Le DPE et le calendrier énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu en quelques années le document qui décide si un logement peut encore être loué, à quel loyer et à quel prix il se vend. Le chapitre 86 en rappelle l'essentiel avant une première location et le chapitre 87 le situe parmi les autres diagnostics. Ce chapitre explique comment le DPE est calculé, comment lire ses classes, ce que change le coefficient de l'électricité en 2026 puis en 2027. Il montre enfin comment le calendrier d'interdiction s'applique bail par bail. Il se termine par la contestation d'un DPE et par une méthode pour piloter un parc de plusieurs logements.

La méthode de calcul

Une méthode conventionnelle

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE des logements est établi selon une méthode de calcul unique fixée par un arrêté du 31 mars 2021. Il ne repose plus sur les factures d'énergie des occupants (ecologie.gouv.fr). Le diagnostiqueur relève les caractéristiques du bâti et des équipements, puis le logiciel estime les consommations pour une occupation standardisée, indépendamment du comportement réel des habitants.

Le calcul porte sur les usages conventionnels du logement, à savoir le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement éventuel, l'éclairage et les auxiliaires comme les ventilateurs et les pompes. Il produit deux résultats principaux, la consommation d'énergie primaire par mètre carré et par an et les émissions de gaz à effet de serre (GES) par mètre carré et par an. Le rapport indique aussi une estimation des dépenses annuelles d'énergie, qui n'est pas comparable aux factures réelles.

Des données à justifier

Toutes les données saisies doivent être justifiées. Lorsque le diagnostiqueur ne dispose d'aucune preuve de l'isolation des combles, du type de vitrage ou de la date de la chaudière, il applique une valeur par défaut, généralement défavorable. Les factures, notices et photographies de travaux ont donc une incidence directe sur la classe. Le DPE n'est valable que s'il porte le numéro à treize chiffres attribué lors de son enregistrement auprès de l'Agence de la transition écologique (ADEME).

L'opposabilité

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Le locataire ou l'acquéreur peut se prévaloir de la classe et des consommations affichées contre le bailleur ou le vendeur, comme pour les autres diagnostics. Seules les recommandations de travaux restent indicatives (ecologie.gouv.fr).

Les classes et leur lecture

Le double seuil

Le logement reçoit une classe de A à G qui combine la consommation d'énergie primaire et les émissions de GES. Il doit respecter les deux seuils d'une classe pour y être rangé, si bien que la classe retenue est la moins bonne des deux. Une étiquette climat, fondée sur les seules émissions, figure aussi sur le rapport.

Pour un logement d'au moins 40 m², les seuils de consommation d'énergie primaire sont les suivants. Chaque classe comporte aussi un seuil d'émissions de GES, qui peut seul faire basculer le logement dans la classe inférieure.

En pratique, un logement chauffé au fioul ou au gaz est souvent pénalisé par ses émissions, alors qu'un logement chauffé à l'électricité l'est par sa consommation d'énergie primaire. C'est la raison pour laquelle le coefficient de l'électricité pèse autant sur les classes.

Les petites surfaces

Depuis le 1er juillet 2024, un arrêté du 25 mars 2024 adapte les seuils des logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par le poids de l'eau chaude sanitaire rapporté à une petite surface. Selon le ministère, environ 140 000 logements sont sortis des classes F et G à cette occasion. Les propriétaires dont le DPE était antérieur peuvent télécharger gratuitement une attestation de la nouvelle classe sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (ecologie.gouv.fr).

Le coefficient de l'électricité en 2026 et en 2027

Le principe

L'énergie primaire mesure l'énergie prélevée dans la nature pour fournir l'énergie finale consommée dans le logement. Pour l'électricité, le DPE convertit chaque kilowattheure consommé en énergie primaire par un coefficient. Plus ce coefficient est élevé, plus un logement chauffé à l'électricité affiche une consommation primaire forte.

Le coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel à la fin du mois d'août 2026, le fixe à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, pour les DPE comme pour les audits énergétiques. Selon le ministère chargé de l'écologie, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader du fait de cette baisse (ecologie.gouv.fr).

L'attestation sans nouvelle visite

Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables. À partir du 1er janvier 2027, ils peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite, à partir du numéro du diagnostic. Les audits énergétiques antérieurs peuvent être actualisés selon la même procédure. L'attestation obtenue se joint au DPE initial lors d'une location ou d'une vente et conserve la même date de fin de validité. Le chapitre 90 explique comment intégrer cette attestation à un projet de travaux.

Exemple illustratif. Considérons des appartements de plus de 40 m² entièrement chauffés à l'électricité, dont la consommation d'énergie finale totale ne change pas. Les classes ci-dessous ne retiennent que la consommation d'énergie primaire, les émissions d'un logement tout électrique étant en général faibles.

Le troisième logement, interdit à la nouvelle location en 2025 avec l'ancien coefficient, redevient louable en 2026 en classe F, puis atteint la classe E en 2027 sans aucuns travaux. Le quatrième reste en classe G en 2026 et ne passe en F qu'en 2027. Les vrais DPE comportent d'autres paramètres et seul le calcul officiel fait foi.

La validité du DPE

Un DPE est valable dix ans. Deux générations de diagnostics font exception. Ceux réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022. Ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ont cessé de l'être le 31 décembre 2024 (ecologie.gouv.fr). En octobre 2026, seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 peuvent donc être annexés à un bail.

Un nouveau DPE peut être commandé à tout moment, par exemple après des travaux. Il remplace alors l'ancien comme document de référence. Le bailleur qui a réalisé des travaux a intérêt à le faire établir sans attendre, car c'est la seule façon de prouver le gain de classe auprès du locataire, d'un acquéreur ou de l'administration.

Le DPE collectif

Les immeubles d'habitation collective doivent disposer d'un DPE établi à l'échelle du bâtiment selon un calendrier progressif.

Le diagnostiqueur peut visiter tous les logements ou un échantillon représentatif. Lorsque les menuiseries, la ventilation et le chauffage sont similaires et que l'eau chaude utilise une seule énergie, il peut générer des DPE individuels sans visite de chaque logement. Un copropriétaire qui a réalisé des travaux dans son lot peut faire établir un DPE individuel classique (ecologie.gouv.fr). Le DPE collectif est voté et financé par la copropriété, avec le plan pluriannuel de travaux présenté au chapitre 109.

Le calendrier de la décence énergétique

Les étapes

En métropole, un logement qui n'atteint pas le niveau requis n'est pas décent pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque étape (anil.org).

Dans les départements d'outre-mer, les étapes commencent en 2028 pour la classe G et en 2031 pour la classe F (chapitre 27). Les critères et les recours liés à la décence sont détaillés au chapitre 88.

L'application bail par bail

Un bail en cours n'est pas rompu par l'entrée en vigueur d'une étape. Il continue jusqu'à son terme et le bailleur ne peut pas donner congé pour ce motif. Mais le niveau de performance s'apprécie à nouveau à chaque renouvellement ou reconduction tacite. Le logement devient alors non décent et le locataire peut exiger les travaux selon la procédure du chapitre 88.

Exemples illustratifs. Les dates suivantes montrent à quel moment un logement classé F devient non décent selon le type de bail.

Pour la location vide, la reconduction de 2027 intervient avant l'étape de 2028. Le logement F reste donc décent jusqu'en 2030 pour ce locataire. Un nouveau locataire signant après le 1er janvier 2028 ne pourrait en revanche pas se voir louer ce logement en l'état.

Les exceptions

Le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique dans deux cas, à savoir lorsque le copropriétaire démontre qu'il n'a pu obtenir les travaux nécessaires sur les parties communes malgré ses démarches et la réalisation de travaux privatifs, ou lorsque des contraintes architecturales, patrimoniales ou techniques empêchent les travaux. Ces exceptions, présentées au chapitre 88, ne rendent pas le logement décent. Elles limitent seulement les mesures que le juge peut imposer.

Le gel des loyers des logements F et G

Pour les logements classés F ou G, le loyer ne peut plus augmenter. Le gel vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 en métropole et à compter du 1er juillet 2024 outre-mer (anil.org). Il produit trois effets.

• En cours de bail, la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) est interdite.
• Au renouvellement, le loyer ne peut pas être réévalué, même s'il est manifestement sous-évalué.
• À la relocation, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent.

Le gel cesse dès que le logement atteint la classe E ou mieux, sur la foi d'un nouveau DPE ou d'une attestation de reclassement. La révision n'étant jamais rétroactive, le bailleur ne récupère pas les hausses perdues pendant le gel. Le chapitre 99 explique comment reprendre la révision.

Exemple illustratif. Un loyer de 600 € d'un logement classé F aurait pu être révisé avec l'IRL du troisième trimestre, passé de 145,77 en 2025 à 148,06 en 2026 selon la publication de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) du 15 octobre 2026 (insee.fr). Le loyer révisé aurait été de 600 × 148,06 ÷ 145,77 = 609,43 €, soit 9,43 € par mois ou 113,16 € sur douze mois. Le gel prive le bailleur de cette hausse tant que la classe F n'est pas améliorée.

Le DPE dans l'annonce et dans le bail

Toute annonce de location ou de vente mentionne la classe énergétique, la classe climat et une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Les logements classés F ou G portent la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le contrat type de bail reprend les informations énergétiques du DPE et le DPE lui-même est annexé au bail (chapitres 87 et 102). Une information inexacte engage le bailleur, qui encourt une amende administrative et une action du locataire.

Les meublés de tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a étendu les exigences de performance aux meublés de tourisme (anil.org). Dans les communes où le changement d'usage est soumis à autorisation, la demande doit être accompagnée d'un DPE de classe A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à partir de 2034. À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme situé en métropole devra atteindre la classe D, sauf s'il s'agit de la résidence principale du loueur.

Le maire peut à tout moment demander la production d'un DPE valable dans un délai de deux mois, sous peine d'une astreinte administrative de 100 € par jour. La location d'un meublé de tourisme qui ne respecte pas le niveau requis expose à une amende administrative de 5 000 € au plus par logement. Le chapitre 28 présente le régime de ces locations.

L'audit énergétique à la vente

L'audit énergétique réglementaire complète le DPE lors de la vente de certains logements énergivores (ecologie.gouv.fr).

Il concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Les lots de copropriété sont exclus, sauf certaines copropriétés horizontales. L'audit est valable cinq ans. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse ou à l'acte dans le dossier de diagnostic technique.

L'audit décrit l'état du logement et propose au moins deux scénarios de travaux, l'un en une étape, l'autre en plusieurs, permettant en principe d'atteindre la classe B. Pour chaque étape, il indique la classe obtenue, les économies d'énergie, le coût estimé des travaux et les aides mobilisables. Il est réalisé par un professionnel qualifié, comme un diagnostiqueur certifié formé à l'audit, un bureau d'études ou un architecte. Pour un bailleur qui achète une maison à louer, il fournit une base chiffrée pour négocier le prix et planifier les travaux avant 2028 ou 2034.

Contester un DPE

Un DPE erroné peut coûter cher, qu'il classe le logement trop bas et bloque la location ou trop haut et expose le bailleur à une action du locataire. La démarche suivante permet de le corriger.

1. Relisez le rapport. Vérifiez l'adresse, la surface habitable, l'année de construction, les épaisseurs d'isolant, le type de vitrage, le système de chauffage et d'eau chaude, ainsi que le numéro à treize chiffres.
2. Consultez l'Observatoire DPE-Audit. Le DPE doit y être enregistré avec les mêmes données. Comparez-le, si possible, avec les DPE de logements similaires du même immeuble.
3. Écrivez au diagnostiqueur. Signalez les erreurs par écrit en joignant les justificatifs qui n'avaient pas été pris en compte. Demandez un DPE rectifié.
4. Saisissez l'organisme certificateur. Si le diagnostiqueur refuse ou ne répond pas, signalez la situation à l'organisme qui l'a certifié, dont les coordonnées figurent sur le rapport et dans l'annuaire officiel (ecologie.gouv.fr).
5. Faites établir un nouveau DPE. Un diagnostic réalisé par un autre professionnel, avec des justificatifs complets, devient le nouveau document de référence.
6. Demandez réparation. Si l'erreur vous a causé un préjudice, comme une location manquée ou une décote à la vente, vous pouvez rechercher la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur, à l'amiable puis devant le tribunal judiciaire.

Pour une action en justice, l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) ou un avocat aide à apprécier la faute, le préjudice et les délais applicables.

Un plan d'action pour un parc

La méthode

Pour un bailleur qui détient plusieurs logements, le calendrier énergétique se pilote comme un programme de travaux pluriannuel.

1. Inventoriez chaque lot avec la date de son DPE, sa classe, son énergie de chauffage et son numéro d'enregistrement.
2. Recalculez la classe des logements chauffés à l'électricité avec les coefficients de 2026 et de 2027 et téléchargez les attestations disponibles.
3. Datez les échéances de chaque bail, en distinguant signature, reconduction et relocation prévisible.
4. Classez les lots selon l'étape qui les concerne en premier, 2028 pour les F, 2034 pour les E.
5. Faites établir un audit ou un DPE projeté pour les lots qui resteront en dessous du seuil, afin de chiffrer plusieurs scénarios.
6. Programmez les travaux de préférence entre deux locataires, en tenant compte des aides (chapitre 91), des règles de copropriété (chapitre 109) et de l'effet fiscal (chapitre 120).
7. Faites refaire le DPE après travaux et annexez-le au bail suivant.

Exemple illustratif. Un bailleur détient cinq logements au 22 octobre 2026.

Le lot 3 ne peut pas être reloué tant qu'il reste en classe G. L'attestation de 2027 pourrait le faire passer en F. Un bail signé en 2027 serait alors possible, avec un loyer gelé, mais le logement deviendrait non décent dès la première reconduction intervenant après le 1er janvier 2028. Le lot 2 doit gagner une classe avant sa reconduction de 2028. Le lot 4 dispose de plus de temps, mais un chauffage au fioul pèse sur les émissions et sera souvent à remplacer avant 2034.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un DPE de 2019 est encore valable parce qu'il mentionne une durée de dix ans.
• Ignorer l'attestation de reclassement d'un logement chauffé à l'électricité.
• Engager des travaux lourds sans avoir vérifié la classe recalculée.
• Réviser le loyer d'un logement F ou G.
• Oublier qu'une reconduction tacite fait entrer le bail dans l'étape suivante.
• Commander un DPE sans fournir les factures de travaux.
• Conserver un DPE manifestement erroné sans demander sa rectification.
• Remplacer seulement le chauffage d'un logement mal isolé, sans effet suffisant sur la classe.

Liste de contrôle

• DPE établi depuis le 1er juillet 2021, enregistré avec un numéro à treize chiffres.
• Attestation de reclassement téléchargée pour un logement chauffé à l'électricité ou de moins de 40 m².
• Classe compatible avec la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail.
• Loyer non révisé et non augmenté si le logement est classé F ou G.
• Classe énergétique, classe climat et dépenses estimées reportées dans l'annonce.
• DPE collectif et DPE individuels générés demandés au syndic.
• Audit énergétique commandé avant la vente d'une maison classée E, F ou G.
• Données du DPE vérifiées et erreurs signalées par écrit au diagnostiqueur.
• Échéances 2028 et 2034 inscrites lot par lot dans un plan de travaux.
• Nouveau DPE commandé après chaque tranche de travaux.