Investir dans le neuf et en VEFA

Acheter un logement neuf pour le louer, c'est payer plus cher au mètre carré qu'un logement ancien, en échange de frais réduits, de garanties légales étendues et parfois d'avantages fiscaux. Sur plan, l'investisseur s'engage en outre sur un bien qui n'existe pas encore, auprès d'un promoteur dont la solidité conditionne la livraison.

Ce chapitre suit l'ordre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), du contrat de réservation à la mise en location. Il présente ensuite les frais, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la réglementation environnementale, l'exonération de taxe foncière, le dispositif Jeanbrun et les risques propres au promoteur, avant un exemple chiffré et une liste de contrôle. Les généralités de l'achat figurent au chapitre 2, la vente en VEFA vue du promoteur au chapitre 79 et les assurances de la construction au chapitre 73.

Ce que le neuf change pour un investisseur

Le neuf présente des avantages réels pour un bailleur. Le logement respecte les normes en vigueur, ses équipements sont garantis et les travaux sont faibles pendant plusieurs années. Les frais de mutation sont réduits et la taxe foncière peut être exonérée pendant deux ans.

Ces avantages ont un prix. Le prix au mètre carré du neuf est en général nettement supérieur à celui de l'ancien dans la même commune, si bien que le rendement brut est plus faible. Une partie de cet écart, la prime du neuf, disparaît dès la première revente. L'investisseur paie enfin pendant la construction sans percevoir de loyer.

Les étapes d'une vente en l'état futur d'achèvement

En VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du terrain et des parties déjà construites dès la signature de l'acte. Le reste lui est transféré au fur et à mesure de la construction, qu'il paie selon l'avancement des travaux (service-public.gouv.fr). Les règles figurent aux articles L. 261-1 à L. 261-22 et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, est facultatif mais presque toujours proposé. Il réserve un logement précis au profit de l'acquéreur, en contrepartie d'un dépôt de garantie. Il est écrit, sous signature privée ou devant notaire. Il doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre avant tout dépôt de fonds (service-public.gouv.fr).

Son contenu obligatoire

Le contrat doit mentionner un contenu minimal, dont l'absence peut entraîner son annulation (service-public.gouv.fr).

• La description du logement, à savoir sa surface habitable approximative, ses pièces, sa situation dans l'immeuble et une note technique sur les matériaux et les équipements collectifs.
• Le prix prévisionnel, ses conditions de révision et la date à partir de laquelle l'acte pourra être signé.
• Le mode de paiement, les prêts que le vendeur s'engage à faire obtenir et la condition suspensive d'obtention du prêt.
• Le montant du dépôt de garantie, ses conditions de restitution et l'information sur le droit de rétractation.
• Le choix entre une garantie financière d'achèvement et une garantie de remboursement.

Seule la notice descriptive annexée au contrat a une valeur contractuelle. La plaquette commerciale, les images de synthèse et le logement témoin n'engagent pas le promoteur (anil.org). Lisez-la ligne par ligne, notamment pour le chauffage, la ventilation et les annexes.

Le dépôt de garantie plafonné

Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur ou chez un notaire. Il est plafonné en fonction du délai prévu pour la signature de l'acte (service-public.gouv.fr).

Aucune autre somme ne peut être versée au vendeur avant la signature du contrat de vente (anil.org).

Le délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours calendaires pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le contrat. La rétractation se fait par lettre recommandée avec avis de réception, sans motif ni pénalité (articles L. 271-1 à L. 271-3 du CCH, service-public.gouv.fr).

Les cas de restitution du dépôt

Après le délai de rétractation, l'acquéreur qui renonce perd en principe son dépôt. Il le récupère toutefois sans retenue dans les cas suivants (service-public.gouv.fr).

• Le contrat de vente n'est pas conclu dans le délai prévu par la faute du vendeur.
• Le prix de vente dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé.
• Le prêt prévu est refusé.
• Un ou plusieurs équipements annoncés ne sont pas réalisés.
• Le logement ou l'immeuble subit une réduction de valeur de plus de 10 % dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages.

La demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception, adressée au vendeur et au dépositaire des fonds. La restitution doit intervenir dans les trois mois.

L'acte de vente

Lorsqu'un contrat de réservation a été signé, le projet d'acte doit être notifié à l'acquéreur au moins un mois avant la signature chez le notaire (service-public.gouv.fr). En l'absence de contrat de réservation, l'acquéreur bénéficie d'un délai de réflexion de dix jours, pendant lequel aucune somme ne peut être versée (anil.org).

L'acte authentique précise notamment les éléments suivants (anil.org).

• La description du logement, conforme au contrat de réservation, ainsi que le prix et ses conditions de révision.
• Le délai de livraison, de préférence exprimé en mois, les pénalités de retard et les causes légitimes de suspension, comme les intempéries.
• La pénalité de retard de paiement à la charge de l'acquéreur, limitée à 1 % par mois.
• La garantie d'achèvement ou de remboursement et l'échelonnement des paiements.

Les travaux réservés à l'acquéreur

Le contrat de réservation peut prévoir que l'acquéreur réalisera lui-même, après la livraison, à ses frais et sous sa responsabilité, certains travaux de finition. La liste limitative fixée par un arrêté du 28 octobre 2019 vise notamment les équipements sanitaires, le carrelage mural, les revêtements de sol hors isolation et la décoration des murs (service-public.gouv.fr). Ces travaux ne sont pas pris en compte pour apprécier l'achèvement.

Cette option réduit le prix mais retarde la mise en location et ces travaux ne bénéficient pas des garanties du promoteur (chapitre 93).

La garantie financière d'achèvement

Le vendeur doit fournir une garantie de bonne fin, délivrée par une banque, un établissement financier, un assureur ou une société de caution mutuelle. Il s'agit soit d'une garantie financière d'achèvement (GFA), qui finance la fin des travaux si le promoteur est défaillant, soit d'une garantie financière de remboursement (GFR), qui restitue les sommes versées si la vente est annulée (service-public.gouv.fr). Pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015, seules les garanties fournies par un organisme extérieur au promoteur sont admises (anil.org).

En cas de défaillance financière du promoteur, le garant d'achèvement peut faire désigner un administrateur ad hoc chargé de faire achever les travaux et de procéder à la réception (service-public.gouv.fr). Elle protège l'achèvement, pas contre le retard qui accompagne une défaillance.

Les appels de fonds et le financement

L'échelonnement encadré

Les paiements suivent l'avancement réel des travaux, dans les limites cumulées fixées par l'article R. 261-14 du CCH (service-public.gouv.fr).

Chaque appel doit être accompagné d'une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Aucun versement n'est dû avant la réalisation des conditions suspensives (anil.org).

Le prêt à déblocage progressif

La banque débloque le prêt au rythme des appels de fonds. Tant que la totalité n'est pas versée, l'emprunteur paie des intérêts sur les seules sommes débloquées, appelés intérêts intercalaires, ainsi que l'assurance emprunteur. Beaucoup de banques proposent une franchise, pendant laquelle seuls ces intérêts sont payés, l'amortissement du capital commençant à la livraison.

Chiffrez cette phase sans loyer avant de signer, en ajoutant une marge pour le retard (chapitre 3).

La livraison et les réserves

Le déroulement

La livraison est la prise de possession du logement, matérialisée par la remise des clés et un procès-verbal établi contradictoirement entre le promoteur et l'acquéreur. Le vendeur convoque l'acquéreur par lettre recommandée. L'acquéreur peut se faire accompagner d'un professionnel du bâtiment ou d'un commissaire de justice (service-public.gouv.fr).

La livraison ne se confond pas avec la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises. Demandez une copie des procès-verbaux de réception, car c'est leur date qui fait courir les garanties (anil.org).

Les réserves et la consignation du solde

Tous les défauts constatés, malfaçons comme défauts de conformité à la notice, sont inscrits en réserves sur le procès-verbal. Testez les équipements et gardez un exemplaire signé du procès-verbal.

Le solde de 5 % devient exigible à la livraison. En cas de réserves, l'acquéreur peut le consigner chez un tiers, par exemple un notaire, au lieu de le payer au promoteur. À défaut d'accord sur le lieu de consignation, elle se fait à la Caisse des dépôts et consignations. Le promoteur ne peut pas refuser la livraison au motif de cette consignation (service-public.gouv.fr).

Les vices apparents découverts après la livraison

Les vices apparents non signalés à la livraison peuvent encore être dénoncés par lettre recommandée avec avis de réception dans le mois qui suit la prise de possession (anil.org). L'action en justice doit ensuite être engagée avant la plus tardive de deux dates, un an après la réception des travaux ou treize mois après la prise de possession (service-public.gouv.fr). Passé ce délai, la responsabilité du vendeur ne peut plus être recherchée pour ces vices.

Le retard de livraison

Le retard engage la responsabilité contractuelle du promoteur, sous réserve des causes légitimes prévues au contrat, comme les intempéries ou la défaillance d'une entreprise. Une clause pénale peut fixer une indemnité par jour de retard. L'acquéreur peut aussi demander des dommages et intérêts, notamment pour ses pertes locatives et ses intérêts intercalaires supplémentaires (service-public.gouv.fr).

Les garanties après la réception

Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu des mêmes garanties que les constructeurs, qui courent à compter de la réception des travaux (articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, service-public.gouv.fr).

L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur et transmise aux acquéreurs successifs, préfinance les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre de décision sur les responsabilités. Elle intervient en principe après l'année de parfait achèvement. L'assureur dispose de 60 jours à compter d'une déclaration complète pour notifier sa décision et de 90 jours au plus pour présenter une offre d'indemnisation. La déclaration doit être faite au plus tard deux ans après la survenance ou la connaissance du dommage (service-public.gouv.fr). Le détail de ces assurances figure au chapitre 73.

Les frais d'acquisition réduits

L'administration fiscale considère comme neuf un immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Lorsqu'il est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, comme un promoteur, les droits de mutation sont réduits à 0,71 % du prix, auxquels s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire. Lorsque le même logement neuf est revendu par un particulier, la vente ne supporte pas la TVA mais les droits de mutation de droit commun, jusqu'à 5,81 % selon impots.gouv.fr (impots.gouv.fr). Le taux de droit commun peut atteindre 6,32 % dans les départements qui ont voté la hausse temporaire décrite au chapitre 1.

En pratique, les frais d'acquisition d'un logement neuf acheté à un promoteur représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien (service-public.gouv.fr). Le prix du neuf inclut toutefois la TVA, si bien que la comparaison se fait sur le coût total.

La TVA

Le prix d'un logement neuf vendu par un promoteur comprend la TVA, au taux de 20 % dans la majorité des cas. Un taux réduit de 5,5 % existe pour l'acquisition d'une résidence principale dans un quartier relevant de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou à proximité, sous plafonds de ressources et de prix (impots.gouv.fr). Réservé à l'accédant qui occupe le logement, il ne concerne pas l'investisseur bailleur.

Le particulier qui loue en résidence principale du locataire ne récupère pas la TVA. Sa récupération n'est envisageable que dans des cas particuliers, notamment les résidences de services avec prestations para-hôtelières, au prix d'obligations de longue durée (chapitres 53 et 123).

La RE2020 et la qualité du logement

Les logements dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2022 relèvent de la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Selon le guide publié par le ministère chargé de la construction, elle poursuit trois objectifs, à savoir la sobriété énergétique et la décarbonation de l'énergie, la réduction de l'impact carbone de la construction et la garantie du confort en cas de forte chaleur. Ses indicateurs et leurs seuils sont présentés au chapitre 75.

Un programme dont le permis est antérieur à 2022 relève de la réglementation thermique précédente. Son respect est attesté à l'achèvement (chapitre 68). Demandez au promoteur le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, dont vous aurez besoin pour l'annonce et le bail (chapitres 87 et 101).

L'exonération temporaire de taxe foncière

Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit leur achèvement (article 1383 du Code général des impôts). La commune peut toutefois limiter cette exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour sa part. L'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peut la supprimer pour sa part. Les délibérations prises avant le 1er octobre s'appliquent l'année suivante (bofip.impots.gouv.fr). L'exonération ne couvre pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (service-public.gouv.fr).

L'exonération est subordonnée à une déclaration déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement. Elle se fait en ligne dans la rubrique « Biens immobiliers » de l'espace particulier ou sur le formulaire H1 pour une maison et H2 pour un appartement. Le vendeur s'en charge en principe, mais lorsque la VEFA a été signée avant l'achèvement, c'est à l'acquéreur de la déposer (impots.gouv.fr). En cas de déclaration tardive, l'exonération n'est accordée que pour la période qui reste à courir, ce qui en réduit ou en supprime le bénéfice (bofip.impots.gouv.fr).

La taxe foncière et ses autres exonérations sont détaillées au chapitre 133.

Le dispositif Jeanbrun pour le neuf

Le dispositif Jeanbrun, ou Relance logement, créé par la loi de finances pour 2026, permet d'amortir en location nue un logement neuf ou acquis en VEFA situé dans un bâtiment d'habitation collectif. L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de la signature de l'acte notarié. Le bailleur s'engage à louer nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans, à un niveau de loyer intermédiaire, social ou très social, sous plafonds de loyer et de ressources. La location doit commencer dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de l'acquisition si elle est postérieure (service-public.gouv.fr).

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition hors frais, diminué d'une quote-part forfaitaire de 20 % pour le terrain. Dans le neuf, son taux annuel est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer. Il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, plafond majoré en cas de location sociale ou très sociale. En 2026, le plafond de loyer intermédiaire est de 11,80 € par mètre carré et par mois hors charges en zone B1 (service-public.gouv.fr).

Le régime réel est obligatoire, l'option est irrévocable et les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Les conditions complètes, les plafonds par zone et le projet de loi en discussion sont présentés aux chapitres 120 et 125. Une maison individuelle neuve n'entre pas dans le dispositif dans sa version en vigueur au 22 octobre 2026.

En location meublée, l'amortissement du logement relève du régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au réel, sans condition de loyer ni de ressources (chapitre 121).

Louer à la livraison

Ne signez aucun bail avec une date d'entrée ferme tant que les clés ne vous ont pas été remises. Un logement non délivré à la date du bail engage votre responsabilité envers le locataire, même si le retard du promoteur est justifié. Préparez ensuite la location par étapes.

1. Assurez le logement. Souscrivez une assurance de propriétaire non occupant dès la livraison (chapitre 108).
2. Récupérez les documents. DPE, notice des équipements, attestations, règlement de copropriété et coordonnées du syndic.
3. Fixez le loyer. Appuyez-vous sur l'étude de marché (chapitre 4) et, sous le dispositif Jeanbrun, sur le plafond de la zone.
4. Choisissez le bail. Bail vide de trois ans, obligatoire sous le dispositif Jeanbrun, ou bail meublé (chapitres 11 et 12).
5. Publiez l'annonce après la livraison, ou avant en indiquant clairement que la date d'entrée dépend de la remise des clés (chapitre 101).
6. Établissez l'état des lieux d'entrée avec soin. Il servira aussi à distinguer les désordres de construction des dégradations locatives (chapitre 103).

Si des réserves restent à lever après l'entrée du locataire, prévenez-le par écrit des travaux restant à réaliser et organisez les accès.

La copropriété neuve

Le premier budget d'une copropriété neuve est parfois sous-évalué. Participez à la première assemblée générale et vérifiez que le syndic suit la levée des réserves sur les parties communes (chapitre 109).

Les risques liés au promoteur et au programme

Le risque de concurrence est souvent sous-estimé. Des dizaines de logements d'un même programme mis en location le même mois tirent les premiers loyers vers le bas et allongent la vacance initiale.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration fondée sur des hypothèses.

Un investisseur réserve en VEFA un deux-pièces de 42 m² en zone B1, au prix de 210 000 € TVA comprise, dans un immeuble collectif. L'acte doit être signé dans les six mois.

La réservation et les frais

Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix, soit 10 500 €. Les frais d'acquisition s'établissent ainsi, avec une hypothèse de 3 500 € d'émoluments, de formalités et de débours, comparés à un logement ancien vendu au même prix dans un département au taux de 5,81 %.

Les appels de fonds

Le dépôt de 10 500 € s'impute sur le prix. Les appels suivent les plafonds légaux.

L'investisseur emprunte 199 500 € au taux de 3,6 %, avec une franchise jusqu'à la livraison. Les trois premiers appels sont débloqués vingt, douze puis quatre mois avant la livraison. Les intérêts intercalaires atteignent alors environ 3 780 €, 2 646 € et 630 €, soit 7 056 € hors assurance emprunteur. Six mois de retard ajouteraient environ 3 400 €.

La taxe foncière

La taxe foncière du logement est estimée à 1 000 € par an, dont 700 € de part communale et 300 € de part intercommunale. Si la commune et l'intercommunalité maintiennent l'exonération totale, l'économie atteint 2 000 € sur deux ans. Si la commune l'a limitée à 40 % et que l'intercommunalité l'a supprimée, l'économie tombe à 560 € sur deux ans.

Le loyer et le dispositif Jeanbrun

L'investisseur prévoit un loyer de 480 € par mois hors charges, soit environ 11,43 € par mètre carré, inférieur au plafond intermédiaire de 11,80 € de la zone B1 sous réserve de la surface retenue par la réglementation (chapitre 125). Le rendement brut s'établit à 2,7 % du prix, nettement en dessous d'un logement ancien comparable.

S'il opte pour le dispositif Jeanbrun au niveau intermédiaire, la base amortissable est de 210 000 € diminués de 20 %, soit 168 000 €. L'amortissement annuel atteint 3,5 % de cette base, soit 5 880 €, sous le plafond de 8 000 €. Les amortissements déduits majoreront la plus-value à la revente (chapitre 136).

Les frais réduits font gagner environ 10 700 € par rapport à l'ancien et l'amortissement allège l'impôt. En contrepartie, le rendement brut est faible, les intérêts intercalaires coûtent environ 7 000 € et la revente se fera sur le marché de l'ancien.

Les erreurs fréquentes

1. Acheter un avantage fiscal plutôt qu'un logement, sans vérifier que le prix et le loyer correspondent au marché local.
2. Oublier les intérêts intercalaires et la durée de construction dans le plan de trésorerie.
3. Signer un bail avant la remise des clés, en s'exposant à un retard de livraison.
4. Livrer sans réserves détaillées, ou laisser passer le délai d'un mois pour les vices apparents.
5. Oublier la déclaration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours et perdre tout ou partie de l'exonération de taxe foncière.
6. Négliger la revente, alors que la prime du neuf disparaît à la première mutation.

Liste de contrôle avant de réserver et de signer

1. Le marché locatif local a été étudié et le loyer retenu provient de données vérifiées (chapitre 4).
2. Le promoteur est identifié, ses réalisations précédentes ont été visitées et la garantie extrinsèque d'achèvement ou de remboursement est connue.
3. Le contrat de réservation contient toutes les mentions obligatoires, la notice descriptive est annexée et lue.
4. Le dépôt de garantie respecte les plafonds de 5 % ou de 2 % et il est versé sur un compte spécial ou chez un notaire.
5. Les demandes de prêt sont déposées dès la réservation et la condition suspensive est rédigée.
6. Le projet d'acte a été reçu au moins un mois avant la signature et il reprend le logement, le prix, le délai de livraison et les pénalités.
7. L'échelonnement des paiements respecte les plafonds de 35 %, 70 % et 95 %, chaque appel étant accompagné d'une attestation d'avancement.
8. Les intérêts intercalaires sont chiffrés avec une marge de retard et la délibération sur l'exonération de taxe foncière est connue.
9. Si le dispositif Jeanbrun est envisagé, l'immeuble est collectif, l'acte est signé avant le 31 décembre 2028 et le loyer prévu respecte le plafond de la zone (chapitre 125).
10. La livraison est préparée avec un professionnel du bâtiment si possible. La déclaration fiscale est déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement.
11. Aucun bail n'est signé avec une date d'entrée ferme avant la remise des clés.