage pour apprécier ce que vous achetez. Demandez les pièces suivantes avant l'avant-contrat, ou au plus tard pendant le délai de rétractation.

• Le bail signé, ses avenants et toutes ses annexes, dont le dossier de diagnostic technique remis au locataire.
• L'acte de cautionnement ou le visa de la garantie Visale, ainsi que l'éventuel contrat d'assurance des loyers.
• L'état des lieux d'entrée avec ses photographies, ainsi que l'inventaire du mobilier en location meublée.
• Les quittances ou un relevé des paiements des douze à vingt-quatre derniers mois.
• Les deux dernières régularisations de charges avec leurs justificatifs, ou le montant du forfait de charges.
• Les dernières révisions de loyer et les courriers qui les ont notifiées.
• Les échanges écrits significatifs avec le locataire, comme une demande de travaux, une plainte ou une mise en demeure.
• L'autorisation préalable de mise en location ou la déclaration de mise en location, dans les communes qui l'exigent.
• L'attestation d'assurance habitation du locataire pour l'année en cours.

Lire le bail ligne par ligne

Le bail détermine ce que vous pourrez faire pendant des années. Vérifiez d'abord le régime applicable, location vide ou meublée de résidence principale, bail mobilité, bail du Code civil pour une résidence secondaire ou une personne morale (chapitre 10). Un meublé dont le mobilier ne respecte pas la liste légale risque d'être requalifié en location vide, avec une durée de trois ans et un préavis de congé de six mois (chapitre 12).

Repérez ensuite les éléments suivants.

Certains baux anciens relèvent encore de la loi du 1er septembre 1948, avec un loyer réglementé et un droit au maintien dans les lieux. Ces situations sont devenues rares mais modifient profondément la valeur du bien. Si le bail est antérieur à 1989 ou si le loyer paraît très inférieur au marché, faites vérifier son régime par le notaire.

Contrôler les paiements et les impayés

Le relevé des paiements montre si le locataire paie à l'échéance, s'il rattrape des retards ou s'il cumule une dette. Comparez-le avec les relevés bancaires du vendeur si celui-ci accepte de vous les montrer, car un tableau établi par le vendeur n'a pas la même force probante.

Demandez au vendeur une déclaration écrite, reprise dans l'acte, sur l'existence d'un arriéré, d'un commandement de payer, d'une procédure en cours ou d'une décision de justice concernant le locataire. Une procédure engagée par le vendeur pour des loyers antérieurs à la vente reste en principe la sienne. Un nouvel impayé après la vente devra être traité par vous, avec un nouveau commandement le cas échéant (chapitres 111 et 112).

Vérifier les régularisations de charges

La loi ne fixe pas le partage des charges entre vendeur et acquéreur pour l'année de la vente. Celle-ci se règle dans l'acte. Il faut savoir qui procédera à la régularisation de l'exercice en cours, à partir de quelles provisions encaissées et qui supportera un éventuel trop-perçu à rembourser au locataire.

Contrôlez aussi les régularisations passées. Des provisions très inférieures aux dépenses réelles annoncent une forte régularisation que le locataire contestera peut-être. Des régularisations non faites depuis plusieurs années peuvent être réclamées dans la limite de la prescription de trois ans, mais le locataire peut alors demander un étalement sur douze mois (articles 7-1 et 23 de la loi de 1989). Les règles de détail figurent au chapitre 98.

Visiter le logement et lire l'état des lieux

Visitez le logement, en accord avec le vendeur et en présence du locataire. Vous en reprendrez l'entretien, les réparations qui incombent au bailleur et la responsabilité de sa décence. Un défaut d'humidité, une installation électrique dangereuse ou une absence de chauffage suffisant deviendront vos obligations dès la signature (chapitre 88).

L'état des lieux d'entrée est la pièce qui permettra, au départ du locataire, de distinguer l'usure normale de la dégradation. S'il est absent, sommaire ou sans photographies, la retenue sur le dépôt de garantie sera difficile à justifier (chapitre 103). Intégrez ce risque à votre estimation des travaux de remise en état.

Le diagnostic de performance énergétique

Le classement du logement au diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne son avenir locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits. Les logements classés F le seront à partir de 2028 et les logements classés E à partir de 2034 (chapitre 86).

Le bail en cours n'est pas rompu par ce calendrier. Il se poursuit, mais le locataire peut exiger la mise en conformité du logement et le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni par la révision annuelle ni au renouvellement (chapitre 96). Acheter occupé un logement mal classé revient donc à acheter un loyer gelé et une obligation de travaux à court terme, à chiffrer avant de faire une offre (chapitres 89 et 90).

Le congé après l'achat

Les délais propres à l'acquéreur en location vide

L'article 15 de la loi de 1989 limite le congé que peut donner l'acquéreur d'un logement loué vide. Ces délais protègent le locataire contre un achat suivi immédiatement d'une éviction (service-public.gouv.fr).

Le congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un manquement du locataire, n'est pas visé par ces délais. Il suppose toutefois des faits établis et datés, dont la preuve incombe au bailleur. La forme, le préavis de six mois et la notice d'information obligatoire sont présentés au chapitre 115.

En location meublée

En location meublée, le congé du bailleur obéit à l'article 25-8 de la loi de 1989, avec un préavis de trois mois avant l'échéance annuelle et les mêmes trois motifs. Les délais propres à l'acquéreur décrits ci-dessus figurent à l'article 15, qui régit la location vide. La fiche officielle consacrée à la vente d'un logement loué ne les mentionne pas pour le meublé. Le congé pour vendre en meublé n'ouvre par ailleurs aucun droit de préemption au locataire (chapitre 114).

Cette souplesse ne doit pas faire oublier le risque de requalification. Si le logement acheté comme meublé ne contient pas le mobilier exigé, le locataire peut faire juger que le bail est une location vide, avec ses délais et ses durées.

Le locataire protégé

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire sans lui proposer un relogement adapté à proximité. La protection s'étend au locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans remplissant ces conditions. Elle ne joue pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond, ni pour un congé fondé sur un manquement du locataire. Les plafonds et le périmètre du relogement sont détaillés au chapitre 114.

Si vous comptez occuper le logement ou le revendre libre, renseignez-vous sur l'âge du locataire et des personnes qui vivent avec lui. Un locataire protégé peut rester en place pendant des années.

Négocier un départ amiable

Bailleur et locataire peuvent mettre fin au bail d'un commun accord, à tout moment. Cette résiliation amiable se formalise par écrit, avec la date de départ et, le cas échéant, l'indemnité versée au locataire. Elle doit être réellement consentie, sans pression.

Un accord de départ conclu avant la vente entre le vendeur et le locataire vous est utile seulement s'il est signé, daté et exécuté. Une simple promesse orale de partir ne vous lie à rien et ne lie pas le locataire. Ne fondez pas votre prix sur une libération annoncée qui n'est pas encore intervenue.

Les droits de préemption à vérifier

Pas de préemption pour la vente d'un logement occupé

Lorsque le bailleur vend son logement sans donner congé, le locataire ne dispose d'aucun droit de préemption au titre de la loi de 1989. Il peut se porter acquéreur, mais il n'est pas prioritaire (service-public.gouv.fr). Le droit de préemption de l'article 15 n'existe que lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre en location vide.

Deux cas particuliers, issus de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, imposent toutefois au vendeur une offre préalable au locataire. Le notaire les vérifie, mais leur méconnaissance peut entraîner la nullité de votre achat.

La première vente après division de l'immeuble

L'article 10 de cette loi donne au locataire ou à l'occupant de bonne foi un droit de préemption lors de la première vente d'un logement consécutive à la division ou à la subdivision de l'immeuble en lots. Le bailleur lui notifie une offre de vente indiquant le prix et les conditions. Le locataire dispose de deux mois pour l'accepter, la vente devant ensuite être réalisée dans un délai de deux mois, porté à quatre mois s'il recourt à un prêt. S'il refuse, il conserve son bail, car il s'agit d'une offre et non d'un congé, selon la présentation qu'en font les notaires de France.

Le droit ne joue pas si le bail a commencé après la division. Si vous achetez un appartement dans un immeuble récemment mis en copropriété, demandez au notaire la preuve que l'offre a été notifiée et que le délai est expiré.

La vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements

L'article 10-1 de la même loi vise la vente, en une seule fois et en totalité, d'un immeuble d'habitation ou mixte de plus de cinq logements. Chaque locataire doit alors recevoir une offre portant sur son propre logement, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans ou s'il appartient à certaines catégories, comme un parent ou allié du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ou un organisme d'habitations à loyer modéré. Ce cas concerne l'achat d'un immeuble entier, traité au chapitre 7.

Le prix et la décote

Pourquoi un logement occupé se vend moins cher

La plupart des acquéreurs de résidence principale ne peuvent pas acheter un logement occupé, puisqu'ils ne pourront pas l'habiter avant plusieurs années. Le bien n'intéresse donc que les investisseurs, qui raisonnent en rendement. Cette demande plus étroite explique la décote, qui n'a aucun taux légal et se négocie au cas par cas (chapitre 135).

Elle est en général plus forte lorsque le bail est récent, le loyer inférieur au marché, le locataire protégé ou le logement en mauvais état. Elle peut être faible, voire nulle, lorsque le loyer est conforme au marché et que le locataire paie régulièrement depuis longtemps, car l'acquéreur investisseur évite alors la vacance et les frais de recherche.

Raisonner en rendement et en valeur libre

Comparez deux grandeurs. La première est le rendement que vous procure le loyer en place rapporté au prix total, frais compris (chapitre 1). La seconde est la valeur que le bien retrouvera lorsqu'il sera libéré, appréciée avec prudence et actualisée à la date réaliste de cette libération, compte tenu des délais de congé décrits plus haut.

La décote n'est un gain que si vous pouvez, à terme, bénéficier de la valeur libre. Si le locataire est protégé ou si votre stratégie est de garder le bien loué très longtemps, seule compte la première grandeur. Dans tous les cas, intégrez au prix les travaux de mise en conformité énergétique et de remise en état au départ du locataire.

Le jour de la vente

Les comptes entre vendeur et acquéreur

L'acte authentique règle plusieurs comptes de prorata entre vendeur et acquéreur. Faites préciser chacun d'eux dans l'avant-contrat, pour éviter une discussion le jour de la signature.

• Le dépôt de garantie, imputé sur le prix ou remboursé par le vendeur.
• Le loyer du mois de la vente, encaissé par le vendeur et réparti selon le nombre de jours de détention de chacun.
• Les provisions sur charges du mois et de l'exercice en cours, ainsi que la répartition de la future régularisation.
• La taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, que l'acquéreur rembourse en pratique au vendeur pour la période restant à courir, selon la convention de l'acte.
• En copropriété, la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur et le sort des travaux votés (chapitre 109).

Informer le locataire

Écrivez au locataire dès la signature, par lettre recommandée ou remise contre signature. Indiquez votre identité, votre adresse, vos coordonnées bancaires pour le paiement du loyer, la date à partir de laquelle les loyers vous sont dus et vos coordonnées pour les demandes d'intervention.

Un loyer versé de bonne foi à l'ancien bailleur, faute d'information, ne peut pas être réclamé une seconde fois au locataire. Vous devrez alors le récupérer auprès du vendeur.

Les démarches à accomplir

Plusieurs démarches suivent la signature. Elles prennent peu de temps mais conditionnent la régularité de votre gestion.

• Souscrire une assurance propriétaire non occupant, applicable dès le jour de la vente (chapitre 108).
• Déclarer le transfert de l'autorisation préalable de mise en location lorsqu'elle était requise (service-public.gouv.fr).
• Mettre à jour la déclaration d'occupation dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts (chapitre 132).
• En copropriété, vérifier que le syndic a enregistré la mutation et vous adresse les appels de fonds.

Le financement

Le financement d'un logement occupé ne diffère pas de celui d'un logement libre. Les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), notamment un taux d'effort maximal et une durée de vingt-cinq ans au plus. Elles ajoutent aux revenus de l'emprunteur une fraction des loyers attendus (chapitre 3).

L'achat occupé présente toutefois un avantage pour le dossier de prêt. Le loyer n'est pas une estimation mais un montant contractuel, justifié par le bail et les quittances.

La fiscalité

L'impôt sur le revenu

Les loyers vous sont imposables à compter de la date de l'acte. En location vide, ils relèvent des revenus fonciers, au micro-foncier ou au régime réel (chapitre 120). Les frais d'acquisition, comme les droits de mutation et les émoluments du notaire, ne sont pas déductibles. Les intérêts et frais d'emprunt le sont au régime réel.

En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime du micro-BIC ou au régime réel. Au réel, le prix est réparti entre le terrain non amortissable et les composants du bâti. Le mobilier racheté au vendeur s'amortit séparément (chapitre 121).

La revente future

Le prix payé, décote comprise, sert de base au calcul de votre future plus-value. Si vous revendez plus tard le bien libéré à sa valeur de marché, la décote dont vous avez bénéficié à l'achat se retrouve dans la plus-value imposable, sous réserve des abattements pour durée de détention (chapitre 136).

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un investisseur achète le 15 avril 2026 un appartement de deux pièces loué vide. Le bail a pris effet le 1er septembre 2024 pour trois ans, soit une échéance au 31 août 2027. Le loyer est de 560 € par mois hors charges, le dépôt de garantie de 560 €. Le prix négocié occupé est de 117 000 €, pour une valeur libre estimée à 130 000 €, soit une décote de 10 %.

Le jour de la vente, le dépôt de garantie de 560 € s'impute sur le prix. Le loyer d'avril, payé au vendeur le 1er avril, revient à l'acquéreur pour 16 jours sur 30, soit 298,67 €, que le vendeur lui reverse. La taxe foncière de l'année, de 900 € dans l'exemple, est remboursée au vendeur pour les 261 jours allant du 15 avril au 31 décembre inclus, soit 643,56 €, selon la convention de l'acte.

Le calendrier du congé illustre les délais propres à l'acquéreur. L'échéance du 31 août 2027 intervient moins de deux ans et moins de trois ans après l'achat. Le congé pour reprise est donné pour cette échéance, dans le délai habituel de six mois, mais son effet est reporté au deuxième anniversaire de l'acte.

Si l'acquéreur revend le logement libre en 2030 au prix de 130 000 €, l'écart de 13 000 € avec son prix d'achat entre dans le calcul de la plus-value, majoré de la hausse éventuelle du marché et diminué des frais et abattements admis (chapitre 136). Pendant la détention, le loyer ne peut augmenter que par la révision annuelle prévue au bail, à condition que le logement ne soit pas classé F ou G.

Les cas particuliers

Le logement occupé sans bail écrit

Un occupant sans bail écrit n'est pas forcément sans droit. Un bail verbal est valable et chacune des parties peut exiger à tout moment l'établissement d'un écrit conforme (article 3 de la loi de 1989). Faites qualifier la situation par le notaire ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant toute offre. Un occupant sans droit ni titre relève en revanche des procédures du chapitre 117.

Les erreurs fréquentes

• Compter sur un congé pour vendre ou pour reprise à la première échéance, sans vérifier les délais de deux et trois ans qui suivent l'achat.
• Oublier que le dépôt de garantie sera à restituer par vous, même si le vendeur ne vous l'a pas transmis.
• Laisser l'acte muet sur les loyers impayés antérieurs, la régularisation de charges et le prorata de taxe foncière.
• Ignorer l'âge et les ressources du locataire, alors qu'un locataire protégé peut rester en place pendant des années.
• Acheter un logement classé F ou G occupé sans chiffrer les travaux, alors que son loyer est gelé et que le locataire peut exiger sa mise en conformité.
• Négliger le droit de préemption du locataire lors de la première vente d'un lot après mise en copropriété.

Liste de contrôle

1. Identifier le régime du bail (vide, meublé, mobilité, Code civil ou loi de 1948) ainsi que sa date d'effet exacte.
2. Obtenir le bail complet, ses avenants, ses annexes et l'acte de cautionnement.
3. Lire l'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier en meublé.
4. Contrôler les paiements sur douze à vingt-quatre mois et obtenir une déclaration écrite du vendeur sur les impayés et procédures.
5. Examiner les deux dernières régularisations de charges et les dernières révisions de loyer.
6. Vérifier le DPE et chiffrer les travaux nécessaires au regard du calendrier énergétique.
7. Calculer la date du premier congé possible selon votre projet, en tenant compte des délais propres à l'acquéreur.
8. Se renseigner sur l'âge et la situation du locataire au regard de la protection des locataires âgés.
9. Faire vérifier par le notaire l'absence de droit de préemption du locataire ou sa purge.
10. Rédiger dans l'avant-contrat le sort du dépôt de garantie, du loyer du mois, des charges, des impayés antérieurs et de la taxe foncière.
11. Raisonner en rendement sur le coût total et en valeur libre actualisée, sans compter sur une libération incertaine.
12. Souscrire l'assurance propriétaire non occupant pour le jour de la vente.
13. Écrire au locataire dès la signature avec vos coordonnées et les modalités de paiement.
14. Déclarer le transfert de l'autorisation de mise en location et mettre à jour la déclaration d'occupation.