Les diagnostics immobiliers en détail

Les diagnostics immobiliers informent le locataire ou l'acquéreur sur l'état du logement, sur les risques qu'il présente et sur sa consommation d'énergie. Ils sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au bail ou remis lors de la vente. Le chapitre 86 en donne la liste pour une première location. Ce chapitre reprend chaque diagnostic un par un, en location puis en vente, avec ses conditions, sa durée de validité, les règles qui encadrent le diagnostiqueur et les conséquences d'un oubli.

La logique est la même pour tous les diagnostics. Une obligation naît d'une caractéristique du bien, comme son année de construction, l'âge d'une installation ou sa situation dans une zone à risque. Le document doit ensuite être en cours de validité à une date précise, celle de la signature du bail ou de la promesse de vente. Un diagnostic périmé d'un jour équivaut à un diagnostic absent.

Le dossier de diagnostic technique

En location

Le bailleur fournit le DDT au locataire lors de la signature du bail et à chaque renouvellement. Le dossier est annexé au bail. Il peut être transmis par voie dématérialisée, par exemple par courriel, sauf opposition du bailleur ou du locataire (service-public.gouv.fr). Ces règles figurent à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et s'appliquent à la location vide comme à la location meublée de résidence principale.

Le DDT de location comprend, selon les cas, les documents suivants.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
• L'état de l'installation intérieure d'électricité.
• L'état de l'installation intérieure de gaz.
• L'état des risques, qui couvre les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon, la pollution des sols et le recul du trait de côte.
• Le document d'information sur le bruit des aérodromes.

Le repérage de l'amiante dans les parties privatives fait partie des obligations du bailleur, mais il n'est pas annexé au bail. Il est tenu à la disposition du locataire qui le demande.

En vente

Le vendeur joint le DDT à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique (service-public.gouv.fr). La liste est plus longue qu'en location. S'y ajoutent l'état amiante, l'état relatif aux termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le contrôle de l'assainissement non collectif, l'audit énergétique pour certaines maisons et immeubles et, pour les travaux récents, le carnet d'information du logement. La promesse ou l'acte mentionne aussi le risque de mérule dans les zones concernées et, pour un lot de copropriété, la surface privative dite loi Carrez.

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE évalue la consommation d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre selon une méthode conventionnelle, puis le classe de A à G. Il est exigé pour la quasi-totalité des logements loués ou vendus. Il est valable dix ans, sous réserve des règles transitoires qui ont mis fin par anticipation à la validité des DPE établis avant le 1er juillet 2021. La méthode, les classes, le coefficient de l'électricité et le calendrier d'interdiction de location font l'objet du chapitre 89.

En location, le DPE n'est pas exigé pour un logement occupé moins de quatre mois par an ni pour un monument historique classé ou inscrit. Pour une maison, il ne l'est pas non plus pour un bâtiment indépendant de moins de 50 m² (service-public.gouv.fr). En vente, le DPE d'une maison individuelle est exigé dès 50 m² de surface de plancher, celui d'un appartement quelle que soit sa surface.

Depuis le 1er juillet 2021, la classe énergétique et la consommation affichée sont opposables. Seules les recommandations de travaux restent indicatives. Un DPE n'est valable que s'il porte le numéro d'identification à treize chiffres attribué lors de son enregistrement auprès de l'Agence de la transition écologique (ADEME) (ecologie.gouv.fr).

La classe énergétique et la classe climat doivent figurer dans toute annonce de location ou de vente, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour les logements classés F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le manquement est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale professionnelle, selon la page du ministère chargé de l'écologie consultée en octobre 2026.

Le constat de risque d'exposition au plomb

Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, qu'ils soient vendus ou loués. Il mesure la concentration en plomb des revêtements intérieurs et extérieurs, apprécie leur état de conservation et identifie les facteurs de dégradation du bâti qui exposent les occupants, en particulier les enfants et les femmes enceintes, au saturnisme. Il couvre aussi les annexes utilisées dans la vie courante, comme une buanderie (service-public.gouv.fr).

Sa durée de validité dépend du résultat.

Lorsque des revêtements dégradés dépassent le seuil de 1 mg/cm², le vendeur ou le bailleur doit faire réaliser les travaux qui suppriment le risque avant la vente ou la location et prendre les mesures qui protègent les occupants, par exemple en condamnant l'accès aux surfaces dégradées. Il remet une copie du constat aux occupants et aux personnes appelées à intervenir. Le chapitre 116 décrit la procédure applicable lorsque le risque n'est pas traité.

En copropriété, les travaux sur les parties communes susceptibles de dégrader fortement les revêtements imposent un CREP de ces parties. Le copropriétaire peut en demander une copie au syndic. Le CREP des parties communes ne remplace pas celui du logement.

Le repérage de l'amiante

Le repérage de l'amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il porte sur les matériaux et produits des listes A et B fixées par le Code de la santé publique, limités à ce qui est visible et accessible le jour de la visite. Ses conclusions sont intégrées au dossier amiante des parties privatives (DAPP) (service-public.gouv.fr).

En location, le DAPP est exigé lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif d'habitation. Il n'est pas annexé au bail, mais le bailleur doit pouvoir le communiquer au locataire qui le demande (anil.org). Pour une maison louée, le DAPP n'est pas exigé, mais le propriétaire reste tenu par les règles de prévention lorsqu'il fait réaliser des travaux.

En vente, l'état amiante fait partie du DDT. Sa validité est illimitée lorsqu'il conclut à l'absence d'amiante. Un nouveau repérage reste utile lorsque des travaux ont été réalisés depuis, car ils ont pu mettre à jour des matériaux non examinés. En copropriété, le syndicat tient en outre un dossier technique amiante (DTA) pour les parties communes, dont le vendeur peut demander une copie au syndic.

Lorsque de l'amiante est détecté, le rapport indique la mesure requise selon l'état de conservation du matériau. Il peut s'agir d'une évaluation périodique, qui doit être renouvelée dans un délai de trois ans au plus pour les matériaux de la liste A, d'une mesure d'empoussièrement ou de travaux de confinement ou de retrait confiés à une entreprise qualifiée. La présence d'amiante n'empêche ni la vente ni la location, mais l'information doit être complète.

Les états des installations d'électricité et de gaz

L'électricité

L'état de l'installation intérieure d'électricité est exigé lorsque l'installation a plus de quinze ans. Il porte sur les parties privatives et leurs dépendances, depuis l'appareil général de commande et de protection jusqu'aux prises. Le diagnostiqueur vérifie notamment la présence et l'accessibilité de l'appareil général, la protection différentielle, la protection contre les surintensités de chaque circuit et la liaison équipotentielle dans les pièces contenant une baignoire ou une douche. Il signale aussi les matériels inadaptés et les conducteurs non protégés (service-public.gouv.fr).

En location, l'état doit dater de moins de six ans à la signature du bail. Une attestation de conformité délivrée par l'organisme Consuel de moins de six ans peut en tenir lieu. En vente, il doit dater de moins de trois ans à la date de la promesse ou de l'acte.

Le gaz

L'état de l'installation intérieure de gaz est exigé dans les mêmes conditions d'âge. Il examine les appareils, les tuyauteries et leurs raccords, ainsi que l'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion. Il se fait sans démontage et selon un modèle réglementaire. En location, il doit dater de moins de six ans à la signature du bail. En vente, il doit dater de moins de trois ans. Un diagnostic gaz établi pour une vente peut être annexé à un bail tant qu'il a moins de six ans (service-public.gouv.fr).

Lorsque l'installation a été modifiée ou complétée et qu'elle a fait l'objet d'un certificat de conformité de moins de trois ans délivré par l'un des organismes agréés, ce certificat peut remplacer le diagnostic en cas de vente.

Ce que le diagnostic oblige à faire

Ni l'état électrique ni l'état gaz n'obligent en eux-mêmes à mettre l'installation aux normes actuelles. Ils décrivent des anomalies. Mais le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent exige des réseaux d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état. Une anomalie qui présente un danger doit donc être corrigée avant la location (chapitre 88). En pratique, le bailleur traite en priorité les anomalies qui touchent la protection différentielle, la mise à la terre, les conducteurs nus et, pour le gaz, la ventilation et l'évacuation des fumées.

L'état des risques

L'état des risques informe sur les risques naturels, miniers et technologiques, la sismicité, le radon, la pollution des sols et le recul du trait de côte. Il est exigé lorsque le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, dans une zone de sismicité ou de potentiel radon visée par la réglementation, dans un secteur d'information sur les sols ou dans une zone exposée au recul du trait de côte (anil.org).

Il doit dater de moins de six mois à la signature du bail ou de la promesse. Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif d'information a été renforcé par un décret du 1er octobre 2022, selon l'Institut national de la consommation. L'annonce doit renvoyer vers le site Géorisques. L'état des risques est remis dès la première visite et mis à jour à la signature si ses informations ne sont plus exactes. Il précise la date, les références cadastrales, les zones concernées et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant donné lieu à indemnisation pour le bien.

À la différence des autres diagnostics, l'état des risques peut être rempli par le bailleur lui-même, à partir de l'arrêté préfectoral de la commune et des informations de Géorisques (service-public.gouv.fr). Lorsque le logement a déjà été indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique, le bailleur doit aussi le mentionner dans le bail.

Le bruit des aérodromes

Lorsque le logement se situe dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome, le bailleur ou le vendeur remet un document qui indique la zone concernée, l'adresse du service en ligne où le plan peut être consulté et la possibilité de le consulter en mairie. Cette obligation s'applique depuis le 1er juin 2020 aux locations vides et meublées comme aux ventes, selon l'Institut national de la consommation. Avant cette date, la zone devait seulement figurer dans le bail.

Ce document est purement informatif. Il peut être établi par le bailleur sans recourir à un diagnostiqueur (service-public.gouv.fr). En vente, son absence permet à l'acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Les diagnostics propres à la vente

Les termites

L'état relatif à la présence de termites est exigé lorsque le bien se situe dans une zone déclarée infestée ou à risque par arrêté préfectoral. Il recense les parties visitées et celles qui ne l'ont pas été, ainsi que les éléments infestés ou non. Il doit dater de moins de six mois à la signature de la promesse ou de l'acte. La préfecture ou la mairie indique si le bien est situé dans une zone concernée (service-public.gouv.fr).

La présence de termites n'empêche pas la vente. L'acquéreur informé ne peut pas obtenir l'annulation pour ce seul motif. En revanche, un vendeur qui n'a pas fourni d'état valable reste exposé à la garantie des vices cachés. L'occupant qui constate la présence de termites doit en faire la déclaration en mairie.

La mérule

La mérule est un champignon qui détruit le bois dans les bâtiments humides et mal ventilés. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, la promesse ou l'acte de vente doit indiquer l'existence du risque. Il s'agit d'une information et non d'un diagnostic réalisé par un professionnel certifié. La présence de mérule constatée doit être déclarée en mairie.

L'assainissement non collectif

Lorsque le logement n'est pas raccordé au réseau public et dispose d'une installation autonome, le vendeur joint le document établi à l'issue du contrôle du service public d'assainissement non collectif (SPANC). Ce document doit dater de moins de trois ans, selon l'Institut national de la consommation. En cas de non-conformité, l'acquéreur doit faire réaliser les travaux dans un délai d'un an après la vente. Le chapitre 26 présente les obligations du bailleur d'une maison équipée d'une fosse.

L'audit énergétique

La vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G est accompagnée d'un audit énergétique depuis le 1er avril 2023, puis d'un logement classé E depuis le 1er janvier 2025. L'obligation s'étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034. L'audit est valable cinq ans. Les lots de copropriété sont en principe exclus (ecologie.gouv.fr). Son contenu est présenté au chapitre 89.

La surface loi Carrez et le carnet d'information

Pour la vente d'un lot de copropriété, la promesse ou l'acte mentionne la surface privative calculée selon la loi du 10 juillet 1965. Les lots de moins de 8 m² en sont dispensés. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à l'écart. Pour un logement dont le permis ou la déclaration de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation énergétique depuis, le vendeur transmet aussi le carnet d'information du logement (service-public.gouv.fr).

La surface habitable en location

La surface habitable n'est pas un diagnostic au sens du DDT. C'est une mention obligatoire du bail de résidence principale, distincte de la surface loi Carrez. Elle est définie par l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation et exclut notamment les murs, cloisons, embrasures, caves, garages, balcons, terrasses ainsi que les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée au bail, le locataire peut obtenir une diminution de loyer proportionnelle (chapitre 102).

Le bailleur peut mesurer lui-même, mais la mesure par un diagnostiqueur au moment des autres diagnostics limite le risque de contestation. Elle sert aussi au critère de surface de la décence (chapitre 88) et aux loyers de référence des villes soumises à l'encadrement (chapitre 97).

Tableau récapitulatif

Le diagnostiqueur et sa certification

Une profession réglementée

Sauf l'état des risques et le document sur le bruit, les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. La certification est délivrée après un examen théorique puis un examen pratique, par un organisme lui-même accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Elle est valable sept ans et la compétence est contrôlée pendant tout le cycle, y compris par des contrôles sur site (ecologie.gouv.fr). Les critères de certification ont été revus par des arrêtés du 20 juillet 2023 pour le DPE et du 1er juillet 2024 pour l'amiante, l'électricité, le gaz, le plomb et les termites.

Le diagnostiqueur doit être assuré pour sa responsabilité professionnelle. Il ne doit avoir aucun lien avec le propriétaire, avec son mandataire ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les éléments qu'il diagnostique. Un annuaire public permet de vérifier une certification par son numéro, par zone géographique ou par entreprise.

Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Le diagnostiqueur qui exerce sans certification encourt la même sanction (service-public.gouv.fr).

Choisir et contrôler la prestation

1. Vérifiez la certification de la personne qui viendra pour chaque domaine commandé, pas seulement celle de l'entreprise.
2. Demandez l'attestation d'assurance en cours de validité le jour de la visite.
3. Comparez plusieurs devis. Les prix ne sont pas réglementés et un diagnostic à prix très bas peut signaler une visite bâclée.
4. Préparez la visite. Rassemblez les factures de travaux, de menuiseries, d'isolation et de chauffage, car les données du DPE doivent être justifiées et un élément non prouvé est retenu à sa valeur par défaut.
5. Donnez accès à tout. Combles, cave, tableau électrique, chaudière et toutes les pièces doivent être accessibles. Un diagnostic ne se réalise pas à distance.
6. Relisez le rapport avant de le payer, en contrôlant l'adresse, la surface, l'année de construction, les équipements déclarés et, pour le DPE, le numéro à treize chiffres.

Le coût

Aucun tarif n'est fixé par les textes. Le prix dépend du nombre de diagnostics commandés, de la surface, de la localisation et du temps passé. Les diagnostiqueurs proposent souvent un forfait pour l'ensemble du DDT, plus avantageux qu'une commande au coup par coup.

Les responsabilités en cas d'erreur ou d'oubli

Le bailleur et le vendeur

Le propriétaire répond de l'absence d'un diagnostic obligatoire. En vente, un diagnostic manquant ou périmé parmi ceux qui portent sur le plomb, l'amiante, les termites, l'électricité, le gaz ou l'assainissement empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. La clause de non-garantie, habituelle entre particuliers, ne joue alors plus pour le défaut que le diagnostic aurait révélé. En location, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts, une diminution du loyer ou, dans les cas les plus graves, la résiliation du bail.

Le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur est tenu de réaliser un diagnostic conforme aux normes et aux règles de l'art. S'il commet une erreur, l'acquéreur ou le locataire peut lui réclamer réparation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le propriétaire qui a lui-même été condamné à cause d'un diagnostic erroné peut se retourner contre le professionnel. D'où l'intérêt de conserver le rapport, l'attestation d'assurance et les échanges préalables.

En pratique, l'action suppose de démontrer une faute, par exemple un matériau amianté visible et accessible non repéré ou une surface mal mesurée, ainsi qu'un préjudice en lien avec cette faute. Une anomalie située dans une partie non accessible le jour de la visite et signalée comme telle dans le rapport n'engage pas en principe le diagnostiqueur. L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) ou un avocat aide à apprécier un éventuel recours.

Un exemple de mise à jour du dossier

Exemple illustratif. Un bailleur doit relouer le 2 novembre 2026 un appartement situé dans un immeuble construit en 1930, chauffé au gaz, situé dans une commune couverte par un plan de prévention des risques d'inondation. Son dossier comprend les documents suivants.

Le bailleur doit donc commander un nouveau DPE, un état électrique, un état gaz et refaire l'état des risques. Le CREP reste valable, mais seulement pour un bail signé avant le 15 mars 2027. Si la signature glisse au-delà, un nouveau constat sera nécessaire. Le bailleur doit en outre vérifier que les revêtements dégradés contenant du plomb ont bien été traités, faute de quoi la location expose les occupants à un risque que le constat a lui-même signalé.

Les cas particuliers

La colocation et les baux successifs

En colocation, le DDT est annexé à chaque bail, qu'il s'agisse d'un bail unique ou de baux individuels. Lorsqu'un nouveau colocataire signe un bail individuel ou un avenant, les diagnostics doivent être valables à la date de cette signature. Les entrées échelonnées imposent donc un suivi attentif des dates d'expiration (chapitre 15).

Le renouvellement du bail

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de fournir le DDT à la signature et à chaque renouvellement du bail. Même lorsque le bail se reconduit tacitement, la prudence conduit à tenir un dossier à jour, surtout lorsque le DPE ou l'état électrique arrive à expiration.

La location saisonnière et le bail mobilité

Le DPE n'est pas exigé pour un logement occupé moins de quatre mois par an. Le bail mobilité, qui est une location meublée de résidence principale de courte durée, reste soumis à l'obligation de fournir le DDT (chapitre 13). Pour les meublés de tourisme, des exigences propres de performance énergétique s'appliquent dans les communes qui soumettent le changement d'usage à autorisation et, à partir de 2034, au titre de la décence (chapitre 89).

Les biens en copropriété

Les diagnostics du DDT portent sur les parties privatives. Le bailleur copropriétaire demande au syndic les documents qui concernent les parties communes, comme le DTA ou le CREP des parties communes. Le DPE collectif, désormais obligatoire dans de nombreux immeubles, peut permettre de générer des DPE individuels dans certaines conditions (chapitre 89).

Les erreurs fréquentes

• Se fier à la mention « valable dix ans » d'un DPE ancien sans vérifier les règles transitoires.
• Annexer au bail un état électrique ou gaz établi pour une vente, de plus de six ans.
• Oublier l'état des risques ou en remettre un de plus de six mois.
• Signer un bail avec un CREP positif sans avoir traité les revêtements dégradés.
• Confier l'état de l'installation électrique à l'électricien qui fera ensuite les travaux, en méconnaissance de la règle d'indépendance.
• Laisser le diagnostiqueur retenir des valeurs par défaut faute de factures, ce qui dégrade souvent la classe du DPE.
• Faire payer les diagnostics au locataire.
• Ne pas classer les rapports, ce qui oblige à les refaire au moment d'une vente ou d'un litige.

Liste de contrôle

• Année de construction vérifiée pour le plomb et date du permis pour l'amiante.
• Âge des installations d'électricité et de gaz vérifié, attestations de conformité recherchées.
• Commune contrôlée sur Géorisques pour l'état des risques et sur le plan d'exposition au bruit.
• DPE en cours de validité avec son numéro à treize chiffres, classe reportée dans l'annonce.
• CREP positif accompagné des travaux de suppression du risque.
• DAPP disponible pour un logement en immeuble collectif construit avant juillet 1997.
• Certification, assurance et indépendance du diagnostiqueur contrôlées.
• Factures de travaux remises au diagnostiqueur avant la visite.
• Rapport relu avant paiement.
• DDT annexé au bail et transmis au locataire, sous forme numérique si aucun ne s'y oppose.
• Surface habitable mesurée et reportée au bail.
• Dates d'expiration notées dans un registre pour chaque lot.
• En vente, diagnostics supplémentaires commandés selon la zone et le type de bien, audit énergétique compris.