Acheter aux enchères ou en vente judiciaire

Les ventes aux enchères immobilières attirent les investisseurs par leurs mises à prix basses et par la rapidité de la procédure. Elles obéissent pourtant à des règles très différentes de celles d'un achat classique. L'acquéreur n'a ni délai de rétractation, ni condition suspensive de prêt, ni garantie des vices cachés lorsque la vente est judiciaire. Son enchère l'engage dès qu'elle est la dernière.

Ce chapitre distingue d'abord les différentes ventes aux enchères, judiciaires, notariales et domaniales. Il décrit ensuite la vente sur saisie immobilière, la plus fréquente, depuis la recherche des annonces jusqu'à la publication du titre, puis les frais, le cas du bien occupé et les risques propres à ce mode d'achat. Il présente enfin les ventes notariales et domaniales, avant un exemple chiffré et une liste de contrôle. L'achat classique est traité au chapitre 2, l'achat d'un bien loué au chapitre 6.

Les différentes ventes aux enchères

Plusieurs procédures conduisent à une vente aux enchères d'un bien immobilier. Elles se distinguent par leur cause, par l'autorité qui les organise et par les règles qui s'imposent à l'acquéreur.

Les ventes judiciaires suivent les règles du Code des procédures civiles d'exécution et du cahier des conditions de vente propre à chaque bien. Les ventes notariales et domaniales suivent le cahier des charges ou le règlement établi pour chaque vente. Dans tous les cas, lisez ce document avant d'enchérir, car c'est lui qui fixe vos obligations.

La vente sur saisie immobilière

Le déroulement de la procédure

La saisie immobilière commence par un commandement de payer valant saisie, délivré au propriétaire débiteur puis publié au service de la publicité foncière. Le juge de l'exécution du tribunal judiciaire tient ensuite une audience d'orientation. Il peut autoriser le débiteur à vendre lui-même son bien à l'amiable, en fixant un prix minimal et un délai, ou ordonner la vente forcée aux enchères (service-public.gouv.fr).

En cas de vente forcée, l'audience d'adjudication est fixée entre deux et quatre mois après la décision du juge. La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant. Elle est souvent inférieure à la valeur du bien, car elle sert seulement de point de départ aux enchères. Si personne n'enchérit, le créancier est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.

Trouver les ventes et s'informer

Les ventes sur saisie font l'objet d'une publicité par le créancier poursuivant, dans les journaux d'annonces légales et par affichage. Les annonces sont aussi reprises sur des sites tenus par les ordres d'avocats et par des sites privés spécialisés. Chaque annonce indique le tribunal, la date de l'audience, la mise à prix, la description sommaire du bien, les dates de visite et l'avocat du créancier poursuivant.

Le cahier des conditions de vente est déposé au greffe du juge de l'exécution. Il peut y être consulté, ainsi qu'auprès de l'avocat poursuivant. Il comprend la description du bien établie par un commissaire de justice, l'état d'occupation, les diagnostics et les clauses qui régissent la vente. Le dossier de diagnostic technique y est annexé, comme il l'est à l'acte dans une vente classique (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).

Visiter le bien

Le juge fixe les modalités de visite à la demande du créancier (service-public.gouv.fr). Les visites sont en général peu nombreuses, collectives et conduites par un commissaire de justice, à une date indiquée dans l'annonce. Il n'existe en principe pas d'autre occasion de voir l'intérieur du bien.

Préparez la visite comme une expertise. Venez avec un professionnel du bâtiment si possible, photographiez, mesurez et notez l'état de la toiture, de l'électricité, du chauffage et des menuiseries. Observez aussi l'environnement, le voisinage et, en copropriété, l'état des parties communes. Un bien saisi a souvent été peu entretenu pendant les années qui ont précédé la procédure.

Lire le cahier des conditions de vente

Les avocats utilisent un cahier des conditions de vente type, annexé au règlement intérieur national de la profession d'avocat, complété pour chaque bien. Ses clauses principales sont les suivantes.

Le cahier propre à chaque vente peut ajouter des clauses particulières, notamment sur l'occupation, les servitudes ou la copropriété. Faites-le lire en entier par votre avocat avant l'audience.

Enchérir pas à pas

Avant l'audience

Les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente a lieu. Le débiteur saisi ne peut pas enchérir, pas plus que les magistrats de la juridiction et les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure. Le déroulement type est le suivant.

1. Choisir un avocat du barreau du tribunal plusieurs semaines avant l'audience et signer avec lui une convention d'honoraires.
2. Consulter le cahier des conditions de vente avec lui, en particulier l'occupation, les servitudes, l'urbanisme et la situation de la copropriété.
3. Visiter le bien aux dates prévues et faire chiffrer les travaux.
4. Vérifier votre financement, car aucune condition de prêt ne vous protégera. Obtenez un accord écrit de la banque ou disposez des fonds.
5. Fixer votre enchère maximale frais, droits et travaux compris, puis la donner par écrit à l'avocat dans un mandat.
6. Remettre la garantie à l'avocat, sous forme de chèque de banque ou de caution bancaire irrévocable, ainsi que les justificatifs qu'il demande.

La garantie représente 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieure à 3 000 €, selon le cahier type. Elle est restituée si vous n'êtes pas déclaré adjudicataire. Elle reste acquise aux vendeurs et aux créanciers si vous êtes adjudicataire puis défaillant.

À l'audience

Les enchères sont portées par les avocats présents à l'audience, devant le juge de l'exécution. La dernière enchère désigne l'adjudicataire (service-public.gouv.fr). Les montants montent vite et l'ambiance de la salle pousse à dépasser son budget. Votre avocat ne doit pas aller au-delà du montant fixé dans votre mandat.

Vous pouvez assister à l'audience aux côtés de votre avocat. Assister auparavant à une ou deux audiences sans enchérir permet de comprendre le rythme des ventes et le niveau des prix pratiqués dans le ressort du tribunal.

Après l'adjudication

L'adjudication n'est pas encore définitive. Pendant les dix jours qui suivent, toute personne peut, par l'intermédiaire d'un avocat, déclarer une surenchère d'au moins 10 % du prix principal au greffe du juge de l'exécution. Une nouvelle audience a alors lieu entre deux et quatre mois plus tard, avec une reprise des enchères au montant de la surenchère (service-public.gouv.fr). La surenchère ne peut pas être rétractée.

Une fois la vente définitive, les obligations de l'adjudicataire s'enchaînent selon le cahier type. Chacune a son propre délai.

Passé le délai de deux mois, le prix produit des intérêts au taux légal depuis le jugement d'adjudication, majoré de cinq points au-delà de quatre mois. Si l'adjudicataire ne paie ni le prix ni les frais, le bien est remis en vente par la procédure de réitération des enchères. L'adjudicataire défaillant doit alors la différence si le nouveau prix est inférieur, ainsi que les frais, sans pouvoir récupérer les sommes déjà versées.

Le droit de préemption de la commune

Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, le greffe adresse une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit au moins trente jours avant la vente. La commune dispose ensuite de trente jours à compter de l'adjudication pour exercer son droit. Elle acquiert alors au prix de la dernière enchère, en se substituant à l'adjudicataire, sans qu'aucune indemnité soit prévue pour ce dernier, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 24 novembre 2022. Votre avocat vous indique si la vente est concernée.

Les frais

L'adjudicataire paie, en plus du prix, plusieurs catégories de frais. Les frais de poursuite sont annoncés avant les enchères. Les autres dépendent du prix atteint.

Les droits de mutation reprennent les taux du chapitre 2, à savoir le droit départemental de 4,50 % ou de 5 % selon le département, la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % du droit départemental. Votre avocat vous remet avant l'audience une estimation globale. Retenez-la dans votre calcul d'enchère maximale.

Le cahier type prévoit en outre que les loyers payés d'avance et les dépôts de garantie sont remboursés aux locataires en plus du prix. Lorsque le bien est loué, ajoutez ces sommes à votre budget, puisque vous devrez restituer les dépôts à la fin des baux.

Le bien occupé

Le bien loué

Les baux en cours au jour de la vente s'imposent à l'acquéreur pour leur durée restante. Les baux consentis par le débiteur après le commandement valant saisie sont en revanche inopposables au créancier poursuivant et à l'acquéreur, selon le cahier type. Un bail signé à la hâte par un propriétaire en difficulté peut donc être écarté, mais la question se tranche au cas par cas avec votre avocat.

Lorsque le bien est loué, l'acquéreur entre en jouissance à partir du premier jour du terme qui suit la vente, c'est-à-dire qu'il perçoit les loyers à compter de ce moment. Il devient bailleur dans les conditions décrites au chapitre 6, avec les limites au congé qui suivent un achat occupé.

Le bien occupé par le saisi ou par un occupant sans titre

Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion contre le débiteur saisi qui occupe encore le bien. Un tiers occupant peut aussi être expulsé, sauf si les conditions de vente prévoient son maintien dans les lieux (service-public.gouv.fr). Selon le cahier type, l'acquéreur ne peut faire exécuter ce titre qu'après avoir consigné le prix et payé les frais taxés.

L'expulsion suit ensuite la procédure de droit commun. Un commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice, l'occupant peut demander des délais au juge et aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Le recours à la force publique suppose une demande au préfet (chapitre 113). Entre l'adjudication et la libération effective, plusieurs mois peuvent s'écouler, pendant lesquels vous remboursez votre crédit sans percevoir de loyer.

Les garanties dont vous ne bénéficiez pas

L'achat aux enchères judiciaires prive l'acquéreur de plusieurs protections de l'achat classique. Les connaître est la première condition d'une enchère raisonnable.

• La garantie des vices cachés. Elle n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil). Le cahier type exclut aussi toute diminution de prix pour vétusté ou erreur de contenance.
• Le délai de rétractation. L'adjudication engage immédiatement l'adjudicataire, sous la seule réserve d'une surenchère d'un tiers.
• La condition suspensive de prêt. Si votre banque refuse finalement le prêt, vous restez tenu du prix et vous exposez à la réitération des enchères.
• Les visites libres. Vous ne voyez le bien qu'aux dates fixées, parfois une seule fois.
• La négociation. Le prix résulte des enchères. Aucune clause du cahier des conditions de vente ne se négocie.

Ces limites expliquent en partie les prix inférieurs au marché. L'écart rémunère un risque réel, qui se réduit par la préparation et non par l'enthousiasme de la salle.

Les charges et les impôts

Selon le cahier type, les impôts et les charges sont dus par l'acquéreur à compter du jugement d'adjudication. La taxe foncière de l'année est remboursée au précédent propriétaire au prorata du temps restant, sur présentation de l'avis acquitté. En copropriété, les charges échues à partir de l'adjudication sont à votre charge.

Avant l'audience, interrogez l'avocat poursuivant ou le syndic sur la situation de la copropriété, les travaux votés et les procédures en cours. Une copropriété en difficulté pèse sur la valeur du lot et sur vos charges futures, même si les dettes de l'ancien propriétaire ne vous sont pas transmises (chapitre 109).

Les autres ventes judiciaires

La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis, ordonnée par le juge lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur un partage, par exemple après une succession ou un divorce. Elle se déroule au tribunal, avec un avocat obligatoire, ou devant un notaire commis par le juge. Les indivisaires peuvent en principe eux-mêmes enchérir, ce qui modifie la concurrence dans la salle.

En cas de liquidation judiciaire, le juge-commissaire ordonne la vente des immeubles du débiteur par adjudication judiciaire ou de gré à gré (article L. 642-18 du Code de commerce). Lorsque la vente se fait aux enchères, ses règles sont proches de celles de la saisie immobilière. Le liquidateur est votre interlocuteur pour la visite et les informations sur le bien.

La vente aux enchères notariale

Le principe

La vente aux enchères notariale est une vente volontaire. Le vendeur choisit ce mode de vente pour obtenir un prix de marché dans un délai maîtrisé. Tout type de bien peut être vendu ainsi, du logement au terrain ou au local commercial. Les notaires de France décrivent la procédure suivante, dont les détails varient selon le cahier des charges de chaque vente.

Le cahier des charges est consultable à l'étude du notaire. Il précise l'état du bien, son occupation, l'urbanisme, les servitudes, les diagnostics, la mise à prix et les frais. Plusieurs visites sont organisées avant la vente et le notaire répond aux questions des candidats.

Le déroulement

Les enchères ont lieu en salle, souvent à la chambre des notaires, ou en ligne sur la plateforme des notaires pendant une durée déterminée. Aucun avocat n'est nécessaire. Le candidat remet une consignation, qui représente souvent 20 % de la mise à prix selon les notaires de France, imputée sur le prix ou restituée s'il n'emporte pas l'enchère.

Lisez le cahier des charges sur la question des conditions suspensives. En salle, elles sont en principe absentes. Certaines ventes en ligne aboutissent à la signature d'un avant-contrat avec le notaire, dont les conditions dépendent de chaque vente.

Les ventes domaniales

L'État vend les immeubles dont il n'a plus l'usage. Selon le site du ministère de l'économie, la direction de l'immobilier de l'État organise ces ventes par appel d'offres, par l'intermédiaire de professionnels ou par adjudication. Elles sont recensées sur le site des cessions immobilières de l'État, par type de bien, région et mode de vente.

La direction nationale d'interventions domaniales vend de son côté des terrains et des immeubles bâtis issus notamment de saisies ou d'abandons. Ses ventes font l'objet d'une publicité légale, d'annonces sur le site des enchères du Domaine et d'un affichage administratif, avec une visite préalable organisée. Ces ventes sont ouvertes à tous, selon les modalités propres à chaque offre, qu'il faut lire attentivement.

Les collectivités locales vendent aussi une partie de leur patrimoine, parfois aux enchères. Renseignez-vous auprès de la mairie ou du département concerné.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Une maison est mise en vente sur saisie immobilière avec une mise à prix de 50 000 €. Sa valeur libre est estimée à 120 000 €, mais elle est occupée par l'ancien propriétaire et nécessite environ 20 000 € de travaux. L'investisseur se fixe un budget global de 115 000 € travaux compris. Il retient les hypothèses suivantes.

• Une garantie de 5 000 €, soit 10 % de la mise à prix, supérieure au minimum de 3 000 €.
• Des frais de poursuite annoncés de 3 500 €.
• Des honoraires de son avocat de 1 500 €.
• Des droits de mutation de 6,3185 % du prix, dans un département ayant retenu le taux de 5 %, ainsi qu'une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

Le budget disponible pour l'achat, hors travaux, est de 95 000 €. Après déduction des frais fixes de 5 000 €, il reste 90 000 €, à diviser par 1,064185 pour tenir compte des droits et de la contribution. L'enchère maximale ressort à environ 84 571 €, arrondie à 84 500 €.

Si l'investisseur est déclaré adjudicataire à 84 500 €, toute personne peut surenchérir dans les dix jours à 92 950 € au moins. Il doit ensuite consigner le prix dans les deux mois de la vente définitive. Si l'audience a lieu en octobre, l'expulsion de l'occupant ne pourra pas être exécutée avant le 1er avril suivant, ce qui repousse d'autant la location ou la revente. L'écart apparent de 25 000 € environ avec la valeur libre doit couvrir ce délai, le crédit à rembourser pendant cette période et les dégradations éventuelles.

Les erreurs fréquentes

• Enchérir sans avoir visité le bien ni lu le cahier des conditions de vente.
• Fixer son enchère maximale sur la valeur du bien, sans retrancher les frais, les droits, les travaux et le coût de la libération.
• Enchérir sans financement acquis, alors qu'aucune condition de prêt ne protège l'adjudicataire.
• Se laisser entraîner au-delà de son budget par la dynamique de la salle.
• Sous-estimer le délai de libération d'un bien occupé par le saisi, notamment l'effet de la trêve hivernale.
• Oublier qu'une surenchère reste possible pendant dix jours et qu'une commune peut se substituer à l'adjudicataire.
• Négliger les délais de paiement du prix et des frais, qui exposent aux intérêts majorés et à la réitération des enchères.

Liste de contrôle

1. Identifier le type de vente (judiciaire, notariale ou domaniale) ainsi que les règles qui l'accompagnent.
2. Consulter le cahier des conditions de vente ou le cahier des charges, en entier, avec son annexe de diagnostics.
3. Visiter le bien aux dates fixées, avec un professionnel du bâtiment si possible.
4. Vérifier l'occupation du bien, les baux en cours et leur date au regard du commandement.
5. Se renseigner sur la copropriété, ses charges, ses travaux votés et ses procédures.
6. Choisir un avocat du barreau du tribunal et signer une convention d'honoraires pour une vente judiciaire.
7. Obtenir un accord de financement écrit ou disposer des fonds avant l'audience.
8. Calculer l'enchère maximale, frais de poursuite, droits, honoraires, travaux et délai de libération compris.
9. Remettre la garantie de 10 % de la mise à prix, au moins 3 000 €, ou la consignation prévue par le notaire.
10. Donner un mandat écrit à l'avocat avec le montant maximal à ne pas dépasser.
11. Attendre l'expiration du délai de surenchère et de préemption avant tout engagement de travaux.
12. Payer les frais dans le mois et consigner le prix dans les deux mois de la vente définitive.
13. Publier le titre de vente, notifier la vente au syndic et souscrire l'assurance du bien.
14. Engager la procédure d'expulsion si nécessaire, après paiement du prix et des frais.